主题：傍上沃尔玛 万达商业急冲锋

豪门联姻——傍上沃尔玛 万达商业急冲锋
□ 赵龙

傍上大款
7月8日，万达与沃尔玛合作的又一个产物在南昌落地，这是半个月内的第四家。
6月27日起的连续三天，万达集团老总王健林分别踏足长沙、济南和青岛，参加当地的万达购物广场项目奠基仪式。同王健林一道亮相的，还有沃尔玛中国公司副总裁李成杰。
位于台东的青岛万达购物广场由万达集团携手沃尔玛、吉盛伟邦等著名零售商共同组成，建筑面积45000平方米，一层为市内商业步行街，二三层是沃尔玛大型购物超市，四层是家居广场。与青岛店如出一辙，济南店也是超过4万平方米的面积，采用商业大型主力店加商业步行街的模式，一层为内向型步行商业街，二、三层为沃尔玛购物广场，四楼为国际连锁家私城。
还有长春、天津、大连、沈阳、成都、重庆……在每一个万达所开发的购物广场里，都将出现沃尔玛的身影。万达与沃尔玛的姻缘，就这样一个城市一个城市地巩固下来。
双方的初期接触可以追溯到两年前，到2001年中期有了实质性的进展，彼此建立了长期战略合作伙伴关系，并开始实施在全国范围内的合作发展计划。去年，沃尔玛亚洲区总裁钟浩威同万达集团总裁王健林，共赴长春、沈阳、大连、青岛、天津等地考察，催生了双方在各地的合作项目。
2002年，大连万达加紧了实现它商业连锁帝国梦想的步伐：2002年1月27日，王健林与天津和平区政府签署了万达天津购物广场项目的合作协议；4月28日万达长春国际购物中心全面开工，并将于今年11月对外开业，成为大连万达第一个面世的大型购物广场项目；5月27日，王健林又亲赴沈阳，与沈阳市建委签定了总投资12亿元的沈阳万达商业项目的合同。
当数亿元的项目频频暴露与公众之下时，王健林这个庞大的“超级购物广场计划”才浮出水面。让万达及其掌舵人王健林又一次曝光的，不仅仅是其由住宅市场踏进了商业房地产领域，而是它的购物广场总是有沃尔玛这个超级明星如影随形。
双方的合作将首先从全国直辖市、省会城市和计划单列市开始，而后逐步进入中小型城市。青岛万达购物广场的吕经理告诉记者，他们与沃尔玛达成的签定的协议中，沃尔玛要求每年须保证开发10~15家大型购物广场。当沃尔玛在中国各区域的配送体系基本成型以后，双方的合作还将进入一个加速发展的阶段。
在万达—沃尔玛模式的第一个产品长春购物广场开工时，王健林就颇为得意。这个项目突破了以往商铺使用率50％的限制，使用率高达65％，是沃尔玛在亚洲地区单体面积最大的连锁店。
王健林的得意来自于其两年前的一个决策。2000年的5月，万达决定大规模地进入商业地产，彼时正是住宅开发如日中天之时，但以王健林为首的万达决策层却做出一个决定，只不过这个决定在当时并没有引起太多的关注：调整万达集团的产业结构，由住宅为主业迈向住宅和商业地产“两条腿走路”。
促使王健林做出这个决定的，是当时挂在许多评论家和企业决策者嘴边的一个词——“百年企业”。王健林当时也很受启发，他说：中国企业的平均寿命是0.7年，中国大企业的平均寿命是7年，英国、美国企业长寿命的就有很多，我们一定要做百年企业，不做昙花一现的企业。“我们为什么要做商业开发，要做收租物业，就是考虑企业长远发展需要稳定的现金流。今后，在相当长的时间内，万达集团将会着重发展住宅与商业房地产业，在这两条战线上，获得业界龙头的地位。其中，席卷全国各大中心城市的‘超级购物广场计划’成为支撑万达高速成长的重要支柱力量。”
王健林透露：在未来几年内，万达将陆续在全国近20个大中城市建设经营大型购物广场，集团的目标是成为全国首家年销售额过百亿的房地产企业。在万达2002年的战略规划中，其商业房地产尤其令人瞩目：新增五家以上世界500强企业或世界级大企业与万达达成联合发展协议，确保与8家世界级跨国大企业签属正式发展协议。用王健林的话说：“要想成为巨人，首先要与巨人同行，一定要争取与更多的世界级企业进行合作。”

