游后感--“正大广场”的成功与大败笔
春节有空逛了浦东的正大广场与八百伴，感觉已经购物中心化的“八佰伴”比正大广场好许多。
正大广场内除了地下1、2楼的易初莲化超市客流比较多外，只有5楼美食城客流很旺外。其他1、2、6、7、9楼的商铺60%以上还空着，根本没开始装修。连电影城也没开业，正大集团的确在泰国也没什么摩尔的经营经验。
正大广场内既没有大型百货公司，也没有各类专业店，完全不象1家MALL。据说有大型书店欲入驻正大，却由于租金太高，而没谈成。
目前的正大广场几乎全是1家家分割开的小店，动线设计不佳，且集客力不强，促销力度和招商能力远比不上太平洋、百盛等百货公司，且感觉太零散，有点象一般商业街（没有什么布局），根本不能发挥摩尔的优势。
此外正大广场的建筑设计也有问题，既不豪华（如恒隆、梅龙镇广场），也不实用（如广州天河城、上海友谊南方商城、厦门SM广场），搞不懂为何要3.5亿美金。总之，目前的正大广场离国外的摩尔差很远，甚至比国内的天河城、北京的新世界中心，上海的友谊南方商城、港汇广场、上海城、梅龙镇广场都差。
而八百伴1楼引入了多家著名快餐店、10楼开设了娱乐新天地（电影城、KTV、电子游戏城、保龄球），很象台湾新光三越百货一般的百货摩尔，人气极旺，生意也很好。
正大广场在上海的各购物中心中几乎是最差的一个，不过友谊南方商城、港汇广场、上海城、梅龙镇广场、八百伴等目前较成功的摩尔当初也经历了1至3年的调整期才获得成功，摩尔的确是挺难搞的。但如果正大广场能坚持住，引入强有力的招商团队或与外资专业的摩尔发展商合作（如菲律宾SM集团、ROBINSONS集团等），并在目前的第一、二年降低租金（或改成收扣例），积极引进大型百货公司和各类专业店，以吸引人气。正大广场还是有希望成功的，毕竟正大的硬件还可以。
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摩尔必须确立主力商店( 如百货公司、大卖场、大型专业店), 并在招商过程中优先办理, 从而在建筑方面能够满足主力商店的特殊建筑要求, 因主力商店具有一定的保客能力, 营业绩效较有保证。当然各独立商店都具有一定的集客能力, 被吸引进各个商店的顾客也将成为整个MALL 的顾客, 每个商业个体在MALL 整体计划的指导下, 均能提供最适合的服务, 因此客源重叠使每个商业单元均能获得重叠效益。MALL 最成功的客源策略始于主力商店, 在此基础上展开招商计划, 以扣住稳定客户层的需求特征, 在互动关系下达到整合的效果, 形成一股强有力的经营动力。
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以下为当初2000年的报道，当初这些摩尔的先行者也是遭遇了很多困难，也不被看好，但经过2年的调整与市场培育，这些摩尔大多获得了成功，甚至租铺位出高价都租不到：
“销品茂”为何水土不服——申城购物中心调查
从一年前在沪率先开出“销品茂”的友谊南方商城，到“销品茂”新贵港汇广场，还有打着“销品茂”旗帜的梅龙镇广场、亚新生活广场，仅仅一年间，SHOPPINGMALL（购物中心）这一近年来在欧美国家颇为盛行的业态，已在上海落地生根。
在传统百货零售业四面楚歌时，“销品茂”的拍马杀到，似乎生逢其时。无论是区域型的“销品茂”———友谊南方商城，还是都市型的“销品茂”港汇广场，她们的生存现状，都值得我们关注。
港汇广场：招商遇到挑战
港汇广场开业以来一直有点不太顺。据称，其近邻太平洋百货传出风声，欲“封杀”港汇广场麾下的旗舰百货店———富安百货。太平洋百货事先已对部分品牌的供货商打过招呼，凡要在富安百货设柜的就必须在“太平洋”撤摊。
无论是连锁规模，还是知名度，“太平洋”均胜出“港汇”一筹，不少商家只得忍痛退出港汇广场。
