喷一下天津恒隆广场，说说它报表不愿意说的
天津恒隆广场
投资60亿（不是精确数字）
2005年2月拿地，2008年5月开工，2014年9月开业 建筑设计KPF、Benoy
总建筑面积26万平方，购物中心15万平方,地上六层与地下三层，商业部分是七层
项目位置在天津传统商业中心，和平商业街，恒隆在商业街里边，和平路地铁站上盖是新开业的“天河城”
2017年Q2报表的描述“天津的恒隆廣場的租金收入下降 6%，但租出率上 升五個基點至 87%。”我来帮恒隆换个说法，虽然租出率上升了，但总体租金下降了，意味着单位租金下降更加厉害。
我统计了这个项目历史的租金，恒隆的老问题，开业租金最高，然后出租率下滑，租金下滑（没开好头）
（这张图片来自网络，除了注明的，其它图片是我自己拍的）
这是天津恒隆广场的主展示面，在高处俯视是这样的
这两张是地面看主展示面的样子
建筑物漂亮，但在不知道的情况下，能识别这是个商业体么？
这个展示面和车行人行之间有一个公交车站，车行道中间有围挡，可见和可到达情况不好，但是，这个展示面恒隆放的是相对高档的品牌，并且没有在主展示面体现商户的信息
这是靠向商业街一边的展示面，这是纯步行街，恒隆在这一边放了单价消费较低的一些品牌商户，这一边的开业率是不错的
苹果直营店，建筑设计下了功夫，承重柱还是没有藏掉
来看一下天津恒隆的平面布局图
天津恒隆是一个巨长的盒子，从东到西有380米
全部按动线每个铺面前走一遍，一层要步行大概4个380米，商业七层，全部走完10000米，就是10公里，我估计需要15000步，经常统计步数的应该大概知道这个概念
当然不会有人完全逛完这个商场，这就是问题所在，你不走一遍，这个商场的尺寸靠眼睛不那么管用，而且，实际它的尺寸，肉眼看起来更加累，请读图
这是中厅的尺寸
所以你站到中厅，看对面的商户，没有大幅广告的情况下是看不清的，假如你无法判断商户是不是你感兴趣的，你能有多少勇气走过去
所以，天津恒隆与上海不同，令人感动的在中厅走廊等节点配备了很少休息位，当然对它的客流量来说，够用了
简洁，漂亮，没什么说的
但是，有没有觉得这些都是博物馆应该有的建筑尺寸？
中厅分流位置的尺寸
中厅主入口的尺寸（全部没有使用广角镜头）
回到地面看铺面间走道的尺寸
这是一个交通节点，有逛商业的感觉么？
B1铺面间走道尺寸，假如你在走道的一边，只能看到对面铺面的招牌，商品根本看不到，而且这么大的开间尺寸，承重柱难免会遮挡视线
这是高区带挑空的，这回你要过对面铺位，就要绕行，心理尺寸更加巨大，对大部分人来说，就是看店面招牌，可能很有兴趣的，才会过去看一下
餐饮区尺寸，天津恒隆因为定位的原因，在恒隆的序列里餐饮配比还是比较高的
高区看中厅的分流电梯，建筑面庄严，整洁，但是，假如你现在要从我这个位置到中厅对面2楼某个商户去，请问你崩不崩溃……
这个项目围挡的商户也不少，多余的就不贴了
这张图片是主展示面的首层（就是玻璃幕墙弧形的那一边），大批量围挡，中厅另一边开业的是HUGO BOSS，MK，Versace，不多的几个精品店，这边围挡并没有说明品牌，可能只是闲着，等大品牌来吧，毕竟这位置，按恒隆自己的定位，应该是“租金过千，自带背光”的品牌，实际上，天津项目恒隆已经多少认怂，品牌很多针对年轻人的潮牌，餐饮也比较多，就连陈启宗不齿的休闲服务业态，也有，比如
这家造型店就在购物中心的首层，而陈启宗认为好的香奈儿，在天津恒隆，并没有……连化妆品柜都没有，其它化妆品大牌……也没什么…… 休闲服务业态并不是这一家，而是……比较多……
最后发一张恒隆靠向商业街这一边的展示面，基本也能做到简洁，这边商户自己的展示就热闹的多
天津恒隆未来竞争主要是隔壁地铁上盖新开业的“天河城”，广州的旗舰项目，业绩非常好，是属于上市公司
$粤海投资(00270)$ 旗下的，广州天河城非常成功，甚至它自己的百货也曾经非常成功，前几年缩减了百货面积，这次开业的天津天河城也带了它自己的百货和广州书城，看着是个不错的项目，可能对天津恒隆带来一些冲击
恒隆购物中心的优点很明显，建筑选择简洁大方庄严肃穆的方案，都是一线设计公司，盖的又慢，建筑和内装细节非常到位，大部分购物中心在这方面和恒隆都没法比，它的缺点也很突出
恒隆的老板认为一定要把零售做到位，有够好的品牌才能行，但是，必须把商业空间做成这个样子么？有多少人有兴趣在一个白啪啪的空间里漫步十公里找自己感兴趣的商户？走了十公里，有多少“商品”能进入消费者的眼睛里？
以至于很多消费者评价恒隆太高档了，实际我觉得这些消费者只是被这充满力量感的建筑震撼了，这家恒隆的零售品牌真没多么高档
有一点不得不说的是，天津并没有顶级的奢侈品运营商，这个城市相当程度上还是以百货为主，尤其化妆品品类，基本盘踞在百货内，那么恒隆的优质建筑为什么不起作用了呢？
喷完了，恒隆还是家不错的公司，但并不像它报表里写的那么具有前瞻性，投资那么大，回报这么低，还负增长，这还真不能叫培育期
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