主题：售后回租的方式如何

RE:售后回租的方式如何
开发MALL并不在乎中资外资,现在的中国讲投入的资金实力中资其实还大于外资.上海现在运作中十多个项目又有几个是外资的呢?

雄厚的资金在这时起的是商业调理的作用!开发商首先要明白不只是把商场盖完了就没事了!还要经过几年的磨合和调理,把商场盘活带旺,才能说大致开发完成,这时再考虑销售也不迟!有熟悉上海的朋友就会知道徐家汇的美罗城和港汇广场就是类似的例子!如果当初他们就销售的话,还会象现在这样兴旺吗?

RE:售后回租的方式如何
如何统一经营管理也得给投资者租金啊!怎么给呢?什么标准?还不一样吗??

RE:售后回租的方式如何
子捷兄:其实时至今日,最怕商场不活的可能是那些小业主!经营的风险他们不会不知道,如果您操过盘您应该知道怎么去面对租金的问题,有必要给他们这些承诺吗?您可能还是没有跳出反租的圈子.是不是一样我想您仔细想想就明白了.

RE:售后回租的方式如何
赵兄:您说的情况是市场不成熟的表现.一般投资商品房可能需要25年左右才能收回投资.商铺可能是10-15年,但商铺的一次性投资远大过商品房.随着市场的成熟,投资者要看的肯定不仅是发展商的许诺或保证,理性的投资会占绝大部分.哗众取宠肯定只能取悦一时.我们卖铺可不是卖菜,售后的服务应该也算铺的一部分,而且是不可缺少的一部分.这一点也越来越被市场所认可.所以我觉得我们应该从原始的叫卖转到注重比拼售后服务上来作为自己的优势来吸引投资者.君以为然否?

RE:售后回租的方式如何
各位,如何解决出售产权的购物广场的经营管理问题,我想大家都在摸索,我可不敢在这扮专家.不过我要说可能感觉到了钥匙的所在.但要将这些说清楚可能需要写一本书.我也希望能有专家来和我一起探讨具体的事例或做法.但愿我的感觉没错.我的E:x-y-z111@163.net有兴趣的朋友请不吝赐教.

RE:售后回租的方式如何
子捷兄:您说的好象有点刺耳.如有得罪请多多包涵.我以为这是大家交流经验和看法的场所.您的这些话好象不是很合适.

RE:售后回租的方式如何
子捷兄客气了.我说只是感觉到了而已并没有说自己解决了这个问题.您提到的租金回报的问题我有如下看法:中国这么多年的经济改革就是将计划经济推向市场,让市场来调节.如果说反租是一种推销手法的话,我不敢说其有欺诈成分但肯定的说不确定因素太多.也不符合市场调节的规律.我们卖铺说到底是一庄生意,客户很多都是投资者.既然是投资,那么肯定有风险,客户肯定早有心理准备.如果我们一定要说没有风险,而且大包大揽的反租,那是不是说明这样其实是最大的风险呢?

RE:售后回租的方式如何
子捷兄:你很聪明.和我年轻的时候有些象(我感觉你比我小,你不介意吧).但肯定比我优秀许多.

RE:售后回租的方式如何
庄胜商业地产打造统一经营管理神话

http://www.soufun.com 搜房网 2002-12-31 17:01:00




庄胜十年磨一剑
昨天，位于宣武门的庄胜崇光SOGO商场像往常一样迎来了众多的顾客，商场正在进行的买100送40活动也进行得正火。对于常逛SOGO的人来说，这样的返券销售早已经司空见惯了，这种现在在北京的各大商场广泛使用的招数最早就是从这里开始的。但是，对于庄胜的高层来说，11月4日不是一个普通的日子，整整十年以前，来自香港的庄胜房地产公司成为北京市第一家进入房地产领域的合资公司。

使庄胜在北京名声大振的，是他们使用日本崇光百货品牌经营的庄胜崇光百货商场。按照一般的思路，地产开发商在市中心的商场处理上，多数会选择将整个商场出租或按商铺分割出售，而庄胜在某些人看来却近乎赌博似的选择了风险与收益一样大的自己经营。尤其是在1998年，众多大商场都处在经营不景气，还有一些商场纷纷倒闭的时候，在宣武门这样一个当时有些破旧的老城区，开办一个营业面积达8．4万平方米的高档商场，很多人认为庄胜是在错误的时间、错误的地点开了一家错误的商场。现在回头再看，他们“赌”赢了。

SOGO创造城南神话

SOGO开业以后，宣武门这四年来变得越来越热闹，这一带的城南也摆脱了给人们经济比较落后，购买能力不足的印象；不知从什么时候开始，宣武门开始堵车了，而且每逢周末或节假日更加严重，有细心人发现，原来都是来SOGO购物的人闹的。其实，庄胜未来两年的目标是要建一座“庄胜城”。

