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楼主
【主持人】今天请到了几个商户，也就是最终用家，因为前面刚才也讲了，策划工作也讲了，从商户来讲，有超市和大型业态，也有商业银行的选址，通过你们的考虑，你们在选择地段，选择商业业态的时候，你们怎么考虑的？你们有什么样的要求？也可以跟大家聊一聊。
【王莹】这次跟大家在这次论坛会上见面，很高兴。乐购大家有的熟悉，大家有的还不太熟悉，因为乐购在北京还没有开店，到03年年底已经开了28家店了，乐购投资由顶新国际集团投资的，一提到康师傅方便面大家都知道了。
【王莹】乐购在03年底是28家店，销售是80个亿，泰斯克是英国最大的商业，在实际上十二个国家有2318家店，去年的销售是335亿英镑，约合500多亿美元，在03年的时候，零售行业排在世界第三位，乐购与泰斯克于去年开始谈判，我主要负责华北区域选址开发，我跟泰斯克上个月正式签约，注入2.6亿美金，约合20亿人民币，收购了50％的股份，双方持股各50％。
【王莹】进入北京市场，三年前就在北京开始选址了，始终没有进来，这里有很多的原因，正式进入北京的时候，可以说是今年的年初。公司正式决定进入北京。把北京作为乐购华北区域的重点。乐购两点一面，在上海一点，北京一点，一面就是珠江三角洲和长江三角洲，主要在珠江三角洲，这是作为区域开发重点，在北方须臾主要就是以北京为中心，去年在华北来说，天津有店，18号开了一个店，开了四家店，10月份还要开一家，天津达到五家店了。
【王莹】在全国几大区域，东北、华北、华东，华北店最少，在华东上海已经有十家店，上海乐购的品牌已经做到第一品牌，我们在北京的计划，准备开八家店到十家店，在这半年来说，跟北京的开发商和经纪公司接触当中，也了解北京商业市场开发有一些情况逐步有一些了解，因为在商州泰斯克亚洲区开发PAC资产管理委员会过来，乐购两位管理者也过来，也考察了北京的市场。
【王莹】北京的商业市场需求量很大，因为像我们这种行业，我们乐购就是大卖场，是做生活购物中心，结构里面，有大家传统概念的超市，为什么叫生活购物中心，还有商店街就是精品街精品物还有美食街，乐和食、牛乐厅，本身是我们公司的，因为是多元化的发展，这些配套在生活购物中心都有，还有快餐和儿童娱乐，我们配套还有银行和邮局。
【王莹】购物中心满足顾客基本上所有的要求，起初大家认为是社区型的，是，我们现在正在从社区型转变为地区性的购物中心，在我们的物业当中，顾客来到这里面，能够尽最大的努力满足顾客的需求，作为商家来说，满足顾客的需求是最大的追求的利益，因为顾客满足了，顾客满意了，就有利润，这是肯定的，不用说大家都知道。
【王莹】从我接触商业来说，北京商业需求量确实是很大，因为人均标准商业人均1.5，北京现在不到0.8，上海是1.2，北京离世界水平差距还很大。北京现在商业物业面积逐步上市不在少数，为什么有很多还是空着，我想跟大家探讨这一点，为什么有空着的？对于我们来说，我们的需求，因为我们的需求是什么？
【王莹】有些地点非常好，确实是非常好，开发商在建物业的时候，凭他自己的意志，没有商家的需求。我们最近一阶段，在北京，我跟开发商接触的时候，在图纸设计当中，我们就已经接触了，他们也希望是这样，我们现在接触的几个项目全是如此。因为这样，因为我们的需求就能满足，就跟定项开发的意思。我真的看过很多的物业，真的是很可惜很可惜，不光是我们，作为我们的也无法去用。
【主持人】您说的位置很好，我很想要，里边存在一些跟你不匹配的地方，也就是今天论坛的题目，开发商很想把这个建好了，我给谁，比如说我给乐购或者我给华润、银行，作为大型超市来讲还有运货平台或者货架摆放、高度、面积的需求，需要什么样的？既然说到这里，在座的很多开发商，包括想更多了解你们的需求方面，比如说在哪些方面，恰恰因为这一点，我就要不了，我就只能看着放弃。
【王莹】开发商在开发的时候，可能有一些地域的限制，开发面积的限制，在报批规划的时候，比如报批我这个物业，有限高、宽度、长度的限制，一般情况下上面都是塔楼、写字楼，这里牵扯到一些成本问题，因为盖托楼下面肯定有很大的支柱，内部结构来说有很大的支柱要托塔楼，从我们做需求来说，我也跟开发商探讨过这个问题，能改，可以去改去做，但是会造成有些成本的增加，我想这是肯定的。在某个区域也好，有些物业无法弄，就是在规划当中，开发商在规划当中，你的愿望是什么？
