主题：***黑子转载资料之-商业购物中心管理***

什么是摩尔购物中心？

　　Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。西方国家也称为Shopping Center，即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司（Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。

　　摩尔购物中心是指：面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极度齐全（全业态、全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能多,商品组合的宽度极宽深度极深（商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现。）定位于家庭（全家/全客层）：家庭式消费为主导方向———通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针对各类消费者之需求，此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心。

　　严格意义上讲，小于１0万平方米的，叫做购物中心，大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL。而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER　MALL。

　　美国国际购物中心协会曾规定了购物中心的五大特征：（1）购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作；（2）适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售。（3）尊重顾客的选择权，使其实现一次购足（onestop　shopping)的目的；(4)拥有足够数量的停车场；(5)有更新地区或创造新商圈的贡献。可见购物中心是开发者即业主开发后，或是业主自己管理，或是委托专业购物中心管理公司管理，把场地出租给各种零售商（当然业主自己也可以经营部分场地），但哪种店铺引进多少、引进谁，要有事先的统一规划，各行各业都要有合理的比例,其功能不仅包括一次购足的售卖功能，还应包括吃、喝、玩、乐的生活功能：一次享受足（onestop　　enjoying　）。

　　摩尔，通俗地讲具有如下2个特征：

　　一是大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。二是多：行业多、店铺多、功能多（集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体）

　　购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为商圈内的所有居民。由此我们可以看出，购物中心不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。　

　　而摩尔通俗的讲，　即把上海淮海路上所有的专卖店和快餐店、中高档的第一八佰伴或太平洋百货、中档的第六百货、顶级的连卡佛百货、　家乐福大卖场、新天地、衡山路休闲街、恒隆广场或梅龙镇广场、上海影城、上海书城、儿童乐园、好乐迪KTV、百脑汇、宜家家具、OBI、百安居、大食代美食城、襄阳市场、运动城、自然美SPA、MEGA　FIT健身中心、大饭店等全部放入同1幢设计周全且精美的特大型的商业建筑中，且各店与店之间要有良好的连通性与互动性互补性，并通过统一管理以发挥整体效应，面积一般比上海港汇广场要大1至2倍，如上海24万平方米的正大广场，菲律宾马尼拉33万平方米的SM　MEGAMALL等。

　　但超级购物中心SUPER　MALL/　CITY　MALL的管理、促销等要求比普通百货公司的要求更高。也就是以百货公司、品类专卖店、主题商店、大型超市为主力店，辅之以精品店、专卖店、中华美食广场、中外主题餐厅、咖啡厅、书店、网吧、音像店、科技展览、多功能国际影视城等，兼有娱乐园、大型表演、商务酒店和超大型停车场，甚至还有教堂、音乐厅、体育场、图书馆等文体设施。
　　　
　　"摩尔"与普通的购物中心有根本区别，"摩尔"不仅规模更大，而且休闲娱乐功能更为齐全，此外"摩尔"内的各类节庆活动每天不断。

　　我国在摩尔这一商业业态上不仅比欧美落后，也比东南亚许多国家落后许多。但落后也意味着发展机遇。　在正大广场之前，上海还没有一个真正的"摩尔"销品茂。但上海正大广场的规模远称不上亚洲第一，其在东南亚也仅能排在第8名以后。即使在国内，北京也已有2个规模在50万平方米以上的摩尔在建设中，　在建中的上海虹桥商贸城摩尔面积也达到26万平方米。正大广场的投资商是泰国正大集团，其旗下的THE　MALL连锁摩尔购物中心，在泰国建有6家摩尔；且正大集团还将在广州、北京、沈阳和天津等主要城市发展类似的超级品牌购物中心，其中广州天河正佳商业广场位于天河城购物中心旁，总面积达到37万平方米。而亚洲第一大连锁摩尔开发商：　菲律宾SM　PRIME集团已在厦门开设其内地第2家SM摩尔-16万平方米的厦门SM城市广场；SM集团有意在内地开设更多的摩尔。　

　　另有一种观点认为：

　　ShoppingMall（简称MALL）是源自美国、风行世界的成功商业模式，在我国常称这种商业模式为“购物中心”。但与国内许多冠以“购物中心”的百货商场或者综合性商场等商业设施不同，真正意义上的“MALL”几乎能够涵盖人们的各种消费需求。业内人士介绍，凡你所想象到的娱乐、休闲、购物方式，在“MALL”都有；它的消费对象是一个大型复合型消费群体。概括起来说，“MALL”有三个主要特点，一是大。占地面积大，建筑面积大，停车面积大，二是多。行业多，店铺多，功能多。三是高，购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。　

　　在国外，“MALL”显示出一派繁盛景象。以美国为例，“MALL”已占据了商业领域50％以上的份额。全球最大的“MALL”美国“西爱民顿”年营业额达28.8亿美元。近几年，“MALL”逐步在中国的商业领域兴起。北京新东安市场、上海的港汇广场、广州的天河城、武汉的武商都已有“MALL”的雏形。目前，北京一家规划面积达30万平方米的“MALL”已开始投资建造，另外3家“MALL”正在审批之中。据悉，国外的商业资本也已介入了北京的“MALL”建设。
最后修改时间：18 Feb 2004 12:04:40- 该帖于 2006-2-2 14:41:00 被修改过

RE:商业购物中心管理

什么是连锁摩尔购物中心？

　　连锁摩尔购物中心以菲律宾SM　SUPERMALL集团为代表。连锁摩尔购物中心的特点为：由专业的连锁购物中心集团开发并经营管理，面积庞大，自营比例较高（50%至70%左右），自营百货公司、超市、影城、美食城等，业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深(宽度最宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。深度最深由无数各类品牌专卖店、　专业的不同行业主题大卖场实现。)，定位于家庭（全家/全客层），能满足全家的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受。连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，　可迅速实现购物中心的全面开业，　且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。

　　大型购物中心比百货公司更需要良好的管理，　位居连锁大型购物中心SHOPPING　MALL（销品贸）业世界第三、亚洲第一的菲律宾SM　PRIME（SHOEMART）集团经营的SM　SUPERMALL连锁超级购物中心通过增加自营面积很好地解决了经营管理难题。SM　　SUPERMALL的单体商场在15至20万平方米，其中自营的面积超过60%，　包括自营的连锁SM百货公司（分SM　HOMEMART家品、SM　APPLIANCE家电、SM服装、SM　STATIONERY文具等多个连锁的专业分公司；　不是分部门！！！这种构架的好处是：　各"SM部门公司"更专业、招商更方便、形象更统一，　缩短了租赁招商的时间，　便于摩尔的迅速开业。而且促销力度更强大、商品成本更低。发展到一定阶段，各"部门公司"还可以上市筹资。）、　SM　SUPERMARKET大卖场、SM　CINEAX多厅影城、　SM　TOYKINGDOM玩具大卖场等专业子公司；而出租的面积仅40%左右，　如快餐店、小吃城、专卖店、电子游戏城、五金大卖场等。

　　SM　PRIME连锁购物中心集团旗下拥有20家SM　SUPERMALL连锁摩尔，总摩尔面积超到300万平方米（包括在建中的多家摩尔）。　并曾多次获得欧美财经杂志的"亚洲最佳管理奖"，其业绩年年大幅度增长，其总资产在菲律宾各大公司中排名前十位。

　　简介部分连锁摩尔购物中心：

　　菲律宾的SM　SUPER　MALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBINSONS百货公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大集团的THE　MALL集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营百盛百货公司和EXTRA超市）。

　　注：所有的业态均可以连锁经营，包括超级购物中心和高级百货商店。CHAIN　MALL、CHAIN　STORE。连锁只是1种经营模式，　连锁不是1种业态；所有的业态包括MALL购物中心均可以连锁经营。在摩尔内可包含所有的连锁业态和业种。
　　　
　　目前菲律宾SM（SHOEMART）集团已在厦门投资开设了1家17万平方米的"SM城市广场"　超级购物中心；但可惜由于厦门SM是以其总裁（施至成先生）的私人名义投资的（不是SM　PRIME投资的），　故该超级购物中心内未引入其连锁的SM百货公司、SM　SUPERMARKET大卖场，而只引入其连锁的SM　CINEAX多厅影城。百货公司租给了台湾来雅百货、大卖场租给了美国沃尔玛。国内购物中心也应该学SM集团的模式，走连锁购物中心之路。菲律宾的ROBINSONS连锁购物中心集团也是采用这种模式。　（目前上海华联和上海友谊也正在探索着走连锁购物中心之路。上海华联目前兼备了连锁快餐店、便利店、超市、大卖场、家电专业店、百货6种业态；而其首家大型购物中心将在杨浦区五角场开始建造。深圳铜罗湾广场、好又多、乐购也在采用这种模式。）
北美摩尔的发展与简介

　　Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”全称“销品贸”，意为大型购物中心，起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物，属于一种新型的复合型商业业态，不同的消费群体和男女老幼都会从中得到选择和满足。（Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林阴道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林阴道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典，还有另外一个新解释：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”摩尔（MALL），特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺的商业中心或加盖的林荫道商业街，它集购物、休闲、娱乐、饮食于一体，成为都市的精华区。 ) 注意： 摩尔SHOPPING MALL不是一般意义上的购物中心SHOPPING CENTRE， 摩尔的面积至少要10万平方米以上。沃尔玛在美国称为WALMART SUPERCENTRE， 但沃尔玛不是摩尔。摩尔是所有连锁业态商家的大集合， 沃尔玛可以入驻摩尔内，但沃尔玛在摩尔内最多只占五分之一的面积。
　　
　　一、摩尔的起源和美国摩尔的发展
　　严格说来，美国是现代大型购物中心的诞生地，其发展可以追溯到20世纪20年代初期由西尔斯罗巴克（Sears, Robuck & Co）公司所规划建造的许多独立的商店街，它们远离市中心，处于城市边缘地带，具有初步的整体规划，同时附设了免费的停车场，这也是现代购物中心的雏型。而被视为大型购物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美国密苏里州堪萨斯市所规划兴建的Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅区内居民一个可以享受消费服务的场所，具有统一管理的商店承租户、特定而远离道路的停车空间，以及全面统一的管理策略，而这些特色，都成为日后大型购物中心所遵循的基本规范。
现代意义上的摩尔起源于1940年以后的美国，并从50年代后期起迅速发展起来的。50年代，西雅图市Northgate购物中心、佛莱明罕市Shoppers World购物中心相继设立，这是最早以百货公司为主要承租户的两个购物中心，其中Northgate是最原始的Mall型购物中心，主要由两条面对面的带状中心组成，中间由一条人行通道连结。50、60年代，美国郊区城市与原有大中城市商业中心之间存在的土地差价，使许多大公司纷纷把自己的总部迁往郊区城市，新兴产业也在郊区兴起，大规模的摩尔购物中心也落户于郊区，形成了大量位于高速公路交叉口、由于发展大型购物中心而"繁荣"起来的边缘城市。六、七十年代，大型购物中心在美国的兴起，具有经济发展与城镇建设的两层意义。在此之后，随着摩尔购物中心产业的逐步成熟，其主要经营思想也就被很自然地被移植到城市中心地区的摩尔购物中心上。从70年代起部分摩尔购物中心又开始开进美国市中心， 且市区摩尔的业绩也都相当不错， 市区内的摩尔在一定程度上也缓解了城市中心空心化的难题。购物中心的这种重视整体环境和功能提升的结果，使消费者的购物不再是单纯的购物，而是一种享受。这样的概念再配合“一次性购足”的新消费观念，无疑会给消费者一种全新的购物体验。
　　而美国购物中心专家米尔斯先生认为，美国摩尔购物中心始于本世纪5 0 年代中期。实际上其雏形在二三十年代就显现了，一般认为H ·巴桑氏是购物中心的创始者，他在1 9 3 1 年就曾进行商业区的统一开发，1 9 3 7 年建造了大棚式的巴屋枯斯购物中心。　　美国购物中心的发展是在第二次世界大战之后，从1 9 5 0 ---1 9 7 0 年，持续发展了2 0 年。伴随着人们迁移至郊区，郊区购物中心发展很快。每家购物中心都附有大面积的停车场，其功能越来越综合化，一些购物中心不仅附有娱乐室、健身房，而且还开辟了保育室和旅馆。　　7 0 年代初，西方世界爆发了能源危机，石油价格暴涨，依靠小汽车到郊区购物显得费用太高，城市中心商业区的摩尔开始发展。　　

