|
修改后的文章 新的理念不断出现
本人对MALL实际策划案例进行总结与提炼与各位网友分享.大型MALL购物中心的投资决策策划与开发
杨宝民 赖格圆 宋恒明 何延兵
作者简介，曾任茂业（集团）百货副总经理，解放军测绘学院博士生论文指导老师，知识型房地产职业经理人，从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划，２０００年组成ＭＡＬＬ策划课题组。
宋恒明，杨宝民先生助手，双硕士，原王志纲工作室高级策划师。
何延兵，美国A.Cnieson市场调查公司零售研究经理。
已经完成的商业策划案例：
１．沿海武汉商业城总体策划与企业发展战略咨询，项目投资规模４亿元，位于武汉最繁华地段—汉正街。
２．深圳万众城服装市场、万众城家居广场客户营销活动总策划
３．抚顺恒昌商厦公司总体定位策划，治理机制设计咨询
４．华强北大型购物中心---东方时代广场
正在策划10万平方米的MALL购物中心
对外承接大型购物中心（ＭＡＬＬ）市场调查与策划项目,２万平方米商场收费２０万元起，５万平方米以上的ＭＡＬＬ项目市场调查与可行性研究收费４０万元起，１０万平方米以上购物中心项目收费５０万元起。本人已经发表在中国房地产报、中国搜房网等重要媒体。
电子邮件：hcy71420@szonline.net 电话：１３８２３５０９１５４
本人提出现代MALL成功经营的四要素：选址、定位、经营管理、无形资产与品牌运营，系统探讨了现代MALL实际筹建与运营的要点，是MALL实践的指南。
一、 国内外shopping mall 发展现状
购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。shopping mall是指城市市区购物中心，shopping center是指郊区的购物中心。
购物中心的定义如下：
1.购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；
2.适应管理的需要，产权要求统一，不可分割；
3.尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务；
4.拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；
5.拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。
6.统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。
7.有创造新商圈或更新地区的贡献。
购物中心的建筑特征
１．商业空间步行化 ２.商业空间室内化3.公共空间社会化
购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式。管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。
购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。日本大阪率先发展生态型购物中心，其中Ｎamba工程是独具特色的生态购物中心，建筑面积达到３２万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡谷的植物覆盖2~8层建筑上面，露天的坡道从２层逐渐走到８层，坡道两边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。
图1日本Ｎamba生态购物中心
我国商业发展一直滞后，９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。购物中心在９０年代中期开始引入国内。
９０年代中期北京万通新世界购物中心和阳光四季购物中心以及上海迪美购物中心，
９０年代末期，深圳首家MALL购物中心—铜罗湾百货在华强北开业，它是利用工业厂房改建的物业；2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称“现代商业巨型航母”。正大广场位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，目前共有350家商铺签约，出租率超过80%。
购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心经营失败。
二、 shoping mall可行性研究
