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主题：售后回租的方式如何

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andy

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发表于 2003-03-13 08:14 | 只看他 21楼

RE:售后回租的方式如何
各位都说的很有见地.但证卷好象是远水,难解渴.如果没有雄厚的资金支持,我想只有卖一条路.要解决卖后的问题,我觉得MALL的返租总的说来不是个好的做法.要知道想保持商场至少5年以上的旺势除了有好的地头和后天的种种努力之外,可能还要点上帝的帮助才行. 所以象"亿安"们的下场好象一开始就已经注定了结局.也有几个还没倒的,个中滋味可能只有自己知道.
我到是认为售后的统一经营管理上可以做一下文章.当然,可能也需要上帝的帮助,但和返租相比至少没有了悬在头顶的那把剑.至于能否成功,我看能不能努力点在今年给各位一个答案.

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赵鹏程

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发表于 2003-03-13 08:19 | 只看他 22楼

RE:售后回租的方式如何
楼上的同仁，您说的很好，但是假如面对诱惑，你想你的小业主是会服从您的大局呢？还是回选择更有利于自己的方式呢？
你规划的这片区域是高档服装，我还就愿意在这里卖驴肉火烧熏肉大饼，您能怎么办？
到头来要么、就让他这么经营，要么只有高价承租他的铺面

您以为呢？

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孟子捷

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发表于 2003-03-13 08:45 | 只看他 23楼

RE:RE:售后回租的方式如何
andy：
您好！您说的办法很好！！但有一个问题需要解决，如果你不给投资回报，那些投资者如何就愿意将自己的产业和生意交给您统一经营管理呢？？
请多多包涵我的愚钝！！：）

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andy

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发表于 2003-03-13 15:33 | 只看他 24楼

RE:售后回租的方式如何
二位,我说过自己也在探讨而已.子捷兄:一个集团的董事怎么会放心的将自己的财物交给董事长或总经理去打理?道理一样.如何服从大局的问题,这可能要不同的地域不同的业主层次来谈具体的手段.总之,这是一个值得大家探讨和追求的话题.没成功或正在探求的东西我也不敢讲.各位以为如何?

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王海

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发表于 2003-03-13 15:41 | 只看他 25楼

仁兄可以说清楚点吗？
赵兄你好：
麻烦你把售后回租的方式和具体内容给我解释一下好吗？

谢谢我上面说的有利与开发商是我说错了是有利与业主啊我认为！你呢？有什么看法

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赵鹏程

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发表于 2003-03-13 18:59 | 只看他 26楼

RE:售后回租的方式如何
to 王海
售后回租指的是通过每年给个各中小业主支付固定的回报率的形式来收回开发商将已经出售的物业的经营权，
这对于刺激购买者积极性，以及提高物业在销售市场的竞争能力都是有很大的帮助。
但现在困扰开发上的就是回报率如何确定更为合理
以及回报的资金来源

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方沅

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发表于 2003-03-14 23:30 | 只看他 27楼

to 孟子捷
售后返祖其实是发展商的一个融资行为,因为目前中国企业融资渠道太少,迫于资金压力不得不为,那么一个对自己的MALL是抱着长期持有慢慢经营来提高租金水平从而提深物业价值的开发理念的发展商,是不会想一口吃成胖子把商铺卖到天价的,定出合理的价格后设定回报率时,我想主要是考虑两个问题,一是你真正能承受的,一是投资者能接受的,在二者中去得以平衡,实际上售价又是在这个平衡值上倒推出来的,若发展商不贪心二者差距本来就不太大,有一点也很容易从其他租金收入中补贴一点给投资者,这也就是我所强调的要卖只能是卖一部分的原因,另外发展商一定要全力投入到商业的经营管理当中去以确保租金的稳步上升,同时投资者还承担了通货膨胀的危险,而发展商承担了通缩的风险,作为发展中国家,通胀的机率会大过通缩,同时发展商应该教育投资者太高的回报率意味着欺骗,让那些打一个大商家的名义就把价格买到天上去的做法成为历史.成信最终会得到回报的,留一点钱让小业主发财吧!
另外,您是董兄吧,我在另外的帖上留了电话,多联系,email:
cityfang@163.net

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孟子捷

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发表于 2003-03-15 07:54 | 只看他 28楼

RE:售后回租的方式如何
方兄的意见我完全赞成！！！

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陈彬

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发表于 2003-03-15 16:56 | 只看他 29楼

RE:售后回租的方式如何
大家好！
我想问一下，如果一经营者所租商铺，碰到几个投资者，或一个多一点，两家不到如何处理，这样双出现很多问题。

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陈彬

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发表于 2003-03-15 16:57 | 只看他 30楼

RE:售后回租的方式如何
我认为管理上会出现很多麻烦

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陈君

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发表于 2003-03-18 18:27 | 只看他 31楼

RE:售后回租的方式如何
大家说的都非常有理，但是否可以从项目的设计规划入手,将项目的设计与资金链结合起来思考，若有可能的话将项目分成两大部分：即主力店（不可售）与散铺（可售），主力店通过前期招商引进大品牌来做支撑，这样可保证散铺前期销售时有卖点，更易说服小业主采用回租的方式，与开发同时开始预订并收款，回笼了一定资金，这样一来对开发有利，二来将使mall的品质有所保证，同时使小业主与开发商都能对项目建立信心。