　　截至目前，美国有大大小小的购物中心43000多个，各种规模一应俱全，其中27000个购物中心不足100000平方英尺，因而只能算作小型购物中心。由此看来，平均每个美国人拥有19平方英尺的零售市场，虽然店面过多，但是在过去的几年中，除了每逢夏季生意会略有减少外，零售业一直红红火火。在美国，摩尔目前已经占有52％以上的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家摩尔的有效商圈是数百公里。美国摩尔购物中心迅速发展，并衍生出按规模划分的近邻型(小型)、社区型、自然景观型、城市再开发型、休闲娱乐型、超地区广域型的巨型摩尔等类型。

　　摩尔产业在美国成功后，摩尔这一业态便迅速地在加拿大、澳大利亚、日本、欧洲各国发展了起来。加拿大、澳大利亚等地的摩尔与美国的摩尔基本相同。 但以法国为代表的欧洲式购物中心同美国式购物中心比较。欧洲购物中心与美国式购物中心大体上较相象，但欧洲购物中心的规模一般比美国购物中心小许多。其他不同点：欧洲购物中心大都建在城乡交界处，（但英国是例外，英国购物中心大多建在市区）；美国的购物中心有的在城中有的在城郊。法国购物中心里主题店以特级市场为多，不像美国购物中心里主题店以百货商店居多。欧洲购物中心以经营日常生活用品为主，而不像是以美国购物中心以选购品为主，欧洲购物中心则以实用品为主。但总体而言，日本和欧洲的摩尔发展地不如东南亚的菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国迅猛，且日本和欧洲的摩尔的面积规模也比菲律宾等国的摩尔要小。菲律宾的SM SUPERMALL集团、ROBINSONS集团， 泰国的THE MALL集团还发展出了独特且很成功的“连锁摩尔”经营模式。香港的摩尔从80年代初起步，发展一直很迅速，但香港摩尔的规模较小。而我国台湾地区的摩尔则是从这两年才刚刚开始发展，但发展的速度很快。
全球最大的"MALL"加拿大"西爱民顿"年营业额达28.8亿美元。
　　二、简介美国和加拿大的部分摩尔；
　　Mall of America--美国购物中心位于明尼苏达州Bloomington市，是目前美国规模最大的超级室内摩尔购物商场，建筑面积约39万平方米，占地78英亩，总投资高达6亿多美元。中心集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观，包括：400个零售商店、 4个大型百货公司、 1个多功能娱乐中心 、2个大型停车场(12，750车位)。

　　加拿大爱a顿市的"西爱民顿"--westedmontonmall。是目前世界最大的Mall，年营业额达28.8亿美元。该摩尔建筑面积超过50万平方米，商场的出入门达50个之多、停车位达2万辆，有800多个国家进入、商场内有100多家餐馆。经营的主要项目是各类生活日用品专卖店、各种餐馆、娱乐设施。如人造海滩冲浪、蹦高、游戏机、游乐园(项目比锦江乐园还多)、WHL几级溜冰场、迷你高尔夫球场、8个电影院、1个赌场、1个三星级宾馆等，还有一些免费娱乐性服务项目，如海脉表演、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展、乐队表演等，消费者在此可以购物、娱乐、运动、就餐。由于这类大型商场是全堵封闭室、不受外界天气干扰，加之功能齐全，能满足消费者各种不同需要、很受消费者青睐、在地广人稀的加拿大，商场内消费者熙熙攘攘、与室外见不到人的情景，形成了极大的反差。大型Mall(集购物、娱乐、餐饮、服务为一体的大型功能齐全的场所)为主体、表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。
　　1 9 9 7 年1 月至1 0 月，进入美国“安大略米尔斯摩尔”的顾客已高达1 4 0 0 万人次，而大名鼎鼎的迪斯尼乐园1 9 9 5 年创历史纪录的全年游客也不过1 4 2 0 万人次。安大略米尔斯购物商场为美国1 9 9 6 年开张的最大摩尔购物中心，坐落在洛杉矶以东6 5 公里处，商场面积1 8 万多平方米，内有商店2 3 7 家，工作人员约7 3 0 0 人。安大略米尔斯公司总经理曼斯指出，人们开始厌倦大同小异的购物商场是该公司开设新型商场的主要原因。因为米尔斯商场与众不同之处在于，逛街的消费者平均至少花三个小时在商场内。　　在安大略米尔斯购物商场内，既有美国知名的中低价位百货公司进驻，如潘尼百货连锁店等，也有像帆萨奇这样高级时装的国际品牌在内设店。逛累的消费者或陪逛者可在商场内通过巨大的屏幕看电影，或前往游乐区消磨时光。置身在商场内，周围的电视屏幕、嘈杂的音乐、会唱歌的动物、会舞蹈的植物、变幻莫测的灯光，让整个商场无时不充满新奇感和动感。　　曼斯指出，新的调查发现，商场方圆1 6 公里以内约有1 0 0 万名消费者，但从签账卡的地址看，如今方圆1 6 0 公里内的居民都是商场的消费者，商场5 6 ％的顾客是来自方圆3 2 公里远的地方。　　目前，安大略米尔斯商场每月固定发出2 0 0 班观光购物巴士，除此之外还增设了一名观光主管，因为日本观光客为商场带来的收入非常可观。　　曼斯表示，逛商场的所有消费者平均每次花费1 0 9 美元，而国际观光客每次平均消费4 3 5 美元。这家商场的经营者为弗吉尼亚州的米尔斯公司。
　　“南海岸广场”（SOUTH COAST PLAZA）。这是公认的加州最大MALL，在全美国也数一数二。占地比北京中山公园加劳动人民文化宫还大，简直是个大公园或者一座名符其实的“城市”。这里有免费的内部公共汽车供游人观光，有可存放上万辆汽车的免费停车场。 这个MALL由6家美国著名的大型百货公司如西尔斯（SEARS）、罗滨逊梅（ROBINSONS-MAY）等作为支柱组成，分别占据四角，各店面积均在1万平方米以上。它们的特点是：（1）设施先进：中央空调、滚动扶梯、地毯、人工采光；（2）商品陈列布局清新悦目、通透开阔；（3）购物环境优美，店外如花园，店内宽松洁净；（4）商品种类齐全，花色新颖，档次甚高；（5）除珠宝玉器外，各类商品一律开架售货；（6）平时顾客不多，节假日颇热闹。 在6家大型百货公司之间，有多条各长近百米的通道相连。这些通道也是密封的，由200多家各具特色的专业商店分布通道两旁，自然形成多条商业街。漫步其间有逛街的同样感受，但绝无车辆之扰和日晒雨淋之虑，而且随处有座椅可以休息。 这些专业店给人的印象是：（1）每个店不大，一般是一二百平方米；（2）以男女时装、鞋类店为多，约占一半，照相器材、音响、计算机、瓷器、水晶制品、工艺品、乐器等均有多家专业店；（3）有电影院等娱乐中心5家；（4）有咖啡店、各种餐饮店33家。

　　“主街”（MAIN PLACE）。这个MALL位于加州圣安娜市第十七街，是在城区新建的一座庞大的商业大楼，面积不下五六万平方米，外面看似一个大仓库，密封，中央空调。楼外有可停几千辆汽车的停车场。楼分三层，一、二层由西尔斯等大百货公司占据四角形成支柱。四角之间是众多的专业店组成的商业街。格局和前面介绍的“南海岸广场”相仿，只不过前者是一群建筑物，后者是宏伟壮观的一整座建筑物。楼内有多处喷泉，附近有各种小吃店、饮料店。第三层有一个大型电影院。这里的专业店一般不大，但各有特色。比如有一家厨房、餐具商店，专门出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花 色极为繁多而别致，商店陈列也独巨匠心。
　
　　美国最大的购物中心发展商曾是R O U S E 公司，现在最大的购物中心发展商据说是“雀儿喜”公司。 其他购物中心发展商有：Westfield Holdings，美国Rodamco North America公司等。
　　Westfield Holdings是世界上最大的购物中心发展商与经营商，旗下拥有美国39家、澳大利亚30家、新西兰11家、英国7家共87家Westfield Shoppingtown摩尔购物中心，总面积超过600万平方米，合作商户超过13,600家。2002年1月 Westfield 美国分公司又收购了另外28家购物中心，Westfield Holdings的购物中心总数达到108家，总面积超过700万平方米。
美国弗吉尼亚州的米尔斯公司，在全美有7 家大型摩尔和1 1 家社区购物中心。
美国JBM不动产机构在美国和加拿大投资并经营管理着几十家大型摩尔， 旗下摩尔的面积达到800万平方米。

　　三、购物中心在世界各国的发展概况
　　购物中心在世界各国都取得了长足的发展，从发展模式上看，欧美购物中心起源早，已进入成熟期，日本、东南亚以及我国的香港和台湾大体上于80-90年代兴起，目前已进入了快速成长期，但还是有相当大的发展空间，而我国的内陆地区从总体上刚刚进入起步时期，但由于市场潜力巨大，正逐步为零售业者、地产业者、投资业者所关注和接受。
由于美国几乎人人都有汽车，故Mall最初都建于地价较为便宜的市郊，并且在交通便利的公路旁边。但80年代后期摩尔开始开进美国市中心，且市区购物中心的业绩也都不错。而东南亚一带的摩尔更是集中在市中心，且生意火暴。根据我国人均汽车拥有量低、居民偏爱居住在市中心的国情，国内的摩尔建设不必完全照搬欧美的模式。欧美的“摩尔”购物中心一般都在城郊或城乡结合部，并且有占总面积1／3左右的停车场。由于中国人还没有进入汽车时代，公路网不发达，人多地少的中国也不可能有那么多土地来这样挥洒，所以国内城市的摩尔也可象香港一样选择闹市中心或邻近地铁站的市区新商圈作为突破口，因为在中国，逛街是城市人一个相当重要的休闲内容. 但待将来国人向郊区迁居越来越多，可以保证郊区摩尔的客流后， 摩尔还是应该向郊区发展，毕竟郊区的大型地块远比市中心容易得到且地价成本也低许多。
　　摩尔是国际零售商业发展趋势
　　
　　按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平、人们对生活质数水平要求的提高，在中国发展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场、集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务等各项功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟，摩尔的出现也是中国商业发展到一定阶段，商业业态社会优化组合的必然趋势。在市场竞争日趋激烈的今天，零售企业除了发展自身特色、提高服务质量外，还必须顺应以规模领先，以效益制胜的世界零售业大趋势。摩尔有别于其它的商业业态，充分体现了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念。建设现代化的大型购物中心对促进中国商贸发展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都有重要意义

