[转帖]五星级写字楼的五大元素 　　

实际上，写字楼目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一通行叫法，也没有固定标准，所以很快泛滥了，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼，这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙的、带电梯的、长得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，主要指楼宇五大自动化系统，但其实这不过是弱电系统中的部分内容罢了，而且在如今的市场上已经显得有些落后了。

　　据我们所知，酒店星级评定主要参考五大方面，一是其城市区位，黄金地段自然优先；二是其建设规模，2000个套间自然比200个套间优先；三是建筑艺术，有人文历史的酒店显然优于一个毫无特色的新店；四是其硬件设施，包括建材、装修、电梯、空调、弱电以及餐厅娱乐等各项配套等等，所谓的5A系统其实就是指弱电智能化中五个分系统；五是软件服务，这主要表现在酒店管理及客户服务的方方面面，五星级酒店是严格的五星级服务标准。一个五星级的写字楼该有什么样的标准呢？

　　第一要素：黄金区位

　　房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素和重大要素。

　　换句话说，如果我们将建国路一号的国贸中心搬到南二环上，不论日后会如何发展，十年后都不会再被人称为五星级写字楼或甲级写字楼。但如果十多年前刚建时搬过去，可能会有人相信不改国贸雄风。因为十年前CBD的黄金地段还未被政府及世人确立起来，这便是地段的价值所在。

　　北京目前的写字楼的黄金区位有无数多，如果从大范围来看，可分为五大区域，从内到外按顺时针方向来看，一是内皇城区、代表项目东方广场，其次是金融街一线诸楼；二是中关村地区，代表项目如中关村大厦和未建成的中关村西区诸楼；三是亚运村地区，代表项目如远大中心和未建好的名人广场；四是东北三环燕莎商圈，代表项目是南银大厦及各大酒店配套写字楼；五是国贸所在的CBD地区，代表项目是国贸中心和京广中心等。我们注意到，在此五大区域中心位置的写字楼租金和售价都相当高，相反离各自中心区越远，价值越贬。而没有区域优势的写字楼，即便看起来不错，但市场价值也会被大打折扣。

　　如果北京市中心东移CBD，CBD必然有三期甚至四期规划发展，会更往东往北扩展，位于四惠桥东北角的住邦2000总建筑规模超过200万平方米，这个集写字楼、酒店、配套公寓、会展中心、大型超市、休闲中心的综合性物业在规模、档次上都不会低于目前的国贸中心。

　　第二要素：超大规模

　　一个五星级写字楼的第二要素即是规模。试想，东方广场如果仅有一幢楼不及五万平方米，何来气势？国贸没有二期三期的规划，显然难以引领写字楼潮流，早就被市场抛弃掉了。

　　我们分析此超大规模，不仅是建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是其写字楼建筑本身的规模大，而且必须有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。

　　国贸中心之所以有不倒之势，除了写字楼品质高以外，中国大饭店、国贸展览中心、国贸公寓、国贸购物中心等无一不是在市场上具有领先优势。连房展会这个很具地域情结的展会都是在国贸最火。当然，这也与其特殊和便捷的公路、地铁等交通相关。可惜的是国贸一二期都不销售，估计其三期也不卖。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。

　　第三要素：建筑文化

　　所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，至少也是半岛、香格里拉这样的品牌文化，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。

　　尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这也是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。

　　北京最高楼一直是市场的最大追求。北京一旦要盖最高楼，显然要力争成为中国最高。所以，前段时间奥林匹克公园内有建500米双塔高楼的计划。该计划因美国恐怖事件被搁置，但据了解，此规划被否定的另一原因是其投资回报和商务价值，有人指出，除了中央政府及各部委或北京市政府搬于此楼办公外，估计很难有商家追捧。所以，国贸中心三期300多米的建筑将有可能成为北京新高点。而国贸及CBD之东三环外已经没有地块和空间盖此摩天大楼了，这个机会只能让给东四环外侧，从规划管理来看，在东部盖比北部龙脉处更符合保护历史名城的宗旨，在东四环盖显然比东三环更符合北京从中心向四周盆地式递高的规划原则。而住邦2000在其三期起高建筑158米的基础上，目前已经准备了更高的追求。

　　第四要素：硬件设施

　　5A写字楼即属于第四大要素。也就是说，对于星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这类同于比尔·盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。

　　如国贸中心这样的写字楼，其本身就具备五星级写字楼的配套，所以，在硬件配套上，可以说是站在五星级标准之上的，除此之外，其所用建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。

　　但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，又主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。

　　第五要素：软件服务

　　相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也即，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。但服务精神是同样重要的。