商业人
积分:4161 金币:-4
| 只看他
楼主
大商场时代
上个世纪80年代末和90年代初期，杭州新出现了百货大楼、杭州大厦购物中心、天工艺苑、供销大厦等一大批大中型商场，商业开始繁荣。当时，解百、百大、杭州大厦、供销大厦等“十大商场”排名深入人心。但那时的商业网点，基本上都集中在延安路、解放路这两条商业街上。
专业市场时代
进入20世纪90年代，专业市场兴起，各种工业消费品、小商品市场达到300多个，对商场形成不小的冲击；消费者对商品的需求迅速膨胀后，又迅速分化，大家不再满足于千店一面的商场格局，各种类型的专业市场以低价位迅速抢占了中低档消费者。
超市时代
到90年代中后期，新型商业业态——超市开始起步，金龙集团以3家门店首开杭城超市先河。在随后的几年内，连锁超市发展迅速，各种超市、便民店门店总数达到1600家。
与此同时，千店一面的大商场进入萧条期。1998年被戏称为“商场倒闭年”。曾名列十大商场第四的杭州供销大厦改成了白天鹅超市。此后，金龙商厦、南元百货、华侨、华联商厦、中央商场、国泰商厦、金世界百货、新天龙、天工艺苑、工联大厦等一大批大中型百货商场相继“隐退江湖”。当年的“十大商场”，至今只剩下了杭州大厦购物中心、银泰、国大、解百、百大、景福等寥寥几家。
大卖场时代
上世纪末本世纪初，原先的“十大商场”隐退江湖之后，在大百货商场的资源迅速向少数几家大卖场集聚。银泰百货开业前后，杭州大厦购物中心购并了新天龙，解百开出了新世纪商厦，杭州百货大楼新造了南楼，城东引进了国外的麦德龙仓储式商场，城西开出了大型华商超市……这些大商场的一系列扩张行为和新型大卖场的出现，标志着一个大卖场时代的到来。
问题：那下一个业态会是什么呢？有人说是便利店，那你认为呢？欢迎大家的讨论！- 该帖于 2002-7-31 16:41:00 被修改过
| 只看他
2楼
寻找下一个新商业中心
城市，是一条流动的河。
步移景迁，随着时间的流淌，我们目睹两岸不断变幻的景致，像一块块碑文，阅尽岁月沧桑。而一座城市商业的变迁，无疑是这条河岸上最为亮丽的一道风景线。
上个世纪九十年代初开始，以杭州百货大楼、杭州大厦购物中心等为代表的大商场的崛起，标志着以武林广场为中心的商业圈真正形成。此后10年间，武林广场携手以前的湖滨商业中心，傲视商界群雄，独步杭城。
10年过去了，杭州市区的版图正以几何级数的速度向四周扩展，我们试图为这座城市寻找下一个商业中心，然而这似乎是一项不可能的任务，我们找到了吴山、黄龙、城站、城西、德胜，等等，它们似乎都是，但又似乎都不是我们要找的那个商业中心。
也许，我们的商业早已渗透到了这座城市的每一根神经末梢，血肉相连，我们根本无法区分哪个是或哪个不是商业中心。商业就像一粒种子，给她一片土壤，就能生根发芽。我们试图对它们作一个客观的描述，以便更好地保护这片商业生态。
黄龙商圈：做商务客人的生意
7月28日，位于绿城世纪广场3－4楼的喜乐酒店正式营业。黄龙商圈又添“新兵”。
近年来，黄龙商圈正以其逐渐浓郁的商务氛围和特有的文化气息而广受关注。商圈归根结蒂来讲，是一个区域内商业形态因某种共同特征而形成的商业群落，世贸黄龙商圈不同于湖滨商圈、不同于城站商圈的最大特征莫过于其明显的商务氛围。
以世贸中心为轴心，我们沿着曙光路、杭大路就近走了一圈。黄龙饭店对面，绮丽日本料理、密斯特比萨等一溜个性化餐饮店在此驻足已久，有些甚至比1998年开放的世贸中心历史还久。杭大路一线，世贸中心边上是刚落成的绿城世纪广场，占地面积达2．4万平方米，再过去，就是嘉华国际商务中心已圈起围墙的庞大地块。这两个重量级的写字楼都有大面积商铺出售，为将来的商务生意定了基调。再沿着曙光路向北走，2000年底开放的黄龙体育中心五环下面是面积约2．4万平方米、拥有700多个停车位的台湾好又多量贩店，它吸引了浙大西溪校区、玉泉校区学生和附近曙光新村、求是新村的居民前来光顾，为聚集商圈的人气又大出了把力。
