主题：探访宜宾大观楼商圈陷“地段魔咒”

究竟是什么原因造就了这些百货商场坐拥有利地段，营业额却欠佳的现状呢?

对话一：星光购物广场经理周宝顺

周宝顺是浙江温州人，在这之前，他已经经营了宜宾大酒店多年。去年6月，他将宜宾大酒店下的几层靠近街面的楼层重新装修，准备打造星光购物广场。

说起为什么会想起在这个地方开百货商场，周宝顺说，主要就是看中这个地方的地理位置好，招商比较容易。“我们当时准备了100多个商铺，租金也定的不高，目的就是为了给下岗职工、创业人士一个平台。”

但现实的经营情况无疑给周宝顺泼了一盆冷水。周宝顺坦言，从开业至今，星光购物广场已经亏损了1000多万。“我每个月的水、电、气、税收、人工开支这些费用都要接近100万啊!”

那么，在周宝顺看来，星光购物广场的问题出在哪里呢?

“首先是大环境的萧条，在经济下行的背景下，做百货生意很困难。以前是想租门面的人租不到门面，而现在是有门面租不出去，大家都不愿意做生意。”在他看来，星光购物广场单层面积小，不容易参加到大型的招商活动也是一个原因。“品牌入驻要求条件高，而我们这里单层面积小，无法满足著名品牌的要求。这样的结果就是无法招到一个能支撑消费的品牌，吸引不了客流。”同时，周宝顺也认为，周边同类商铺较多，也对星光购物广场的人流量产生了分流影响。

目前，星光购物广场正在调整定位和思路，将一楼定位为珠宝城，二楼定位为服装城，三楼定位为美食城，四楼则定位为写字楼。周宝顺希望通过这样的改变，能扭转星光购物广场目前的困局。

对话二：星光美食城商铺主杨献伦

记者采访到了最后一个撤离星光美食城的店铺主杨献伦。在此之前，她的儿子在星光购物广场四楼的星光美食城做涮涮锅。

杨献伦的儿子大学毕业后急于创业，多方凑集了20多万，去年8月签订了协议后，便将他姐姐的涮涮锅引入到星光美食城，希望能大干一番，然而，理想很丰满，现实很骨感。

“我们是2014年12月22号正式营业的。第一个月收入有3、4万，但大多数是朋友、亲戚在扎起。第二个月就只有2万多了，我们都觉得还行吧，至少能拖起走，但过年之后就不行了，5月12号彻底结业。”

杨献伦说，这个结业对他们的冲击不小，说成“破产”也不为过，除了前期投资都打了水漂之外，她们一家还背上了不少债务。“其实，商场老板也不愿意看到这样的情况，商场开起来了，谁愿意生意不好呢?”杨献伦在理解商场的同时，也开始思考起造成这个局面的原因。

“第一个原因我觉得是老城区的人流量被分散了，有钱的，有消费意识的人群都被转移到南岸和江北去了，留在城区的全是两头两尾的老人和孩子，这些人恰好是不会来消费的。”杨献伦认为，第二个原因则是星光美食城的布局特殊，从电梯口进来后能看到一部分商家，但要看到另一部分商家，必须得走过一个长长的通道，经过那个通道后，那边的10多家商铺才能呈现在消费者眼前。“你说这样的布局怎么能吸引到客人，有的客人走到一半就折返回去了，没穿过通道，里面的那些商铺根本就没有机会被消费者见到。”

杨献伦认为，商场的盲目招商也是不合理的。“从电梯出来，挨着六家甜品店，鲜果捞、Missilk酸奶吧、黑眼圈西点屋、鲜榨果汁、奶茶工坊、鲜芋世家，哪会有同类商铺这么密集的布置呢，我觉得，一类东西招商一家就好了。”“另外，如果美食城能放在二楼，和德克士形成互动，那生意也可能会好一些。”杨献伦告诉记者。

除此之外，入驻商家的过早撤离也给人气的聚集带来了负面影响。“做生意，本来就是一个吸聚人气的过程。美食城刚开了四天，通道里面有家店子就撤走了，这一走对我们周边商家的心理绝对是一个影响。大家心理慌张，也不利于稳定的经营。”

对话三：梅西百货店长艾杨

艾杨是泸州人，作为梅西百货宜宾店的店长，她对梅西百货这几年的发展是最有发言权的。

“2009年5月梅西百货在宜宾开业时，南岸还没有大型综合体商场。受体量面积小，只有1000多平方米的客观原因影响，我们宜宾店的定位是做精品女装，消费人群也定位在中高端女性上。”艾杨回忆，梅西百货刚开张时，林家巷还只是单行道，也可以停车，当时，大家都愿意开车来消费，梅西百货的营业额也可谓可观。

