从世纪金源购物中心到亨特城市广场，从恒峰步行街到中天会展中心……包括地产策划代理商、百货零售集团、家电巨头在内的一众商人正忙于沙场秋点兵，但更重要的问题是，往哪边冲？

　　核心提示

　　错失一个门店就错失一个市场

　　黄小军是贵州本土商业地产全程运作的资深业界人士，从事商业地产运作已达十余年，涉足社区商业、专业市场、特色商业街区和大型商业综合体的招商、运营等等。他刚刚开辟的一个战场是沙文生态科技产业园。从苏州考察回来，他很兴奋：“我们要移植苏州模式。”苏州工业园区，金鸡湖畔的杨柳岸晓风残月，仿佛已经被他搬了过来。

　　身为凤凰传说地产策划公司的总经理，以前他大概是不敢想象到沙文去做什么商业地产项目的。

　　贵阳主城商圈早已不堪重负。瓶颈交通是最大障碍，直接导致潜在消费者流失。商业业态分布单一、重合；有效土地物业供应有限，无法进一步提升其商业规模和层次；商圈中心的稀缺资源过分炒作，盈利成本较高；缺乏统一有效的管理模式，使得盈利模式单一。主城商圈分流、重组于是顺理成章。

　　伴随着花果园、中天·未来方舟、金阳国际金融中心、西南国际商贸城等地产项目的开发建设，社区商业物业正以数十万平方米甚至是数百万平方米的体量，四面涌现。

　　于是一份份的邀请函递到各零售企业老总的案头。城市正在以前所未有的速度膨胀，每天都需要对新生长出来的肢体进行判断，最黄金的商业物业在哪个位置——— 机会随时有可能擦肩而过。在激烈如白刃战的市场竞争环境下，这是任何一个零售企业都不能允许的过错。放掉一个门面，就很有可能失去一个市场，失去上亿的销售额。

　　在金阳世纪金源购物中心，苏宁电器开设了营业面积达2000多平方米的门店，苏宁电器贵阳运营中心总监蒋万黔说：“金阳店年销售额达到1.5个亿，并且还在向2个亿的目标进步，潜力很大，金阳新区居民购买力不容忽视。”

　　与新商圈的迅速冒头对应的是，“中心商圈”的概念越来越模糊，取而代之的是一座座“新城”正在崛起。“多中心商圈”恰恰是一座城市商业繁荣的体现，因为随着人口的增多、城市规模的扩大以及新居住区的不断涌现，出于时间跟交通成本的考虑，人们不可能总是到某个中心商圈购物，而‘多商圈并存发展’格局显然更能满足人们就近购物、消费的需求。

　　金阳已是必争之地

　　新商圈中，金阳世纪城片区可圈可点。据统计，2010年，金阳新区个体工商户从2008年的531户增加到2010年的4326户，企业从2008年的600余户增加到2010年的1407户。尤其是世纪城一线，随着世纪金源酒店、永辉超市、国美电器、沃美电影城、居然之家等正式营业，2011年贵州最大的购物中心TPMALL·国贸时代购物公园进驻，世纪城沿线已成为金阳新区人气最旺的区域。

　　“金阳店的开业是国贸新店开业以后新店成长速度及新店业绩表现最好的一个店铺。在筹备此店期间，国贸的商品资源中心讨论该店的规划方案总共累计有十多个方案，最终一一放弃，由于处于新的商圈，也是国贸集团的首个新区的店铺，店铺的定位十分的关键，”国贸集团相关负责人说。

　　开业之初，国贸集团果断地对物业进行了改造，很短时间就拿出十分符合卖场定位的中庭。这使得TPMALL在金阳新区商圈中独树一帜，甚为夺目。

　　在这之前，国贸集团的扩张步伐是十分慎重的。喷水池正中心的国贸广场，大西门商圈的国晨百货、恒峰乐活馆，中华中路的南国花锦，都选择了传统商圈的核心位置。TPMALL是国贸在贵阳城市扩容过程中，迈出的第一步。“传统商圈的商业布局较为密集，就全国的商业布局来看，贵阳喷水池、大西门传统商圈，零售店铺的布点密度几乎位于全国前三，由此可以看出，目前贵阳的商业发展非常的迅速，但老商圈的局促已经妨碍到商业的可持续发展，并且会导致未来商业的恶性竞争。新商圈的出现分散了商业布局，反而更有利于贵阳的整体商业前景。”国贸方面如此表述。

　　主城区的拥堵，业态的单一等问题，会影响到消费者的购买热情；金阳世纪城国贸TPmall的成功开业加大了公司对新商圈开店的信心，我们会逐步放弃开设店铺只选择主城区成熟商圈物业的单一选择，新商圈的可持续发展才是第三方选择的重点。”

　　社区商圈是重头戏

　　苏宁选择了世纪城，国美则把落脚点放在了碧海花园小区，同样是2000多平方米的大店。

　　国美在贵阳已经有了7家门店，其中有3家落在两城区以外。

　　国美电器贵州分部总经理张晓东坦言。“我们很想发展两城区以外的市场，但是贵阳目前的商业核心还是集中在两城区，新商圈在以较快速度发展，但是3到5年内应该会保持在次要的地位，这是由人流量，交通便捷度和消费习惯等多方面的因素造成的结果，作为商家，我们开设门店首先要考虑的就是该地段辐射范围消费者的购买力，目前来说，我们的门店还是以喷水池的两家综合性门店销售情况最为突出。”

　　张晓东告诉记者，国美电器会立足于两城区，紧盯新城区有潜力的地段和大型楼盘，时机一到，必然会果断下手。

　　在贵阳商圈裂变的过程中，表现最为突出的当属社区商圈。

　　社区商圈是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施(含无店铺的各种服务)，商业功能主要包括超市、菜场、维修、美容美发、通讯、医疗等十二项基本生活服务功能，具体指能满足和支撑不同业态商业设施，正常运营的居民住宅区商业。

　　它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内。

　　业内专家认为，吃、喝、玩、乐、游一应俱全的全新商业综合体的出现，是城市形态发展到一定程度的必然产物，它为城市经济建设注入了活力的同时，也在贵阳城市商圈的重塑起着越来越重要的作用。

　　凤凰传说总经理黄小军表示，社区商圈的形成，必然会带动消费习惯的变化，最大受益者无疑是广大市民，很多商圈结合了购物休闲娱乐等多种业态，对周围区域市民的生活品质提高、生活方式改进无疑有重要意义。同时，社区商圈的商业开发可以从根本上缓解许多区域商业不够发达的情况，可进一步带旺区域人气商机，进而使商业格局裂变的价值渗透于市民生活的方方面面。

　　苏宁电器贵阳运营中心总监蒋万黔告诉记者，进驻贵州7年，苏宁电器已经在贵阳开设了11家门店，除了息烽县和花溪区，贵阳其他城区都有苏宁电器门店，对于苏宁电器来说，两城区门店的良好销售业绩，是他们开发更为广阔发展空间的巨大动力。苏宁正在与贵阳多个城区的大型楼盘洽谈合作事宜，明年10月收房后，就会进驻花果园，开设5000平方米的大型家电广场，而中天世纪新城、金阳新世界、中大国际等楼盘也在密切洽谈中。