借助广佛同城和发达的镇街经济，容桂、陈村、黄岐等镇街商业中心迅速崛起，吸引本土消费回流，一跃成为佛山商业新势力。
为迎接春节，嘉洲广场正在对门口的玻璃幕墙进行清洁。
顺德区容桂街道的天佑城前的广场上每天都停满了前来消费的私家车。
“嘉洲广场现在成了我和朋友每周聚会的‘老地方’。”在广州上班、佛山居住的林雪仪以往逛街不是去广州就是跑香港，现在，开在家门口的嘉洲广场成了她最频繁的去处。
素有“中山九路”之称的南海区黄岐广佛路一带，8年前还是一片荒凉，周边全部是批发市场。8年后，在这片“广佛商业黄金走廊”上，大型购物中心嘉洲广场以日均消费人群20万、日均营业额超千万的成绩一举跃居广佛交界区域人气最旺的商业中心之一。而地处容桂中心地段的天佑城，通过连接各条交通干线可轻松融入珠三角1小时生活圈，辐射佛山、中山、番禺等地的消费人群。
在市中心各大商场浮浮沉沉的十年里，偏安一隅的镇街商场却借助广佛同城和珠三角1小时生活圈的机遇迅速崛起，成为佛山近十年商业市场的大赢家。而随着镇街经济的发展，也迫切需要更多的休闲购物场所，狮山和信广场去年底开业，丹灶颐景园商业综合体也正在建设中······佛山市零售商业行业协会名誉副会长伍迪安表示，未来佛山零售商业发展的主要趋势是向镇街发展。
从未被看好 闷声发大财
2004年，嘉洲广场在普遍不被看好的情况下开始奠基建设。“当时所有周边的老板都觉得肯定会经营不下去，会变成‘烂尾楼’。”佛山市南海嘉洲物业管理有限公司董事、总经理邓海祥说，佛山一位老板一直觉得商业地产很难做，嘉洲广场开业的时候他专门来参观。“他见到我们就哈哈大笑，并说自己做商业地产已经算傻了，居然还有人敢在这里开一个，简直是癫的。”
虽然这里有“中山九路”的称号，流通业旺盛，但当时仅限于批发业，且车流多过人流。因此，未来发展如何邓海祥心里也没底。“零售业能否旺起来呢？这里的市民消费能力怎样？一开始是很担心的。”但另一方面，在商业地产浸淫多年的邓海祥也看到了此处潜在的开发空间。
与发达的经济区域相比，佛山镇街商业的发展显得相对滞后和分散，不少本地人都有到广州、香港购物的习惯，而嘉洲广场的出现，正好为广佛商圈黄金走廊一带填补了现代化大型购物中心的空白。
嘉洲广场开业后几年内迅速井喷。据统计，现在日均消费人群已经达到20万，日均营业额超过千万，嘉洲广场地下600个停车位经常停得满满的，周边配套的2000多个停车位也经常很满。而地处容桂中心地段的天佑城，则抓住珠三角1小时生活城市圈和容桂核心的机遇迅猛发展，自2005年开业至今，出租率达100%，年销售额超过8亿元。
2006年在嘉洲广场开业的苏宁店如今销售额已经排到全佛山第二，业绩仅次于祖庙店，并且每年保持10~20%的增长，而排名第三的就是天佑城。“其实开始并未想到镇街店的业绩能有这么好。”苏宁佛山运营部经理蒋惜坦承，由于当时没有其他位置可选，苏宁在嘉洲广场的分店是在全国所有店铺里面唯一设在三楼的门店。
镇街商场让本土消费回流
独特的地理位置和日渐兴旺的客流也让嘉洲广场赢得了“东有天河，西有嘉洲”的美誉。嘉洲广场的横空出世，逐渐改变着广佛人的生活方式，而天佑城的出现，也改变了顺德人“本地赚钱外地花”的习惯。
记者近日来到嘉洲广场外的露天儿童乐园时，家住雍景豪园的朱天宇正带着自己的儿子坐旋转飞机游玩。朱天宇告诉记者，他以前比较喜欢去广州的天河城或者上下九等地方购物，带孩子出去玩也经常要开车到比较远的商场，但现在渐渐地，他来得最多的地方就是嘉洲广场了。
天佑城的人气也非常之旺。记者曾两度来到天佑城采访。记者观察到，下午尤其傍晚人流量相对较多。容桂本地人周先生今年62岁了，他告诉记者，之前容桂商圈的核心在凤翔南路商业街一带，随着天佑城2005年的开业，人气慢慢转移到天佑城了。力果时尚童装品牌店店长梁小姐说，力果是广州的品牌，来顺德开店时就是考虑到容桂中心属于珠三角最为繁荣富庶的地区之一，而天佑城是容桂商圈最火的商场，地理位置好，人气最旺。