如果说，三四年前，黄龙商圈商铺做的还是学生的生意，那么现在和将来做的就是写字楼客人的生意。
世贸中心一楼流声吧就经历了从纯咖啡到商务套餐咖啡平分秋色的定位转变，生意也由亏转赢。吧主黄群喜滋滋地笑着：流声吧商务套餐20张位子，六、七十个人的容量，世贸中心写字楼、国际花园写字楼客人就占了大半。
流声吧在世贸落脚至今也有两年多了。原来是指望着世贸中心会展的举办者、参观者会坐下来喝喝咖啡，谈谈生意，于是他把流声吧定位为高档纯咖啡吧。
可是，没有西湖的风光，没有武林门的热闹，仅靠世贸中心一幢写字楼的客人和附近小区的住家，流声吧的人气一直旺不起来。眼看着杭大路上、西溪河下一溜麦田村、杭大小面馆之类的速食店红红火火，他们无奈地忍受着寂寞，仅半年就亏损了20多万元。
“后来一些客观原因使我们改变了定位。”黄群讲起了流声吧的转折，“因为城市规划的原因，杭大路一带的小店都被拆掉了，只留下龙宫、石埔海鲜城一些大的饭店，拆迁使写字楼的客源流到了我们这儿，他们对商务套餐的要求就成了我们瞄准的目标。”
业内人士认为，世贸黄龙商圈的核心区大致包括以下范围：西到学院路，南到曙光路，北到文三路，东到西溪河下。到2004年左右，这个区域将形成总供应量达到30万平方米左右的写字楼群。按照每15平方米一个固定人口，流动人口是固定人口1．5倍的标准算法，这就意味着在这个区域内，因为写字楼的存在就会带来每天近3万固定办公人群，近5万流动人群，而这其中就蕴藏着很大的商机。
因为整个区域的商务环境需要在2004年左右成型，因此目前这个区域内商铺的价值尚未被充分挖掘，相当部分商铺价格仅停留在每平方米800016000左右。但在过去的一年里已经出现了比较明显的升值。
这个区域内最适合投资的商铺面积在60平方米100平方米左右，在今后一两年里，新增商铺有求是大厦、耀江文欣苑、耀江文萃苑、嘉华国际商务中心、世贸丽晶城、世纪广场、罗马花园等，主要集中在天目山路和教工路一带。
吴山商圈：沉淀在历史脚下的商机
吴山脚下，延安南路两旁，拥有传统商业文化的积淀，在很多人眼里，这是一块极具发展潜力的商业宝地。吴山广场附近，近年来一座座商业精品楼盘拔地而起：太平洋商业中心、涌金广场、清波商厦、耀江广厦、吴山商城、嘉禾苑、元华商城等，圈起了一个近40万平方米的商业带。
就在涌金广场对面，引进了现代化商业新概念——“ShoppingMall”的太平洋商业中心，眼下已完成了打桩，预期将在2004年建成开业。拥有13．8万平方米建筑面积的太平洋商业中心将采用集购物、休闲、餐饮与娱乐乃至运动等多种功能为一体的全新商业模式。它地处于延安南路与西湖大道的交界处，与南面的吴山广场及古文化商业街河坊街，以及邻近的涌金广场、清波商厦、耀江广厦等众多商业楼遥相呼应，连成一个完整的吴山商圈。
“就像水要到100摄氏度才煮开一样，吴山商圈也是这样，必须到100摄氏度才能旺起来，比如涌金广场为商业发展添了5摄氏度，清波商厦再添5摄氏度……大家一起努力，为这里增加热度，我们认为这里一定会旺的。”太平洋商业中心的一位负责人说。据了解，目前浙联房产正积极和国内外几家知名零售企业进行洽谈，希望它们能够入驻即将建成的商业中心，成为商场的主力店。从发展的眼光看，定位中高档的太平洋商业中心借鉴了上海的港汇广场、北京的东方新天地、广州的天河城等其他城市商业中心的做法，采取用主力店引航的经营思路，因此主力店的好坏将直接影响到招商的好坏。
刚刚开业的杭州吴山花鸟城，可以说是目前硬件设施最好的花鸟市场，经营面积近2万平方米，它与太平洋商业中心遥相呼应，为这一商圈增添了一片鸟语花香，也增添了商业人气。
