“预计未来1-2年内，将有越来越多的购物中心进行升级调整”。RET睿意德策略顾问部总经理陈丽琳在接受采访时表示。事实上，今年走进正大广场、来福士广场、恒隆广场等上海传统时尚地标内，都会有焕然一新的感觉，其内个楼层内品牌、布局等都进行大刀阔斧的调整。高纬环球零售商租户代表部助理董事陆逊分析认为，购物中心的升级调整都与市场有关，从1997年购物中心的兴起，到2008年奥运会前夕，各大品牌，尤其是运动类品牌开始涌入中国市场，到如今由于商业综合体供应量过剩、品牌实体店数量的锐减，致使早起建立的购物中心被动改造，因为不变则败。
我们发现2014年是购物中心变化最多的一年，各家都在试探性“换血”改造，并试图植入自身独创的DNA，以求在早前同质化的购物中心谋求“新活力、新标签、新时尚”。不过，盈石资产管理有限公司上海分公司总裁许大金提醒：“发明独创的DNA其实并不容易，购物中心可在再包装、再组合等方面思考内容的再创新。”
趋势1 以试探性逐层调整为主
今年以来，不少第一代购物中心纷纷进行调整改造，例如来福士广场将原一楼的Novo百货调整为多个轻奢潮牌; 恒隆广场也减少了一线奢侈品牌，转而引入精品奢侈居家、买手店等。陆逊告诉笔者，购物中心在这一轮调整中，整体上增加了餐饮、儿童的比例，以求更生活化。但升级调整不仅是第一代，即使新开业购物中心经过市场的验证后，同样也在需要调整。由于购物中心是投资性的地产，因此其运营都关乎投资者的收益，而目前大多购物中心多为试探性的逐层调整为主，可逐步了解市场的反应。
趋势2 从“大而全”走向“小而精”
不难发现，如今的购物中心不再是一站式购物的理念，而是向“小而精”细分市场发展，例如K11艺术类购物中心、连卡佛时尚买手购物中心。除了商场的整体定位趋向细分市场的同时，购物中心内的品牌也愈加细分。例如，过去咖啡连锁店或许只能想到星巴克，但其针对的客群是商务型白领，而如今更为时尚的雕刻时光咖啡连锁、适合看书休闲的猫的天空之城连锁等，因不同人群的不同需求，引领购物中心的分化。
趋势3 亲民社区型购物中心迎来春天
在购物中心高频竞争与趋向细分市场的之时，购物中心其功能性也日益突出，更具亲民性的社区型购物中心也随之呼之欲出。据不完全统计，在截止目前开业的9个购物中心中，就有4个是社区型的购物中心。许大金表示，社区型购物中心主要服务于3-5公里范围内的居民，因此其首先要满足周边人群的生活需要，进而抓住区域内核心消费者。如今年在张江板块开业的长泰广场引入“PASEO”概念的散步道;南翔华润五彩城业态设置以生活、娱乐、餐饮及儿童概念为主;盈石在黄浦区设立社区型的邻里生活站等。
趋势4 专业化招商运营+金融化运作
过去认为，只要商家入住率达100%，就可实现盈利的思维模式，但事实并非如此。在国内商业发展越加成熟之时，整体市场也在趋向专业化的路径。开发商从重品牌转将注意力更关注重运营上。因此，诸如以金融化的手段，通过资本运营不断使购物中心增值。浦东嘉里城就是值得借鉴的案例，开业至今该项目的租金已经上涨了3倍。
事实上，开发商从对商业的依赖与借势，逐步向金融靠拢。例如商业地产领头羊万达则欲利用自身成熟的物业去掌控金融。据了解，万达商业地产提交的IPO申请已获得港交所批准，将于下周一开始全球IPO路演，最快将在今年年底正式在港交所挂牌上市。这是港交所近三年最大IPO，万达商业地产上市后总市值将在超过600亿美元。
趋势5 主题活动增强商场的体验感
在重运营方面，今年越来越多的购物中心注重增强商场的体验感，举办多种主题式的活动成为了今年的潮流。此起彼伏的主题式体验消费，让人应接不暇，开发商们似乎也屡试不爽。月星环球港Hello Kitty展、IFC史努比展、大悦城的鬼屋体验、嘉亭荟音乐会等，通过文化、动漫、科普等各种活动，为商场植入独创的标签，即避免同质化又吸引了客流，具有广泛的传播力。
（新闻晨报 文/高馨凌）
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STATION生活站
独创DNA：“小而专”生活体验社区
