一、 现行宏观政策对商业地产的影响
从2004年起，鉴于政策导向，商业地产开发变得炙热起来。由于商业地产的利润比住宅开发要平均高出5%到10%，吸引了越来越多的投资者转向商业地产的开发。2005年1月1日开始，跨国零售商已开始在中国的全方位扩张。外资的到来推动国内商业市场发展，为商业地产带来巨大商机。2006年至2008年市场上的商铺呈现出供过于求的局面，空置率上升。规模放量使商业地产竞争白热化。2009年，由于经济危机的影响，更多开发商开始意识到商业地产对企业风险的影响与平衡。开发商对于商业地产的集体看好，促使地方政府对商业用地的集中供应加速。2010年初，新“国十条”出台，实行更为严格的差别化住房信贷政策，使得住宅房地产受到一定的影响，而为商业地产的发展带来了机遇，主要表现为以下几点：
1.住宅地产投资下降，商业地产投资上升此次楼市调控的焦点是住宅地产，受打压的都是住宅方面的再投资。在住宅市场受政策打压降至冰点的情况下，商业地产则成为投资者关注的新投资方向。国家统计局数据显示,2010年上半年,办公楼销售面积同比增长53.2%,销售额同比大涨逾九成,达到91.5%,商业营业用房的销售业绩也非常好,销售面积同比增长41.6%,销售额同比增长57.1%。2010年的楼市新政后，国内商业地产将会进入新一轮的增长期。从新国十条出台的背景看，对住宅市场投机炒作严格限制及打击会成为一个长期目标而不是一个临时性政策，国内住宅市场一定会改变成一个消费为主导的市场。在这种情况下，相同的信贷条件，当然商业地产风险及投资回报要比住宅投资要好。
1.住宅地产投资下降，商业地产投资上升此次楼市调控的焦点是住宅地产，受打压的都是住宅方面的再投资。在住宅市场受政策打压降至冰点的情况下，商业地产则成为投资者关注的新投资方向。国家统计局数据显示,2010年上半年,办公楼销售面积同比增长53.2%,销售额同比大涨逾九成,达到91.5%,商业营业用房的销售业绩也非常好,销售面积同比增长41.6%,销售额同比增长57.1%。2010年的楼市新政后，国内商业地产将会进入新一轮的增长期。从新国十条出台的背景看，对住宅市场投机炒作严格限制及打击会成为一个长期目标而不是一个临时性政策，国内住宅市场一定会改变成一个消费为主导的市场。在这种情况下，相同的信贷条件，当然商业地产风险及投资回报要比住宅投资要好。
2.商业地产从一线城市向二、三线城市转移在房地产调控新政的压力下，众多房企都举起了转型大旗，其转型方向是进军二、三线城市。新政出台后，包括万科、远洋等在内的地产巨头在二、三线城市的布局速度明显加快。2010年上半年，万科在一线城市中仅于上海、北京及广州获得了4个项目合计66.7万平方米，占总获取项目的5.66%，而截至上半年末，在二、三线城市的权益土地储备已达到3179万平方米。另一方面，二、三线城市的商业发展还处于初级阶段，甚至有些城市还存在老式的国营百货，而没有一家集购物、休闲和娱乐为一体的现代化商场。从人口数量来看，二线城市的人口在700万至1000万，三线城市的人口也在百万左右，商业需求多，购买力强。此次出台的楼市新政，从中长期来看，使得二、三线城市楼市增长空间明显大于一线城市。而且除了二、三线城市中一些局部的热点城市房价虚高外，在新政调控下二、三线城市中房价下降的并不多，因为那里的供需处于平稳状态。在一线城市城市化率的提高和市场日趋饱和的背景下，商业地产开发已呈现普遍向二、三线城市转移的趋势。所以二、三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。