购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，发展商作大型购物中心决策必须进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败，因此公正、客观的研究是策划的基础。
可行性研究包括如下内容：
1. 1用地选择
（一）用地区位和交通人口状况
总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力消费人群明确定位，而后对主力人群的不同社会阶层，进行市场调研是基础。
流量调查包括如下内容：容量、特征、设施状况以及商业流量方面的其他相关调查。
（二）用地经济状况，考虑租户的经济里利益需求。
（三）对竞争对手详细分析，重点分析经营特色与竞争战略。
（四）用地物理状况 重点考虑用地形状，用地的完整性，用地的可进入性。
（五）消费心理研究
（六）城市规划的人口结构研究
1.2类型和规模确定 根据区域经济发展水平和未来发展趋势，竞争对手情况，而后明确市场定位，最后考虑辐射半径与社会购买力，合理确定类型与开发规模。
对于辐射跨越区域辐射半径必须进行理性划分，考虑到不同区域的文化差异与消费偏好。
1.3承租户服务与制定承租政策
购物中心的类型与特点在很大程度上取决于承租户组成。在承租户确定后，还需要根据承租户的需求和购物中心自身的需要，确定他们在购物中心的位置，为他们提供专业化服务，以促进共同繁荣，给购物中心带来最佳经济效益。
核心承租户对于人流起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。核心承租户得位置需要事先确定，大型购物中心的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
特殊承租户是指具有较高文化艺术经营的单位，给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化气氛，活跃购物中心的气氛，以点代面，特色经营是MALL的关键。例如深圳华侨城就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。
承租政策原则是放水养鱼，发展商与商户一同成长，因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。
提供完善的信息系统硬件和软件，为消费者与承租户都得到便利。充分做好租户的服务与管理，作出MALL的品牌与特色。
图2华侨城购物中心的核心承租户—美国沃尔玛
1.4金融支持与财务分析
（１） 购物中心的位置能否获得足够的商业销售和利润，在市场上是否有竞争力。
（２） 购物中心是否能够租出去，有足够的承租户交纳足够的租金。
（３） 对资本投入、远期收益、经营成本、税收、管理费和更新装修费用的评价。
（４） 灵活的价格体系。
1.5 购物中心人才需求分析与人才经营建议
培育高级购物中心管理人才是贯彻企业发展战略的根本保证，由于商业竞争日趋激烈，高素质商业人材普遍短缺。
鉴于购物中心失败率较高，我们需要冷静看待购物中心在我国的发展，沉下心来培养一批房地产、商业开发与物业管理的复合型人才，对于大型购物中心的管理亟需引进国外教材与专家，开展高级人才培训，培养一批优秀购物中心管理人才，支撑购物中心的快速发展，实践证明认真有效的培训是企业可持续竞争力的保证。
１.6 购物中心发展战略建议
购物中心发展战略关系企业成败，购物中心必须从战略上回答，如何为客户提供满意服务，如何与商户建立长期共赢关系，不仅要在招商上取得成功，更重要在运营上能够长期吸引客户光顾，走可持续发展之路，而不是开业轰动一时，采取种种骗术套取商户保证金，然后迅速倒闭引起和商户种种纠纷。
许多企业根据自身情况，制定了企业发展战略，例如深圳铜罗湾百货公司发展战略为：以商业策划和商业输出为目标，走商业托管和连锁扩张之路，引导和倡导新概念购物中心，展示一种现代化生活消费新方式.。
分析深圳铜罗湾百货公司的发展战略不难看出，这种战略实际是走输出品牌与商业知识的道路，其成功的关键在于培育优秀商业人才，提炼购物中心管理知识与经验。
MALL特色和发掘关键性的人才是企业成功的关键，既可以降低成本，又能保证成功。
三、总体策划设计要点
１．总体规划
总体规划关系购物中心成败，没有认真规划论证的购物中心大都缺乏特色与核心竞争力，具体表现是开业后缺少顾客人流，商户无法赢利，最后走向关闭。
“世界主题旅游休闲业设计高手”、曾参与策划和设计过多个世界著名Mall的美国HHCP国际设计有限公司总裁LarryW．Ziebarth先生日前在深圳指出：“Mall的主题规划是关键。”