位于黄浦区西藏南路陆家浜路路口的新邻生活站，建筑面积约2万多平方米。为轨道交通8、9号线陆家浜路上盖项目，从规划之初，就充分考察了周围的住宅配套，是一个周边居民步行距离内的生活场所，满足都市社区人群更加高品质的生活需求。目前的业态充分整合潮流风尚、健康美容、甜品乐宠、时尚餐饮、亲子享乐等多元业态，旨在打造一个“Timeout in STA-TION”的魅力生活港。目前已有哈根达斯、满记甜品、小辉哥火锅、宝多来、英孚教育、和正生活、Zeta villa品牌入驻。
华润五彩城
独创DNA：区域级生活配套业态
华润五彩城作为华润中央公园国际社区及南翔地区的精致生活中心之一，其业态配比以生活、娱乐、餐饮及儿童概念为主题，引进BLT精品超市及橙天嘉禾影城两大主力店，满足区域内外国际大社区众多家庭品质生活的需求。近三十家知名餐饮品牌入驻。项目建筑面积近4万平方米，总共近100家的店铺同期100％开业，当日实现客流7.8万人次。
世博源
独创DNA：文商旅主题式商业
今年4月开业的世博源，主体建筑南北绵延1100米，东西最大跨度130米，总建筑面积达33万平方米，商业面积将达10.8万平方米，是目前国内独一无二的超广域型购物中心。区别于其他购物中心，世博源注入了文商旅主题式商业概念，其不仅是一个购物休闲的场所，同时是旅游观光和城市文化展示的交融地。到“空中花园”坐观光小火车，去“天幕”海洋世界赶鱼、养鱼，在商场内观赏山、水、池、树……，365天不间断的推出各类大型文化展示活动，致使世博源在五一长假期间，3天销售额破千万，总接待量达68万人次。
富邦晶品中心
独创DNA：体验式业态占半边天
富邦晶品中心位于上海黄金商业地段静安区愚园路，由商场与甲级写字楼组成，整栋大厦21层，总建面12万平方米，其中B2至7F为商场，建面7.3万平方米，459个停车位。项目地下一层直接与地铁2号线、7号线及兴建中的14号线相连接，是一个集休闲文化、特色餐饮及时尚购物体验于一身的大型休闲据点。项目中部分餐饮将营业至次日凌晨2点，首次进入中国、提供全天候All Day Brunch的“Win House”等。广场还引入了一家4000平方米的超大动感KTV，消费者在夜晚欢唱后，可以零距离对接特色潮流餐饮服务。另外，“晶品”还引入“人屏互动多媒体购物”新体验。
“新邻生活站虽然拥有双地铁上盖的优势，但并未做成大型的综合体购物中心，而是将其定位为社区型的邻里中心，目标人群锁定周边社区居民，通过引进“快、适、雅、乐”的生活感受体验业态组合，形成聚合力，从而将地铁内的快速人流转化为客流，并逐渐培养消费者的粘性，因此，该项目无论在形式还是理念上都具有一定创新性，而其难点则在于需要全面了解区域的环境、消费者的喜好、生活需要等，根据需求增加其功能性。”
——盈石资产管理有限公司上海分公司总裁 许大金
“南翔商圈的华润五彩城不仅带动了区域商业的发展，提升了商圈的商业能级，也更加到位地服务好了新城的居民。当下这种精准的消费群体定位，精致的生活配套服务，合理的商业业态配比，吸引人气的主题概念将成为商业项目运营发展的必然要素。归根到底，商业地产的本质是服务业，社区商业客户粘性大，重复消费率高，就可以抓住置业者的心理需求。”
——戴德梁行董事、中国区商业地产部主管 江舒民
“世博源在原世博轴的基础上经历4年的改造，对于如此大规模的商业体，存在相当大的难度。不仅项目体量大，还有超长的步行街，整体都为地下商业，划分5大区域也是隔断设立。然而，针对这些问题，世博源将其定位于面向全国及世界各地的旅游观光者，并在景观、文化和商场体验上花重力，减少了商场的零售比例，突出了各个区域的主题性，并在这些区域内结合亲子、旅游宣传、文化展示等多种丰富的内容。”
——RET睿意德策略顾问部总经理 陈丽琳
“富邦晶品中心其体验型业态占据近60％，其中部分餐饮、娱乐等营业时间大大延后，迎合都市时尚人士夜晚休闲娱乐消费；同时开放式餐饮购物空间与空中花园露台的有机结合，增强消费的休闲体验；另外在零售方面独辟蹊径，主导“轻熟女“购物。购物中心体验式的打造，在业态方面提升餐饮、休闲娱乐及亲子等占比，另一方面更为注重消费及休闲的舒适度，是未来发展的一个趋势。”
——第一太平戴维斯中国项目及开发顾问部主管 谭文红
（新闻晨报）