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一塌糊涂

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发表于 2003-03-18 21:46 | 只看他 32楼

RE:售后回租的方式如何
长春万达购物广场正是这样干的，结果呢，一塌糊涂。

说实话，出事的就是散铺，散铺最需要精心管理。

如果出售的是主力店，倒不会出事，主力店通常都是名店，会很好地自我管理。

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ALAN

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方沅

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发表于 2003-03-19 00:19 | 只看他 33楼

RE:售后回租的方式如何
SORRY!不敢苟同楼上观点,主力商家最多付50元每平米每月,也就是说这个主力店商铺的价钱在20年内就只值7000--8000元每平米(主力店一般租期为15－20年),试问那个发展商舍得买这个价钱?

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master

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发表于 2003-03-19 08:44 | 只看他 34楼

RE:售后回租的方式如何
其实对于开发商来讲，最想出售的是主力店部分。先不谈7000~8000的价位高低，一个主力店的面积在2万平米左右，而且现在的百货店都想往大的方向发展，一开口25000~30000万平米的很正常。出售一个百货店，一下回笼1。5到2亿的资金何乐而不为呢？

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赵鹏程

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发表于 2003-03-19 08:59 | 只看他 35楼

RE:售后回租的方式如何
我不敢说没有大型零售商要买商业面积的产权，但是这是极少极少的情况
没有一家会占用这么大的流动资金去购置产权的。
而且如果这个项目做得不成功，若是租的地方，我可以走，但要是买下的地方，我只能守在这里等着赔死

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master

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发表于 2003-03-19 09:41 | 只看他 36楼

RE:售后回租的方式如何
计算一下：现在的商业贷款利率7%，2个亿的贷款，每年光还利息就1400万元，一个3万平米的百货店，每平米租金2元/天，年租金2190万元，60%多都贡献银行了，还有20%左右的税金。
看来主力店出售是个明智的选择！！

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master

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发表于 2003-03-19 09:44 | 只看他 37楼

RE:售后回租的方式如何
的确，让百货店来直接购买不大可能。但可以向私人投资商下功夫

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赵鹏程

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发表于 2003-03-19 12:54 | 只看他 38楼

RE:售后回租的方式如何
我们也想出售
你来给我们找吧
站着说话不腰疼
你以为那么好卖？
是家乐福还是沃尔玛它自己买下来卖场来经营？

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多多

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发表于 2003-03-19 22:51 | 只看他 39楼

乐于成为物业业主的外资大商家还有很多
乐于成为物业业主的外资大商家还有很多，仅仅以上海为例，自己投资建设的大商场就有：太平洋百货上海徐汇店（还经过2期扩建）、家乐福（上海武宁店、金桥店、古北店）、欧尚上海中原店、宜家上海新店（3.3万平方米）、好又多浦东店、易初莲花上海的1号店、麦德隆上海所有的4家分店、大洋百货五角场店、银太百货上海的2家新店（乐客多MALL内、乐客多MALL也是自己建设的）、乐购的光新店和七宝店、八百伴、香港新世界百货上海中山店、大润发上海闸北店和扬浦店等等-----------。
但这些店在自己建设的总店获得成功后，再迅速开设的分店则大多是租来的。如太平洋百货上海淮海店和不夜城店、易初莲花上海的3至8号店等。

乐于成为物业业主的外资大商家还有很多，还有北京（香港）新世界中心、北京百盛、北京崇光SOGO百货、北京西单太平洋百货、北京燕莎等等。新光三越在台湾的10家大型分店、远东百货在台湾的10家大型分店也大都是自己建设的。

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ALAN

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孟子捷

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发表于 2003-03-20 08:59 | 只看他 40楼

RE:售后回租的方式如何
楼上的各位朋友：
你们好！
大家在这里热烈的讨论这个问题，这个问题也可能是当前中国各大型购物中心的建设者们最想解决的问题，大家在一起探讨解决之道我感觉很有必要，因为目前为止，还没有太多的开发商真正意义上解决了大型购物中心的资金投入的问题！
我感觉开发商卖哪都不是很关键的问题，问题是你不能把你的物业卖给经营者，因为这些经营者就算愿意买也不会给你想要的价钱，你只能把它卖给其他中小投资者（采用分割出售的办法），然后用一个中小投资者能够接受的价格统一租回，交给那些有能力经营的大型百货或超市来经营；租金少点也没有太大关系！因为你让他经营的目的是集客嘛！你以此来提升购物中心内其他物业的租金水平，因为在一个好的购物中心内，那些专卖店的租金要比主力店所给的租金高的多得多啊！
不要指望主力店能给的租金够不够给投资者回报，你只要考虑整体租金水平就可以啦！
这样的话，开发商既可以解决资金回收的问题，又可以每年都有一定的资金收益，还可以有一部分物业坐等升值！（千万不要都卖掉！！！）
大家认为怎么样呢？
方老弟？？

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