吴山花鸟城东临清河坊历史街区，南靠吴山广场，西邻延安南路，地处杭城商贸黄金之地。目前，花鸟城的商铺出租率达95％，开业以来，花鸟城客流量很大。这几天晚上逛河坊街和到吴山广场纳凉的人不少，花鸟城的经营者正打算开设夜市，打造吴山不夜城。人气的上升，将给吴山带来新气象，营造出浓厚的商业氛围，这将成为吴山商业圈旺起来的一个契机。
而为社会各界广泛关注的杭州南山路东侧改造工程基本实施方案已于近日与市民见面。据了解，文化与休闲，将成为整条南山路最大的特色。商业布点主要为咖啡馆、酒吧、茶楼、风味餐馆、画廊及古玩店。其中的建设项目有颇具异国情调的“星期五餐厅”，凝集南山情怀的“浪漫酒吧”以及风格前卫的“印象画廊”等，并有绿意盎然的休闲小岛和休闲小广场及喷泉系列相间于各建筑之间。一期工程定于今年9月全部完工，整条南山路将在今年西博会揭幕之际，以崭新姿容与市民和游人会面。
如今，吴山商圈热起来的硬件条件已基本具备，如涌金广场、清波商厦等大型商场，已经开张营业的杭州吴山花鸟城，再加上南山路的改造，无疑为吴山商圈增添了人气。
城西商圈：新住宅造就新商圈
在杭州人的印象中，城西一直是个文教区，商业氛围很弱，但如今这个商业“薄地”，已经成为一个充满生气的商业圈。
文一路、文二路、文三路自1993年以来延伸了杭州西部的版图，通过几十家房产开发商的共同努力，几十项大中型社区物业相继建成。城西已是杭州高校、文化机构最集中的区块，拥有文教区与高新技术开发区的双重地理优势。目前，城西三条干道沿线已逐步形成一个居住人口近十几万的大型居住区，人口日渐稠密。在原有住宅区的基础上，文翠苑、文欣苑、银座公寓等大批楼盘的出现，进一步促成了城西发展为一个集购物、休闲、商务于一身的中心商圈。
走在城西的路上，两边是生意红火的各式店面，吃的有：我爱我家美食苑、西部牛仔烧烤、万家灯火、肯德基、王记金图门串烤；穿的有：路两旁各种品牌的服装专卖店鳞次栉比；要购买生活用品那就更方便了，大型的有家友超市华商店、物美超市，小型的有宝裕超市及遍布于小区的便利店；娱乐有：翠苑电影大世界；还有翠苑综合市场和杭州城西商贸城等。人来人往，车水马龙，一派繁华景象。
南都房产在开发银座楼盘时，就对城西的商业业态进行了调查分析。他们认为，从城西居住人口的需求层次和购房标准来看，这是一批达到小康或更高收入阶层的人群。高收入人群入住城西，对日常及休闲生活的需求旺盛，必然要求商业业态多样化。
店多隆市，人多店旺，这一现象符合一个常识性的市场规律：人口＋购买力。如今这一地段已初显个性化、时尚化与高品位的商业模式。城西商业主要可分为三块：一、物美超市区域，是城西的传统商业中心，依托翠苑庞大居住消费人口，以大众消费层次为主导，造就了人声鼎沸的闹市繁华景象。二、华商超市区域，启动了城西新区旺盛的消费潜力，成为新旧商业模式之间不可缺少的关键一环。三、银座区域，融商业、展厅、办公为一体的新型商业销售展示空间，营造高品位商业模式。
1999年底开业的家友超市华商店见证了城西商业的发展。该店的一位负责人告诉记者，当初超市开业的时候，城西这块区域还比较冷清，周围的店铺也很少，华商店在这个地区可以说是独一无二的大型超市，经营面积达1．8万平方米。这几年来，经过几次卖场调整，尤其是去年与家友超市合并后，华商超市较好地发挥了规模优势，已经由一家仓储式超市变为一家大型综合性超市，更好地适应了城西居民的需求，今年上半年的盈利是去年同期的3．7倍。近两年来，城西店多了，也热闹了起来，让人深刻感受到这里的商业气氛一天比一天浓，附近的商铺价位都涨了不少。目前，城西市场繁华，尤其是城西大卖场之间的竞争尤为激烈，如物美超市、家友超市华商店，都属于同一类型的卖场，可以说对于大卖场来说，这个市场已经饱和。
随着城西的发展，这里的商业已由“温饱型”向“小康型”转变，光是马路市场加卷帘门已经不够了，在路上我们也看到了林立的网吧和新开的咖啡厅，但其他的小康型业态却不多。对于大型餐饮店、宾馆、饭店来说，还有一定的发展空间，应该说整个城西商业圈正在完善中。
城站商圈：等待着厚积薄发