RE:商业购物中心管理

日本购物中心的发展情况

　　日本的购物中心以1969年建设的玉川高岛屋为代表，不过那时的购物中心理念，仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。从70年代初期到中期，经过整体专业规划、景观设计以及经营管理的大型购物中心开始成为主流，其中尤以位于大阪商业区的几个摩尔购物中心最具代表。例如千里新城的"谢尔西"购物中心、巴恩环购物中心等，它们特殊的建筑景观，例如挑空广场、庭园、喷泉等，都成为都市外围引人注目的消费人潮集中地。
　　从70年代中期到80年代初期，日本开始产生了集文化、娱乐、休闲、运动等消费行为于一体的新型购物中心。例如1978年于东京原宿区开业的拉佛雷原宿，便是一个具有整合功能的购物中心；同时在这个时期也产生了以下关Seawall以及青森的三路德购物中心为代表的许多远离都市、构筑于都市外围的购物中心，并且提供了日本大型购物中心在郊区发展构建的经验基础。为了因应消费服务多样化以及设施复合化的趋势，还产生了许多超过10万平方公尺的大规模购物中心。 在福冈市西日前开张了一间占地25万平方米的大型摩尔购物中心,除购物外,电影院,游乐中心,餐饮店外加能容纳4500辆的停车场使之成为了大型商业中心。但由于日本特大型商业地块较难取得，故日本摩尔的规模一般较美国、加拿大、菲律宾等地的摩尔要小许多。 日本的传统百货集团如高岛屋百货、三越百货、西武百货、SOGO崇光、东武百货是日本摩尔的主要投资开发商之一。 目前， 美国的摩尔开发集团"雀儿喜"也已开始进入日本进行摩尔的投资开发。
　　大型购物中心在日本之所以能够迅速发展，具有两个基本背景条件：第一，日本是岛国、人口众多，因此追求土地及空间效率的极大化，几乎成为所有日本人一致的追求目标。在这种情况下，能够在一个特定的空间内提供各种消费服务，同时又能够提供定量停车空间的购物中心便成为实现这个目标的最佳手段。加之经济巨大发展条件下国民消费能力提高，使得消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品牌的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了大型购物中心在日本的产生。 购物中心在欧、美、日等国家和地区发展了多年，其市场规模在这些地区的零售业中占有举足轻重的地位，被视为21世纪最重要的零售业趋势。
　　简介日本的部分摩尔；
　　大阪的心齐桥是全日本最大的购物中心，有多达二千间的商铺，货物应有尽有、琳琅满目。
日本Kspiari摩尔是学习迪斯尼乐园将娱乐和购物融在一起的经验。Gotemba摩尔是美国最大的购物中心之一"雀儿喜"的海外分支。这里有弗里斯转轮和环滑车，还有迷人的温泉度假村。"Kspiari购物区，除了121家商店外，还有超宽银幕影院、流行乐队演奏的免费交响乐、童话般乐园等。这里，每到周末，能吸引近20万购物兼娱乐的日本人，预计今年可接待将消费3亿美元的900万顾客。
　　「高岛屋TIMES SQUARE」百货摩尔于开幕之后，加速了原本冷清的南口的交通建设与开发，一时之间，南口反而摇身一变成为不可同日而语的东京热门逛街去处。这家高岛屋百货究竟有什么魅力可以让一个原先备受冷落的地区起死回生？答案就在于它乃是当今东京都内机能最为丰富多元的「新复合式商场」。先不论这家高岛屋百货有什么创新的特色，光看它楼上的CD专卖连锁店HMV、具有高18m大画面专门放映立体3D映像的TOKYO IMAX THEATER、SEGA最新体验型电玩游乐场JOYPOLIS；以及隔邻的「东急手」(Tokyu Hands)，与以空桥相联结的整栋全日本卖场面积最大的纪伊国屋书店，便不难想见这座百货巨舰的庞大模。至于这家引起轰动的高岛屋百货，除了网罗34个品牌的巨型化妆品卖场之外，那些散布在每个楼层，提供消费者歇脚休息兼用餐的「吃茶店」可是造成好一阵轰动喔！因为这些或者是日本著名老铺，又或者是新引进的海外料理，几乎都是首次在东京都内的百货公司亮相。另外12F～14F的Restaurant Park集结了28家餐馆，是新宿地区规模最大的美食街，在这里的每间餐厅用餐都可眺望一览新宿的繁华街景。
东武百货池袋店是全日本最大的百货公司型摩尔──这里的总卖场面积共80,3000平方公尺。
　　博多水城简介:
　　日本福冈县的博多水城是由美国捷得事务所设计建造的日本最大的私人房产发展项目。这个占地250万平方英尺的巨大综合型建筑物形似峡谷状，位于一条新开辟的运河两岸。整个商城显现出浓郁的西方建筑色彩，融饭店、办公和贸易等多种功能为一体，是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。商城内部分为5大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场。
　　博多水城与众不同的设计给传统的百货零售领域注入了新的血液，游客们可以通过商场内特有的拱廊往返运河两岸。日本著名的建筑师Arata Isozaki先生在接受纽约时报记者采访时，曾把该建筑推崇为20世纪后期最重要的建筑物之一（另一建筑物为由Frank Gehry设计的位于Bilbao的Guggenheim博物馆）。
　　博多水城的成功引起了全球的关注，同时它也成为零售业大型综合性商城的标志性建筑

RE:商业购物中心管理
我国内地摩尔的发展与现状

一 内地摩尔的萌芽
　　90年代中期，一批香港房地产巨头（和记黄浦、长江实业、新世界、恒基、新鸿基、嘉里、九龙仓、太古、恒隆集团等）在北京、上海等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，这些写字楼大多附带有大面积的商场裙房，随即形成了有香港特色的购物中心SHOPPING CENTRE或购物广场SHOPPING PLAZA。 其中主要的代表有：上海的嘉里不夜城、时代广场、上海广场、香港广场、美罗城、浦东华润时代广场、梅龙镇广场， 北京的赛特购物中心、丰联广场、国贸商城、恒基商城、中粮广场、新东安广场、时代广场， 重庆的大都会广场等。

　　由于这些香港式购物中心的业态复合度太低且规模面积也偏小，故这一时期的购物中心尚称不上摩尔SHOPPING MALL。

　　此外纯物业出租型购物中心在香港之所以能经营良好，是建立在香港拥有大量不同行业不同业态不同特色不同品牌的连锁商家的基础上的。 而当时内地的连锁商家仍集中在服饰和超市2类，其他行业的连锁商家都很少。在此情况下，内地许多香港式购物中心曾一度招商困难， 商铺入驻率较低。在内地真正经营很成功的香港式购物中心为数不多，但随着内地新兴的连锁商家不断出现，香港式购物中心的经营也正在好转。

　　90年代中期，是内地摩尔的萌芽期。
二 内地摩尔的初步形成
　　90年代末期，随着广州天河城、中华广场，大连胜利广场、新玛特，上海友谊南方商城、港汇广场，北京新世界中心、庄胜崇光百货广场（待2期工程完工后，将形成18万平方米的大型摩尔购物中心）、东方广场的陆续建成开业，内地逐渐形成了一批业态复合度较高、规模面积也较大且经营也较成功的真正的摩尔。在这批成功者的引导下， 内地各个城市都开始兴建各自的购物中心。 但内地有很多购物中心的发展商采取了分割商铺出售的经营方式，导致了这些购物中心变成了小商品市场。 而国际上通行的具商业概念的正规摩尔购物中心是只租不售，从而实现良好的整体管理和整体营销。 事实证明，这种不符合国际通行购物中心管理模式的经营方式，在内地也不成功。 失败的例子有杭州的涌金广场、广州的中旅商业城等等，现在广州中旅商业城的开发商也已屏弃了这种传统商业房地产理念的经营方式，转而采用具有国际上通行的具商业概念的正规摩尔购物中心的经营方式。现在中旅商业城收回了各小业主的经营权，转而引进了北京华联百货和香港百佳超市大卖场等主力店。 涌金广场也引进了家乐福、电影城等主力店。

　　90年代末期，是内地摩尔的初步形成期。

三 目前，内地摩尔正在加速发展

　　继超市、大卖场之后，"摩尔购物中心"目前正在掀起我国商业新一轮的业态革命，连锁摩尔购物中心也开始出现。
　　2002年，随着上海正大广场、厦门"SM城市广场"、大连和平广场、宁波天一广场、深圳铜罗湾广场、福州元洪城等一批具有国际水准的摩尔相继开业，其中深圳铜罗湾广场更堪称内地首家连锁摩尔集团。 标志着内地摩尔的发展步入了一个新的时期。

　　目前国内各大传统零售商业集团（上海友谊、上海华联、北京华联、北京王府井、武汉广场、深圳铜罗湾广场、大连商场集团等）、房地产巨头（大连万达、中信集团、华润集团、香港新世界、香港嘉里、香港九龙仓、和记黄浦和长江实业集团等）、海外专业的摩尔开发商（菲律宾SM集团、泰国正大集团、印尼三林集团、美国的一些基金协会等）乃至外资传统零售集团（马来西亚百盛、台湾太平洋、香港新世界百货，法国欧尚AUCHAN、台湾好又多等）都已开始在全国各大城市开发一批摩尔购物中心。其中泰国正大集团、大连万达、上海华联、北京华联、深圳铜罗湾广场、香港新世界集团等更计划在全国搞连锁摩尔购物中心。

　　在各大房地产公司、商业集团、国外购物中心集团"大干快上"的同时， 各地的政府也意识到了建设购物中心的意义，纷纷开始规划并推动本地区购物中心的发展。 北京、上海、大连、深圳、广州、武汉、成都、重庆、杭州、宁波等地都在大力发展摩尔购物中心。目前广州和大连的摩尔发展领先于全国水平，北京和上海正在奋起急追， 其他城市也开始有计划地发展摩尔， 包括乌鲁木齐也有西部国际超市购物中心项目。

　　但北京和上海发展摩尔的策略有所不同。由于北京私车拥有量较高，且北京的城区较大（比上海大几乎一倍）。故北京的摩尔都选址在郊区5环路上，且规模较大（20万至60万平方米），走的是美国摩尔的模式。而上海由于私车拥有量较低，且上海的城区较小，居民又偏爱住在市区。 故上海的摩尔都选址在市区区级商圈（如五角场、中山公园等），但规模较小（10万至20万平方米左右），走的是香港和新加坡摩尔的模式。

　　北京将在5环路的东西南北建造4个20万至60万平方米的MALL， 这4家MALL分别为：大地集团的大地MALL、春天MALL、西单商场和法国欧尚合作的摩尔项目、王府井集团的摩尔项目。

　　目前国内最大的摩尔是24万平方米的上海正大广场。在建中较大的摩尔有：成都47万平方米的熊猫万国商城、广州37.6万平方米的正大集团天河正佳商业广场、武汉中商集团的团结商贸城购物中心（总营业面积40万平方米，一期工程的20万平方米将于2003年春节）、上海浦东的台湾好又多集团的摩尔项目、上海吴中路上26万平方米的摩尔"虹桥商贸城"、北京亦庄经济技术开发区内"北京Mall"（即大地集团的大地MALL。占地549亩，总规划建筑面积60万平方米，一期建筑面积达31万平方米，商业设施预定于2003年国庆节投入运营。）、北京东北方孙河一带--65万平方米的春天MALL（春天MALL占地2000亩，建筑面积达65万平方米，总投资要超过10亿美元。已有英国巴科勒投资银行、美国进出口银行、美国退休基金投资银行及世界最大的房地产投资公司--美国科尔公司、美国第二大建筑结构公司ＳＴＡＲ公司等在美上市公司拟加盟对北京春天ＭＡＬＬ，进行资金及技术投入。）、30万平方米王府井集团的北京摩尔项目。

　　随着这些项目的陆续建成， 内地将逐步迎来摩尔的时代，也许， 3、5年后内地连锁商业销售额第一名的桂冠就将落到某家连锁摩尔集团的头上。
四 内地摩尔未来的发展前景

　　一方面，随着国内经济的发展，居民收入不断提高；我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了对大型摩尔购物中心的需求的不断增强。 另一方面，随着国内摩尔的经营模式和管理技术不断成熟。 我国摩尔的发展前途无可限量。内地也将逐步迎来摩尔MALL的时代，按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平、人们对生活质数水平要求的提高，在中国发展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场、集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务等各项功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟，摩尔的出现也是中国商业发展到一定阶段，商业业态社会优化组合的必然趋势。在市场竞争日趋激烈的今天，零售企业除了发展自身特色、提高服务质量外，还必须顺应以规模领先，以效益制胜的世界零售业大趋势。摩尔有别于其它的商业业态，充分体现了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念。建设现代化的大型购物中心对促进中国商贸发展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都有重要意义。

