案例要素：
项目名称：世贸商城
项目位置：东临乔家门路、南临陇海路、西临一马路、北临西三马路
投资商：上海肯同投资有限公司、郑铁（集团）公司
开发商：肯同（郑州）置业有限公司 郑州艾姆实业有限公司
物业形态：专业服装批发商业地产
建筑面积：20万平方米
报告摘要：世贸商城，系大河经济研究中心的首个研究案例。本研究报告是该中心成立以来的首部研究报告，也是整合媒体、企业和经济学者资源，推出的一种全新媒体产品。它分为《世贸商城多维剖面》、《火车站圈之商业生态》、《服装流通架构新走向》、《商业地产“虚实”之辨》、《同盈“干预”模式调查》、《解析“大户”探索路》等九大部分。本章，聚焦火车站商圈近10年发展缩影，透析穿梭其间、环环相扣的商业链条，以及世贸商城M区大户中心植入后，客观上对火车站商圈未来带来较大的影响。
关键词：商业链条 错位经营 不可复制 升级换代 商务化
课题组成员：张曦 沈锐 万军伟 张翼鹏
指导客座学者：张进才 李晓峰
协作机构：河南省商业经济研究所 河南财经学院房地产研究所 郑州希瑞咨询
一、近20年发育成型
郑州火车站商圈的形成，迄今大约十年的时间。这里是郑州最早的商业区域之一。最初即上个世纪90年代初，这里的经营业态绝大部分是摊位式，简陋的临街房是其主要经营特色，大部分集中于敦睦路和振兴市场。当时，这里商业气氛一般，尚未形成商圈。以苑陵商场为例，在1989年年底该商场开业时，火车站周围规模较大的商场仅有中州商场一家。最初苑陵商场招商异常困难，经常是一半以上的摊位闲置，鲜有商业竞争。
不过，随着社会经济的发展和郑州商贸城定位的日渐清晰，再加上火车站独有的地理优势，火车站周边商业发展速度非常迅速，直接催生了该地段的服装批发和小商品的兴盛。从1996年开始，火车站商圈逐渐成形并红火起来。
低价位、规模化、品种齐全，交通便利，四个主要因素，再加上周边省市尚未形成强有力的竞争对手，由郑州，到周边地市，再到省外各地，其辐射半径越来越远，影响越来越大。
租金涨20倍，人潮多30倍，辐射面积扩张10倍，这是郑州火车站商圈近10年的发展缩影。
二、供需至上支撑“服装”大盘
当寒流袭击佛罗里达时，美国超市的橘子价格都上升了。每年夏天，当新英格兰的地区天气变暖时，家勒比地区饭店房间的价格呈直线下降。这些事件的共同之处是它们都表现出供给与需求的市场作用。
在火车站商圈，又存在着怎样的市场供需关系？2005年以来，郑州火车站服装商圈商铺数量几乎成倍增长。在已有商铺日进斗金的刺激下，各路资本大鳄便选择此处作为逐利的竞技舞台，短短几年间，共有13家服装批发市场在此驻扎。外地的、本地的、其他行业的人纷纷来做服装批发。持续高涨的租金反过来又诱惑新的资本搏击该市场。
一个的值得研究的事件是，去年五一前后，在火车站商圈有三家批发商场同时开业，新开的几家市场，加起来总面积应该有近20多万平方米，相当于又开了一家小一点的银基。 令很多持"商圈饱和论"的人意外发现，这三家市场的招商均达到了预期的成功。
火车站商圈到底有多大能量，服装业到底能不能容得下这么多的分食者，不少人表示担心。但担心之外，越来越多的市场还是在这个商圈蓬勃生长。
从经济学的角度，支撑火车站地区商铺投放持续增长的一个主要原因，是该地区以及周边省市存在的供需市场关系。事实上，首先的一个因素，就其整体发展而言，与外部大的经济环境的变化密切相关。我们来看一组数据。
2001年中国的GDP是95933亿元人民币（下同），经济增长率为7.3％。这一年中国的GDP位于世界第六。2005年，中国国内生产总值比上年增长9.9%，人均GDP达到1703美元，中国经济增长之快不仅超过了世界经济的平均增长速度，而且也超过了日美欧等主要国家的增长速度。
在外部经济形势的直接催化下，人们的消费意识越来越强，尤其在服装消费的支出越来越多。有关数据显示，自2004年以来中国消费增长率达到19.6%。大多数中国消费者当被问到最喜欢购买什么类型的产品时，服装（37%）在所有产品中位居榜首。
同时，商业地产的复苏，也引发了郑州火车站地区商业地产的大规模开发。从1998年开始，首先是房改推动了房地产市场的复苏，带动了房价的上涨和开发投资增长，供需两旺又进一步掀起了各式各样的圈地运动，加速度地出现房价上涨、投资热潮、原材料紧张、房地产信贷剧增等现象，也使得郑州火车站商圈进一步繁荣。
同时，有三大利好因素，吸引了这里资本的急剧增多。首先是迎合政府的产业政策。郑州市政府明确提出将南起陇海路，北至正兴街的火车站区域规划为服装交易园区。这意味着从政府层面而言，会有一系列优惠扶持政策支持该产业发展。其次，豫派服装产业迅速崛起。豫派服装伴随着郑州火车站服装批发商圈的成长而成长，反过来，它还将反哺该商圈。再者，郑州商贸物流业商机无限。