据了解，香港几乎每两个地铁站就有一个购物中心，都经营得不错，但是，在拥有庞大消费能力的广州，目前的购物中心就只有天河城购物中心比较成功，所以华南理工大学沙振权教授认为，那种由发展商拥有的零散小物业组合形成的，没有经过规划的购物中心，肯定不会成功。
国内不少发展商觉得招商是很简单的事情，根本没有规划就自己做，结果是整个“场”都冷清清的。因此，发展商应该从一开始就设定好商场的定位，根据定位选择主题店和品牌店（包括饮食、娱乐场）的进场，例如，香港在这方面的工作，主要交由测量师进行规划和营销整个购物中心。
华侨城MALL购物中心是深圳购物中心发展史上一个新的里程碑，它的规划设计邀请了美国的购物中心设计专家，环境优美程度在全国位于前列，购物娱乐一体化。
该购物中心由美国沃尔玛商场与铜罗湾购物广场联合组成，前者商品定位为中低档商品，后者定位为中高档商品，经营项目具有互补性。
深圳华侨城不仅是深圳购买力最强的大型高尚社区，而且由于世界之窗等大型旅游景点带来庞大客流量，选址适当，有条件吸引大量的旅游人群来参观购物。
在铜罗湾发展购物中心取得成功的鼓舞下，深圳金光华（集团）有限公司与南国影联股份公司开始筹划在南国影院旧址建设MALL购物中心，规划商业面积8万平方米。该购物中心规划正式开始国际招标，深圳市国土规划局主办，邀请了香港、法国日本等国际知名设计机构参与规划设计方案招标。深圳华润公司投资40亿元建设大型购物中心，紧邻深圳书城，将是深圳最大规模购物中心，该项目设计建设、监理全部面向国际市场招标。
２． 购物中心建筑设计
平面设计：
平面设计的内容是确定步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。
开间。柱距与单元面宽有直接关系。大商店面宽，６，９，１２，１５，１８，２１，２４。柱子不宜落在店面线上。根据经验进深一般在２４—３６米比较合适。如果开间方向的柱距是６米(9,12,15,18,21,24)，那么进深方向可以是2×6,3×6，4×6。
剖面设计：确定层数，垂直结构和形式，做好垂直交通组织。
（１） 利用中庭空间的功能与作用 中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。
核心中庭可以搭建活动舞台，经常开展促销文化活动，吸引各层顾客住足观看。
图3 正大广场ＭＡＬＬ中庭照片
（２） 中庭空间的造型与交流 中庭的设计形式可以多样化，具体根据购物中心总体形态来把握，对于面积比较大的购物中心，可以采用露天式表演舞台为核心的中庭设计，观赏人群可以从四周不同角度方便观赏表演活动。在室内设计中庭，不要过分追求中庭的宽大豪华，力求地域文化特色与经济性相结合的原则。
（３） 从不同的层面同时引入人流
注重竖向交通的易达性，市区内繁华地段所征得的黄金地块一般较为狭窄。在这种地块限定的条件下，应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性，将2F、B1当做一楼修，引导上行、下行人流。譬如利用B1直接连接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的自动扶梯，与其它商业物业直接相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通。
在有高差的坡地地段，设计上可以有意在不同的外地平高度设立入口。如果购物中心上层的入口能够直接通向各层，对于组织引导人流非常有利。在多层购物中心中，每层都设立通向通向停车场的直接通路，将给购物者出入提供很大方面。
图4 上海正大广场购物中心采用地下停车场
（４）垂直交通工具的作用
在有限的中庭空间，扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。一些有趣的垂直交通设施例如观景玻璃电梯、螺旋自动扶梯也是吸引力的来源。
图5 扶梯系统
（５）景观的垂直吸引力
采用玻璃顶和天窗引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。
外立面与入口
购物中心外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入口处外立面与内部步行街的过渡与转换。入口是室内外空间的过渡，也是购物中心室内步行街的终点。
开发临街垂直面二楼以上区域的商业价值。大多数商场的3F以上往往租金低廉。其实如果将临街设计为通透立面，在3F以上划出可临窗观景的景观区与商业经营区适当分隔，辅以独立便捷的上行观光电梯等，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调、视线要求较高的经营定位。