　　当然国内摩尔购物中心的发展之路仍然崎岖，但前途一定是美好的；主要看自己如何经营管理和调节。

五 专家关于内地发展摩尔的争论

　　在中国发展购物中心的问题上存在着两种截然不同的思想，一种是主张在中国根本不适合发展购物中心，一种是面对巨大的市场，认为非常适合搞，当然也有部分专家认为不可盲目发展。
　　认为内地非常适合发展摩尔购物中心的专家认为， 虽然美国的购物中心的兴起是基于10000美元的人均收入，而我们在思考购物中心发展的必要性时，自然很容易联想起美国的兴起背景，如果照此观点，中国的人均收入达到这个标准，恐50年也没有希望。所以在这个问题上运用比例这个杠杆或许更有说服能力，从绝对数字上去比较，缺乏另人信服的依据。而且我们常常把购物与其它产业割裂开来，而在国外的统计则是消费、休闲、娱乐等等的指标值进行合计处理。因此，如果单纯看购物的数字就认为国民的消费能力存在问题，恐怕就有点以偏概全的嫌疑了。要知道，如果把休闲、运动等项目涵盖进来的话，其绝对数字可能要高出许多。特别是在沿海发达地区和人口稠密的中心城市应该说购物中心有着良好的发展前景。其优势主要体现在由于服务项目的增加，可以吸引目的不同的消费群体，从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进，将极大地刺激人们的购物需求。从这层意义上讲，购物中心的效益提升有赖于整体功能的发挥。
　　主张内地根本不适合发展摩尔购物中心的专家认为， 内地发展摩尔的机会尚不成熟，目前还不应该建设摩尔。反对建设摩尔的论点主要是： 1）内地的经济发展水平比美国落后太多，居民的购买力有限 2）内地的私车拥有量太低，不符合建设摩尔的要求。但也有很多商界专家认为， 内地应该开始逐步发展摩尔。
　　针对这二个论点， 我们认为，
　　1）内地的经济发展水平虽然比美国落后， 但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市。而菲律宾、泰国、马来西亚的摩尔发展得既多又好，且新的摩尔仍在不断地建设中。既然曼谷有20多家摩尔，其中50万平方米的西康广场/施康广场（Seacon Square）是亚洲最大的摩尔，也是世界排行第五大购物中心。 马来西亚吉隆坡有20多家摩尔（有亚洲最大的Midvally Megamall和KLCC阳光广场）。甚至经济不是很发达的菲律宾马尼拉也有30多家大摩尔，平均35万人口拥有1家摩尔。其中马尼拉33万平方米的SM MEGAMALL是亚洲第3大摩尔。菲律宾还拥有亚洲第一大连锁摩尔集团：SM PRIME，SM PRIME旗下的SM SUPERMALL有20家摩尔，且家家摩尔都生意兴隆。菲律宾几乎所有的大型百货公司、大卖场都位于摩尔内， 单体建筑的百货公司、大卖场已极少。印尼雅加达的摩尔也已达20多家，并且生意火爆。（且东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇发展及休闲观光等其它产业相关意义，非常值得国内企业加以借鉴和学习。）
　　那么上海、北京为什么不能拥有一批真正的大摩尔呢？毕竟我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了大型购物中心的产生。（居民除了维持基本生活之外，更加注重其它开支；从马斯洛层次需要理论分析，已经开始追求较高层次的需要；从注重产品转向注重品牌；时间观念增强；工作压力增大，需要增加适当的休闲与消遣。所有这些变化都在导致需求多样化程度的提高，简言之，也就是力求将时间作最大化运用，满足多重需要，一次购足和一站式娱乐休闲的消费习惯因此应运而生。）
　　上海、北京、广州等地的经济发展水平已开始接近甚至超过了部分东南亚国家，而菲律宾、泰国、马来西亚、印度尼西亚的摩尔购物中心也已红火了十多年了且新的摩尔仍在不断兴建中。东南亚各国的摩尔数量已经很多，并且预期其数量及营业额对经济面的影响会更加扩大和深远。东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇发展及休闲观光等其它产业相关意义。现在是时候发展我们自己的摩尔购物中心了，大型的摩尔也是城市的标志性建筑。
　　2）内地的私车拥有量虽然低，但并不影响我们建设摩尔。因为政府限制私车的发展， 故香港、新加坡的私车拥有量也远远低于美国； 但凭借着发达的地铁和公交系统， 两地的摩尔也发展地也都很成功。不同于欧美的摩尔，香港、新加坡的摩尔大部分集中在邻近地铁站的市中心黄金商圈， 且一条街上往往汇集着多家摩尔（如新加坡的乌节路）。只有300万人口新加坡有20多家摩尔（义安城Ngeean City购物中心、滨海广场Marina Square和新达城Suntec City Mall均是亚洲最大的购物中心之一），平均15万人口拥有1家摩尔。借鉴香港、新加坡的经验，内地的部分摩尔也可选址在邻近地铁站的市中心商圈建设。
　　所以我们在发展摩尔时， 要学习欧美的成功经验，但不必完全照搬美国摩尔的模式。我们更应该借鉴菲律宾等东南亚国家的发展经验， 尤其是菲律宾SM SUPERMALL集团连锁摩尔的成功经验（SM SUPERMALL集团多次获得欧美财经杂志颁发的最佳管理奖）。 这不仅因为菲律宾、马来西亚、泰国的摩尔规模大, 经营管理成功。还因为菲律宾的SM SUPERMALL集团、ROBINSONS集团， 泰国的THE MALL集团还发展出了独特且很成功的“连锁摩尔”经营模式。菲律宾的SM SUPERMALL集团更成为了亚洲最大、全世界排名第3大的摩尔购物中心集团。更因为东南亚各国的人均收入、文化习俗等国情与我国的北京、上海等城市较相似。所以我们在发展摩尔时， 不仅要学习欧美的成功经验， 更应该借鉴菲律宾等东南亚国家的发展经验与教训。

　　此外，没有零售商业经验的房地产商在开发摩尔时，可考虑以下3种经营管理模式。
1）寻求外援，聘请专业的商业零售管理公司来统一管理旗下的摩尔。
2）与世界上著名的摩尔专业开发管理公司合资、合作， 引入国外摩尔的经营管理技术。
3）如若房地产商有意开发连锁摩尔或多家系列摩尔，房地产商也可考虑自行设立专业的摩尔管理公司统一管理旗下所有的摩尔，但必须招募大量高素质的摩尔管理人才。且摩尔管理公司拥有自主经营管理权。 　　
　　当然国内摩尔购物中心的发展之路仍然崎岖，但前途一定是美好的；主要看自己如何经营管理和调节。

RE:商业购物中心管理
购物中心专用词词典
作者：俞稚玉

美国国家研究局National Research Bureau 是美国首位商业零售房地产信息提供者。NRB出版购物中心产业的信息已超过了45年。它的约4万个美国购物中心的信息数据库是一个广泛而详尽的可利用的关于购物中心的信息源。下列专用词选译自NRB：Glossary.
　　

Acres of Land Center Occupies 中心占有土地的英亩数
由中心主要场所加全部关联设施组成

Community Center 社区中心
　　 比邻里中心有更广泛便捷的销售软线（服饰）和硬线（五金器皿、器具等）商品范围。它有一个小型主体百货店、杂货店、或折扣百货店作为主要的承租商，另有一个超市。虽然它可能有一个较强的专业商店，但它没有全线百货店。从理论上讲，社区中心典型的大小是15万平方英尺。实际上可能的范围从10万到30万平方英尺。社区中心是中型购物中心的一种中间类型，评估其大小和吸引力是最困难的。NRB将10万到29.999万平方英尺（GLA）的购物中心均列入这一类型。

Convenience Center 便利中心
一个小的带状中心
供应方便货物（食品、药品等）和/或服务（洗衣、干洗、复印），为忙碌的一步购物者提供一站式的服务。

Discount 折扣中心
这个中心的主要承租商是折扣店，开发附加的由更小的零售承租商和/或超市组成。折扣中心通常比低特价中心吸引更低收入消费群. 它们被认为是低特价零售中心的一种。
　　
Factory Outlet 工厂直销
此中心由工厂直接便捷的零售通路，由工厂的零售直销店组成，将货物在此直接销售给公众。商店的所有者和运作者均是工厂的。相反，过去典型的工厂直销建立在工厂原址，而现今的工厂直销商店放在购物广场或购物中心中并通常销售优质品、当季商品。工厂直销商场吸引中、低档消费群，通常那里还包括一些特价、低特价商店。

Gross Leasable Area (GLA) in Square Feet (Including Anchors) 总可出租面积（GLA）平方英尺（包括旗舰店）。
设计给承租商专用的总房屋面积,包括所有地下室、中间夹层、阁楼， 该面积用平方英尺表示（隔墙从中心线或外墙面开始测量 ）。GAL是承租商付租金的全部面积。（我们的意图是得到总的中心大小的概念，旗舰店的占地面积也应被包括。对于混合使用开发的GLA仅包括零售空间。）
　　
Gross Leasable Area (GLA) in square feet of mall stores (excluding anchors) 总可出租面积（GLA）平方英尺（不包括旗舰店）。
由商场承租商占用的房屋总面积。不包括面旗舰店面积。（对于混合使用开发的GLA仅包括零售空间）

Home Improvement 家居中心
购物中心的旗舰店由家居商品零售商承租或集中了一批家居商品和五金器皿专卖零售商。

Lifestyle Center 时尚中心。
一个集中高档的，最新时尚理念专卖零售商的购物中心。是一个开放的中心，通常没有旗舰店。30万平方英尺的GLA或更大，位于富裕阶层居住区附近。包括高档零售、新潮餐厅及娱乐零售业。商店的环境经过精心的设计,附近有方便的经精细美化的泊车位。

Mixed Use Development 综合利用开发。
一个大规模的房地产相关项目具有：（1）三个或更多个主要的收入来源（如：零售、办公楼、住宅、酒店/汽车饭店、休闲娱乐设施），这些项目互相支撑并作为一个单元开发；（2）项目的主要功能和物质实体的整合，包括互相间不间断的联系人行道；（3）按照一个通盘的计划开发。

Neighborhood Center 邻里中心。
提供便利商品的销售（食品、药品和杂货）和个人服务（洗衣和干洗、理发、修鞋等），为满足附近居民每天的生活需要，有一个超市是邻里中心的主要承租商。理论上讲，邻里中心的总可出租面积应有5万平方英尺。实际上，它的大小可能在3万到10万平方英尺。NRB将所有小于10万平方英尺（GLA）的中心均作为此一类型。

NRB ID Number NRB识别号
由NRB指定的对每个购物中心唯一的识别码，可被用于《购物中心名录》Shopping Center Directory的交叉索引或直接从NRB获得进一步的信息。

Occupancy Percentage 占用率。
总的占用面积（GLA）（其中无空置）除以中心总的面积（GLA）。占用率相对于空置率。空置率可从100%减去占用率计算得出。

Off Price 低特价中心
中心由一群建立在传统专卖基础上的能提供可在传统专门店中找到的品牌商品的零售商店和百货店组成。价格低于工厂建议价的20%到70%。在低特价商店里的商品一般比那些折扣店有较高的品质。低特价中心首先吸引中档和中高档消费群。