上海港汇房地产开发有限公司副总经理宋凤逸说，当初港汇想以“销品茂”这种崭新的业态来进行错位，但是，港汇的经营面积高达7万多平方米，几乎是再造了一个徐家汇商圈，仅其龙头百货店——富安百货的营业面积就高达1万平方米。在如此大体量的百货航母内，百货、休闲、娱乐设施一应俱全，宛如一个小徐家汇商圈，商品实在已“错无可错”了。据悉，因为“错位”危机，港汇的招商曾一度陷入困境，目前的招租率为80％。
据了解，随着重量级的港汇广场加入，徐家汇商圈内主力经营百货的商厦已增至8家，圈内商业面积也从6万多平方米一下子窜升至20多万平方米。
而目前我国可供城市百货商城挑选的国内商品仅有3万种左右，加上合资、进口产品也不过10万种。在徐家汇，记者了解到汇金百货经营的商品有5万多种，上海六百、汇联商厦有3万多种，太平洋百货也有4万多种。在如此狭小的商品选择空间进行商品经营错位，几乎已不可能。
友谊南方商城：商品错位有点难
在西南面苦心经营整整一年的沪上首家“销品茂”———友谊南方商城，也陷入相似的尴尬境地。其门下的龙头店———友谊百货所经营的商品，也很难与家乐福超市展开错位。由于偏于西南一隅，囿于闵行地区的消费水平，一向格调高雅的友谊百货，不得不低下她高贵的头颅，将商品定位在中低档。而家乐福的商品几乎覆盖了所有中低档的日用消费品。
友谊南方商城常务副总经理钱建强说，上海的“销品茂”遇到的一个最大困难就是商品品牌、品种短缺。目前，上海可供应的商品品种数量只有10万种，而发达国家高达150多万种，商品品种不够丰富，令商家很难找到足够的商品来填满“销品茂”的空间。
钱建强介绍说，欧美国家的“销品茂”中，其百货店大都是专业连锁百货公司，有自己独创的品牌，如英国的玛沙，而中国的品牌极其有限，国内百货店80％—90％的商品都是雷同的，一些著名的百货公司也没有创出值得消费者信服的自有品牌。“销品茂”内百货店的商品不仅无法与超市错位，即便与专卖店，也有冲突。
但是专家也乐观地认为，随着中国加入世贸，国外品牌会蜂拥而至，“销品茂”的品牌短缺危机将会出现转机。
消费者：我们没有“方向感”
港汇广场虽然已登陆徐家汇9个月了，但仍感觉有些水土不服。
不少市民逛过后反映，东西不贵，但逛完后还是会到附近的“太平洋”、“六百”去购物；商店布局太散，绕公共走道一圈得走1公里，买东西没有方向；各专卖店打折不一，互相大打价格战，营销有点杂乱无章。而且各品牌店档次参差不齐，个别商家甚至没有营业执照，服务不到位，投诉不断。
“销品茂”：销售什么理念
宋凤逸却认为，港汇广场禀承的是欧美“销品茂”的主流经营管理理念。他说，国外的“销品茂”大都是投资与经营分离，投资者在购物中心建成后引入超市、百货、娱乐等项目，他们只做房东，主要发挥管理与协调的职能，以房地产来带客户，各商户则独立经营，如此便于商家、地产商充分发挥各自的专业优势。
但扎根在上海这片土壤里，港汇广场的国际化操作却“旁生枝节”。宋凤逸说，我们只注重商铺的出租率，认为广场与租户主要发生三种关系：租赁关系、物业管理关系和咨询服务关系。但是，市民将港汇看作一家大型百货公司，投诉、开发票，都首先想找港汇广场，各个商铺有任何问题都势必要影响到港汇的商誉。
港汇广场感到困惑的是，“销品茂”究竟该如何管理，业主、租户各自该承担哪些责任。
友谊南方商城似乎摸索出了一套颇具中国特色的管理经验。常务副总经理钱建强说，我们只承担三项职能：招商招租、物业管理和统一营销。目前商铺的出租率高达98％；而在物业管理方面，我们规定商户接到投诉达到一定比例，便勒令其撤摊；在营销上，我们主要对准以商城为中心的10公里商圈范围内梅陇、莘庄一带的80多万消费者，搞一些社区消费生活展示活动，将来我们还将办社区学校，把商城建成社区的精神家园。
