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主题：售后回租的方式如何

蒋跃峰
积分:53    金币:-4
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  |   只看他 81楼
建议
我有个建议:
　　 目前国内零售企业的信誉有好有差,让许多供应商非常头痛,而且本届人大上也提出了要尽快建立企业信誉机制;
　　 所以我想作为零售业界最具影响力的媒体,贵网站不妨将国内外的零售企业、供货商(商品/设备)信誉度作一评比，可以通过论坛讨论方式，也可以通过网络调查。
　　 希望贵站能为我国商业信誉机制的建立做点贡献！！！
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andy
积分:300    金币:0
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  |   只看他 82楼
RE:售后回租的方式如何
赵兄:准确的说我是个职业经理人.可能我从业的时间较长,也做了广州\北京等地3\5个场但都不是很有名.现在做的正是出售产权的MALL业态,预定8月开业.自己觉得最大的缺陷就是缺乏广阔的视野,所以愿交志趣相投的朋友.
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赵鹏程
积分:1878    金币:123
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  |   只看他 83楼
RE:售后回租的方式如何
andy兄：
不必客气，我肯定比你小，叫我老第就可以了.
说实话，论坛里面很多人都可以算作职业经理人，或许进我们毕生的力量也就是为他人做嫁衣。
如何在与资本和市场的对话中取得主动，赢得胜利，这才是我们追求的。在资本与市场之间找到一个平衡点，既能让资本满意，又可以让市场接受，这是摆在很多类似我们这样的人前头的头等大事。
客气的话我就不多说了，多联系吧。
我的qq：82203921
我的信箱：wlzhaopc@163.com
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覃祥军
积分:65    金币:0
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  |   只看他 84楼
RE:售后回租的方式如何
售后反租实是资金实力不足之发展商之无赖之举！
1.如果该物业经过爆炒，销售的好的话，该发展商肯定拍屁股走人，物业产权已经不是他的啦，商业经营难度又大，发展商没理由不走人。最惨的是一批小业主。由于分割出售，反租期一到（有3、5、10年不等的），就是定时炸弹引爆之时。表面上物业经营的不错，实际上发展商不知贴补多少钱进去！！到时谈续租条件，不是发展商给商家谈，换了小业主谈（或是经营管理公司谈），300个小业主，就会有300个不同的条件，怎么谈……该类物业前途凶多吉少！
该类物业售后反租一般是采用一次性付清反租期收益给各小业主的方式，实际是将物业售价大幅提升售价，然后打折（一般3年反租就打64折，按承诺年12%回报算，5年反租就打50折）。
2.如果该物业仅销售一小部分的话，大部分产权还在发展商之手，所谓“同在一条船”，发展商肯定会想尽办法经营好物业，小业主还有好日子过。
3.利润分成实际上是售后反租的更高级营销方式，增强了小业主（投资者）的信心，但差别不大。
4.房地产证券化是目前可望而不可及的方式，实际上是将物业资产股份化出售，政策环境不允许。
5.最理想的方式当然是只租不卖。但这只不过是MALL长远经营成功的基本条件，关键在于经营管理者的能力。
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HENRY
积分:70082    金币:14405
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  |   只看他 85楼
RE:售后回租的方式如何
赞同覃祥军的观点

但无赖可能应该是无奈才对吧？

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ALAN
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赵鹏程
积分:1878    金币:123
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  |   只看他 86楼
to 覃兄 and henry
说话不要这么刻薄好不好
首先我要承认，我们公司实力不是很雄厚，单纯靠自身积累无法能够承受如此大的开发成本和资本沉淀。我们需要进行一部分产权的预售，而且这是中国目前绝大部分摩尔开发商面临的共同问题。
我们既然在这里谈这个问题，就说明我们在努力的思考，在尽量的规避这个问题，我们不想让我们的善花结出恶果。
不知道覃兄有没有从事过房地产行业，数数看，中国的那一家房地产开发商是纯粹靠自己的自有资本进行的开发呢？不要对这么一个陌生的行业肆意的发表不负责任的言论可以吗？
ps:关于价格：开发商可以将售价提高，但是这有个市场的承受能力，我不可能为了满足回报的需求，无限度的抬高我楼盘的售价，按您的理论，我要是承诺十年反租，那我岂不是要把楼盘白送给投资者？还要贴钱！

