商圈调查应该关注哪些要素？_营销企划

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主题：商圈调查应该关注哪些要素？

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王林

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楼主

商圈调查应该关注哪些要素？
商圈调查应该关注哪些要素？

该帖于 2006-3-23 17:24:00 被修改过

2005-05-10 11:35

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蓝色风暴

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2楼

RE:商圈调查应该关注哪些要素？
商圈包括：
1.三级商圈基本信息收集：核心商圈（影响力75％以上），第二商圈（影响力50％以上），第三商圈（影响力25％以上）
商圈户数：商圈内有效户数，住宅入住率
商圈属性：商业区／居民区／文教区／综合区等
本地人口：本地常住居民数
本地人口年均收入：本地常住人口年均收入
流动人口：外来流动暂住人口数
流动人口年均收入：外来流动暂住人口年均收入
　社会消费品总额水平：当地人均GDP水平　　
　道路状况：生活道路、物流道路、商流道路、干线等
　公共设施：医院、学校、银行、公园、公共娱乐设施等
　公共交通工具：大巴、小巴路线
　主要建筑物：临街主要建筑物、集客建筑物等
　店面所处位置：描绘店铺交通示意图
　人流方向：人流主要方向有无经过门店或容易经过门店
　停车场:店铺附近的停车场、可容纳车辆数量
　场地缺陷：有无隔断、有无上下坡、有无台阶等
待续

2005-05-10 11:51

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gll28025

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3楼

RE:商圈调查应该关注哪些要素？
请蓝色风暴来点案例和实用表格。

2005-05-10 12:52

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davel

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4楼

RE:商圈调查应该关注哪些要素？
值得期待，蓝色风暴有无样板参考啊……

2005-05-10 17:57

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小青青青

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5楼

RE:商圈调查应该关注哪些要素？
这是加拿大location那本书里的东西

2005-05-20 23:15

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jojy

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6楼

RE:商圈调查应该关注哪些要素？
不好意思.
你这个了大简单了吧.
呵呵
还希望能搞点专业的呀.

2005-08-10 11:54

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爱的就是你

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7楼

RE:商圈调查应该关注哪些要素？
比如说商圈内的河流铁路等都是应该注意的，有时一条河流、一条铁路就可以改变顾客的消费选择。

2005-08-11 17:12

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宝宝无敌００１

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8楼

RE:商圈调查应该关注哪些要素？
讲的不错，就是缺少实际的案例．

2005-08-11 17:21

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tomrj

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9楼

RE:商圈调查应该关注哪些要素？
不要忘了还有竞争对手!

2005-08-31 20:20

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厦门眼睛

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10楼

RE:商圈调查应该关注哪些要素？
我给大家发一个看看有没有帮助。

2005-09-01 16:02

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厦门眼睛

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11楼

RE:商圈调查应该关注哪些要素？
我给大家发一个看看有没有帮助。

2005-09-01 16:06

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厦门眼睛

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12楼

RE:商圈调查应该关注哪些要素？
目录
NO.1 店铺选址管理………………………………………..

店铺选址管理

店铺的开发策略成功与否，将左右近五成以上的经营命运。因此，运用合适的先调研后开店的方式，并对店铺所处的商圈进行详细的分析；有助于提高投资成功率。

选择商圈
1. 划分商圈的范围
(商圈基本没有形状，为了方便计划，以圆代替)

商圈划分时，请注意以下情况
1. 商圈的半径以500m为限
2. 马路分界，凡超过40m宽、四道线以上或中间有栏杆分隔等，道路两侧须划分为不同的商圈
3. 铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻须划分为不同商圈
4. 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易，须划为不同的商圈
5. 因大水沟阻隔，使人潮流动不易，须划为不同的商圈
6. 因单行道阻隔，使人潮流动不易，须划为不同的商圈
7. 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈

2．制作商圈简图
1）绘出商圈基本图
2）标出
A．重要建筑物楼别（金融大楼、办公大楼）
B．著名店铺及百货公司
C．人潮汇集地段店铺群及大型集客场所（超市、娱乐场所）
D．标出竞争店或同性质店铺所在的位置
E．可与本店有互补作用之店铺
F．政府重要之行政中心
G．车站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所
H．街道之行进方向（单行道方向）
I．未来促销活动发宣传单之地点

3.描述商圈特征
店铺特色及分布情况
1）建筑形态
A．主要店铺街，主要干道上的建筑高度
B．新大楼与旧式建筑的分布
C．目前的改建情况
D．一至三年内可能改建的趋势
2）行业行态
A．主要店铺街、干道之行业类型
B．以何产品为主，贩卖产品之层次
3）分布家数
A．样点之并行道路为主要调查对象
B．主要道路之店铺分布明细，包含将店铺分门别类记录，并将其统计填入明细表
C．于主要干道、大马路、相同店铺之家数
D．店铺汇集地带的概述
E．以店铺<辅助店、竞争店> 正确所在位置标注于商圈简图