据庄胜地产公司的总经理助理向献红介绍，庄胜商业开发中的重要项目——北京庄胜丽晶购物中心将于明年10月开业，位于庄胜广场的南裙楼，面积将达到4．5万平方米，是一个专门针对高端顾客的、集众多国际品牌专卖店于一体的大型商场。庄胜在琉璃厂还要建设一个5万平方米的文化艺术中心。另外，一家超五星级的北京庄胜丽晶酒店也将于2003年12月开业，这是丽晶国际酒店管理集团在中国大陆的首家店。已经有人大胆预测，西单商圈将南移。

西单商圈要南扩？

按照规划，不久的时间内在西单南部会吸引人们的视线，庄胜丽晶购物中心开业、时代广场百货重张、马可波罗酒店和超五星级庄胜丽晶酒店落户宣外大街……一个个商业设施近日将在北京西单商业区南部陆续投入运营，标志着这个享有盛誉的商业区进入一个全新的时代。

在北京西单，西单商场、西单购物中心、西单赛特等知名商场云集，形成了一个辐射全国的商业中心。近年来，西单商业区呈现强劲的发展势头并突破原有地域向南扩展，迎合流行需求的中友百货、庄胜崇光等新型商场陆续开业，其大众、时尚的定位招揽了众多的客人。

调查显示：西单地铁站每天约有6万人次换乘，其中2／3的乘客换车南去；位于西单大街南延伸线上的庄胜崇光百货的客流并非主要来自周边，而是与西单商业区共享客流，形成了向全北京市的辐射力。专家认为，这些位于西单南部的新兴商业网点和特色网点弥补了老商业区在布局和经营方面的不足，丰富和扩大了西单商业区的内涵。

据悉，在庄胜崇光百货周围，庄胜房地产有限公司将新建包括商城、汽车超市、超五星级酒店在内的40万平方米综合商业设施。沃尔玛在北京的第一家大卖场也将在西单大街南延长线上落成。专家认为，这些新“卖点”将与西单商业区原有商业设施共存共荣，推动西单大商圈渐趋成型。

如今的北京，除传统的三大商圈外，兴起了不少的新商圈，由于消费日益走向分散，商业街区之间的竞争态势日益明显，新老商圈都在较劲。西单商圈呈现出的南移势头正是在这样的背景之下产生了。有专家分析，这种“南移”，其背后所暴露出的是传统西单商业区功能的弱化，近些年的硬件改造所显示的繁荣只是一种表象，商圈内商业企业自身所存在的问题并没有真正解决。而南向商圈不仅基础改造成本更低、总体更有规划，更重要的是，所有企业在体制上或者在经营方式上更具活力。如中友百货来自台湾，庄胜崇光百货引进的是日本的管理技术，由于它们出现年代较晚、定位灵活多样、符合时尚与潮流，所以招揽了众多顾客，尤其成了追求年轻化的顾客一个购物新去向。

经商模式杀回地产

今年的国庆节，除了旅游、购物成为人们休闲的主要方式以外，看房也成为一些人的选择，因为平时毕竟没有那么多空闲的时间来了解、比较甚至选择。本来就打算买房的人如果再遇到一个“国庆特惠”的价格，相信肯定不会再犹豫了。可是房子毕竟不是其他的商品，所以“九九折”、“九八折”也成为很多购房者争取的目标，您已经看好的房子要是再遇到一个“七折优惠”您会怎样呢？这样不可思议的事情就出现在了庄胜二期的售房过程中。

庄胜二期的房子位于SOGO的东侧，由于特殊的地理位置，特别高的塔楼在这里不能建设，因此，使用率相当高的带电梯板式小高层成为这里的主打楼盘。为了在国庆节期间优惠购房者，庄胜地产推出了100套七折的特惠商品房，这也在北京的房地产界开了先河。10月8日，他们用摇奖的办法产生了100名获得七折认购权的幸运买家，一位经历了当时紧张等待的购房者事后告诉记者，摇奖那一刻，自己的心跳仿佛都要停止了，除了高考发榜好像十几年没有这么难熬的时刻了。毕竟，七折的优惠对于动辄上百万元的房款来说，那可是30万以上的差距呀，这对谁都不是一个小数目。好在有公证处的同志在现场，打消了众多购房者先前的疑虑，这100人确实是幸运儿。

据统计，在10月1日至7日的活动期间，庄胜二期的售楼处一共接受订单1200份，接待客户超过万人，其中还有不少客户一次订购多套住房，庄胜地产也实实在在地在北京又掀起了一次购房风暴，这一点同当初的SOGO倒是有几分相似。于是，国庆节期间庄胜二期售楼处的认购场面与SOGO百货的销售火爆相映成趣，让人们不得不对南城的购买能力重新进行审视。

以地产开发商的实力打造一个旺销的百货商场，以百货商场的信誉反过来带动房地产的发展，庄胜公司的互动理论创造了SOGO的百货和庄胜二期地产的两个热点，也同时使宣武门商圈受到了人们的重视，人们有理由对庄胜公司的前景继续看好。




北京日报

RE:售后回租的方式如何
andy兄是做什么的呢？
我同意你的看法，我们要跟投资客解释投资风险的问题。
不过我真的觉得好难。
市场的大环境很恶劣，而我们要做得太多。