Owner 业主。
持有物业所有权利的个人、机构或法人实体。一个中心可能是多业主的。如果如此，NRB试图确定每一有关当事人所有权的百分比。

Power Center 能量中心
一个开放的带状的中心，具有三到五个非传统的、专卖的旗舰店其承租面积（GLA）超过75%，其余出租面积（GLA）由几个较小的承租商承租。

Regional Center 地区中心。
提供购物——门类品种齐全的日用商品、服饰、家俱和家俱。它有至少10万平方英尺的出租面积（GLA）的全线百货店，并以此作为主要的吸引力。甚至吸引更大量的购物，可以包括2个、3个或更多百货店。从理论上讲，一个地区中心应有40万平方英尺（GLA），可能的范围从30万-100万平方英尺。地区中心如有3个或更多的百货店并超过75万平方英尺（GLA）则可考虑称其为超级地区中心。NRB将30万到74.9999万平方英尺（GLA）均列为此类型。

Retail Sales per Square Foot 平销。（每平方英尺零售销售额）
购物中心一年实现的总销售除以中心的总面积（平方英尺）。这是一个大致的轮廓未经过审计的数字，可能包括或不包括旗舰店销售额和面积。这取决于资料提供者的做法。

Service-Oriented 定向服务中心
　　 中心主要由一些以提供有影响力的定向服务为主的零售商组成。如眼科、齿科、修理、健康服务、法律服务等。
　　
Shopping Center 购物中心
一组在建筑上统一的其位置建筑在一处的商业设施.包括场地大小,商店的型类到其服务单元的交易区域都作为一个营运单位来策划、开发、使有和管理。单元附近提供同商店种类和大小相符合的仃车泊位。如果有3个和3个以上商店，NRB均作为购物中心收集在它的数据库中。

Strip Center 带状中心
通常天蓬盖在人行道上一起出租的线状排列的商店群。一个露天开放的购物中心其大小可能变化很大。

Super Regional Center 超级地区中心
供应广泛多样化品类的、众多的、杂货大众商品。它有3个或更多的主体百货商店。理论上一个超级地区中心应有75万平方英尺的面积（GLA），但实际上，可超过100万平方英尺。进驻的主体百货店每个通常有10万平方英尺面积。NRB将75万平方英尺以上的购物中心均作为此一类型。

Upscale/Fashion 高档时尚中心
　　 集中由精选商品的服饰店、流行服装店、手工艺店组成的中心。通常高品质和高价格。一个定向以时尚为主的中心可能还包括一个或更多的小型的专业百货商店和高级美食馆和食品店。这些中心大多位于高收入地区。

RE:***黑子转载资料之-商业购物中心管理***
美国各类购物中心分类
美国的购物中心
上海友谊（集团）有限公司
战略研究室 主任
上海连锁经营研究所 研究员
　　 俞稚玉
　　

美国是世界上购物中心最发达的国家之一。这个与“汽车王国”孪生的“Mall王国”成为美国零售业中最重要的业态。当前，我国各大城市正在涌动一股发展“Mall热”，研究美国购物中心的发展和现状，分析他们的经验教训，对于指导我国理性发展这一业态肯定会有借鉴作用。，
美国国家研究局National Research Bureau 是美国首位商业零售房地产信息提供者。NRB出版购物中心产业的信息已超过了45年。它拥有的约4万个美国购物中心的信息数据库是一个广泛而详尽的可利用的关于购物中心的信息源。本文分析的基础资料主要来自于他们公开的截至2001年底的数据。

一、 美国购物中心的分类：
　　 购物中心Shopping Center是指：
一组在建筑上统一的其位置建筑在一处的商业设施.包括场地大小,商店的型类到其服务单元的交易区域都作为一个营运单位来策划、开发、使有和管理。单元附近提供同商店种类和大小相符合的仃车泊位。如果有3个和3个以上商店，NRB均作为购物中心收集在它的数据库中。
按NRB分类，将购物中心分为四种。（见表1）
表1：购物中心的分类
类 型 定 义
邻里中心Neighborhood Strip Centers 提供便利商品的销售（食品、药品和杂货）和个人服务（洗衣和干洗、理发、修鞋等），为满足附近居民每天的生活需要，有一个超市是邻里中心的主要承租商。理论上讲，邻里中心的总可出租面积应有5万平方英尺。实际上，它的大小可能在3万到10万平方英尺。NRB将所有小于10万平方英尺（GLA）的中心均作为此一类型。
社区中心Community Strip Centers 比邻里中心有更广泛便捷的销售软线（服饰）和硬线（五金器皿、器具等）商品范围。它有一个小型主体百货店、杂货店、或折扣百货店作为主要的承租商，另有一个超市。虽然它可能有一个较强的专业商店，但它没有全线百货店。从理论上讲，社区中心典型的大小是15万平方英尺。实际上可能的范围从10万到30万平方英尺。社区中心是中型购物中心的一种中间类型，评估其大小和吸引力是最困难的。NRB将10万到29.999万平方英尺（GLA）的购物中心均列入这一类型。
地区购物广场Regional Malls 提供购物——门类品种齐全的日用商品、服饰、家俱和家俱。它有至少10万平方英尺的出租面积（GLA）的全线百货店，并以此作为主要的吸引力。甚至吸引更大量的购物，可以包括2个、3个或更多百货店。从理论上讲，一个地区中心应有40万平方英尺（GLA），可能的范围从30万-100万平方英尺。地区中心如有3个或更多的百货店并超过75万平方英尺（GLA）则可考虑称其为超级地区中心。NRB将30万到74.9999万平方英尺（GLA）均列为此类型。
超级地区购物广场Super Regional Malls 供应广泛多样化品类的、众多的、杂货大众商品。它有3个或更多的主体百货商店。理论上一个超级地区中心应有75万平方英尺的面积（GLA），但实际上，可超过100万平方英尺。进驻的主体百货店每个通常有10万平方英尺面积。NRB将75万平方英尺以上的购物中心均作为此一类型。
*：GLA：Gross Leasable Area (GLA) in Square Feet (Including Anchors) 总可出租面积（GLA）平方英尺（包括摊位）。
设计给承租商专用的总房屋面积,包括所有地下室、中间夹层、阁楼， 该面积用平方英尺表示（隔墙从中心线或外墙面开始测量 ）。GAL是承租商付租金的全部面积。（我们的意图是得到总的中心大小的概念，旗舰店的占地面积也应被包括。对于混合使用开发的GLA仅包括零售空间。）

二、 美国购物中心建造的年代我们从NRB收录的39000个购物中心中选取美国各州、区面积排名前十位的购物中心来分析。1、美国发展较有规模的购物中心按建造年代排列，几乎呈正态分布。二十世纪二十年代有一家，到六十年代至九十年代是发展的密集区，这四十年中发展的购物中心的数量占全部的90.20%;面积占全部的92.54%。七十年代达峰值。进入二十一世纪，发展势头明显减弱。 表2：美国人均GDP和较大的购物中心建造年代、面积





2、美国购物中心的发展是在二十世纪60年代开始起飞，当时美国人均GDP是5000多美元。当70年代人均GDP已超过1万美元时，美国购物中心发展达到顶峰。

*：GDP data is from:US Bureau of Ecomomic Analysis "Current-Dollor and Real Gross Domestic Product" 2003.1.30
** Population data is from:US Census Bureau "Statistical Abrstract of the United States 2002"

三、 美国购物中心的地域分布
表3：2001年美国各州、区购物中心人均销售额和人均拥有面积
州 名 总人口 （千人） 销售额 （美元） 人均销售额（美元） 购物中心总面积（GLA） 人均拥有面积（GLA）
　　
佛罗里达Florida 16,397 112,467,308,948 6,859.02 452,443,442 27.6
特拉华Delaware 796 5,303,321,888 6,662.46 22,847,282 28.7
康涅狄格Connecticut 3,425 22,743,151,132 6,640.34 97,575,197 28.5
科罗拉多Colorado 4,418 27,542,048,306 6,234.05 107,432,287 24.3
亚利桑那Arizona 5,307 29,170,100,008 5,496.53 134,234,419 25.3
马里兰Maryland 5,375 29,425,758,700 5,474.56 131,792,267 24.5
维吉尼亚Virginia 7,188 37,766,577,567 5,254.11 177,472,593 24.7
堪萨斯Kansas 2,695 13,583,328,799 5,040.20 59,832,497 22.2
路易斯安那Louisiana 4,465 21,843,371,911 4,892.13 86,200,108 19.3
德克萨斯Texas 21,325 102,529,342,916 4,807.94 384,605,658 18.0
密苏里Missouri 5,630 26,638,943,811 4,731.61 117,905,103 20.9
田纳西Tennessee 5,740 27,004,886,749 4,704.68 137,928,636 24.0
南卡罗莱纳S Carolina 4,063 18,215,631,991 4,483.30 87,728,004 21.6
乔治亚Georgia 8,384 36,855,654,460 4,395.95 189,644,221 22.6
麻萨诸塞Massachusetts 6,379 27,950,116,583 4,381.58 116,472,042 18.3
夏威夷Hawaii 1,224 5,332,397,151 4,356.53 20,199,354 16.5
俄克拉荷马Oklahoma 3,460 14,990,493,355 4,332.51 61,131,215 17.7
俄亥俄Ohio 11,374 48,620,704,308 4,274.72 257,300,955 22.6
加利福尼亚California 34,501 146,595,060,683 4,249.00 713,369,198 20.7
新罕布什尔New Hampshire 1,299 5,500,166,401 4,234.15 25,388,509 19.5
罗得岛Rhode Island 1,059 4,472,585,698 4,223.40 19,961,114 18.8
北卡罗莱纳N Carolina 8,186 33,973,315,920 4,150.17 183,542,758 22.4
印地安那Indiana 6,115 25,004,372,898 4,089.02 124,330,576 20.3
新墨西哥New Mexico 1,829 7,428,372,510 4,061.44 31,674,120 17.3
新泽西New Jersey 8,484 34,090,924,489 4,018.26 178,522,227 21.0
阿拉巴马Alabama 4,464 17,915,536,948 4,013.34 79,012,795 17.7
伊利诺斯Illinois 12,482 49,980,565,002 4,004.21 267,275,114 21.4
肯塔基Kentucky 4,066 16,147,369,653 3,971.32 68,852,372 16.9
缅因Maine 1,287 5,104,624,184 3,966.30 17,886,923 13.9
北达科他N Dakota 634 2,501,250,041 3,945.19 9,960,171 15.7
内布拉斯加Nebraska 1,713 6,704,973,142 3,914.17 37,499,031 21.9
阿拉斯加Alaska 635 2,478,250,915 3,902.76 7,612,106 12.0
宾夕法尼亚Pennsylvania 12,287 47,665,835,782 3,879.37 254,884,410 20.7
内华达Nevada 2,106 7,993,452,096 3,795.56 53,328,477 25.3
哥伦比亚特区D.C. 572 2,024,892,075 3,540.02 9,580,084 16.7
华盛顿Washington 5,988 21,110,541,767 3,525.47 102,116,176 17.1
佛蒙特Vermont 613 2,157,608,707 3,519.75 8,341,679 13.6
明尼苏达Minnesota 4,972 16,493,483,767 3,317.27 71,300,876 14.3
犹他Utah 2,270 7,488,687,876 3,298.98 38,600,257 17.0
密西西比Mississippi 2,858 9,322,088,391 3,261.75 44,726,359 15.6
俄勒冈Oregon 3,473 11,195,496,031 3,223.58 60,673,742 17.5
威斯康星Wisconsin 5,402 17,293,847,259 3,201.38 78,840,100 14.6
怀俄明Wyoming 494 1,574,195,095 3,186.63 6,196,172 12.5
阿肯色Arkansas 2,692 8,550,634,494 3,176.31 37,155,903 13.8
爱荷华Iowa 2,923 8,787,137,676 3,006.21 44,851,109 15.3
密歇根Michigan 9,991 29,738,544,053 2,976.53 147,633,634 14.8
爱达荷Idaho 1,321 3,810,350,426 2,884.44 19,945,635 15.1
纽约New York 19,011 52,435,713,847 2,758.18 253,272,040 13.3
蒙大纳Montana 904 2,375,119,879 2,627.35 9,883,933 10.9
西维吉尼亚West Virginia 1,802 4,270,795,071 2,370.03 22,829,043 12.7
南达科他S Dakota 757 1,505,267,253 1,988.46 6,976,200 9.2
总计Total 284,797 1,221,674,198,587 4,289.63 3,786,888,694 19.9
　　

1、购物中心地域分布相对集中。排行前十个州、区拥有购物中心共24940个，占全美国45827个的54%。
表4-1：NRB统计2001美国各州购物中心总数排行前十位的州、区


2、排行前十个州拥有购物中心总面积（GLA）共计3，134,860,023平方英尺,占全美国5,678,768,123平方英尺的55%。
表4-2：2001美国各州购物中心总面积（GLA）排行前十位的州、区
单位：平方英尺


3、各州单位面积平均销售额（平销数）排行前十个州的总的平均销售水平为215.13美元／平方英尺.