三、多重链条拼成的商业生态
火车站商圈演绎了无数的商业传奇。这里有着庞大的人流、现金流，有着纷繁复杂、错综交织的商业生态，在貌似繁杂的表象背后，有着怎样的商业生态链，各种资本和业态又是如何做到井然共存和相互竞合的？
据我们调查，在火车站商圈商业生态的两个显著链条，其一（从地产经营）：投资商——开发商——投资人——经营户——消费者；其二（从服装流通）：服装生产者——总代理——分销商——消费者。这两个链条环环相扣，拿前者来说，开发商开发楼盘后，转手给投资人。投资人再把商铺租赁给经营户，以租金的收取来获利。经营户则根据市场定位和自身特点，选择相应的产品进行经营。
第二个链条更为显赫，因为它是该商圈核心商业价值和竞争力。这样，基本实现了从工厂到消费者，从开发商到消费者的完整链条。
在整个火车站商圈，形成了无数类似的链条。每个链条之间，又形成了错综的联系。对于商户而言，火车站辐射的人口有1.5到2个亿，消费者是整个市场的共享资源。
四、区域竞合的形成与演变
除了上中下游的商业链条，区域内各市场的横向竞合也成火车站商圈商业生态的重要形态。
如今，火车站商圈市场之间与商户之间，又形成了一定的错位经营。童装，女装，男装，牛仔，帽子等等，市场和商户越来越细分，同时，还有寄生于市场的装修，设计，印刷商标，小吃，缝裤边，餐馆等提供服务的相关行业，与整个市场共生共存。而形形色色的商户刚好满足形形色色的消费者。
这也能在一定程度上解释，为什么"饱和"的市场能够不断吸引资本进来。据我们调查，每年有新增商户，但本区域的商铺供应却有限，商铺数量也趋于饱和，这对于每个商场也是考验。但这种"饱和"有它特有的相对性，在竞争残酷的今天，定位是否准确、操作是否得当、理念是否超前并切合实际，也在考验市场经营者的"功力"。2005年以来新开的几家市场大部分都提出了错位经营的理念。整个商圈不应该停留在量的扩充上，而应该着力促进质变--细分市场并牢牢占有市场，合力扩大整个商圈的辐射半径。
就各个商业链条之间的联系而言，投资人之间存在转介绍，或成立业主委员会维权。而开发商之间，在动态和战略发展上相对屏蔽，但是，更为主要的是竞合关系。在香港，经常有不同的开发商把各自的楼盘在2楼联结起来，这样消费者就不用穿马路，政府也不用投资过街天桥，香港两个楼盘最宽的有60米。从而达到一个多赢的措施。
我们调查到，就单个链条而言，目前市场上相对于产权式，很多投资人开始选择租赁房子，以规避自身的风险。而开发商也迅速适应市场，把卖商铺改为租商户，把风险控制在自己手上，促使自己加强后期物业管理。维持整个市场的长期稳定发展，避免卖完撂挑子现象。如果开发商不卖，则有权利和动力进行进一步改造，培育市场，进行纵深化经营。但是若卖了，则只是一个物业的管理，失去对市场的调整控制和战略性的规划。
五、升级换代的印记
火车站商圈的显著特性是，无论从哪个方向，在空间位置上已经没有进一步扩张的可能。两万平方米的黄金商圈，（备注：我们对此数字不确切了解）在空间上已经"封死"。火车站地区的独一无二性，市区商业中心土地资源日益匮乏的稀缺性，早已使这２平方公里的商圈成为炙手可热之地。
这样的一个商圈，其发展目前正处于一个升级换代的历史转折时期。严格意义而言，火车站商圈始终处于一个升级换代的过程中。作为个体而言，但凡新进的商铺，在最初都会到外地和本地考察，希望能做到最先进，最符合当地消费需求的经营方式。而作为商户，总希望自己能不断适应市场，不断更新经营方式。个体的合力造成了整个市场的升级换代。这种潜移默化的升级换代，在遇到一些大的节点，比如新的商场出来，和市场升级改造，体现的则更为明显。
目前一个大的节点是，火车站商圈出现的一个引人注目的现象，将直接促使整个商圈的升级换代可能。为数不少的代理商在做到一定程度后，已经由批发商成长为销售公司。这些销售公司急需商务化的办公和展示场所，同时，为吸引客户，不能距离火车站商圈的批发市场过远。目前，郑州大酒店、格林兰等的不少房间，均被这些销售公司租下，但是，这些地方的条件，显然难以满足更多的销售公司和批发代理商的需要。
2005年12月，肯同投资集团和郑铁（集团）公司签约，共同打造世贸商城M区及大户中心。其中的大户中心，其意图即在于这些需要商务化经营需求的"批发大户"，据调查，尽管尚未开工，但是进行的招商登记，已经达到预期的成功效果。这座高达30层的国际服装中心，客观上对火车站商圈势必形成大的升级换代影响，有望引领郑州服装商圈也因此步入了商务化时代。除此之外，盛和小商品的拆迁，其他服装批发市场的升级改造，共同拉动了整个火车站商圈的升级换代。
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