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南鸿哲
积分:111    金币:0
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  |   只看他 87楼
RE:售后回租的方式如何
做过一些房地产，对于以上意见我只说一点意见：
先出租，再待合约出售～～～～～～～～～
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方沅
积分:160    金币:0
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  |   只看他 88楼
RE:售后回租的方式如何
声援赵兄
不是每一个发展商都是无赖！返祖是一种融资行为，负责的发展商正是想设计出一个开发商、投资客、经营者、消费者四方共赢的方案，应为大家都知道房地产证券化离我们还有点遥远，我们资金还不足够，但我们还想做一点大事，我们还有一点理想，我们还明白拿一个亿作十个亿的事才是做大做强的方向，世界上哪一个成功的企业不靠融资才有今天，当然我们不赞同去欺骗消费者，应为我们更明白在一往无前的路上我们更需要以诚信和良心让我们的伙伴朋友都能成功，阴谋的时代已过去！
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股份化，剥离产权?
积分:70082    金币:14405
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  |   只看他 89楼
RE:售后回租的方式如何
股份化，剥离产权！

城南一资深开发商提出大胆的设想，让商业地产股份化！开发商修建了楼盘的同时注册一家以该楼盘为资产的有限责任公司，向投资者出售房间的同时，也出售有限公司的股权。投资者在成为房东的同时也成为有限责任公司的股东。凭股权可以监督这家有限责任公司的运营方式，然后按分红的方式领取投资回报率。这样一来，开发商既没有承诺投资回报率触犯法律，也没有经营公司承诺之后可能出现的“金蝉脱壳”的嫌疑。投资者虽然没有固定签投资回报率合同的稳定感觉，但也有可能获得更高的收益。因为经营利润扣除公司运作成本后全部可以提取。该开发商认为，这种方式会特别适合小户型酒店式公寓和写字间。承诺了投资回报率，实际上限制风险的同时也限制了盈利。例如经营得到了年 16％的回报率，如果投资者签的合同
是 12％，多出部分就变成了经营公司的利润，很容易让投资者不平衡。现在投资者不需要签死一个投资回报率少则三五年多则十年，把自己捆成房东。而是可以选择交给公司经营（入股）、退房（拆股）、监督管理状况（通过股东会罢免公司老总）。尤其是经营状况良好的地产，利润高回报也高，并不会让经营公司享受超出固定回报率部分的收益。也有业内
人士提出：商业地产股份化的难点在于，众口难调。如果经营思路得不到大多数业主股东的认同，就很难运作起来。为了获得部分不懂行又不信任公司的业主的支持，有限责任公司恐怕还是得暗示投资回报率。另一个难以解决的问题是，商业地产一旦股份化，公共部分的股权如何体现？中成房产钟总提出一个中庸的解决办法，法律禁止承诺投资回报率的初衷是：为了防止不具备经营管理能力的公司，配合销售擅自承诺、欺骗民众。那么加高经营管理公司的资质门槛，让有实际经营能力、有资产承担经营亏损的管理公司来管理，也同样可以达到防范风险的目的。究竟商业地产的投资回报率法律困境该如何突破？股份制是否可行？欢迎业内人士来电提供自己的一家之言。

成都晚报 记者杜羽
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ALAN
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HENRY
积分:70082    金币:14405
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  |   只看他 90楼
RE:售后回租的方式如何
to赵鹏程

我的确赞同覃祥军的观点，但我没有看清“无赖”2字，我想无赖可能应该是无奈才对。对不起。

另外至于部分产权的预售，我个人想，可能可以通过折中的方法：建设单独的室外商业街，使摩尔与之分离，但又通过天桥使摩尔与室外商业街分连接。（就象市中心商业街旁边的小路）
室外商业街专供出售（就象传统的商业街，也不限制业种，当然如也能统一管理则更佳，即使不行，也不影响摩尔内的统一管理和经营调整）；而摩尔内则绝对不出售产权，并严格实现统一管理和经营调整。这样也不用保证什么返租了（目前传统的室外商业街商铺的出售，是不用什么返租的，也很好销的）。

但这样一来，摩尔的室内面积就缩小了，有点可惜（我个人不喜欢室外商业街，我怕热和雨，另外将大摩尔分成几块，就和传统商业街有些相似了，摩尔原先的优点不突出了），但至少可以使摩尔内部的分格保持一致了。


返租是一种融资行为，负责的发展商是想让开发商、投资客、经营者、消费者四方共赢。我认同大家的努力，也不怀疑你们良好的主观愿望，但要真正实现则对于很多发展商是心有余而力不足（失败的例子实在太多了）。
所以的确是很无奈，祝各位好运，能够成功。

以上只是我个人的一些不成熟的想法，欢迎指正，谢谢。
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ALAN
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HENRY
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  |   只看他 91楼
RE:售后回租的方式如何
此外，投资摩尔也不要心太急，如果资金不足或考虑到该商圈的消费能力，特大型项目（15万平方米以上的）可以分为2至3期分期建设，如马尼拉30万平方米的SM NEDSA MALL就是历经10年，分3期扩建而成的，厦门SM也是分3期建设，今年2期即将上马。

但1期项目不能太小（不然就不是摩尔了），此外一定要给将来的2至3期项目留下地皮，而各期的项目要能象一个整体那样，很好的联接上。（毕竟在管理、商圈、资金、人才等等其他条件都一样的情况下，规模大的摩尔和连锁摩尔集团更有优势）