商圈内住宅特色
1）建筑形态
A. 实地了解于本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度，楼数，建筑型式为新式或旧式及分布区域。
B. 目前的改建情况
C. 一至三年内可能改建的趋势
2）分布情况
A. 实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况
B. 将该商圈分为店铺区、办公区、新式住宅区、旧式住宅区、文教区于简图上划定区域，制作商圈图
C. 在图上注明建筑物之楼别

集会场所
1）场所类型
A.本商圈内汇集人潮这场所类型
B.聚集人口类型
2）动线
A．人潮汇集流动的路线
B．人潮汇集流动的主要方向

竞争者分析
1).卖场气氛：本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度
2).来客数：该竞争店每日之成交客户数
3).平均消费额
A.了解该店的各类客数与消费金额比例
B.根据此比例再分别乘其价格
C．加总后，求其平均值即为平均消费额
4）营业额
A．每日营业额=来客数X平均消费额
B．每月营业额=每日营业额X每月工作天数

人潮状况（实地抽样方式）
1）平日及假日的人潮状况
A. 将一周之时间区分为2段，周一至周五及周六、周日、法定假日
B. 以AM9—BM12点，每两小时细分为一个小段
C. 以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、机车、汽车等
D. 抽样时，将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇
E. 交将每抽样之数转变成以2个小时之人潮流动数
F. 将其数字依时段记录在案
G. 将人潮流动抽样之数字以线图表示（人潮分布图）

人口、住家户数推算
1）固定住家
A．该商圈建筑物来推算当地住家户数
B．以户数X3得当地预估人口数
C．将各抽样数点人口数平均减当地人口数得外来流动数
2）办公户数
A．计算该区的公司家数
B．该区公司家数X（10—20）=该区办公人口
C．该区办公人口即为该区的半固定人口

交通状况
3）公共车之住返点
A．经过该商圈公车之起站与经过路线
B．经过该商圈公车之将行驶路线与终点站
4）下车后之走向
A．为转车之目的行径的路线
B．为休闲、购物之目的行径的路线
C．为回家之目的行径的路线
5）未来交通运输系统的影响
A．运输系统的出入口，可能带动的人潮
B．重要道路可能拓宽辟建，带动的人潮

消费特征与人口特征
6）该区住户人口所得
A．得，达平均国民所得4倍以上所占比率
B．中上所得，达平均国民所得2倍以上所占比率
C．平均每户全年收支情况表与图
7）该区住来、居住人口的消费习惯
A．对便利性、服务品质及店铺批气氛的诉求情况
B．习惯消费（大型连锁店、点心食品面包店、传统计式饮食店）
C．年龄分配情形
D．教育程度分配表与图
8）外来流动人口之消费习惯、特征
A．年龄分布情况
B．消费的种类
C．所得的高低

4.分析商圈类型
集中型商圈
1）圈内流动人口多（每分钟约30——40位以上）
2）商圈内住宅人口（约24000以上）
3）区内的建筑物高且密集
4）店铺集中且范围大
5）与本产业有互补性的店铺多，且规模大（大型购物中心、超级市场、百货公司）
6）交通频繁，车流量大
7）商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住

分散型商圈
8）商圈内流动人口少
9）商圈内腹地分散
10）区内的建筑物普通、老旧且高度3楼以下
11）店铺分散且范围小
12）与本产业有互补性的店铺少，且规模小
13）交通不频繁，车流量小
14）商圈类型：住、住商、住办、办、办住

5.预估收入、支出与可能净利
1）以抽样点之实际平方米数与租金之调查
A．与目前承租人洽询
B．与所有人洽询
2）预估每次消费金额
A．先评估商圈抽样点适合开何类型之店
B．连锁店依商圈类别所划分之市场定位
3）每日来客数预估
A．了解各店之人潮数
B．以各店之来客÷各店之人潮数X100%=各店之入店率
C．再求出的入店率X该商圈抽样点之人潮数=预估客户数
D．未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正
4）可能业绩
A．预估消费金额X可能客户数=可能每日营业额
B．可能每日营业额X30=可能每月营业额
5）固定费用
A．预估固定薪资费用
B．折旧费用预估
C．房租、税金费用预估
D．其它固定费用预估
6）预估变动成本
A．预估管理月费
B．预估销货成本
C．总变动费用
7）预估净利
可能月营业业绩-租金-固定费用-变动总费用=预估净利

6.建议地点确定
1. 依上述抽样人潮与抽样地点所得之可能净利
2. 分析可能的未来发展情况
3. 将可供本企业开设店铺之地段或区间一一说明

7.商圈未来发展潜力及结论
1）发展情况
A．未来政府的行政中心、大型休闲集客场所的建造
B．未来捷运系统、交通运输中心所在点
C．大型办公大楼、商业中心…….等之建造
D．该商圈之未来转变情况
E．人口年龄层之转变
F．消费习惯的未来改变情况
G．人潮汇集的可能变动地段
2）结论
根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明
1）点应设在何处，何阶段合适开店
2）顾客的形态
3）租金状况
4）集会场所

