存量资产时代来临，同质化竞争越来越激烈，消费者为王。大盒子已然过时，购物中心如今也不再仅仅是购物场所，都讲究生活方式。如何提升人气?
RET睿意德在分析了全国各地50个商业地产项目之后，发现了很多购物中心在商业设计上缺乏人性化，阻挡人流到达。睿爷总结了7大常见问题，供各位参考。
(涵盖国际，全国，地区，各级别开发商;持有型，销售型，综合型项目;包含外籍，国营及私营设计单位;体量自40,000至500,000)
1、商业区可达性差
商业的本质是有人才有生意，可达性减弱意味着商业活力消失。
1案例
商业下客区与商业区联系脱节
办公下客区与商业下客区混杂
主广场设置大绿化，举办活动利用率差
次广场设置下沉广场，视线可达性差
2案例
上方项目成为城市名片，下方项目至今大部空置
两个距离城市核心位置相近的商业综合项目
相似的街区式商业设计思路
上方的项目商业临街，并打开缺口将商业引入
下方项目商业在内侧办公临街，人流很难到达
2、神奇!商户的不断消失
城市综合体
转角设计核心筒并设置造型
货运出口需经过转角，造型难以实现
通过增加走廊的方案改变货运出口位置。
商业平面的布局是有迹可循的，立面划分应与之相应
RET睿意德中国商业建筑研究中心设计总监杨鲁星表示，造型的产生来源于建筑师的理想，却忽视了商业存在的内部规律，造成建筑硬件对于商业的先天缺陷。于是，造型与功能出现断层，商户或无法使用或无法经营或收益低或持续力差。
3、门面，既是商业
杨鲁星认为，合格的立面设计是对商业形象，品牌广告，店招的综合考量。而优秀的立面设计更可以在方寸间立现商业的价值和品质。失败的商业一定有着失败的“门面”设计，而成功的商业一向不吝于“门面”的打造和维护。
4、形而上的动线，迷路的消费者
功能与平面形式的不统一。
1案例
小型纯商业项目
设计师设计了复杂的动线和中庭，而设计师所谓的“动线”只活在设计师自己的心里，消费者怎么走完全看消费者自己
店铺进深作为零售过大，而作为其他过小
空间虽然丰富却尺度不足，甚至无法安放自动扶梯
商业地产不宜形而上
2案例
超大型综合商业
放大普通商业平面的结果是所有店铺都偏大
照搬一般商业流线模式，所有店铺进深基本一致，大量店铺类型一致增加招商难度。
普通单动线商业的简单复制造成了复杂低效的流线体系。客流逛的乏味，商家经营无力
商业地产的主题化、定制化、体验化是必由之路
5、拥堵的人流，窒息的空间
城市综合体
内部中庭方正
凹角设计连接扶梯
正常使用没有问题
活动举行时造成人流拥堵
内部空间的尺度，形状与功能以及产生功能的活动息息相关
空间设计中不包含商业因素，只是简单的公建设计处理方式
6、被遗忘在角落的不同业态需求
业态间的尺度要求差别很大
设计应满足各个业态的特殊要求
业态布局有一定原则
设计师对于零售、餐饮、娱乐、儿童、服务等业态商户的需求知之甚少，使得商场作为一个场所，其最直接的使用者的需求缺乏认知，那么设计出的建筑即便再花哨夺目有亮点，仍旧是徒有其表，不具有商业的内在，自然离关门歇业近矣。
7、守不正，出不奇
业态间的尺度要求差别很大
设计应满足各个业态的特殊要求；业态布局有一定原则。
阿尔贝蒂·利昂纳·巴蒂斯早在500年前就说了，所有的建筑物,如果你们认为它很好的话，都产生于需要(Necessity)，受适用(Convenience)的调度，在被使用目的的润色;只是最后才考虑赏心悦目，那些没有节俭的东西从来不会使人赏心悦目的。所有围绕人形成或开辟的空间，都要以服务人为核心理念去规划或堆砌，挑剔的并不是消费者，而是我们该如何去传递感受、表达商业。做有灵魂的商业。
在此，RET睿意德中国商业建筑研究中心归纳了一条黄金(GOLDEN)法则，供大家参考。
Guest Orientation 客户的感受决定商场的成败；Operation Experience 商业活动最终通过运营和管理来实现；Leasing Strategy 品牌定位决定设计策略；Development 更新与发展是商业地产的常态；Economy 经济效益是评判商业地产成功与否的标准；Network 综合各项因素加以权衡，形成决策。
（来源：RET睿意德 作者：陆华 金金）