转变悄悄发生在2012年。

那年，林家巷进行了改造，将以往的单行道改为了步行街，不能停车，周边停车位又不足，同时，南岸大型综合体的逐渐成熟，一些有购买能力的客源悄然流失。

“如今要说到购物，大家的第一反应肯定都是去综合体，而南岸逐渐兴起的商业综合体，不管是硬件还是软件的打造，都是市区几家百货商场无法比较的。现在南岸商圈越来越好，越来越成熟，给人营造的就是购物环境舒适、方便的氛围，那谁还会再来城区呢?”艾杨说。

另外，在艾杨看来还有一个原因就是，林家巷的步行街升级改造并没对梅西百货起到提升作用。“改造之初，步行街有休息凳、有桂花，有盆景，大家没事都愿意来坐坐，自然会吸引很多人没事来逛逛，只要有人来逛，那么就会存在商机。”艾杨也不知道什么时候，休息凳被换了，桂花树也没有了，步行街里不时还有摩托车穿过，“人流的减少也就不可避免了。”

与此同时，梅西百货周围的小商铺也在悄悄发生着改变。“林家巷周边都以外贸和原单为多，这类消费人群一般是购买力不强的人群，也会影响整个商场的定位和针对人群。”

作为一个泸州人，艾杨很自然就将林家巷的步行街和泸州的“白塔商圈”作比较。“泸州‘白塔商圈’就在城中间，不管城市如何扩建，商圈始终不变，对商圈周围的打造也是不遗余力，步行街就要有步行街的样子。”

艾杨坦言，这几年，梅西百货的营业额确实一年不如一年，二楼的的客流量越来越少。“正好今年4月其他电脑城要换地方，我们就调整了策略，把电脑城搬迁到二楼来，希望电脑城的入驻能带来一些人流。”同时，梅西百货还希望通过引进比较独特的品牌吸引客源。

对话四：洋洋百货店长杨贵东

和艾杨一样，洋洋百货的店长也不是宜宾人，因此，对比其他城市的成功经验，杨贵东对洋洋百货目前的瓶颈分析一针见血。

“洋洋百货的瓶颈在于面积偏小，这就导致了招商和品牌合作商上有很多困难。”目前，洋洋百货的经营面积虽然有五层楼，但真正的使用面积却只有5000个平方米，直接导致很多知名品牌无法引进。“比如我们熟知的一个女装品牌，它的入驻对场地的要求就是起码要200平方米以上，这对于我们而言是比较困难的。”同时，商场没有停车场也是洋洋百货的硬伤。

杨贵东坦言，洋洋百货入驻宜宾市是先成功收购了宜宾百货公司，然后用的宜宾百货公司的原址，但这个建筑和设计结构，以他们的公司的理念来看，“都是有问题的，我们最初的想法是把宜宾百货公司推了重修。”

显然，这样的想法在目前的情况下实现起来是有些问题的，因此，洋洋百货认为，从大观楼到民主路到清华街再到人民路，要统一设计规划做成一个购物商圈，而不是各自做各自的，这个商圈一旦形成，势必改变目前的状况。

2013年，洋洋百货在完成了对宜宾百货公司的收购后正式入驻，经营了一年后成绩并不是很理想，但他告诉记者，洋洋百货并没有气馁。“公司是很看好宜宾市场的，因为这里不仅是川南的交通枢纽，有相应的产业，这里的GDP也名列四川省前茅，百姓的收入应该说还是很客观的。”杨贵东说，“在入驻宜宾市之前，公司曾经对宜宾市进行过长时间的市场调查，调查的结果就是宜宾中心城区的商业氛围不算太浓，城中心没有一个购物中心，市场还是很有潜力的，因此，即便2014年的成绩不够理想，公司对宜宾这个市场还是很看好的。”

目前，洋洋百货正在进行商场策略的调整，将商场装修打造成以珠宝和家电为主体的商场。同时也希望政府能在税收、招商引资和大观楼商圈改扩建上给予更多的支持，让洋洋百货发展得更好。

对话五：市政协委员熊金汶

熊金汶，宜宾金汶鞋城的负责人，同时也是市政协委员。作为一名同样在商场打拼的生意人。熊金汶对三家商场目前的困境也有自己的看法。

“在我看来，梅西百货的问题一是在于周边林家巷、中山街、中心路等大环境全部是量贩式的、低廉的小街边店，这和梅西百货的定位是不匹配的;二是梅西百货的女装消费群体定位不太聚集。”熊金汶甚至认为，梅西百货的场子不能叫商场，只能叫大一点点的“店”。