梅龙镇广场的成功也向我们证实了，文化营销的魅力。上海梅龙镇广场有限公司推广部经理符然克说，选“青春大使”、搞语言大赛……以文化引导消费，集聚了人气，我们不仅培育、巩固了一批自己的忠实消费群，也留住了商家的心。
“销品茂”：能否成热点
据称，5年内，友谊南方商城不谈赚钱问题。但种种迹象表明，“友谊”似乎已经尝到了甜头，据透露，该商城每月的租金收入便有250万元（这还不包括友谊百货和好美家超市的租金）。有消息证实，友谊华侨股份公司已斥巨资购得仙霞、北新泾地区一块土地，年底筹建，准备再造一个8万平方米的“销品茂”。
据保守估计，申城70％的百货零售企业处于亏损状态，20％不亏不赢，只有10％的企业略有赢余。有专家预测，当外资纷纷从巴黎春天、佳士客等百货公司撤退时，“销品茂”可能会成为他们打入中国的另一个机遇。
那么，“销品茂”能否成为上海零售商业新的发展热点呢？上海商业经济研究中心主任朱成钢认为，购物中心很可能成为下一个热点，基于两点理由：一是上海城市居住布局发生了变化，今后居民点将呈块状、团状；二是市民的生活方式发生了变化，日常生活需求一般都在社区内解决。
市商委秘书长樊传诗认为，无论是区域型还是都市型“销品茂”，差别优势是制胜关键。购物中心的一大特点是综合功能，但目前上海的“销品茂”在休闲娱乐的功能开发上仍远远不够，故人气不旺。
上海财经大学工商管理学院副院长陈信康说，如今，激烈的竞争不断分化出新的业态，业态的更新周期越来越短。在美国，“销品茂”的业态发展出现了两种新趋势：一种是概念（主题）购物中心，购物中心的内部构成是大超市加上各种折扣店，或全由专卖店组成；另一种趋势是“销品茂”突破了同一屋檐下的模式，由同一区域的各种不同业态的商业企业组合成一个巨大的购物中心。
他认为，这种差别化正是竞争优势的来源，而在中国，购物中心才刚起步，形式也较单一，如果我们的“销品茂”不求新求变，将会夭折在襁褓里。
上海人消费能级飚升 将出现50家购物中心
【2002.09.05 17:23】
从上海中心区第一家“销品茂”港汇广场到24万平方米的亚洲NO.1正大广场，短短几年间，购物中心在上海发展的速度令人瞠目。来自市统计局的一份最新报告表明，随着人均GDP达到4500美元，上海人的消费能级也从原先的万元级飚升到10万元级，这将推动上海商业的业态出现翻天覆地的变化。最新消息称，未来将有40至50家大型购物中心将出现在申城。
在日前举行的“中国商业热点话题高层论坛”上，戴梁德行上海商铺部经理庄振星说，加入WTO后，中国将在2003年前取消对商业企业的股权和形式限制，会吸引更多境外零售商进入；2005年随着中国进口关税基本与周边国家持平，更将引来大批外资的进入。而上海日前宣布将在2020年建成11条地铁和7条轻轨，如此现代化的交通规划自然会影响到“销品茂”的选址。
自购物中心这一新型业态导入中国后，短时间内，港汇、亚新生活广场、恒隆、大上海时代广场等购物中心如雨后春笋般相继崛起，其中引人注目的是正大广场和虹桥商贸城。据统计，目前上海已有12家购物中心，还在建造或筹建的有14家，签定意向和合作协议的有9家，按这个速度，未来上海的购物中心至少有40家。
市统计局的调查还表明，上海居民消费已逐步呈现由实物型向服务型、由“排浪式”消费向“离散式”消费转变的特点，住房、旅游、汽车等市场将是一片繁荣。而且老百姓的购物观也在不断发生变化，不仅对购物环境的要求越来越高，如何省时便利，在最短时间内实现一站式购物也是他们提出的新要求。专家因此断言，未来几年，上海一定会出现20万平方米以上的主题公园式购物乐园以及专为小区居民服务的社区型“销品茂”。（劳动报）
该帖于 2003-2-22 21:20:00 被修改过
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