表4-3：2001美国各州购物中心平均每平方英尺销售额排行前十位的州、区
单位：美元/平方英尺


4、从表4－１和表4－２得知：拥有购物中心数量最多的十个州与拥有购物中心面积最大的十个州有９个重复，且顺序基本平行。显示出购物中心拥有的数量与拥有的总面积呈强正相关关系。

5、从表4－２和表4－３得知：拥有购物中心总面积最多的十个州中仅
有２个与平销排行前十个州是重复的。可以推断，网点密集地区尽管购物中心发展较繁荣，但因销售分流，单个中心的平销指标反而下降。

四、 美国购物中心单位面积平均销售额
1、平销指标是评估商业设施的重要指标。NRB定义的平销指标是指：购物中心一年实现的总销售除以中心的总面积（平方英尺）。这是一个大致的轮廓未经过审计的数字，可能包括或不包括旗舰店销售额和面积。这取决于资料提供者的口径。
表4－３所列数据仅供国内同行做粗略的对照。
2、平销与购物中心大小的关系可见表5。
表5：2001年美国购物中心分类平销表

中型的购物中心（20万-80万平方英尺），其平销额最低；小型的（小于10万平方英尺）或超大型的（大于100万平方英尺）其平销额较高。
3、从购物中心历年来平销水平的变化上可以知道：平销额呈逐年上升趋势，但平销额的上升幅度低于网店扩张的幅度。同样显示网点扩张效果呈递减效应。表6是NRB统计自1986-2001年购物中心数量、面积、销售和平销的变化。从表中可知，这16年中购物中心数量+60.82%；总（GLA）面积+61.21%；总销售+119.54%，但单位面积的销售额仅+36.18%。有趣的是16年间全部购物中心平均大小基本衡定在12万平方英尺。故平销的变化与购物中心的结构关系不大。
表6：1986-2001年美国购物中心数量、面积、销售、平销表

五、 按购物中心的大小分类，每个购物中心覆盖的人口：
表7：美国购物中心平均覆盖的人口
大小分类（平方英尺） 数量（个） 平均覆盖人口约*
小于1000，001 28，475 10，000
100，001-200，000 11，100 25，000
200，001-400，000 4，038 70，000
400，001-800，000 1，466 190，000
800，001-1，000，000 329 850，000
大于1，000，000 420 650，088
*：取整数、大数。

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如何避免购物中心“二三楼”空置现象？
香港成熟的商场开发经验值得深圳学习

　　话题缘起：深圳GDP总量在全国大城市中名列第四，人均GDP第一，但社会商品零售总额却仅列第九，这种反差一方面意味着积蓄有商业发展的诱因，但同时也是深圳早期商业布局不合理造成的业内惯常说的“二楼垂直衰减，三楼基本死亡”的较严重空置现象的佐证。因此，新增商业中心应尽量借鉴发达地区商业中心发展的成熟经验。日前，美格行咨询公司委派资深专业人士小组去香港取经，对所有面积在30000平方米以上的34个购物中心进行深入调研，并与有关管理公司人士一起探讨购物中心规划与开发之道，相信会对目前深圳的商业地产市场起到较好的借鉴意义。

　　前期市场调研务必要深入

　　根据国际上购物中心发展规律，当社会经济发展到某一阶段时，购物中心便迅猛发展，以日本为例，1970年以前，日本只有135家购物中心，在后来的30多年里，2600多家购物中心诞生。目前我国省会以上城市购物中心总体数量为236家，其中2003年新增购物中心94家，占购物中心总量的40％。结合中国经济快速发展的实际现状，以及在我国城市化水平将从30％发展到到70％的预期。我们有理由憧憬：在中国，购物中心这一与“享受型”生活方式需求相吻合的商业业态将步入快速发展时期。

　　香港发展商在购物中心项目立项前通常要请专业顾问公司对项目进行认真的、客观的、系统的可行性研究、项目市场调研、商店组合测试，在这方面做足做够功课，以确保项目成功。例如，1998年落成的大型购物中心“又一城”项目在开发前期专门进行了一次大规模市场调研活动。美国购物中心项目开工前，一般都要取得核心店首肯设店，出租面积通常要达到50％甚至70％时才兴建。联想到深圳正在酝酿的不少大型购物中心项目，切记前期的市场调研工作一定要认真和深入，可行性研究一定要客观可信。

　　交通是项目成功的必要条件

　　一般购物中心均有地铁直通、巴士总站及有足够停车位数方便驾车人士；注重因地制宜，利用架空通廊与街对面、写字楼或住宅区直接相连也是常用的人流导入手段。例如：“太古广场”项目有地铁直通，51条巴士线路经过，另有两个地面沿街入口及一个架空全封闭天桥走廊与街对面连接；“海港城”项目临近地铁站、有巴士总站及中港码头导入人流；“太古城中心”项目有两个地铁入口，有30条巴士线路经过，有两个架空封闭通廊与写字楼相连，有三个架空封闭通廊与住宅区相连。

　　同时对多个楼层直接导入人流，使较多楼层感觉象地面层，地铁入口直接与较高楼层相连，从而提高各楼层租金收益水平。例如：（1）“又一城”项目有五个楼层直接导入人流，MTR层连接九龙塘地铁站，LG2（LowGround）及LG1两个楼层连接九龙塘九广铁路站，UG（UpGround）及G两个楼层连接地面层，G层南部为巴士总站，LG1层通过隧道与“达之路”街对面的香港城市大学相连；“太古广场”项目亦有类似处理手法。（2）“新都会广场”地面人流直接导入三个层次：L1、L2及L3层。（3）“青衣城”项目地铁人流直接导入F3层（最高一层）。“又一城”（共七层）和“太古广场”（三层）的各楼层租金水平基本相等，可谓经典案例。

　　引导人流经过每一间店铺

　　核心商店通常安排在楼层的两端，对引导人流起重要作用，被称为磁极与锚固点；中庭合理布置，如自动扶梯连环向上，尽量鼓励层间运动；有时集中的餐饮区放在较高楼层，以使人流向上；多个楼层设有餐饮店，但仅设于一端；有时停车场也仅有一端可以到达；较高楼层布置一些景点；设置少量休息座椅等；这些都是引导人流流动的有效手段。

　　讲究购物环境的舒适化，从各方面满足消费者的心理享受要求。开扬的镂空中庭或通廊让自然光线从玻璃顶投下；步道设计采用弧线型使顾客步移景移；适当布置小品和绿化景观；较新的购物中心楼层净高均在3米以上，步行通道宽度在3.9米左右且布置于镂空中庭或通廊旁；地板颜色的丰富多变。

　　餐饮及娱乐设施是购物中心商业规划的重要部分，对吸引人流作用明显，也是购物中心体现社会机能与休闲机能的常用手段。多数购物中心设有电影院（一般有三个放映院以上）和儿童游乐为主题的“冒险乐园”，以及相对集中的餐饮区。“又一城”项目设有全香港最大的溜冰场，溜冰场上空镂空上盖玻璃顶，并在有关各楼层围绕溜冰场周边配置餐饮区，娱乐与餐饮互动成为一大特色，凭添购物乐趣；“旺角新世纪广场”在L5层设有约1500平米的美食广场，并将儿童乐园设于美食广场旁，假日时一家人可以让小孩在儿童乐园玩耍，大人在旁边餐饮区座座；“西九龙中心”在镂空中庭的顶部（九层）建有全香港唯一室内过山车，并将溜冰场设于七层，整体有40％营业面积为餐饮。

　　经营管理要讲究关怀社区

　　一般购物中心均设有“展览场地”，间断性举行系列活动。例如，“又一城”项目2003年10月份主题系列活动有：NOW全新宽频电视体验、CravtreeandEvelyn揉指嫩肤主题推广活动、南华早报百年图片展、黄昏钢琴表演、乳癌关怀月；“太古城中心”2003年10月主题系列活动有：青少年图书汇展、知识宝库汇展、全港小学普通话唐诗朗诵比赛、全港小学英文诗朗诵比赛、全港亲子阅读比赛等。在美国也有相似情况，购物中心有条众所周知的市场推广原则，就是勿忘对社区的关怀；购物中心经常是社区活动的赞助者。

　　某种程度上购物中心更象步行街，许多购物中心的商店并不清晰分区，让消费者体验随机购物的乐趣。在购物中心内，服装、流行服饰、童装玩具、餐饮、大小书店等商店可能分布于各层各区，在这方面与传统意义上的商业步行街十分相似，再配以娱乐设施及景观小品，让顾客充分体验“逛街”的乐趣。与此相应的，许多购物中心并无传统百货商店的购物导示系统，代之以人流集散关键点摆放平面图和商户名录，导示牌上内容主要为出口、洗手间、地铁或公共设施的方位导向。

　　借鉴成熟经验

　　购物中心的精髓在于它的统一性与全面性，其所有者、管理者与经营者分离的管理模式与当今的社会生产社会化、分工专业化的潮流一致，具有很强的生命力。目前深圳购物中心开发似乎风生水起，规划中的ShoppingCentre或ShoppingMall有：人民南、市中心区20多万平方米的地下商业街、南山区规划中的大型商业中心、龙岗在建的三大Mall：五洲风情Mall、鹏达假日Mall、星河Mall等。深圳地铁的明年通车和私家车数量的快速发展无疑是购物中心发展的催化剂。

　　深圳GDP总量在全国大城市中名列第四，人均GDP第一，但社会商品零售总额却仅列第九，这种反差一方面意味着积蓄有商业发展的诱因，但同时也是深圳早期商业布局不合理造成的业内惯常说的“二楼垂直衰减，三楼基本死亡”的较严重空置现象的佐证。因此，新增商业中心应尽量借鉴发达地区商业中心发展的成熟经验，必须保证质量发展，否则无异于堆砌新的建筑垃圾。
(来源:深圳特区报)

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购物中心的定位和实施计划
定义：什么是SM市场定位？

　　购物中心努力使购物者感知的形象。购物中心在购物者心中的市场定位是受广告影响的。

　　所有的开发商都希望他们开发的项目成功，但对国内和国际大型连锁商业设施的激增，SM开发商不得不思考：什么优势能使你的项目在市场竞争环境中立足？一个正确的选址是至关重要的，但是经常性的局限还有规划限制，地块的形状，邻街和其他竞争性因素等。

　　市场调研不能只停留在从出版物、行业报告、人口状态等搜集数据。惯常方法是开发商自己进行实地调研去搜集市场数据来满足调研目的。所有这些调研结论将被运用到SM策划定位、构思设计、店种组合和商品组合中。