【王莹】因为要根据你周边社区的调查，假设开发我这片物业当中，周边一公里或者两公里或者三公里，甚至五公里当中，我周边需求是什么样的商业？我需求的是购物中心，或者是我需求的电器商城，或者需求批发市场，需求是很重要的，这就要求什么，在商业房地产开发当中，首先要了解区域的需求，它需要哪一块？如果这个地区有几家或者有两家电器商场或者购物中心，或者已经存在的有像家乐福超市，因为这个领域可以满足了，如果商业房地产再开发这种大卖场的话，就不合适了，这是肯定的，商家也不会再进来，这就造成了一些脱节。
【主持人】我初步理解，可能在这个区位只能有这一家大卖场，比如家乐福在这儿开得很火，我照这个再搬过来再开一家，作为商家来讲，由于家乐福已经存在了，我再来我竞争，可能两个都吃不饱，我不会选择这个店。
【王莹】有可能，这是肯定的。对于北京市来说，政府对商业的发展，他们也不希望这样做的，作为商家来说他们也不希望这样去做，都是如此。谁也不怕竞争，竞争最后打来打去，对大家都没有好处。大家知道，选址有一个范围，我在几公里当中，有没有同业，同业的状况是什么？
【王莹】在外地来说，也不是说没有做过这样的事情，大家都来争这个市场，在这当中，我在这儿干我在你那儿干，也许在国外有很多这样的状况，天津现在也有，马路对面一个，马路这面一个，两家生意都很好，要看这个地区的需求量，因为在上海有一家店一样，上海那家店面积比较大，五万五千平米，销售也比较好，因为那个店满足不了客流量，只能自己给自己分流，在不远的地方自己再建一个店。
【王莹】这种方式在国外也很多，现在在深圳也是，在公里一公里两公里大卖场很多，挨着很近，自己在自己的旁边再盖一个，根据这个区域的需求量，这是一个关键。如果区域是趋于饱和了，我可以再开发，如果这个区域没有饱和，你还可以再发展，这是一个关键，这在商业房地产开发当中，这是一个关键的问题。
【主持人】王总讲的，会给开发商一些启发，我们在选择业态的时候，从客户使用的角度上，为什么我讲这个呢，前天我也碰到这个客户，地块批的整个宽度是50米，作为这个商家很看好这块地块，一定给我扩到55或者60米，否则这个摆放进不了。作为开发商所不了解恩真正的用家的使用过程。
gxymall 最后修改于：29 Aug 2004 13:58:41- 该帖于 2004-9-13 11:38:00 被修改过
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ALAN
青藤
积分:1051 金币:127
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2楼
RE:乐购谈北京市场
战争又将在北京打响了
好戏有的看了
哈哈哈哈。。。
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3楼
RE:乐购谈进攻北京市场
我要去北京~！！！！！
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原始人时代，流氓在哪里？天上？地下？
冷兵器时代，流氓会武术，谁也挡不住！
热兵器时代，流氓都有枪，谁也不敢挡！
后未来时代，流氓你我他，共住一个家！
| 只看他
4楼
RE:乐购谈进攻北京市场
印尼三林集团投资１６０亿元接手占地３６平方公里的东坝项目，并与朝阳区政府签署了东坝地区基础设施建设协议。三林集团将全面展开对东坝地区的污水、道路等市政基础设施建设和土地一级开发工作。而李嘉诚并未彻底退出东坝，而是转战平房乡姚家园路边，建设１２０万平方米大型低密度、高品质豪华住宅小区，暂定名“逸翠园”，初步计划约３０００户，目前正处于拆迁阶段。第二个消息，四环路边的东风乡开始启动号称ＣＬＤ中央居住区、体量达２００万的项目。
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ALAN
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5楼
RE:乐购谈进攻北京市场
楼上的总经理
跑题？
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原始人时代，流氓在哪里？天上？地下？
冷兵器时代，流氓会武术，谁也挡不住！
热兵器时代，流氓都有枪，谁也不敢挡！
后未来时代，流氓你我他，共住一个家！
润明
积分:630 金币:11
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6楼
RE:乐购谈进攻北京市场
听说明年开4家店，一家在中关村。
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9楼
RE:乐购谈进攻北京市场
昌平有三个候选项目，但希望都不大，城区面积小，人口也太少