图6 现代MALL的外立面
笔者原来参与策划的一个市中心购物广场，其5F-8F商铺原月租金定为60—70元/平方米根本无人问津，后来将可凭栏观街景（临街立面均为大幅透明落地玻璃）的每层200余平方米面积单独分隔，定位为餐饮娱乐景观区，月租金达100多元/平方米仍吸引了众多餐饮、咖啡、茶室经营者，充分发掘了景观价值。
图7华侨城铜罗湾入口照片 图8室内商业步行街
步行街:
步行街是购物中心的核心组成元素，是组织和联系承租户的纽带，购物中心步行街大多在室内，也有大型购物中心同时设置室外步行街。
步行街的设计要求长度适宜，避免使购物者感到拥挤与疲惫，同时起到明确导向作用，让购物者易于辨认出入口和主要百货商店的位置。
其它设计要素
1照明设计
购物中心的室内照明设计既要满足展示商品的功能需要，又要满足美学需要，室外照明设计对塑造购物中心的形象起着至关重要的作用室内照明的关键在于处理好步行街与商店之间的关系。店面照度要比步行街高，步行街的照明不能对店面产生不良影响。
夜间室外照明重点突出建筑和停车场，让购物中心在环境中产生强烈的视觉效果。
2景观设计 室内景观设计与室外景观设计需要相互协调，以铜罗湾为例，
3无障碍设计 重点考虑残疾人的通行要求。
4图案与整体设计 ＣＩ设计与图案设计相结合，导示设计与图案设计相互结合。
5.节能设计 购物中心建筑节能设计，主要从减少能源损失和提高设备效率两个方面考虑。注重保温墙体材料应用聪明，并充分利用自然采光。
5.通风设计 注重通风系统的设计，保证充足氧气供应，特别是在大型促销活动中，人流量过大，对氧气需求量大。
6.购物中心音响系统设计 在购物中心设计中必须考虑到声音的传递与吸收，设计清晰的音响系统，播放著名轻音乐，制造舒缓的购物气氛，调节顾客购物心理。
四、营销策划要点
１．主题策划 确定独特的主题理念，这是购物中心的灵魂，购物中心主题策划是系统工程。
在信息化社会，顾客的购物方式发生了很大变化，购物的多元化、个性化与情感化的倾向愈来愈明显。因此，根据所在区域顾客的购物需要、消费心理特点、区域文化，参考购物中心的不同流派，确定购物中心主题，而后在空间处理、环境塑造、形象设计等方面对商业主题进行一致性表现，真正起到商业文化信息中心的作用。位于上海陆家嘴的正大广场是中国目前最大的shopping mall，建筑面积达24万平方米。正大广场资深副总裁沈以亨先生概括了Shopping Mall的内涵如下：
图9 上海正大广场—目前中国最大营业MALL
shopping mall最直观的特点就是大，集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能为一体。沈以亨先生把一个shopping mall的功能概括为3个F、3个E：F——family，满足一个几代同堂的家庭所有家庭成员的需求，成为他们家庭生活的一部分，food，可以提供美味的食物，fashion，贩卖最流行和最时尚的商品，满足各种年龄层次和收入水平的消费者的消费欲望；E——entertainment，有足够的娱乐项目，让shopping mall里的人玩的尽兴，event，shopping mall里不时会举办各种活动，给消费者带来各种流行资讯，比如最近正大和其他部门联合搞的国际模特大赛，exhibition，经常举行大小展览如工艺品展、车展、房展等。
在布局方面，正大广场地下两层的易初莲花超市可以满足消费者的日常生活需要。一到四层是百货公司和专卖店，既有为高收入者服务的名品专卖，也有针对小白领们的时尚品牌、受年轻人青睐的运动休闲服饰，还有小资们爱逛的家居用品店。五楼是餐饮层，深受都市人宠爱的各类简餐、中西快餐、咖啡馆、茶馆一应俱全。六楼的加州大道是节庆氛围最浓的地方，花车、礼品是主打。七楼的苏州街为热爱古中国风情的高级白领和观光客流连之地，在这里可以买到丝绸、字画等情调商品。八楼有电影院、音乐餐厅、电脑城、KTV，是男孩女孩们休闲玩乐的地方。九层的多功能厅，既可以做时尚秀的秀场，也可以用来召开新闻发布会、搞大型活动。十楼为高级餐厅。这样一个商业场所，足够消费者一家几口泡上一整天。
“今后购物中心最主要的特色就是要从人性关怀的角度，以景观主题营造温馨、舒适的购物环境；形成以超大体量、多元、多层次的真正“一站式特色消费”，使消费者在购物中休闲和玩乐、在游玩的愉悦中购物。
２．招商策划
（1）招商策划是购物中心整体策划最重要的环节，招商策划包括招商宣传推广、大型招商活动策划、核心商户选择与吸引、供应商入场等各个环节。
招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是企业招商的基本宣传资料，关系到企业的形象，茂业百货华强北店的招商手册就是一个成功运作的产物。