选择立地点（店面）

1.立地要素
立地点所在街道评估
依目标地点所在道路性格、接近度、邻居特性等相关设施做侦测
1）道路性格
主要是调查立地点前道路特性及通行车辆之种类
A．连接道路：主要是连接主要商业区与住宅区间，供居民上下班来往，日常生活必经的路线，通常是公车站牌、交通工具转运站林立处
B．运输道路：此类道路多半连接两大区域商品货物之流通，因此货车及各式特殊运输车辆比例多
C．商流道路：指批发、零售等各式商业活动来往频繁的动脉。它通常是连锁主要都市与卫星都市或是各个社区型。因此，此种道路背后往往有市镇、商业区或是住宅区为其腹地
D．郊区道路：接续商业区与郊区住宅的干道。除了也是上下班路线外，它最主要一定是处于郊区，多半属于附属旧市镇的新兴区

2.立地点本身评估

1）——预定点地址是否明确？临近100m内是否有明显的路标：一般来说，地址是顾客认识店铺的锁匙。因此，明确的地址是第一条件。其次，明显的路标有助于消费者寻找，如车站旁、百货公司旁都是可使用的路标。
2）齐全性——建筑物内含有哪些设施？通常设施愈齐备，愈可省下开店装潢成本。当然，如果建筑物内部恰好特殊设计，则在取得屋谅解下进行拆除工作。如此一来将增加成本。但有时为店门之美观，不得不开支时，可进一步与屋主谈判，争取折除补助费
3）有权明确化——到底真正拥有所有权的屋主要确认。由于部分业者常因本身经营不善，而转任二房东出租店面或是透过中介租赁。无法清楚定义真正所有权者，可能导致租赁法律权益，造成纠纷，不利经营。因此，所有权明确化是不可忽略的
4）清白性——也就是说清查所租赁之房屋是否有被银行或其他机构设订有他项权利或是被查封或拍卖的记录。以避免于租屋期间因房东之财务纠纷影响
5）时间性——预定点之现行使用人是谁？需要多久才能腾空移交使用。愈短时间对连锁者愈有利
6）明显度——主要是指可架设广告招牌可见度。招牌是连锁企业与消费者沟通的第一步，因此愈明显愈好。近来，随着都市景观与大楼的兴起，在部分都会特定区段或是新建大楼常无法悬挂招牌或是有其固定之格式
7）天候性——天候非旦会影响消费意愿，且对于特殊天候或地形也会造成经营上之不可预估之风险。如淹水，日晒所引起商品及设备之损耗、或者店面迎向强风面所造成大量落尘也会损及商品店面鲜度并提高设备折旧率及至采光度等均是重要考量因素
8）建筑物本身评鉴——如建筑物的年份及现况是评估首要条件；一般来说，十年以上老屋不予考虑。再者，如楼屋高度、给水、排水、配线状况及可供电力、消防设施都是计算改装费用的依据。如果店面还是楼板挑空填平、中庭加建、空地加建、室内停车场改建等，则要调查及合法性
9）建筑形状与面积——通常愈方面之卖场其形状愈好
10）营业面积——宽度须着重考虑，
11）押金、租金——打探附近房租行情及付款方式，另需了解屋主、邻居、前任承租人是何人，其个别职业、住处、信用及有无遗产继承纠纷等，尤其屋主是否好相处？是否会大幅调涨租金？更是要打探清楚。

3.店铺预定点之选定
店铺之选定最重要的是，不论是一家店面或是多家店铺候选，除了书面作业，在选定特定店址后，要进行实地观察比较。连续观察三天（在不同时段内:上午、中午、下班、晚上八点后）实地观察。运用观察法来实地了解立地点之优劣。
1）店面本身
A．租金
B．改装成本，含屋主复原条件
C．租期
D．绘声续约价比例，过去启示录、契约议定
E．屋龄及维修成本（含人力成本、屋主品格、屋主是否会变更出售、移转）
F．前任租赁者的评价作为评估比较表
G．租金成本、续约成本、预计总租期成本
2）市场性
A．较方便目标顾客层前来？
B．行人流量较多，离峰与尖峰差距较小？
C．店铺街的形象较符合连锁企业的营业特色？
D．商圈内的顾客层是否符合目标顾客层？
E．商圈的质与量较佳？
F．竞争情形较缓和？
G．消费行为的变化较小？
H．商圈稳定性高？

租赁契约要件
1）租期：一般至少3年以上
2）租金：由双方洽谈，一般是前二年不调整租金，第三年开始按物价指数调整
3）租金给付方式：一般是付三个月押金，且开立一年期的租金，按月到期支付
4）退租时租金计算：未满期之退租一般是多付一个月租金做为给房东的补偿
5）若附近有公共工程进行而影响店面生意时，则要求房租优惠
6）责任之归属：因天灾、人祸不可归属于我方责任而导致无法营业时，须待店铺重新装修完毕后开始营业再计算租金

附(调查表)

2005-09-01 16:08

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