　　在SM定位中必须要考虑的问题是：
　　1、 商品线的宽度和深度
　　2、 服务机构和店铺的数量
　　3、 顾客服务的范畴
　　4、 顾客服务的质量
　　5、 主流生活方式及发展趋势
　　6、 价格竞争性及敏感度
　　7、 所处社区的标志及特性
　　8、 环境及气氛营造

　　开发最好及先进的SM理念，需要进行完整的市场研究和信息供给：

　　A 市场细分数据-建立实地调研和案头调研的依据

　　B 竞争性数据
　　●目前供应商提供的商品及服务，以及在业界和SM中所用物业的特征
　　●市场上那些服务空白
　　●目前零售、食品、休闲娱乐设施的业绩
　　●正在筹划中造成直接和间接竞争的改造和新建商业物业

　　C 现有商业物业业绩数据
　　●物业管理和服务标准

　　D 立地和选址分析

　　E 初选店址和竞争商业物业的比较分析

　　F 市场战略审查
　　● 开发商专业市场团队构成/中、外
　　●市场团队在项目团队中的级别
　　●市场团队的推介质量/团队的专业技术
　　●专业市场顾问的输入
　　●市场顾问相对其他开发商的利益冲突
　　●已经完成的市场调研/如果现有数据不足，市场可能被需要做进一步调研

　　三种主要的调研技术会帮助定位实践：
　　●顾客随访
　　●小组深度访谈
　　●承租户访谈

　　市场实施计划

　　一个市场实施计划是拟建购物中心发展方案，其中首先包括一个SWOT分析。随后是项目的增值建议，最后是项目报告。

　　1． SWOT分析
　　●物业（零售、办公楼和设施）属性及物业主提供的服务
　　●价格策略（各种选择组合、物业主的财务目标）
　　●招商策略（代理商、展示单元、直复营销、战略联盟）
　　●宣传推介（媒体、媒界关系、广告计划）

　　2． 项目的增值建议
　　●硬件（建筑设计及其舒适性）
　　●软件（物业管理能力及经验）

　　3． 项目报告
　　（1） 承租户和顾客定位及描述
　　（2）店铺组合及商品组合
　　根据上述分析结果，结合目前存在和准进入市场的项目，开始准备陈述SM的市场定位。然后描述目标承租户及顾客的概况。最后根据已经完成的研究结果，陈述店铺组合及商品组合建议。
　　（3 ）建议及执行
　　报告中项目的硬件和软件将奠定该项目的质量基础，使该项目更具竞争性。设计概要将为项目开发提供设计构思。该报告也将框架市场营销和招商的基础。

　　当前，在SM的开发、营销和管理中，极少数开发商明确需要进行SM市场定位，并且能提供一个设计概要指导整个设计工作和开发团队。大多数开发商把这项工作留给设计师，并且让他们在没有任何市场和承租户背景资料的情况下进行开发设计。更糟糕的是如果他们不是商业物业设计师，或者这些项目没有提供设计概要，其后果将出现不合理的店铺空间构造和混乱的设施布局，造成招商的障碍。这种情况下，如果建筑层柱已经完工就异常困难更改，这种失误的代价是惊人的，开发商可能因此中断施工和物业推广，以致项目开发成本严重超出预算。

　　为了避免不必要的损失，有经验的开发商在项目开发前期就成立市场营销团队和邀请有经验的商业物业营销顾问来参与项目开发。这样不仅使项目具备充足的理由在市场竞争中建立核心优势，而且还会具有超出顾客期望的完备基础设施和服务确保开发项目的投资收益。（作者单位：青岛先思文化传播有限公司）

RE:***黑子转载资料之-商业购物中心管理***

我国购物中心如何走出困境
进入90年代以来，中国发展最快的零售店铺形式就是超级市场、仓储商店和购物中心。发展快就会有盲目化倾向。中国购物中心的建设目前还处在探索阶段，发展缺少规划，出现“一窝蜂”的倾向：有人把它做成了待租的房地产，有人把它当成了百货商店转型的救命稻草……。盲目发展的结果，导致经营效果不佳，有的关了门，有的转了型，还有的在勉强维持生存。这不得不使我们静下心来反思：中国目前发展购物中心的条件成熟吗？该怎样去发展购物中心？
　　 中国目前发展购物中心的条件成熟吗？
　　 要回答这个问题，需要从分析中国购物中心面临的困境及原因入手。
　　1、中国购物中心发展面临的困境
　　笔者没有精确地去统计，中国购物中心有多少是赚钱的，又有多少是赔钱的。据观察，能有50%赚钱就不错了，其中恐怕又有至少20%入租商户不赚钱。即使一些购物中心开始赚钱了，由于投资巨大，资金回收也是遥遥无期。显然中国购物中心发展面临困境。
　　困境之一：客流不旺。诸多大城市开业的购物中心都面临客流不旺的灾难，走进购物中心给人以萧条冷清的感觉，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多，稳定的回头客就更少了。
　　困境之二：租户难求。购物中心采用招租方式经营，就是开发商把店铺或摊位出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理想的租金，必须找到信誉好的零售商。但是，购物中心建成后常常遇到招商难题：期待的零售商他不来，而想来的又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低，使购物中心没有充足的选择余地。外国专业店和专卖店倒是成熟化了，但又不一定适合中国目前的消费状况；有些虽然适应了，但在中国又不一定有营业执照。
　　困境之三：管理乏力。购物中心里常有上百个所有权独立的零售商，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。但是，购物中心的管理比百货店管理难度大得多。面临的问题诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销行动等。如果协调没效率，就会损害购物中心整体形象，使顾客失去光顾的兴趣。
　　2、面临困境的原因
　　中国购物中心面临困境的原因主要有主观、行业和环境三大方面的原因。
　　一是主观原因。投资者缺乏对购物中心发展规律的认识。房地产业将其作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。
　　显然，很多购物中心没有按照其自身发展规律行事。德国ECE公司购物中心专家迪茨博士认为，北京购物中心95%选址不当。他认为，购物中心投资回报期为20年，美、日购物中心一般为7年，应对入租户放水养鱼。但一些中国投资者为尽快收回投资，向入租零售商收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵。北京信特商业中心倒闭的原因之一就在于此。购物中心开业前应先作好规划，甚至租户意向在施工前就应确定。但有些商业零售企业是经营不善被迫走上出租办购物中心之路，或者活不下去才向购物中心转型的。殊不知，购物中心管理比百货店还难，转型的风险很大。北京仟村就品尝了转型失败的苦果。另外，国外超大型购物中心的发展，大多不是一步到位的，而是分步进行投资，分为一期二期工程兴建，因此可以随时进行调整。而我们的购物中心多数不但大而豪华，而且一步到位，所冒风险太大。
　　二是行业原因。我们正面临着一场综合性的零售革命。西方发达国家在近150年时间内，爆发了百货店、一价店、连锁店、超市店、购物中心、自动售货、步行街和多媒体销售等八次零售革命，产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内，几乎所有零售业态都出现了。购物中心与百货商店处于平行状态，且都集中在城市中心区；由于近几年百货店越开越大，开始向购物中心靠拢，购物中心由于功能不全又与百货店相类似，且相互竞争激烈，致使购物中心不但没有显示出应有的优势，还与百货店成为一对难兄难弟。
　　三是环境原因。笔者认为，我国还不具备发展成熟化购物中心的条件。纵观西方发达国家，购物中心是在20世纪50年代之后崛起的，其发展所需的客观经济环境是：形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店、城市居民向郊区延伸、消费观念转向生理和心理需求的双重满足、人均国民收入2000美元以上、居民中小汽车普及率超过50%。1994年美国光顾购物中心的顾客87%是自己开车来的。美、日、德购物中心设定停车场的标准是每20-60m2营业面积一个车位，可见购物中心这辆“车”是通过汽车轮子推动的。
　　我国目前城镇人均国民收入1000美元左右，全国就更低了，卫星城、小区建设刚刚起步，一些住在郊区的人主要是在城里购物，小汽车普及率还不高，因此把购物中心建在郊外不会有多少客流量；如建在城里，又形成与百货商店竞争客源，形成两难境地。另外，大多数中国企业品牌缺乏国外名牌的影响力，难以拥有稳定的客流，自然也难以独立成店。这就迫使目前中国购物中心汇集大量价位较高的国外及合资品牌，但品种数量有限。这使中国购物中心又陷入了另外一种两难境地：招商国内专卖店，没人喝采；招商海外店，叫好不叫座。由此笔者认为，中国还不具备购物中心大发展的成熟条件。
　　3、中国购物中心发展处于试验阶段
　　我国与美、法等国不同，经济发展水平至少要落后30年的时间。西方购物中心发展具备了非常完善的条件，进入了成熟稳定的发展时期；而我们正处于起步阶段。正因为如此，在西方看到什么就往回搬什么的作法是不符合国情的。所谓试验阶段，就不是普及化地发展，也不是一个也不建，而是因地制宜地发展。发展速度要由经济效益来控制，投资能回收并有利润就建，反之就不建。
　　中国目前该怎样发展购物中心
　　我认为，目前，中国购物中心要走出困境，至少需解决三方面的问题：
　　1、确定并遵循两个重要的指导原则
　　一是国外经验与中国实际相结合。我们有些购物中心是凭着自己感觉建立起来的，没有借鉴西方一些成功的经验，摸着石头过河最终却掉到了水里。也有一些购物中心过分依赖西方模式，忽视了中国国情，最终也付出了沉重的代价。米尔斯与万通新世界合作的失败、麦肯锡向王府井百货输出管理的夭折，都证明“洋药”虽有用，然而却有限。日本八佰伴把赛特带入了死胡同，解除“婚约”后，赛特根据中国国情进行调整，取得了成功。可见，零售业是一门本土化的艺术，不是潮流化艺术。我们的购物中心应当是为中国人开的，而不是为外国人开的。
　　二是稳步发展与适时调整相结合。可借鉴西方大型购物中心分期分批开发的经验，一期营业后，如果入租商户踊跃，效益好，再进行二期三期，把风险减小，把调整的余地加大，把投资回收的时期压短。实际上购物中心并不一定需要特大，也不一定需要豪华。美国有许多购物中心建筑装修非常简单，法国有些购物中心也是街道式排列。沃尔玛之所以成功，一个重要的理念就是为顾客节省每一分钱。购物中心开发商如果考虑为入租商户节省每一分钱，考虑为光顾购物中心的顾客节省每一分钱，就为成功奠定了重要基础
　　2、如何进行开发决策
　　购物中心的开发决策，绝不是开发商自己的事，它与整个城市的市政规划等密切相关，政府对购物中心建设的管理与指导，主要体现在两个方面。一方面是建立和完善相应的法规，最主要的是制定《大型购物中心设置办法条例》，每一个大型购物中心的建立要通过政府规划、审议才能实施。另一方面，规范零售业态，提供城市各种商业业态的饱和指数，供开发商在选择项目时参考。开发商要科学地立项决策。一方面要进行数字化的商圈分析，研究商圈内有多少居民、居民购买水平如何、有多少人、会花多少钱来购物中心买东西、入租商户的纯利润会实现多少等问题，从而决定建不建这个购物中心和建成什么样的购物中心。美国的购物中心依托先进的电子科技手段，进行数字化管理，可以做到对自己的顾客了如指掌，如1994年有些购物中心分析顾客的特征是：①63%是女性；②平均年龄为37.7岁，其中21-39岁之间占47%；③平均家庭年收入29684美元；④光顾购物中心的主要目的：46%为一般采购和闲逛，20%购买特定商品，18%到特定商店购物，15%为其它目的；⑤平均每位顾客在购物中心停留1小时29分钟；⑥平均每位顾客在购物中心逛3.6个店；⑦每位顾客平均每次消费31.44美元，高消费者常是年龄在40-49岁之间、年收入超过5万美元的女性。
　　进行科学决策的另一方面是确定购物中心结构，依据是商圈特征。西方购物中心是从小到大发展起来的，直到1994年，美、日购物中心平均面积也在1-2万平方米之间。中国目前发展社区型购物中心较为稳妥。关于选址，有两种选择：新建小区可考虑建立规模适当的购物中心；在传统社区采取网点重新整合的方法发展购物中心。每个购物中心发展应有自己特色，可供选择的类型有折扣型购物中心、专卖型购物中心、景观型购物中心、娱乐型购物中心等。至于谁是主题店，选择的原则是与商圈客户相吻合，与其他租户相补充。美国购物中心里主题店以百货商店居多，法国购物中心里主题店以特级市场为多。因购物中心中汇集大量专卖店，如果确定百货店是主题店，则必须放弃专柜式经营。我认为，目前中国购物中心的主题店以特级市场为宜。
　　3、如何进行营运管理
　　任何一种零售形式都是建立容易管理难。购物中心更是如此。购物中心管理包括物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等。
　　物业管理的目标是为入租店铺和来购物中心的顾客提供一个舒适而又安全的环境，具体内容包括卖场环境设备的维护、安全保卫管理等。
　　租户管理的目标是造就优良的店铺，具体内容包括教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理等。
　　营销管理的目标是提升购物中心的客流量和销售额，具体内容包括对各店铺进行营销支援并举办统一的促销活动。
　　财务管理的目标是使购物中心和入租店铺取得良好效益，具体内容包括收取租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估和店铺指导