该手册突出如下关键点：
1.通过钻石地段选择茂业百货选址的正确性，树立基本点核心地段的现代百货与购物中心相结合。
2.通过事实列举茂业百货业绩与荣誉，突出茂业百货在深圳零售业领头羊的地位，树立东方时代广场旗舰店形象。
（2）招商策划中承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。
对于核心承租户需要设立专门人员跟踪服务，为他们提供适当店面位置和优惠政策。
第一， 承租户的选择确保租金的来源。
第二， 需要保证购物中心的商品种类的完整性。
第三， 需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。
（3）招商活动策划是招商策划核心，应该注重日常供应商资源整合与集中开展活动相结合的原则，优化供应链效率，通过商业信息与零售知识共享与联合营销，实现双赢。
深圳茂业百货在供应商管理与招商方面就积累了比较成功的经验，例如笔者与其他领导共同策划的茂业百货第六届供应商表彰大会就是一个成功的案例，主题为共建黄金价值链，打造竞争新优势，该活动成功表彰了优秀供应商，吸引大批新老供应商加盟茂业华强北购物中心—东方时代广场。
图10 茂业百货第六届供应商表彰大会
３．开业策划
(1)提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保80％商户统一开业。
(2)针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。
(3)做好现场的环境管理，设立简单明晰的导示系统。
(4)做好开业仪式的策划与排练。
４．服务营销要点
i. 个性化金融服务 针对购物中心特点，联合银行营销部门，开展个性化金融商业服务，减少商户现金使用比率，大力推广商业票据结算，方便快捷安全。
ii. 引进本省前两名物流公司以及一名国外快递公司进入购物中心，为客户提供物流服务。
iii. 提供购物中心培训服务，根据不同行业产品营销特点，与行业协会联合，组织专家为客户提供有针对性培训，转变经营思想，通过统一组织，满足商户培养商业骨干人才的需求，促进购物中心的可持续发展。
运用客户营销与服务营销的理念，茂业百货成功策划了“买100送50现金”大型营销策划活动创造中国零售业奇迹，深圳东门商圈掀起销售狂飙，创造三项全国第一：
1、大型营销活动返还现金过千万。
2、实现单店销售日日过千万元。
3、日均客流量达到历史最高记录，带动东门商圈人流量上百万。
图11茂业百货“买100送50现金”营销策划活动现场
总结该营销活动成功三个要素：1.策划针对性强，按照现代百货量贩战略策划大型营销活动。2.充分运用企业知名度，注重广告宣传与口头传播相互结合。3.大型营销活动需要事前组织强大的管理队伍。
五、购物中心物业管理
购物中心的管理水平关系到经营成败，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。经营期间的物业管理主要包括四个方面：承租商的优化管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。
(1)租赁政策 购物中心的目标市场定位为商圈内所有居民及部分旅游者。核心承租户一般占购物中心营业面积的40-50％。在租赁合约方面采用国际购物中心协会格式进行管理。购物中心制定相应的承租户政策，提高承租户质量，招商对象的最高目标都是各种类型的名牌商店、餐厅和服务机构，最低目标是部分名分名牌店铺和部分非名牌店铺。
招商工作遵循以下程序：调查—谈判—审核—准入—追踪，要求其提供营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用批发代理商）、税务登记证、法人授权委托书，以及其它特殊证明（如化妆拼、食品的卫生许可）。
(2)营销管理 重点是吸引更多的购物者光顾，通过选择适当的营销方法吸引购物者光顾。
(3)服务管理 购物中心设立管理专家组成的管理机构，对购物中心的一切行政事务进行统一管理，承租户承担合理的管理费用。维护承租户利益，加强与承租户的合作。
(4)物业管理 经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理、日常物业管理：清洁、保安、设备维护以及商业知识服务。
六、深圳购物中心案例—东方时代广场
广州天河城广场位于广州市天河南路与体育西路交汇处，地处广州商贸区中心，广州地铁一号线出口位于广场内。周围高级商住楼与写字楼众多，附近住宅区多为高收入人群，作为购物中心选址非常合适。