而对于洋洋百货，熊金汶认为，他们沿用了以前百货大楼的旧址，包括了百货业的十几个产业链，这样做第一是容易导致方向混乱，二是想做大而全导致定位不聚焦;三是品类太多。如果这地方我只做百货中的一样，其他什么都不做，我们只比谁更专业，谁更全面，那竞争力一下就出来了。”熊金汶说。“总的说来，洋洋百货是在好的地段但没有利用好，产生出好价值。”

在谈到星光购物广场时，熊金汶告诉记者，星光购物广场的位置首先就不适合做百货，“作为一个新生事物，我认为应当从百货中的一个小点做起，而不是一来就做大百货。所以，星光购物广场的问题是，第一资源没有高度的整合到位，没有核心资源;第二方向、业态错误;三是商业模式需要改变;四是专业人才落地欠佳。”熊金汶总结，“由于定位和产品线不集中，无法形成合力，星光购物广场就是一个大点的门店，自然也就无法生存下去。”

在宜宾的商海里摸爬滚打多年，熊金汶对中心商圈的打造有着自己的想法，“以前所谓的‘大观楼商圈’中的传统商业是散乱的，都是大而全或高中低档混搭的，未来的商业实体店应该是五种业态都有才能形成生存空间。”熊金汶解释到，“这五种业态即是：特大型一站式购物中心，专业百货综合性商场，小型专业业态商场，小而美、小集成体验店+定制化商场，以及专业化行业步行街区。”

“总之，宜宾的百货商业的规划和布局还需要进行长远的思考和修正。”熊金汶说。

专访:敢问路在何方

大观楼周边是否真的有“地段魔咒”?商铺如何能在人气密集地区找到生机?记者走访了宜宾学院工商管理研究所博士、副教授、所长杨波。

杨波认为，“大观楼商圈”周边的百货商场陷入“地段魔咒”首先体现的是传统商业载体与现代商业的冲突。“大观楼商圈现有的商业用房均是传统布局，宜宾的城市人口密度在老城区最大，加上密集的街道布局使得现代商业很难得到发展。大观楼是宜宾的形象名片之一，很有必要加强大观楼商圈的打造，因此，宜宾急需在大观楼新建一个现代化的商业综合体。”

同时，人流量大，销售额不佳也体现出顾客结构与商场定位的冲突。“老城区虽然有着巨大的客流，但顾客群以中低消费为主。少有的中高端消费市场份额被叙府商场这个宜宾最早的现代商业综合体攫取。后起的美好家园则着力中低端。这两家还有一个共同的特点就是配套超市积聚人气。”杨波告诉记者，其他商业体始终缺乏合理的定位。梅西定位高端但商场容纳有限;洋洋百货定位中低端，但缺乏积聚人气的条件与手段。大观楼商圈高昂的铺面租金使得定位中低端消费的商业体利润空间较小，而中低端消费者对价格比较敏感，使得这些商场在品牌布局上陷入高端品牌不愿来，中端品牌不赚钱的困境，因此商场普遍以一些非知名品牌为主，从而使得商场缺乏品牌号召力。

在杨波看来，组团式的城市布局对大观楼商圈吸引力的稀释也是“人气魔咒”的重要原因之一。宜宾的城市布局是组团式的，各组团之间的流动性比较差。南岸几个商业体综合体吸引了本组团的消费者，更吸引了其他组团的有车一族消费者。

我们需要什么样的商场

几年前，我们总是在抱怨，城区没有几家像样的商场，几年后，我们还是在抱怨，商场停车太难，品种太少，价格太贵。消费者在疑惑，为什么还是找不到称心如意的购物场地，商场在费解，为什么消费者的要求越来越高。我们，到底需要什么样的商场?

当我们再次踏入这些商城，精致的装修反衬出的冷清人气带给人一种“不舒服”的感觉，即便是在人流高峰期，热闹的场面也显得弥足珍贵。难道大观楼商圈周围的商场就这样萎靡不振下去?

在采访中，商家不约而同地都提到调整定位和思路重新出发，因为事实已经证明，死守已经不是最好的姿态，主动迎合消费者的需求或许可以找到出路。但是，如果调整的定位和思路还是无法迎合消费者，那商者愈殇，因为受伤的消费者会变聪明，而市场只会越来越糟糕。