如果资金充足的话，则可以在周边搞综合开发（如上海新天地），通过周边地产的升值，出售这些项目（地皮、住宅、OFFICE）来获利。
这样一来，有了赢利的保证，摩尔就可以不出售了，自己收租就很好了。

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ALAN
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孟子捷
积分:2609    金币:25
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  |   只看他 92楼
RE:售后回租的方式如何
好主意！就怕老板们听不进去哦~~
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未来时空
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  |   只看他 93楼
RE:售后回租的方式如何
白日依山尽，黄河入海流，欲穷千里目，更上一层楼！！！各位同志有研究结果了吗，大家共享一下如何？？？
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蒋跃峰
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  |   只看他 94楼
RE:售后回租的方式如何
目前国内零售企业的信誉有好有差,让许多供应商非常头痛,而且本届人大上也提出了要尽快建立企业信誉机制;
　　 所以我想作为零售业界最具影响力的媒体,贵网站不妨将国内外的零售企业、供货商(商品/设备)信誉度作一评比，可以通过论坛讨论方式，也可以通过网络调查。
　　 希望贵站能为我国商业信誉机制的建立做点贡献！！！
赞同的请给点掌声!!!
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赵鹏程
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  |   只看他 95楼
RE:售后回租的方式如何
很久没有过来了
不过最近论坛确实有点冷清
是不是大家都在忙着各自的项目
我们项目现在正在招商
感觉好难呀
本地现有的品牌根本无法支撑整个摩尔，从外地引进真的很麻烦，挑战太大了。
不过还是有信心的，
我们现在担心我们把好的品牌都引进过来了，百货店怎么做？
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616
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  |   只看他 96楼
RE:先出租，再待合约出售的方式如何
产权式商铺炒热兰州房市 先出租，再待合约出售?


一种全新的房地产运作方式——产权式商铺，自登陆兰州楼市之后，不到一年时间，已呈现出燎原之势。继去年国芳百盛一楼产权认购活动全面启动之后，中广大厦、建兰商业广场相继跟进，而定于近期开盘的兰新万国商厦，将把这种面向中小投资者的房地产运作模式推向极致。
产权式商铺实行所有权、物业管理权、经营权三权分离，通过商业运作，将开发商、所有人与经营者高效而有机地结合在一起，各得其所。开发商建好大厦以后，将铺位化整为零，分割成较小面积，出售给中小投资者，以分散投资风险；投资者一次性买断产权之后，即成为大型物业的业主，可以从楼盘增值和经营分红中受益；至于商铺的经营，则往往委托给专业品牌的商务代理统一经营，以保证楼盘增值。
兰州第一个尝试产权式商铺并获得成功的，当推国芳百盛。１９９８年，国芳置业投资６亿多元，建成兰州国际博览中心以后，商铺部分即委托给马来西亚金狮集团下属的百盛经营。国芳提供物业，百盛输出管理，使国芳百盛铺面迅速升值。去年上半年，国芳瞅准时机，拿出一楼已经“做熟”的铺面，以３万元／平方米的价格，向中小投资者一次性出让产权。投资者最低认购５平方米，出价１５万元，再以２５２０元／平方米的价位，返租给百盛经营，除去楼盘此后的增值不算，税后一年纯收入至少ｌ万元，投资回报是银行利息的４倍。
紧步国芳的后尘，地处兰州中央商务区的时代广场和中广大厦也相继出手。据相关报道，房产商推出的精品柜区，每年投资回报率达到１０％，数万平方米的商铺在短短时间内即卖出一大半。中广大厦为确保楼盘增值，在寻找商务代理时早就把目光瞄准了太平洋百货，目前双方还在接洽之中。
计划５月１０日开盘的万国商厦，挟东部经济带的黄金地段和兰新商业广场的品牌优势，一次拿出一楼上万平方米的商铺，进行产权买断。如此大规模的产权式商铺，堪称兰州楼盘开发史上的大手笔。商厦负责人对记者说：“此前，兰新商业广场的所有商铺全为租赁形式，这次产权买断是一个全新的尝试。”目前具体的实施细则还在酝酿之中，但宏观面上的运作方式已经明确，就是通过产权式商铺，实现开发商、出资人与经营者的全新组合，将万国商厦打造成摩尔ｍａｌｌ式的大型商业联合体。
有人说，发轫于２０世纪８０年代中期的房地产，是中国人在入世前的最后一次发财机会。到目前为止，中国房地产已把一大群开发商推进中国百富的排行榜。现在，房地产的致富效益正向广大中小投资者转移，而对方兴未艾的产权式商铺，手中拥有十几万元的中小投资者，你已准备好了吗？