每天有几万人乘坐火车从这里离开杭州，同样每天也是几万人从这里下火车来到杭州，每年平均有1000多万人在这里来来往往。汹涌的人潮成为城站特有的风景，也使城站广场及其周边地区成为商家的必争之地。
在城站还未改造前，这周围便是许多小商贩眼中的黄金地段，小吃店、烟摊、杂货店……各式小店铺在为过路旅客提供便利服务的同时，也享受着高客流量吐纳出黄金般的利润。因此，在城站改造过程中，政府一抛出地块有偿转让的绣球，便引来了众多大商家的争抢。目前，广场周围可供开发写字楼的地块早已名花有主，除了和城站同步建成的香榭商务大厦以及已经完工的红星文化大厦、中闽大厦外，广复、银联、利群等大厦也都正在紧锣密鼓地建设中。其中，建成后香榭商务大厦在销售首批一至三楼的商场时，更是出现了热销局面，以每平方米2．6万元的价格被业主抢购一空。
不过和吴山商圈有些类似，新城站建成近3年，并没有像人们期盼中那样立刻红火起来，重现老城站时浓厚的商业氛围。据城站广场管理办公室负责人分析，因为新城站现代化的设施让旅客在火车站滞留时间缩短，另外原来老车站时只有一个出口让旅客出入，连出租车都十分稀有，因此旅客在火车站停留的时间相对较长，而建成后的14条公车线，加上便利的出租车服务，只要10分钟，一辆火车的旅客就可以全部散完。而目前商圈内的几个商厦进程不一，也使得整个商圈缺少足够的商业氛围，让等车的旅客感到广场周围缺乏购物休闲的好去处。
“不过，这些都是暂时现象，当初武林商圈形成也经历了将近20年的时间”，尽管目前城站商圈呈现的还是一副较为冷清的局面，但有关人士仍信心十足，“现在的城站商圈关键要解决的是个定位问题”，与杭城其他商圈相比，城站商圈有着特定的条件：首先，由于火车站每年1000多万人次的人流量，成就了商圈先天的客流群，另一方面，现代化车站的设施也决定完全靠山吃山的方法，不是长久之计，在吸引旅客的同时，还应该积极开发市民消费群这块市场。在商圈形成的初期阶段，也有个别商家尝试过走原先老城站时期的低档市场、摊位的路线，但连招商都出现问题，结果是不了了之。
为了明确定位，城站广场管理办公室等有关部门和圈内的商家曾多次探讨，去年8月份，还召开了城站广场商家座谈会，商讨如何使城站的商业氛围不断升温。今年又准备在此基础上，成立城站商业业主联谊会。眼下大家已经形成了较为一致的意见：将城站商圈开发成结合高档写字楼和高品位特色市场商场的综合型商业圈。用高档的写字楼引来有一定资金积累的创业者；用高品位的特色商场、市场，留住旅客和市民的目光，凝聚人气。
作为经营商，香榭商务大厦的盛总对城站商圈的前景也表示乐观态度：城站广场的基础建设无论是绿化，还是交通条件等都很优越，再加上随着新城站运营的逐步完善，城站广场改造的最终完成和西湖大道交通干道作用的日益增强，前景还是很好的。事实上从去年下半年开始，情况就有所复苏，到现在为止，香榭大厦的写字楼已售出60％，起步价在6800元每平方米左右。“不出两三年这里应该可以建成10到12幢大厦，那时就会形成比较高档的写字楼群，城站也将是杭州写字楼最集中的商务区之一”。
德胜商圈：贯通东西的商业驿站
估计连德胜的居民都不曾想到，短短的3年工夫，德胜路特别是德胜东路一带会呈现如此的繁华景象。“以前休息天家里人都喜欢到武林门、延安路去逛逛，买买东西，现在一些店都开到家门口来了，在德胜路上我就能逛一整天了”，说起这里的变化，德胜东村的刘女士有着颇多感慨。
德胜路一带，原先只有杭氧、杭锅、德胜等几个小区，除了杭州市食品市场还较有规模，聚些人气外，其余都是些小打小闹的商贩和小店，业态比较单一，到了节假日，经常能看到当地居民拎着大包小包走下从市中心开回来的公交车。
而眼下的德胜地区，乐购超市、众安温泉、东方假日宾馆、新香园大酒店、德胜路的长安奥拓、
