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状况大概是这样
一个市区人口120万左右的二三线城市,2010年人均GDP在5000美元左右,平均房价大概是5-6K往上(这个是个人感觉,没有官方数据).然后我看中的一个新开发的高层住宅小区,目测大概600套房,入住率未知(不过楼盘品质不错地段也好,开盘价也比平均房价高,入住率应该不会太差).小区靠外的主干道旁预计开一家500平左右的中型超市.我看中的铺子在小区唯一出入的大门旁,70平左右,按照这个城市的经验,租金大约在4500上下.我想照着7-11的模式开一家自营便利店,商品的话一开始可能只是找代理商供应,销售烟酒饮料食品,然后会做少量自营即食食品和书刊杂志.装修和设备成本应该不会比坛子里的普遍行情高.
我本人之前是在一线城市从事了5年百货业销售,对经销存/应季销售/店员日常管理有一定经验,发帖之前看过坛子里众多高人的意见,也买了十多本关于便利店运营的书籍,对便利店经营有一定了解,店面的整体形象设计也会比较时尚和现代化,只是没管理过便利店2-3K左右那么大数量的单品.....
麻烦各位评估一下,这家店能开还是不能开,如果开起来大概会是什么一个状态,照我描述的情况,又有什么优势和劣势.请大家畅所欲言,作为一个便利店行业的新手,很希望能得到大家的指导和帮助.
如果还需要什么客观条件和数据,麻烦跟贴提出,我尽快调查回复.先谢谢啦^^
1、入住率应该不会太差？
住满需要几年，住7成需要几年，住5成需要几年，请给出实在的数据说话，而不是估计。譬如可以调查城市周遍楼盘入住率与时间的关系，类比出实在的数据，靠经验是不行的，要靠数字说话，而非定性分析。市场容量个人觉得有限而且需要靠时间换消费空间，风险很大。
2、一家500平左右的中型超市？
与你计划要开的店铺位置关系如何，你能否有效分流截留顾客？如果能，你认为原因是什么？顾客会这样认为吗？如果你是顾客，你会怎么选择？在市场容量有限的地方，又有5百平超市，不大不小，既不能形成有效吸引力，吸引大量顾客流量，又给你带来影响。弊多利少。如果是开一家5万平的另当别论，可能有好有坏。
3、租金大约在4500上下
这个租金以我看来应该还是合适的，前提是你需要保证将来不出现很多竞争店，否则的话，700户就算全住满，如果店铺没有竞争力，你的日销售额无法满足租金的要求。问题是你如何保证你的店铺有足够的竞争力？这个不是开在小区门口这个条件所能满足的。
4、我想照着7-11的模式开。
为什么照7-11模式开？首先明确的是，你无法照7-11模式开。你只能说你能照711外表的样子开，连锁和单店是有本质不同的。何况711模式不适合你那里的消费需求，即使适合，前期也有一个引导的过程。纯粹的住宅小区并不适合你想象的模式。当然你可以按照它的装修风格弄弄。我是以你所在的区域讨论。开什么样的，需要看你小区的需求。个人认为在你所在的区域，你开蔬菜水果店更好一点。
5、做少量自营即食食品和书刊杂志
做少量是可以的，前提是你有技术或者联营，没有的话，想都不要想了，现在的人口味是很挑剔的，除非适合当地顾客的特殊口味或者需求，否则都是瞎想。书刊杂志个人不看好在小区的销售量。这个有数据支持了，除非你那里的人特别爱读书看报纸。上书杂如果不以利润为要求，以方便顾客为主，则可考虑。否则就免了吧。别做费力不讨好的事情。你需要想的是实实在在想怎么能方便服务小区居民。
6、店面的整体形象设计也会比较时尚
关键是商品力。环境好，布局好有一定的影响，但不是决定因素，决定因素还是商品。顾客来是来买东西的，不是来欣赏你的装修的。要围绕商品花工夫，而不是倒过来。
7、2-3K左右的单品
一般社区店，商品够用的话，应该控制在1800-2200左右，这个数字的前提是商品经过精心挑选，而且定位以快销品为主。看你究竟怎么定位你的店铺了，纯粹的社区店即使4000以上的单品，也无法满足住户的需求，你要做的也不是满足所有人的需求，你和超市是不同的。建议你做1500个左右为宜，前期的话。后期你看你当地的需求了，但最多应该控制在2500。不是多就是好，贵在精。
8、能开还是不能开？
我认为不能开，开则赔。考虑长期经营的话，且你的性格比较细，可以开，风险对半吧。前期赔钱是肯定的，如果只想单纯卖货的话。想不赔需要想点别的办法的。