2.商业地产从一线城市向二、三线城市转移在房地产调控新政的压力下，众多房企都举起了转型大旗，其转型方向是进军二、三线城市。新政出台后，包括万科、远洋等在内的地产巨头在二、三线城市的布局速度明显加快。2010年上半年，万科在一线城市中仅于上海、北京及广州获得了4个项目合计66.7万平方米，占总获取项目的5.66%，而截至上半年末，在二、三线城市的权益土地储备已达到3179万平方米。另一方面，二、三线城市的商业发展还处于初级阶段，甚至有些城市还存在老式的国营百货，而没有一家集购物、休闲和娱乐为一体的现代化商场。从人口数量来看，二线城市的人口在700万至1000万，三线城市的人口也在百万左右，商业需求多，购买力强。此次出台的楼市新政，从中长期来看，使得二、三线城市楼市增长空间明显大于一线城市。而且除了二、三线城市中一些局部的热点城市房价虚高外，在新政调控下二、三线城市中房价下降的并不多，因为那里的供需处于平稳状态。在一线城市城市化率的提高和市场日趋饱和的背景下，商业地产开发已呈现普遍向二、三线城市转移的趋势。所以二、三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。
3.宏观经济中长期发展趋势有利于商业地产的发展中国经济增长的基本面在中长期内不会发现行政策下商业地产的发展趋势吴直远华中科技大学文华学院房地产开发生变化，虽然在过程中会遇到人民币升值与暂时的高通胀难题，破解这一难题一定依靠缓步升值、控制投资与激发国内消费需求相配合的方式完成，中国经济增速有可能放缓，但不会影响到个人消费，甚至个人消费还会有所提速。具体到零售市场，其发展速度将与个人消费同步，我们预期中国未来几年的零售市场平稳增长，不会有大幅度波动。对于商业地产市场而言，符合市场需求的商业物业一定会得到租户的青睐，其租金、售价以及长期持有价值不会发生较大的变化。目前的宏观经济形势以及中长期发展趋势对住宅物业市场不利影响较大，而对于商业地产市场而言，中国宏观经济基本面短期不会有较大影响，中长期发展趋势有利于商业地产的发展
3.宏观经济中长期发展趋势有利于商业地产的发展中国经济增长的基本面在中长期内不会发现行政策下商业地产的发展趋势吴直远华中科技大学文华学院房地产开发生变化，虽然在过程中会遇到人民币升值与暂时的高通胀难题，破解这一难题一定依靠缓步升值、控制投资与激发国内消费需求相配合的方式完成，中国经济增速有可能放缓，但不会影响到个人消费，甚至个人消费还会有所提速。具体到零售市场，其发展速度将与个人消费同步，我们预期中国未来几年的零售市场平稳增长，不会有大幅度波动。对于商业地产市场而言，符合市场需求的商业物业一定会得到租户的青睐，其租金、售价以及长期持有价值不会发生较大的变化。目前的宏观经济形势以及中长期发展趋势对住宅物业市场不利影响较大，而对于商业地产市场而言，中国宏观经济基本面短期不会有较大影响，中长期发展趋势有利于商业地产的发展
二、 商业地产未来发展趋势
二、 商业地产未来发展趋势
随着住宅市场快速发展到一定阶段及居民生活水平提高，市场对商业地产的需求越来越大。更为重要的是随着城市居民生活水平提高，居民对商业城的需求会越来越大，这样的一些商业城不仅能够满足居民的传统及日常消费，而且可以将新商业网点及服务为城市不同层次的居民创造出新消费需求。新国十条的出台，使得住宅市场撤出的资金进入商业地产。再加上房地产信托基金的发展并参与商业地产的运作，中国城市化成为经济发展之动力。这些重要因素将推进我国商业地产进入新一轮的发展与繁荣期。在现行宏观政策下，中国商业地产的发展将呈现以下特点：
随着住宅市场快速发展到一定阶段及居民生活水平提高，市场对商业地产的需求越来越大。更为重要的是随着城市居民生活水平提高，居民对商业城的需求会越来越大，这样的一些商业城不仅能够满足居民的传统及日常消费，而且可以将新商业网点及服务为城市不同层次的居民创造出新消费需求。新国十条的出台，使得住宅市场撤出的资金进入商业地产。再加上房地产信托基金的发展并参与商业地产的运作，中国城市化成为经济发展之动力。这些重要因素将推进我国商业地产进入新一轮的发展与繁荣期。在现行宏观政策下，中国商业地产的发展将呈现以下特点：
1.绿色生态商业地产———独立生态写字楼商业地产也有低碳的问题，包括环保、节能商业格局的设计。特别是伴随CBD经济的兴起，应用节能低碳排放和绿色生态潮流要求的新型多功能单元低碳生态办公室日益受到追捧。绿色办公、生态办公、健康办公的理念，在现代大都市快节奏、高压力的生存环境中，已成为时尚办公的新潮流。写字楼市场经过近几年的高速发展，已从传统的不注重办公环境转而注重商务以及生态环境。所以独立生态型写字楼将成为绿色生态商业地产的先行者。
