主题：售后回租的方式如何

mall一卖就死这一点已经成为大家的共识，为了避免一卖就死，开发商现在已经在进行售后回租这一方式的尝试，每年给业主提供固定的投资回报率，此举不仅可以避免一卖就死，而且还能够吸引更多的投资者前来投资，
目前河北省石家庄绝大多数的商业地产已经选择了这种方式，从最初的回租十年，年回报率6%，到现在的年返款8.58%，四年后可提供无条件回购，开发商的做出的承诺已经越来越优厚，
此条件下，开发商机可以掌握mall的统一经营权，又能较为快速的回笼资金，还能够从容的面对开业之初的养市需要，
大家认为呢？- 该帖于 2005-6-1 12:21:00 被修改过

RE:售后回租的方式如何
现在通行的办法是销售合同有房地产开发上签订
但是回租合同由一个专门成立的管理公司签订
是在不行了，那就申请管理公司破产

RE:售后回租的方式如何
排骨您好：您说的很有道理，但在中国现在的这种国情下，想要实现商场物业证券化谈何容易，投资者首先看重的是投资回报率，他们也不可能看的那么长远；给你时间让你慢慢养市。
总之，售后回租要想做好很难，两个条件：第一，成熟商业区；第二，实力较强的主力入住经营，另外科学完善的商业规划及物业管理也很重要！！
您说呢？？

RE:售后回租的方式如何
　　据粤港信息日报消息（记者　张伟湘）海内外关注的130多位小业主状告亿安广场案有了一审结果，这一系列诉讼的首批数名小业主已在春节前获得胜诉。更多的小业主可望在节后获得类似判决。



　　
　　大批业主节后可获判决
　　
　　据悉，广州市越秀区法院已于1月27日作出一审判令：小业主与亿安广场的租赁合同有效，亿安广场除需按约定向小业主支付所欠租金外，还需要支付违约金。在已判决的多宗案件中，亿安公司几乎都要向小业主支付金额不等的违约金，其中一例为1万多元。至此，历时3年的亿安广场租赁纠纷有了初步结果。
　　
　　据分析，法院的判决主要对租赁时段的租金问题作出认定：
　　
　　——其一，亿安公司自2002年10月起没有依约支付租金，仅支付同年7月至9月的租金的50%，构成违约。
　　
　　——其二，因补充协议只约定了一方违约，另一方按原合同向违约方追讨赔偿，并无约定亿安广场违约应按原租赁协议的租金标准计算未付租金的内容，因此小业主要求亿安公司按租赁协议的租金标准支付2002年7月至9月和诉讼期间的租金没有合同依据。法院不予采纳。
　　
　　胜诉后的几位小业主表示，将循合法方式向亿安公司追讨法院判决的钱款。
　　
　　负责此案的广东红棉律师所梁伟生、叶关和律师说，春节后，预计更多小业主会收到类似判决，“因为每个小业主涉及的情况都如此相似，同一法院应不会作出差别太大的判决。”
　　
　　两位律师表示，将依小业主的申请向有关部门提出保障业主在亿安广场拍卖后的权益。
　　
　　业主申请保障广场拍卖后权益
　　
　　亿安广场纠纷案于去年12月18日开审。法院透露，案件分两部分审理，一为租赁纠纷，一为房产证纠纷。事实上，直至官司发生前，亿安广场的小业主们几乎都没有房产证。今年1月初，部分小业主已得到法院对房产证纠纷的有利判决：亿安广场需配合小业主办理房产证。
　　
　　3年纠纷　涉200多业主
　　
　　亿安广场租赁纠纷案涉及该广场遍布海内外的200多位小业主。自1996年始，这些业主陆续与亿安广场房地产发展有限公司签定了《房地产预售契约》，以每平方米3万至5万元人民币不等的价格买下了总面积近5000平方米的小商铺。之后，业主们又和亿安公司签定了《亿安广场商铺租赁协议书》，约定年租金为楼价的12.3%，按此计算，5年可回本。
　　
　　后由于亿安公司在经营中遇到困难，经过商议，小业主和亿安公司签定补充协议，重新约定了各时段租金的支付金额和方式。但其后亿安公司只是部分履行了补充协议，去年10月，亿安广场将推向市场拍卖的消息加重了小业主的担忧，130多位业主遂起诉亿安广场。

RE:售后回租的方式如何
排骨兄：
您好！
其实以上几位老兄说得都很有道理，并且非常有见地，但有一个问题就是开发商的资金实力，如果没有强大的资金做后盾，就不可能让你有2-3年的时间来把商场做旺，售后回租的目的是解决开发商的资金问题，现时流行复合型商业物业，复合型商业物业在经营上也确有优势，但复合型商业物业的规模呢？小了怎么组合？：）开发成本少说也在3000元/平方米以上，十万平方米的规模就3个多亿的投资，钱怎么办呢？银行贷款？？太不容易啊！国外融资？得有渠道！也很难？剩下还有多少选择呢？最后只能回到售后回租这招上来！
一己之见，见笑！见笑！

RE:售后回租的方式如何
另外，想问问排骨兄您说得项目在哪里做呢？我不知道我对那个市场是否了解，如果了解一点得话，我们相互交流倒是很有必要的！
您说呢？？

RE:售后回租的方式如何
方兄说的好！！！精辟！！但忽略了一个问题！就是投资回报率定在多少比较合理，既让投资者满意，又可以让开发商没有太大的经营压力及返租压力，可以从容的组市；养市！这是比较关键的问题！也是值得我们去研究得问题！
您认为呢？？？：）

RE:售后回租的方式如何
xyhg:
你好啊！
哦~是这样啊？很好啊！可惜我不是孟小姐！让您误会了！不好意思啊！我们是一个公司的！她是领导！我是兵啊！：））））

RE:售后回租的方式如何
孟兄，您是新港（广州叫协港）的？深圳公司还是广州公司？现在负责什么项目，我们正和你们广州公司合作呢。。

RE:售后回租的方式如何
大家别在这里叙旧了
还是说点实际的吧

王海：我看不懂你所得是什么意思，售后回租怎么会有利于开发商呢？