印象中的公主坟商圈：
杂乱、无序、中低档、拥堵、水货手机、人潮……
鲜为人知的公主坟商圈：
公主坟翠微连续多年单店营业额排名北京第一，笑傲双安、赛特、燕莎……
在商场业内人士看来，老土的城乡贸易中心年年十几个亿的营业额让他们汗颜……
业内人士透露，在他们调研中发现，同样的商品，在公主坟商圈的商场中卖得更贵，而且不愁卖。
两年内将有共计55万平方米、定位偏高端的7个大型商业项目亮相公主坟商圈……
不久前有媒体曾经做过一个京城主流购物场所分布的调查，最西端止于复兴门百盛……前一阵与一位操盘了京城数个大型商业项目的老总聊天，谈及为何商业地产开发商不太关注公主坟区域，该老总立马反驳：谁说不关注？！一直盯着呢！你知道就翠微和城乡的单店营业额，让多少商家眼红吗！？
三因素“力挺”商圈升级
一直以来，京城就有“东富西贵”之说，“西贵”源于西部密布政府部门、机关大院，但这种氛围也在某种程度上阻碍了京西商业地
产的开发,“西贵”之地也成了京西的商业价值洼地
。如今，公主坟周边将入市的国海广场、西贸中心、新华联国际、长安mall等众多商业项目，让曾经落伍的公主坟商圈开始显现出如东部一般的活力，也给想立
足“西贵”之地的商家提供了大好时机。众多利好因素，也力挺曾经京城八大商圈之一的公主坟升级蜕变。
因素一 “联姻”大牌商业管理公司
在众多开发商自持的项目遭遇招商瓶颈之后，公主坟周边商业项目如国海广场、西贸中心等，普遍开始寻求与专业的商业管理公司合作，采取整租或者整售的模式，将项目交与专业的商业管理公司经营管理，保证招商与开业后的顺利运营。据悉，如凯德旗下专做商业的嘉茂，以及正在升级扩张的翠微都在积极地寻求与项目的合作。
东方银座控股有限公司执行董事张峰指出，商圈内的业态分布和布局都在发生变化，在竞争充分、行业细分的大环境下，开发商在商业运营方面显然不是强项。商业项目最终要靠越来越好的环境、越来越好的服务、越来越好的品牌和美誉度生存，同时需要不断进行升级调整，选择与专业的商业管理公司合作，是一个双赢的选择。
因素二 硬件、业态双管齐下
对于公主坟商圈的商业特点，张峰认为可概括为：商业项目数量少、国有企业为主、竞争体制较弱、档次不高、硬件设施落后、区域竞争不明显。但是消费群体购买力超强、大宗团购占很大比重。
在体验式购物中心盛行的京城商业市场中，作为较早成型的商圈，公主坟在人气、地理位置等方面具
有传统优势，但简单的传承让公主坟渐渐落伍，商业设施远远跟不上消费需求。公主坟翠微虽几经改造，但营业面积和硬件条件决定了其升级的空间有限，也导致很
多商家、品牌虽“觊觎”周边的消费力，但无奈没有合适的商用物业进驻，只能忍着。于是即将入市的商业项目，纷纷将业态定为体验式的购物中心。无论硬件还是
业态，都已为商圈升级做好了充分准备。
因素三 住宅价格凸显消费购买力
商业扎堆冒出，一方面是因为补以前在商业配套方面落下的功课，而另外一方面，则是因为住宅项目的提升，所带来的消费人群的转变。北京正鹏房地产开发公司副总经理李世濠指出，就居住氛围来看，原来的公主坟区域是一个老城区，感觉比较杂乱。但是住宅产品的提升让整个区域的氛围产生了转变。由首创缘溪堂开始，到我们即将推出的国悦府，一系列高端项目扎堆公主坟周边，从这些住宅的户型面积，到价格定位，就可以看出居住人群的高端与否。当年缘溪堂3万左右1平方米的价格，让大家真正认识到了周边人群的消费能力。
地下空间有待开发利用
但北京迈尔时代商业公司策划总监李克让还是指出了目前规划上的不足。他认为公主坟虽为京西重要的交通枢纽，但庞大的立体交通系统人为割裂了商圈的内在联系，因此，首先应从加强商圈内不同业态、不同商业物业的内在联系入手，较切实的办法是整体改造，开发地下立体空间。
通过地下空间的开发和合理利用，通过地下通道等的设计，联系商业区内的主要商业设施，实现端对端的沟通，将商业与商务、商业与娱乐、商务与娱乐等功能有机地联系起来。同时，地下空间的有效开发和利用也能适度缓解商业发展给周边交通带来的压力。
尽管利好因素俱全，但是一下55万的供应，难逃“过量”之嫌。对此张峰认为，虽然规划中有如此众多的商业项目入市，但是规划只是一厢情愿，到时候这些商场不一定都能开得起来。就像望京，当年规划中会短时间内冒出100万平方米之多的商业面积，大家都很担心，但是市场的优胜劣汰会给出最合适的比例。望京现在仍然有很多项目在艰难招商，有商铺项目虽然天天铺天盖地地打广告，但到如今依然还是一筹莫展。
一口吃成了胖子
对于公主坟商圈，一直停留在大学买水货手机时所留下的印象，几年以后发现氛围依然如此，只不过随着手机行业的竞争激烈，密匝手机小店密布的路边，多了许多操着各地口音、收购二手手机的小贩，带着跟你如发小般亲热地口气凑过来，“热情”地问你：大哥，手机卖不？
或许是房地产行业的兴旺，让我们对鳞次栉比的吊车变得漠然。真正注意起来的时候，才发现，新兴桥周边已被高耸的塔吊所包围；才发现，原来开发商
的嗅觉终究还是快我们很多；才发现，细数之下共计55万平方米的商业面积，已箭在弦上准备抢夺这个市场；才发现，这个老商圈的潜力像被磕了药般地无限激发
出来，或者说是被透支了出来……
虽然此前公主坟商业缺乏，但55万平方米的放量，确实难免过量之嫌。身体太过于虚弱的人，进补是应该的，但是拿着千年人参当白萝卜吃的
后果，以中医为国学的我们还是略为懂一点的。好消息是在经历了卖铺散售和自己持有经营之后，开发商认识到：散售是对投资者不负责，而对于商业运营不擅长的
开发商来说，选择自己持有运营，是对自己不负责。而选择与专业的商业管理公司合作，是上策。
东方银座控股有限公司执行董事 张峰
开发商在商业运营方面显然不是强项，商业项目最终要靠越来越好的环境、越来越好的服务、越来越好的品牌和美誉度生存，同时需要不断进行升级调整，选择与专业的商业管理公司合作，是一个双赢的选择。
北京正鹏房地产开发公司副总经理 李世濠
公主坟商圈商业项目扎堆冒出，一方面是因为补以前在商业配套方面落下的功课，而另外一方面，则是因为住宅项目的提升，所带来的消费人群的转变。
北京迈尔时代商业公司策划总监 李克让
通过地下空间的开发和合理利用，联系商业区内的主要商业设施，实现端对端的沟通，将商业与商务、商业与娱乐、商务与娱乐等功能有机地联系起来。