天河城始建于１９９２年，首期建筑面积１６万平方米，总投资１２亿元人民币。现广场的整体建筑分为地上七层和地下三层，总营业面积达到１０万平方米。１９９６年２月９日开业，日均客流量１０—２０万人。
楼层 经营内容 入住核心商户
Ｂ１ 大型超市 吉之岛超市
Ｂ２，Ｂ３ 大型停车场
一层 商务中心、银行，百货合时装
二、三层 百货、美容与时装 天贸南大
四层 电器城、影音和家居城
五层 文化廊，游戏中心
六层 美食、餐饮和娱乐
七层 电器广场 天贸南大
天河城不断吸收国内外购物中心管理经验，广场租金逐年上升，１９９６年为３５００万元，到１９９８年已经达到1.6亿多元，物业投资的回报令人可喜。
根据天河城的成功经验与不足，茂业百货决策投资东方时代广场，总投资6亿元，前期开发包括收购土地等投资3亿元，其中建设投资2亿元，装修投资1个亿。
在深圳八大商圈中，华强北商圈大有赶超东门商圈而领导未来深圳商业潮流之势，已成为众商家的必争之地。
位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区，随着改革的深入，市场经济这只看不见的手不断撩拔着华强北这条不甘寂寞的街区。到上世纪九十年代末，一家家商场如新鲜血液般注入华强北，使华强北在短短几年内就成为令人瞩目的深圳主打商业旺区。其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深圳大动脉深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。商圈内拥有50多万居住人口，大小企业一千多家，工薪白领10多万人，交通四通八达，20多路公交车穿行其中，辐射全市各地，每日人流涌涌，日人流量可达50万人次。
随着华强北商业的不断繁荣发展，与往昔相比，近两年来已发生了两在变化：其一是老商圈成员不断升级扩容；其二是新成员的抢滩入驻。在经营方面，呈现出四大特色：○1、模式新；○2、档次高；○3、规模大；○4、业态全：华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，特别是深圳书城的入住，大大提高了商业街的文化品位。
华强北商圈繁荣的源动力来自于国民经济的发展。深圳近几年GDP一直保持13%左右的增长势头，高于全国平均水平。经济发展的结果是提高了居民的收入和购买力，使消费水平稳步提高，零售也因此呈现出空前活跃繁荣的局面，社会商品零售额大幅度增长。按照现有的商圈规模和深圳居民的消费水平，我们初步测算出华强北商业街的零售市场饱和系数约为2.2万元。随着其二期改造方案的出台与实施，必将唤起华强北商业繁荣的“第二春”。
客流量既是商店经营的前提，又是经营的结果。客流量的地理分布状况直接影响着调查商场的经营状况。华强北的客流量的地理分布主要指华强北路南口、北口、公共汽车站及振华路、振兴路与华强北路的入口处。据测试，以上几个主要地点的日平均客流量大约为28万人次。
每个商圈的顾客构成各不相同，不同顾客群又存在不同的消费习性，为了对华强北商圈的顾客构成及其消费习性有个初步的了解，我们进行了街访式问卷调查，结果显示顾客构成方面有以下特点：1、工薪白领为主（占49%）；2、中青年、高学历特征明显；3、单身一族比例最大（占31.5%）；4、顾客主要来自二级商圈(占52.1%)。在顾客消费习性方面，我们发现：1、顾客来华强北的目的主要是购物；2、商品质量始终是顾客关心的首要因素；3、外在环境因素是吸引顾客来华强北购物的主要原因；4、大型百货商场仍为顾客购物的主要场所。
东方时代广场项目，笔者组织茂业百货市场部调研两个月时间，对华强北商圈与东门商圈进行了周密的调研，针对天虹商场等竞争对手进行专题分析和研讨，通过投资可行性研究以及经营模拟分析，得出结论和定位：
东方时间广场定位为服装特色购物中心，其中女装占有较大比例，注重休闲娱乐一体化，注重提升该广场居民生活便利，注重房地产总体增值。
图12 东方时代广场—服装特色购物中心
通过对东方时代广场等案例的提炼，我们形成了专业MALL购物中心策划流程，供读者参考。
宏观经济和区域城市商业市场研究 项目环境评估 项目地块商业价值评估
区域商业市场调研 各类商业物业市场调研 目标客户定性与定量调查
项目规划概念设计 环境与景观概念设计 建筑产品商业交通设计概念设计
图13 MALL项目全程策划工作流程图
参考文献
1.上海正大广场MALL案例资料，引自网站公开资料。
2.刘念雄博士，购物中心开发设计与管理，中国建筑工业出版社，2001年1月。
3.曾坚 陈岚《现代商业建筑的规划与设计》，天津大学出版社，2002年。
4.宋建阳等编著，《商业物业管理》，华南理工大学出版社，2002年9月
| 