兴旺的背后则是零售商明确的自身定位与招商力度。虽然身处镇街，但嘉洲广场和天佑城从诞生日起就瞄准中高档消费人群，定位于时尚、高端大气的商业综合体，嘉洲广场邀请了世界顶尖商业设计公司英国BENOY倾力打造，天佑城则引入乐购、苏宁、屈臣氏、麦当劳等知名品牌，是顺德最大型的购物中心之一。
专家视点
社区商业是未来趋势
“零售商业已经迎来第三次革命，除了线上的发展，向镇街社区发展是未来零售商业发展的主要趋势。”佛山市零售商业行业协会名誉副会长伍迪安表示，佛山是一个经济发展势头强劲的城市，因此各路商家纷纷抢滩于此，但近两年市中心商业已经处于饱和状态。“零售商业成功的关键是错位发展、发展有特色的购物氛围。黄岐嘉州广场和容桂天佑城的崛起就是佛山商业向镇街扩展、差异化竞争的产物。”
广东省连锁经营协会会长孙雄认为这恰恰反映了社区商业的特点。“今后中国90%的综合体都是社区商业。”他说，佛山由于城市的经济规模和定位，做好社区商业才能生存。“社区商业有大有小，美国最大的商业中心反而不是在城市，而是在社区。在这样的社区商业里，家居、建材等日常用品都可以买到。”孙雄认为，像佛山这样的城市，发展镇街商业综合体要打造自己特色，可以结合各个镇街不同的特色，比如可以结合家电、家具等产业特色。
镇街消费只买对的不买便的
不过，谈到嘉洲广场兴旺的原因，邓海祥却认为地理位置、设计和引入的品牌都只是硬件条件，并非最重要的。他直言，优势是自己造出来的，地理位置再好，也有不成功的商场，“理解顾客的心理才是最重要的。”
比如，顾客不喜欢从光的地方走到暗的地方、不喜欢从高的地方走到矮的地方、不喜欢走不能拐到其他地方的绝头路……深谙顾客心理的邓海祥告诉记者，这是一种感觉，而如何抓住这种玄妙的感觉的东西，则取决于“你对这里的消费者理解多少。”
邓海祥举例，刚开业的时候他注意到经常有一群人在外面看来看去，就是不进来。“很长一段时间他们都是这样子，后来我才了解到，原来他们觉得，这个地方这么漂亮，是不是很贵，他们不敢进来。其实他们也不是没钱，他们就感觉这个地方是不属于他们的。”
“如果给顾客不自在的感觉，这个商场肯定是失败的。”邓海祥表示，所以经营的有跟无，“无”是最重要的，是从消费者的角度想问题，而所谓的旺就是消费者把嘉洲广场当做他生活的一部分，变成他的后院、厨房、衣柜。
对消费者的深入研究，正是嘉洲广场成功的秘诀。邓海祥还向记者提到一个实例来说明对消费者了解的重要性。原来嘉洲广场曾搞过一次优惠活动，基本上对进来的顾客都免费送上五六个鸡蛋，但是他们却不感兴趣，也不愿意领，但去年同样的活动，改成用月饼盒来换鸡蛋，就迎来了人山人海的顾客。“你若理所当然以为顾客都爱贪便宜，那你就错了，广州经常有超市便宜一毛钱就排很长队，但黄岐这里的却不是。”
临街奶茶铺租金上万元
记者走进嘉洲广场体验时，感觉到里面的商户众多但并不拥挤，楼梯口、拐角处等，几乎合理利用了每一寸空间。邓海祥解释，“当一个商场很旺的时候，每一个位置即使我们不挖掘出来，想进来的商户也会主动帮助我们挖掘出来。”
不过，对于商户来说，商场兴旺随之而来的就是租金上涨，现在一家临街的奶茶铺，一个月的租金高达上万元，据该不愿透露姓名的商户告诉记者，他的商铺租金这几年都在以10%左右的速度在上涨。对此，邓海祥回应道，租金上涨不是问题，在商场和商户之间其实有个博弈，“我们不是从商户的兜里拿钱，而是大家一起努力来赚市场的钱。”
据了解，嘉洲广场每年都投入超千万元进行改造，对经营不善的商铺分析之后变换其布局。
蒋惜对此也非常认同，他说虽然租金在涨，但跟销售是挂钩的，“商铺需求量决定价格，如果能够带来利润，带来顾客，那么商户也愿意付出更高的租金，并持久地经营下去。”
而对于很多商场如今面临的竞争加剧、同质化的问题，邓海祥自信满满，丝毫都不担心。“关键看自己怎么去运作，就像麦当劳，把所有的配方都讲给你，你也不一定能学得到。”他认为这些文化的东西，就像一个人的性格，模仿也学不来。
（来源：佛山日报 张艳利 王耀龙）