各取所需

万达的“商业地产战略”不乏理想主义色彩，实际操作中则需要克服巨大的障碍，除了具备品牌优势外，万达在这个领域并没有过多的筹码，商业地产更重要的是经营，而这方面的经验和对商家的号召力是万达的“短板”。他迫切地需要一个强大的伴侣。正在中国伺机扩张的沃尔玛进入了他的视野，双方相看两不厌。
那则“狐假虎威”的寓言也许说的并不是万达联姻沃尔玛的事，毕竟，“与巨人同行”的万达并不是要向“百兽”显示威风，他只是要和沃尔玛一起赚钱。
来自万达内部的一篇文章可以暴露出万达的心态：“从2001年中期，万达与一家世界知名连锁零售公司达成长期战略合作伙伴关系，作为中国房地产业的旗舰，万达将借此契机，开商业地产之先河。由于该家连锁零售公司在商界的巨大影响力，一些‘世界500强公司’和国内知名品牌也如影随行，要求加盟将在各城市建造的万达国际购物中心，并希望能够共享由这家大型连锁超市带来的巨大客流和无限商机，而这种态势无疑为万达的招商活动带来前所未有的号召力与便利。”
从万达在沈阳的购物广场项目中，不难发现其与世界巨头合作所释放出的巨大的能量：该项目建筑面积达11万平方米，其中囊括了3个规模的主力店：世界第一大零售商——沃尔玛超市、台湾老字号百货——太平洋百货、世界第四大建材超市连锁店——欧倍德超市，仅这3大主力店就占据了10万平方米的建筑面积，其咄咄逼人的规模和气势令业界人士为之惊叹。在长春，万达购物广场的商铺卖到了每平方米2.8万元至6万元的价格，然而，许多人还是欣然接受，这在很大程度上是拜沃尔玛世界第一的名声所赐。
而对于沃尔玛来说，在中国的零售业尚未完全放开之时，寻找一个相对门当户对的伙伴也是至关重要的。
沃尔玛中国公司公关部的曾经理7月7日表示，到今天为止，沃尔玛已经中国开业了19家店铺，但是他不肯透露未来的进展计划，只是说，随时都会有变化。但是与沃尔玛在国际上的强势稍有不同，在中国它落到了家乐福的后边，虽然人们对家乐福屡屡“抢跑”一事看法不一，但其在中国的先发优势却是事实。为了先于其国际竞争对手完成在中国的布局，沃尔玛需在有限的几年时间里加速扩张，在这样的时刻，一个了解中国国情的、有良好的政府资源的、有雄厚的实力的中国伙伴出现在沃尔玛的面前，彼此心照不宣。
按照国家有关规定，在中国加入WTO后的三年“保护期”内，外资零售业欲进入中国必须找一家中方的合作伙伴，并出让至少35%的股权。当然，沃尔玛与万达的合作未必一定达到了这样的资本层面，至少沃尔玛中国公司公关部的曾经理没有明确肯定此事，他说：“对于新开工的这几家店的情况，确切的资料还没有到达我们部门，所以不便于透露，但可以肯定的是，沃尔玛以前在深圳的合作伙伴是深圳国投。”万达商业集团行政部的工作人员也向记者解释到，“这件事我们也不清楚，我们都是统一口径，能说的只是网站上发布的信息。”
不过对外资零售业来说，更重要的还是店址的选择。通常寻找物业的任务会很自然地落在中方，即使像沃尔玛这样的国际巨头坚持由自己的人员选址，由于对中国的国情乃至各地的情况并不熟悉，至少也需要中介公司的服务。而青岛万达公司的吕经理表示，沃尔玛在刚进入中国时采用的是比较保守的打法，把北美的模式搬到了中国，即选址在城郊位置开设大卖场，以图降低成本。但是这种模式在中国并不十分有效，因此也在逐步改变这种策略，在选址上也倾向于商业旺地。而万达在各个城市都能拿到当地最旺的地皮，这也是万达的砝码之一。他以一种自豪的语气说到，在万达与沃尔玛合作的这些城市中，都是由万达来选址。