RE:***黑子转载资料之-商业购物中心管理***


上海新天地经营模式分析案例
上海新天地 难克隆———上海新天地经营模式分析案例
中国经营报记者全秋梅


　　上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一———破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。

　　上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续高温。可以这样说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。本报驻上海记者站记者通过采访，分析总结了上海新天地的定位、规模、选址、盈利等方面的经验。请看本期“上海新天地经营模式分析案例”。

　　定位

　　上海新天地是一个“Mall”

　　★上海新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？投资方香港瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什么？……去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”)。

　　★在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对目前的房地产做一个评价的话，Mall无疑是最热门的业态，因而受到开发商的追捧。

　　Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。

　　★专家认为，中国的Mall市场只是刚刚起步，多种资本正在角力Mall市场，现状很混乱。业界流行一句话“Mall是个筐，什么都往里装”，很多商家也在追逐这个时尚的概念，甚至连大型批发市场等(非真正的Mall)，也纷纷改名叫Mall。

　　★什么是Mall？国内的一些学者认为：“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“ShoppingCenter”(购物中心)的区别是：规模大、功能多、商品和服务全。

　　许多造Mall的企业有时候造的只是“ShoppingCenter”这并不是“Mall”本身的含义，“Mall”并不是要让消费者感觉“更大”，最主要的是要有鲜明的“定位”和独特的魅力。

　　★另有一种观点认为，Mall就是ShoppingMall(意为大型购物中心)，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物。“shoppingmall”超级购物中心是世界上最为流行的商业业态，衡量其成功的标志，不是商场、车库的多少，而是人工湖、蹦极、攀岩之类的娱乐活动、树木、草坪、图书馆的数量。上海新天地应该说是这种意义上的Mall。

　　★上海新天地在开发过程中，在开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者，投资方认为新天地应该有一个明确的吸引力。

　　★进展到一定时候，又形成了第二阶段定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。

　　★最后阶段的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。就是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，在Mall中脱颖而出。

　　★曾在国外的Mall购过物的人士说，发达国家那些“巨无霸”之所以吸引人也得益于它的商品细分。上海新天地其实就是通过层层定位更加明确了目标消费群体，并通过招商进行了商品的细分。上海新天地成了全国时尚消费的“桥头堡”，不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城市的时尚消费群。

　　★专家认为：“超大面积、超大规模、复合形态的Mall不同于一般意义上的大型消费中心，也非仓储式购物超市。一般来说，一个Mall的有效商圈达200～300公里，它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。”

　　规模

　　规模并不算大

　　★上海新天地占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米，从规模来看并不算大。

　　★目前中国的购物中心开发商偏爱巨型化开发，政府又没有相应的立法限制，甚至将购物中心的建设视为城市发展的形象工程、献礼工程，因此购物中心规划越来越大，“3万、5万小弟弟，50万、60万不稀奇”，众多开发商展开了亚洲第一Mall竞争。据分析报道，到2003年全国已有购物中心300多家，正在上马的面积超过10万平方米的就有200多家，号称亚洲和世界第一Mall的项目不断在媒体出现，有的建筑面积甚至接近了90万平方米。上海目前开始营运的Mall就有8家，最大的上海正大广场达24万平方米，而较小的友谊南方商城也高达10万平方米。

　　★数据表明，西欧五国在人均国民收入1万美元时，平均购物中心规模才有3万～4万平方米。20世纪九十年代初期，美国、日本购物中心平均面积也只有2万平方米左右。美国购物中心规模有三种类型：地区性的购物中心，面积在36000～180000平方米；社区性的购物中心，面积在9000～36000平方米；邻里性的购物中心，面积在1800～9000平方米。在九十年代初期时，地区性购物中心仅占全美购物中心总数的5%，社区性的购物中心占32%，邻里性的购物中心占63%，目前仍然保持这样的比例。很明显，有2／3的购物中心是小型化的。中国人民大学教授黄国雄就曾批评中国的购物中心在盲目造大，现在我国的购物中心平均达到了13万平方米。

　　选址

　　以高档住宅支撑

　　★上海新天地位于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心”。淮海路是上海高档消费的成熟商业区，这样地段的商业不管怎样都站在了一个良好的高起点。投资方香港瑞安集团的董事长罗康瑞因此而对上海新天地具有相当的信心，他认为，房地产跟经济增长肯定是挂钩的，在过去这10年中，上海的经济增长平均达到了12%。在这样的一座城市的市中心来做这样的一个项目，如果没人喜欢，没人租，那就是不正常的。

　　★Mall应选址何处？一些购物中心按照国外的先进理念首先在城郊发展，但是不久就出现了城市“空心化”的问题，为了振兴城市中心区，政府在城市中心推行步行商业街的同时，也在城市中心区规划了少量的购物中心。目前中国在远离城市的郊区建的Mall，由于我国特殊的国情面临着种种的困难。

　　★Mall与房地产相辅相成，与周边居住环境相互依赖、相互依托，这在我国表现明显。有数据显示，10万平方米的Mall，周围需要50万人口的购买力来支撑。据上海当地电视媒体最新报道，上海正大广场在开业启动之初只启动了30%的功能，目前的招铺率也才达到83%，而且其中真正开始运营的只有53%，还有30%在装修。上海正大广场位于陆家嘴、居住区还不成熟，最初只能靠易初莲花来吸引客流，这是它难以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall中，盈利的很少，上海友谊南方商城是其中一家。据该商城对外公布，有77%的消费者来自周围社区。中国的Mall的选址，大多数也是选择在城市中心区启动，但由于定位不明确，与百货商店形成了直接的竞争关系，故而并没有获得好的效益。

　　★上海新天地定位是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，目标群体是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。而且上海新天地是投资方投资开发的太平桥地区改造项目的一部分，整个太平桥项目占地52公顷，与新天地一湖之隔就是已经在逐期开发的高档物业“翠湖天地”。一期售价每平方米即高达17000元～25000元、创造了上海住宅平均价格新高，可想而知入住的是什么样业主。即使上海再冒出一个时尚新地标，即使上海凸现“城市空心化”，3万平方米的上海新天地也能有足够的购买力支撑。

　　模式

　　管理者与经营者分离

　　★上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步，也被国内大部分专家认可。因为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。国内的造Mall者也都将这种模式看作理想模式，但由于各种原因，其中主要因为资金问题，大部分Mall的运作模式最后都走了样。

　　★在珠三角，与天河城同一时期启动的第一代Mall还有不少。但在开发商资金实力不足和追求短期利益的背景下，开发商为回笼资金将商铺大量分割出售。遍地卖铺的结果是，商业和物业之间产生严重的冲突，经营权根本无法统一，最后只落得个“启而不动”的结局。甚至出现了广州新中国大厦这种以反租的方式出售铺位，但最后却出现因开发商资金链断裂而使业主铺位被法院查封的事情。“商铺卖得太多，经营权无法统一，‘猫’(Mall)会变成‘老鼠’，新业态就成了小商铺集成，比传统业态还传统。”业内有这样一种形象的说法。

　　★有了第一代Mall的前车之鉴，所有的投资商都不会不明白这一点，但在资金压力之下，能够坚持下来的还是不多。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在30%左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右的商铺。潘石屹的“建外SOHO商业街”现在正在热炒中，而且他有意无意地在将上海新天地和SOHO商业街相提并论

　　。但是，目前“建外SOHO商业街”的商铺已经销售到小业主手中，为了形成统一风格的商业街，推广人员需要小业主的委托，统一招租。潘石屹如何在商铺卖出的前提下将知名品牌招商过来，引人注目。

　　★上海新天地开发进入到第二个阶段，即从1999年9月到2001年12月，做了大概300个以上大小的活动。这些活动很有针对性，针对一些文化政治的团体，针对雅皮一族，针对中产阶层。他们还建起了一些样板房，举办活动吸引不同行业人士来参与。现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌，在现有的98家租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。

　　盈利

　　以房地产来带动

　　★上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，投资方很强调这一点。对罗康瑞而言，他并没有很强的石库门情结，改造石库门只不过是他的一桩生意。投资方显然意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。

　　★表面上看来，上海新天地的投资高达10多亿元，但实际并非如此计算。由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米8000元～10000元，到现在的每平方米2万元。“翠湖天地”自2002年6月7月销售伊始售价每平方米就高达17000元～25000元。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%～2%做广告宣传。根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没有投，现在还有2000多人在排队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”此外，据报道，当初罗康瑞是以公益性质的人工湖以及绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区的52公顷土地。随着中国房地产业的不断升温，拿地对于房地产开发商的门槛越来越高，已经不仅仅是资金或门路的问题。而罗康瑞通过新天地，在中国赢得了一张拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黄金地段，在其他城市更是掌握了主动，目前他带着“新天地”已经闯进了杭州和重庆。

　　★房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。显然，我们在很多情况下没有按照购物中心发展规律办事。上海新天地做了一个先锋，罗康瑞意在房地产业，但用心地做了一个真正的Mall，结果是满盘皆赢。

　　上海老头不能克隆

　　张辉

　　在上海看到的最有意思的事是：经常有一些上岁数的上海老头坐在路边吃冰激凌。上海朋友对此并不奇怪：“还吃奶油蛋糕呢，怎么了？”。上海确实是一个非常“海派”的城市，这跟它的历史有关，在“西化”年头比较长之后，从小“经常吃冰激凌之类”的小孩变成了老头，老头当街吃冰激凌也便成了很自然的事情。

　　说这个事的意思是：并不是什么都能克隆的。上海有着和别的城市完全不一样的东西，反过来，别的城市也有着和上海完全不一样的东西。两者在某些层次上是无法相互学习的，比如说呼和浩特的老头就绝对不会当街吃冰激凌。

　　在中国商业区域改造的热点时期，大家都在垂涎上海新天地的火爆。但是克隆上海新天地是需要有条件的，并不是将其原样搬过去就会成功。不能克隆的最主要的原因并不是资金，而是当地的地域文化和消费水平。地域文化是多年形成的，盲目引进往往会付出沉重的代价。比如在北京，虽然很多人都知道德国鲜酿啤酒是世界一流的，但少有人喝，这使得诸多引进德国啤酒鲜酿设备的投资者失败了之后还很茫然，答案其实很简单：北京人品尝啤酒的水平目前还只处于“燕京”水平上，基本上分不出好坏来。

　　上海新天地的原版只能在上海，别的城市的“新天地”只能借鉴，不能照搬，一定要根据当地的消费水平和地域文化来进行理性规划