主题：售后回租的方式如何

RE:售后回租的方式如何
首先，商业物业本身就是投入大、风险高的项目，没有实力的开发商就不应该自己搞，转给人家嘛，赚点转手费就可以了。。
就目前还没有探索出一条两全其美的思路出来情况下，个人认为，自己经营或合伙经营是最好的方式，商业物业增值无限。就广州天河城来说，投资12个亿，96年开业，且不说他已经收回了多少投资，他现在市场估价25亿（按年销售额27亿估）。。

各位兄台，我现在为钱苦呀，才工作不到4年，要马上买房结婚了！不幸的是，还歪打正着考上MBA了，学费又是一大笔，痛苦！给我介绍个好工作吧，呵呵……

RE:摩尔转向大百货？-统一管理
香港新世界集团涉足内地投资项目很早且规模也相当大，属新世界集团的北京新世界商场在资金和技术力量上都颇为雄厚，建筑面积为14万平方米，营业面积达7万多平方米，属崇文区最大的商场，仿佛没有不火的道理？2000年之前没火起来不是地理位置的原因又是什么？

　　北京新世界商场总经理李定中就认为问题入市场的新商场都会遇到的问题，并非不可克服。

　　“危机有时候就是转机。”李定中说。

　　随着整个经济形势的好转，外部环境对商业零售业趋于有利。而总建筑面积为12万平方米新世界商场完成了第二次内部调整，同时达38000平方米的商场二期又于2001年10月开业，商场所依托的新世界太华公寓销售渐热，种种因素合在一起，预示着新世界就要“时来运转”。

　　■不只卖衣服

　　新世界商场最初的设计类为一个Mall———购物中心的业态，内有相对独立的百货商场和一批专卖店，并留出了相当空旷的通道和自由空间。结果是同一个屋顶下的凯旋百货公司与新世界百货商场内的其它专卖店在商品类型、价格、档次等方面出现重复或雷同，内部的竞争自然削弱外部竞争力，而商品均以服饰为主，种类不全从而损失了大批消费者。

　　“我们在1999年6月对商场实行了第一次业改，进行了功能合并，进行统一管理，统一经营，由于供应商合同未到期等原因，第一次业改调整并不彻底，但改后的销售业绩已明显有所提升。”李定中介绍。

　　从2001年4月开始，新世界商场开始实施第二次业改，力度更大、更彻底。改后的“新世界”是按一个功能齐全的综合性百货商场的模式经营，从商品种类上说，新增添了运动休闲区、家居及床上用品区、家具区、黄金珠宝区、钟表眼镜区、摄影器材区、健身用品区，整体商品组合上也做了调整，不再给人留下仅仅卖服装的印
象，而是应有尽有的大型百货商场。

　　为了达到人性化的商品区块规划，“新世界”特意将童装区从四楼移到二楼，以免小朋友爬太高楼。另外，二楼还安排了女装、内衣、羊绒、饰品等，尽早让妈妈带孩子在这一层就能买到所有想要的东西。商场还开设了健身中心、钢琴城，一家三口到“新世界”都有去处，孩子上姜杰钢琴城学钢琴，妈妈健身美容，爸爸可以逛家电，看男装。

　　不迷信大名牌

　　新世界商场的这次调整，对商品品牌也进行了大量的换血。

　　“根据市场调查的结果，我们调整了300多个商户，引进了100多个商户，引进的商户包括一大批价低质优，已广为北京消费者所接受的国优名牌。”新世界广告促销经理蒋祖昶说。

　　从事营销的人的基本素质之一就是要善于接受现实，现实教会了新世界“不再迷信国际大品牌”。

　　对于“新世界”现阶段的市场定位，李定中确定在中档。于是就有了“新世界”在商品定位上打出的“高贵不贵、中等价位”的旗号。

　　“与去年4—8月相比，我们的客流增长了60％，销售增长了42％，消费者满意度达90％。”李定中说。这些数字说明“新世界”业改方向没错。


新世界商场改造后的一期工程和二期工程加强了休闲娱乐和餐饮功能，欲成为南城人购物、娱乐、饮食的首选休闲场所。

　　新世界二期地下一层为北京最大的私营溜冰场，面积达1700平方米，还开设射箭馆、台球馆等，二期的二层为婚纱摄影，一层也是京城最大的黄金珠宝区，总面积达3000平方米。

RE:售后回租的方式如何
方兄，多谢提供信息。我考的是中大的，不能到深圳工作，不然，读书就麻烦了。
孟兄，要老婆供我？哎，可惜上辈子烧的香太少了。

可恶，上级公司考虑将我负责的商场项目整体转让，但要价又舍不得弃几个子，鼠目寸光！

RE:售后回租的方式如何
徐子陵：你好，你说的亿安广场关于违约责任一条能否再讲清楚些？为什么法院对小业户不予支持？我们现在的项目正在研究关于销售形式的问题，对于合约的约束比较重要。
另外，对于销售店铺的问题，很多时候是开发商资金的问题，是不可避免的。各位兄台如果有好的销售形式建议给小弟，非常感谢。尤其是针对返租的问题，需要从哪些方面进行约束或注意呢？
诸位有没有亲自参与谈过主力店的？

RE:售后回租的方式如何
方老弟:
完全同意您的意见!关于投资者是否认可的问题!可谓任重而道远啊!
另外恭喜你和排骨兄成为校友,我这里就只有羡慕的份儿了!!
努力吧!!同志们!革命尚未成功,大家继续研究啊!在这里能和大家一起探讨这些个问题,感到十分有幸!有时间见面聊啊!:))))

RE:售后回租的方式如何
但购物中心不同于OFFICE写字楼的售后回租，购物中心的售后回租难很多。因为购物中心看重的是整体营业情况，而不是OFFICE写字楼单独的每一间办公室。

RE:售后回租的方式如何
楼上的各位朋友:大家好!

本人不赞同售后回租的销售方式.

原因有三:
1.目前中国的商业地产发展商明显缺少商业运作经验,往往急功近利。且大部分上都是初次涉足,故其本意也害怕涉水太深,希望用销售来减小压力,采用的营销手法又多借用住宅和办公楼营销的手法,为了吸引客户购买才允诺售后回租,并没有深入考虑将来商业的布局和运作.所以留下了很大隐患。

2.大业主、小业主、承租户之间的责/权/利关系不清晰，缺少相关法律支持。一旦商业营运出现问题，往往出现各自为战，维护自身利益牺牲他人或总体利益的事件！！常常两败俱伤！！

3.回报率是双刃剑！商业市场的波动还是很大的，涉及租金回报的时间一般都有三年以上，在此间的不定因素多多。市场、金融、社会状况等变化就会影响租金、销售额、商铺出租率，而回报率反而一成不变，矛盾随即产生。

因此，本人认为搞大型商业地产，因借鉴香港发展商的经验，走长期发展的道路，搞商业地产实际上是在做商业，其次再是做地产，商业做好了，地产也就升值赚钱了！！

RE:售后回租的方式如何
同意赵兄观点,要不然就让国外的MALL插遍中国大地吧!

RE:售后回租的方式如何
赵兄
您在深圳吗?要在的话,我一定要请您共襄大事!

RE:售后回租的方式如何
方兄：
我也想去深圳那个“花花世界”过活，不过暂时没有资本呀，等我们这个项目成功了，或许有勇气去闯南方。呵呵
另外，我和孟子捷还有董兄都是一个公司的。