与子偕老？
不难看出，与沃尔玛联手进军商业，是万达的一个极具野心的计划，不过至今为止，业内也没有传出对此的评论。无论是地产界还是零售业界。
地产界素有“南万科北万达”之说，在王石自任版主的论坛上，记者抛出的这个话题引起了多人的探讨，但王石拒绝对这位本家所做的事发表看法。万科曾以“大做减法”博得了观察家们的赞许，2001年9月，万科将所持有的万佳百货72%的股权一次性转让给华润，拿回4.57亿元，从此一心一意进行地产开发。此举当时也引起了争论，因为当时万科的盈利中有相当一部分是万佳的贡献。谁曾料想，几个月之后，北方的万达以那种历来迥异于万科的作风在商业领域内大踏步地赶路。而且，万达的这种模式看起来是那么的诱人。这也许让王石很难开口评论。
尽管这个计划在“理论上”是完美的，但仍有许多人充满怀疑地看着这一切，只因为万达的步子迈得太大太快：两周之内万达开工4家大商场，总投资近20亿元，而同时进行的，不仅有地产方面的数个超级大盘，还有同属商业领域的大洋百货——不久前，太平洋百货的传奇人物王德明投奔万达，60余位旧部相追随。王德明与万达合作组建另一家百货公司大洋百货，并计划在明年底在国内开到15家。
在进军新领域方面，柳传志有句话广为流传，大意是说，成熟的项目、充足的资金、合适的人才缺一不可。
登上万达集团的网站，首先弹到眼前的是标有“急聘”字样的启事——项目总经理5人，有大型商业设施施工管理工作经验，担任过房地产公司副总经理职务3年以上；购物广场总经理8人，具备先进的企业管理理念和足够的企业管理能力，充分理解商业连锁理念，具有丰富的大型商业项目物业管理经验……这是万达在扩张时的人才缺口。
相比人才方面，资金充足与否的问号显得更大。万达去年的资产是50亿，今年的计划是资产过百亿、销售额过百亿。但是即使以这样的规模，同时进行这么多项目也恐怕消化不良，资金的问题是维系着扩张速度的一根橡皮筋，速度过快，资金链就会断裂。万达方面没有透露与沃尔玛的具体合作方式，但是没有确切的消息表明，双方的合作深入到了资本层面。沃尔玛不过借万达这艘船跑得快一点，而万达又把沃尔玛张成一面大帆，可以更有效地利用风力。
地产开发的资金渠道无非三种：融资（包括贷款、发行股票债券等）、自有资金及预售。青岛万达吕经理说，万达的资金不成问题，每一个购物广场先期投入1~2亿就可以了，几乎用的都是自有资金。另外，以青岛万达为例，四层的购物广场中，一层是出售的，其余三层出租，4.5万平方米的建筑面积，有1万平米可供出售。虽然价格现在还没确定，但平均价格应该在3万以上。如此看来，单靠一层的发售，成本就在掌握之中。在青岛，开工不过两个周，但是已经有近300个客户登记了商铺的购买意向，而吕经理笑言，其实可供出售的只有50~60个铺面。
一个引人注意的细节是，在6月27日至6月29日的三次“赶场”中，伴随着王健林、李成杰一起出现的，还有中国工商银行总行营业部副总裁江涛。
“非常支持！”，记者打电话问询工商银行与万达的关系时，万达方面的人士以这样的语气说到。另据记者了解，去年时，万达就争取到了中国银行总行、中国工商银行总行强大的资本支持。
对万达来说，如今的一切都显得是那么的顺利，与沃尔玛的牵手同时也吸引了百胜、欧倍德、太平洋百货这样的业界佳人前来合作，银行的青眼有加与商铺业主的情有独衷使得万达悉无资金之忧。但是万达创造的这种模式是不可复制的吗？万达与沃尔玛的“感情”是牢不可破的吗？
在南京，有媒体报道沃尔玛与万达携手打造购物广场，但随即沃尔玛的人员就站出来辟谣，后又有消息称，沃尔玛在南京的合作方另有其人。记者从万达内部一位人士那里了解到，万达在南京的购物广场项目也正在进行，但选择的主力店是沃尔玛的“冤家”家乐福。该人士称，万达也与家乐福签定了全面合作的框架协议，家乐福要求万达每年开工的购物广场数量在5~8家。
万达与沃尔玛之盟，因利益而结，也因利益而变，正所谓“没有永恒的联盟，只有永恒的利益。”这个防线也随时面临着来自外界的诱惑。但是在目前，在共同的利益驱动下，万达与沃尔玛在中国抓紧时间风雨兼程，能走多远是多远。- 该帖于 2006-3-12 23:13:00 被修改过