1.绿色生态商业地产———独立生态写字楼商业地产也有低碳的问题，包括环保、节能商业格局的设计。特别是伴随CBD经济的兴起，应用节能低碳排放和绿色生态潮流要求的新型多功能单元低碳生态办公室日益受到追捧。绿色办公、生态办公、健康办公的理念，在现代大都市快节奏、高压力的生存环境中，已成为时尚办公的新潮流。写字楼市场经过近几年的高速发展，已从传统的不注重办公环境转而注重商务以及生态环境。所以独立生态型写字楼将成为绿色生态商业地产的先行者。
2.在消费模式上，体验式消费带动商业购物中心的发展随着国内经济的发展，居民收入不断提高，我国居民的消费需求已出现了新的调整和变化。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性，注重个人品味的需求，同时更注重体验整个购买经历的愉悦，这就是体验式消费模式。这种趋势促成对购物中心的需求不断增强。体验性消费将成为现代商业地产开发的主要推动力之一，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性越来越重要。而购物中心是零售商业地产的核心形态，并且属于持有型商业资产，具有较高的持续经营价值。在体验性消费的推动下，加上开发商做好其规划及定位，购物中心的发展前途不可限量。
2.在消费模式上，体验式消费带动商业购物中心的发展随着国内经济的发展，居民收入不断提高，我国居民的消费需求已出现了新的调整和变化。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性，注重个人品味的需求，同时更注重体验整个购买经历的愉悦，这就是体验式消费模式。这种趋势促成对购物中心的需求不断增强。体验性消费将成为现代商业地产开发的主要推动力之一，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性越来越重要。而购物中心是零售商业地产的核心形态，并且属于持有型商业资产，具有较高的持续经营价值。在体验性消费的推动下，加上开发商做好其规划及定位，购物中心的发展前途不可限量。
3.在经营模式上“，开发+持有”型成为主流从发达国家的经验来看，我国的城市化率接近50％，已到了开发与持有核心城市物业并重的时候。所以当前最佳的商业模式应为“开发+持有”模式———以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质物业。目前，已有大部分的销售商自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模式的尝试。从长远看，真正的利润增长来自于后期的物业经营。出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。这种模式会成为未来商业地产开发的主流。参考文献：1.王巍栋.2010年：商业地产或喜或悲.现代商业.2010.42.赵伟.商业地产为何如此被青睐.城市开发.2010.3李求军/责任编辑房地产开发
3.在经营模式上“，开发+持有”型成为主流从发达国家的经验来看，我国的城市化率接近50％，已到了开发与持有核心城市物业并重的时候。所以当前最佳的商业模式应为“开发+持有”模式———以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质物业。目前，已有大部分的销售商自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模式的尝试。从长远看，真正的利润增长来自于后期的物业经营。出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。这种模式会成为未来商业地产开发的主流。参考文献：1.王巍栋.2010年：商业地产或喜或悲.现代商业.2010.42.赵伟.商业地产为何如此被青睐.城市开发.2010.3李求军/责任编辑房地产开发