2012-02-13 15:08被设为骨贴，积分加20，金币加4a771100已经说得很好了，很详细很全面，热心人啊。
行业人士就是比我们门外汉强。
说下我这两天看的一个员工宿舍吧。
目前入住了1/3约2000人吧（700户多少人？不会算，是否也差不多2000人）
有10个铺面都是60个方的，80元一个方，目前销售一空。都在装修中。
只有一间300平超市去年年26开始营业（未正式开张，招牌还没挂出来，福建人开的）（估计租金谈在60一个方左右）。
统一面他到目前拿了3次货，首次铺货150件，年前补了20件5连包。3天前又下了50件左右。由此估算，消费能力还是比我想象的大。该超市跟管理处签有独家协议，长期看，前途无量啊。
我觉得2000人养得活一个超市一个便利店。
所以我觉得，长远看的话有得做。地段好的话住满是没问题（前提是你的判断没错）。前期A771100说亏，我相信专业人士的。
我在意的是你说的买书学习开便利店！！由此点不敢断言你一定失败，但可以肯定的是你碰到的钉子一定会很多，到时就看你性格了！
书生误国啊兄弟。书是好东西没错，但也要对的时间读到对的书。不然就是毒品啊。你时间不对。
a771100已经说得很好了，很详细很全面，热心人啊。
行业人士就是比我们门外汉强。
说下我这两天看的一个员工宿舍吧。
目前入住了1/3约2000人吧（700户多少人？不会算，是否也差不多2000人）
有10个铺面都是60个方的，80元一个方，目前销售一空。都在装修中。
只有一间300平超市去年年26开始营业（未正式开张，招牌还没挂出来，福建人开的）（估计租金谈在60一个方左右）。
统一面他到目前拿了3次货，首次铺货150件，年前补了20件5连包。3天前又下了50件左右。由此估算，消费能力还是比我想象的大。该超市跟管理处签有独家协议，长期看，前途无量啊。
我觉得2000人养得活一个超市一个便利店。
所以我觉得，长远看的话有得做。地段好的话住满是没问题（前提是你的判断没错）。前期A771100说亏，我相信专业人士的。
我在意的是你说的买书学习开便利店！！由此点不敢断言你一定失败，但可以肯定的是你碰到的钉子一定会很多，到时就看你性格了！
书生误国啊兄弟。书是好东西没错，但也要对的时间读到对的书。不然就是毒品啊。你时间不对。
1、感谢您的信任。您做实操的，比我强多了。无论怎么说，总的来讲还是结合当地情况具体情况具体分析。我的分析只是就一般情况结合他的租金水平所做的一般判断，不一定对。您过分谦虚了。一家之言，有误导大家的地方，请原谅。
2、再说说他的店：您说的案例是员工宿舍，我不知道员工宿舍消费情况怎么样，但总觉得两者在消费习惯上和住宅新区是有些区别的。这是第一点。第二您的例子里面说生意不错，数据也证实了这一点。但您说的例子是一个300平的对60平的，而且只有一家300平的，所以消费量应该是可以的。他说的例子---他的目标店面积不大，但是有竞争----500平的大店，我想这一点无论从面积和产品丰富程度上来讲，都会对便利店造成一定影响。因此我认为2000人的消费总量应该去掉一部分大店分流顾客的购买量。大店再怎么无竞争力，也总会分流一些顾客的。所以我认为还是谨慎为好。尤其是新区，可能刚开始生意很好，但马上就会有同类型店面进入，这在许多的连锁便利店选址时都遇见了，譬如那几年的上海和广州等地。小面积的店铺，（60--80平左右的），在独家经营和有同业竞争的情况下，生意会有很大区别。尤其是附近有中型超市的时候。另外一点，新区究竟会有多少竞争对手，是不确定的，现在没有不一定将来没有。零售业讲究“剩者为王”，新区店铺往往在做的不错的时候，突然杀入竞争者，导致赢利预期大大低于计划。这一点也是需要考虑的。另外新手做新店，前期会遇见很多的实际困难，如对居民消费结构的把握，库存量的判断等等。毕竟做店是实际操作的，如果按照书本的办法确定库存，回导致畅销品缺货，而滞销品压现金等等问题。从以上几个方面考虑，因此我建议他谨慎。
3、我相信您是对的，毕竟您直接给出了一些数据。从数据上看确实容量够了。我想是我比较保守吧。以后欢迎您的指点。大家多交流。
(QYJ8C{`BY~FF7_JTKP6K.jpg)
这个不靠谱吧 。