万达购物广场的楼面安排对目的性购物很方便，但没有充分发挥摩尔的最大优势--随机购物
万达集团开发的万达购物广场大多在5万平方米左右， 只是购物中心中的生活购物中心/LIFE STYLE CENTRE，和“康师傅”开发的乐购（乐购生活购物中心HYMALL）类似。但万达购物广场比乐购略微大一些，并将场地出租给沃尔玛；而乐购则自营乐购大卖场。

只有沈阳万达购物广场等少数几家万达购物广场的面积超过10万平方米，称得上“摩尔”。万达虽然成功地引入了沃尔玛、欧倍德、大洋百货，但万达购物广场还有1个缺点：娱乐设施太少，缺少多厅影城、电玩中心、溜冰场等。

摩尔区别与其他业态的最大优点是：休闲购物，随机购物，激发随机购买，而不仅仅是目的性购物。
万达购物广场的楼面安排对目的性购物很方便，但没有充分发挥摩尔的最大优势--随机购物。随机购物+目的性购物，万达购物广场的收益将更好。

此外，万达购物广场中如开设大洋百货/太平洋百货，则其1楼的铺面就千万不能再出售了，试想1家高档百货公司没有1楼的门面却蜗在2楼，而1楼却杂乱地开设着与高档百货公司形象不符的各类小商铺，这家高档百货公司的生意可想而知。

RE:傍上沃尔玛 万达商业急冲锋
对啊，我也是对万达的资金状况抱有怀疑，事实上，他只是借助自己的政府资源和业内的影响力，创造了一种捆绑模式，把当地政府、银行、各大专业零售商捆绑在了一起。带有某种买办的性质
各位对其资金状况有没有进一步的了解？

RE:傍上沃尔玛 万达商业急冲锋
万达购物中心太浪费土地了，也许万达购物中心想学标准的美国购物中心的建筑样式（建筑低于4层），但万达既然在选址上已进行了本土化的变革（选址在市中心，而美国的购物中心选址在郊外）。则其建筑样式也可以进行适当的变革。（台湾的购物中心甚至有18层高的）

万达购物中心其实完全可以再往上下各加建2层（地上第5、第6层-用于电影院等休闲娱乐用途，地下第1、第2层-用于沃尔玛大型超市，地下第3层-用于停车场）这样一来，万达购物中心的面积就可以扩大一半以上（原5万平方米的购物中心可扩大为8万平方米，功能可健全许多，实现真正的一站式购物休闲）。
购物中心地下第1层是很吸引顾客的，其作用不下于地上第2层，用于停车场太可惜了。可扩建地下第3层-用于停车场。