松花江等车行，加上各式大小专卖店，可谓是琳琅满目，德胜路上还开设了8路、6路、316路、69路、44路等多条公交线路，使这一带逐渐成了小型的公交中转站。最关键的是附近德胜新村、德胜东村、三塘苑、灯塔小区以及在建的东新园、香积公寓等多个住宅小区为德胜地区的商业繁华提供了巨大人气。据乐购超市的姚德民专员介绍，乐购德胜店每天的实际购物人数高达1万多人次，如果包括那些到店里逛逛的客人这个数字还远远不止，“大约有2万人次以上吧”。
入驻德胜前，乐购超市有限公司就对周围的经营环境进行了详细调研，“尽管那时德胜这带比较冷清，有些小区还在建设中，但因为得知这里将建成杭州较大规模的居民住宅区，而附近朝晖、大关小区都已经很成熟了，所以在这样的地段开综合性大卖场，肯定会有潜力”。
乐购刚开出不久，肯德基、永和大王相继开出了德胜分店，随着商铺的增多，德胜地区的人流量也急剧上升。“原来1万5千平方米的超市，2万多种商品已经够人们逛上一阵子了，现在周围又出现了众安温泉、新香园酒楼等消费场所，更丰富了这个商业区里的功能”。东方假日宾馆的销售部介绍，7月份他们的平均客房入住率达到了92．46％，本年积累住宿率更是达到了100．39％，这在杭州市区里的星级酒店也属于比较高的。
至少有着二三十万人口的小区对商家的诱惑力可想而知，但德胜地区要成为类似武林广场、吴山广场那样的商业圈，还有一个过程。因为目前房产商的重点大都还是放在居住功能上，预留的商业空间不大，像乐购超市在节假日便明显感到由面积不足带来的压力，甚至有些捉襟见肘。因而最近做了次货架调整，通过这种做法来改善购物环境。
业内人士认为，像德胜这种依托大型住宅区发展起来的商业区，应该归为居住区商业中心，这是一个城市不可或缺的部分，是向真正商圈过渡阶段的一个类型。不过随着33929工程德胜路（机场路至下沙立交）的建设，德胜路将成为杭州南北的中轴线和沟通东西的主干道，厚实的人口支撑、便利的交通设施及开发商对经营设施的重视程度加大，德胜地区将孕育出更为诱人的商业氛围。
| 只看他
3楼
商业生态圈
如果我们将城市比作一个生态系统，商业无疑是这一生态圈中生长最为茂盛、新陈代谢最快的一种植物。
记得早些年，我们每新到一座城市，只要跟出租车司机说，去市中心，司机一般都能准确地将我们送到我们想去的目的地。可如今你要是再跟司机说去市中心，他多半会瞪大了眼睛，感到不知所措，因为他也不知道到底哪儿才算市中心。
一位美国未来学家在他的《未来城》一书中这样写道：“我预计未来50年间，市中心不会有什么戏剧性的变化，真正的变化会发生在市中心之外：在都市边陲、市郊以及更远的郊区。未来的都会区将会有好多个‘市中心’，每一个都同样重要，都一样有高层的办公大楼，周围则是广大的住宅区。”这段话正好为那位出租车司机的困惑作了注释。
在过去的10多年间，杭州城区以几何级数的速度向周边扩展，杭州的商业无论从业态，还是从区域上来看，都发生了一系列巨大的变化。
在寻找这些新商业旺地的过程中，我们发现了一个让人颇感意外的现象：那些原先在我们头脑中应该成为商业中心的区块，其商气并不如人们想象中的那么旺；反而是那些我们并不在意的地方，其商业氛围却似雨后春笋般地生生不息。
而这恰恰说明，商业生态环境决定着一个城市商业的此消彼长。
商业的生态环境可以由几种不同的因素组成：首先是人流量。以前我们往往将流动人口集中地区，视为商业旺地，如车站、风景区等。事实上，现代商业的发展越来越依赖于常住人口的消费能力，也就是居民区集中的区域。
其次是商铺的价格。这一因素以前很少被人关注，比如吴山、城站一带，一直是被商家看好的商业旺地，它的商铺一开盘就封到了涨停板，这样就使得后来接盘的经营者，几乎没有了盈利的空间，显得商气不旺；而那些居民区集中的、看上去并不起眼的地段，因为商铺价格较低，使经营户有一个低开高走的盈利空间，商业迅速繁荣。
商业的生态也跟大自然一样，有其自身的发展规律，任何人为的炒作，都难免会拔苗助长，效果适得其反。