(中国房地产报)发布日期：2003-4-23
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ALAN
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覃祥军
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  |   只看他 97楼
RE:售后回租的方式如何
从广州的百汇大厦、新中国大厦（反租之先锋），到第二波之名*商城、中*广场、中*商业城、北*大厦，到利润分成的广*新翼；广州产权式商铺的发端到现在，一言难尽……
本人现在经常出外，看到四川的重庆、辽宁的大连……，在重演广州的历史，发展商涉足商业，特别是大批不是很多钱的发展商涉足的是大型商业地产项目配合政府的“经营城市”“城市形象工程”“大**”“国际商都”……，令商业地产出现阶段性的过剩，过剩就有竞争。本人眼见大连的天津街整条街拔掉拆迁改造，6个大型商厦同时开工，几乎同时开售，你反租回报年10%，我就12%……不是你S我活，而是揽住一起S。
开发商业地产，政府对商业设施的长远规划布局，对发展商的甄选，引入大型的长线投资集团机构，采取政府行为与市场行为相结合的手段，将不具实力的发展商拒之于大型商业地产的门外，才是治本的关键。
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转贴成都晚报

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  |   只看他 98楼
RE:售后回租的方式如何 商业地产 9种模式创新
商业地产 9种模式创新







产权酒店 只管投资

很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”，都竞相介入，但又不愿和商铺正面较量，于是另辟蹊径，在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者（即投资者），再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。

点评：投资者只管投资，当跷脚老板，到时候分钱。安逸是安逸，但回报或折旧率如何实现是关键。

分时度假居住 投资两相宜

又有一些开发商认为，产权酒店模式呆板，不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假，投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后，可以选定一年之中一定时间自己居住，同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用，其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营，购房者不参与管理和经营，只得到固定的有一定年限的折旧率。

点评：这种模式有二大好处：一，房子是按套数卖，在面积上不会被欺骗；二，经营方式灵活，自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现，特别是经营不善时。所以选择景点应是关键，游人多的地方好经营。

认购建筑面积 挖掘中小客户

这种模式在欧美一些发达地区非常盛行，成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式，有业内人士指出，这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是，地产商把位于黄金地带的商场或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证。

点评：这种模式有二大特点：一，一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式；二，本钱少的中小投资者也可以购买，实际上是产权证券化的前奏。

银行担保 保障回报

一些商业地产项目都作出了不得低于 8％的投资回报承诺，针对这种现象，一些开发商推出了银行担保模式，给投资者吃了定心丸，这种模式即使后期经营不善，达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。

点评：值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限，几年以后呢？谁承担责任。毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。

投资保障 招揽顾客

投资本身就是风险和收益并行，收益又是一个未来的不确定的预期值，谁敢对这个预期值做出承诺？而在电讯广场、世都大厦，开发商都给出了不少于 8％的投资回报承诺。开发商表示，在一定期限内，如果低于这个最低标准将由他们自掏腰包补上。

点评：这种模式确实能给投资者一定的信心，但如果达不到这个标准开发商能否兑现还得让时间去检验。

产权商场 两权分离

所有权与经营权相分离的房地产商铺投资形式，在蓉城悄然走俏。商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过发展商和第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期的投资回报。

点评：这种模式主要避免了以前一些开发商把商铺卖完以后一拍屁股走人的毛病。再加上统一经营和管理，避免了以前一些商场各自为政的现象，对品牌经营确实大有裨益。

商企联姻 巨头摇旗

商企联姻模式是著名开发商与零售巨头进行联姻，即开发商与零售巨头进行捆绑合作，事先由开发商量身定做零售巨头认可的商业物业，零售巨头随之进驻，如 SM和沃尔玛，万达与普尔斯马特。这种强强联合使开发商地产开发的风险大大降低。

点评：谁敢像沃尔玛那样“牛”，说“我在哪里，口岸就在哪里”呢？这种物业当然可以考虑投资了，和“老大”一起操，总是可以少挨飞刀的。

品牌营运 整合优势

众所周知，大地城市脉搏引进了香港的欧来特、汇发摩尔引进了百盛，紫微银座与太平洋，金色夏威夷引进了欧宝公司，在招商过程中都获得了巨大成功。在开发项目时引进一个国际知名品牌营运商来进行商场管理经营和招商，使开发商与品牌营运商之间能最大限度地实现优势互补。

点评：国际知名的专业品牌商，有点石成金之术和良好的经营业绩和规模效应，以及强大的号召力，能确保投资者持续、稳定的财富增长，也整合了优势资源，是目前地产商最热衷的手法。

新步行街 先招商后卖房

步行街主要是为了迎合人们休闲之余爱逛街的习俗。这种模式是在城市的商业中心或非常繁华的地带，修建一条只能让人进出，小车和自行车都免进的一条街，所以取名为步行街。步行街，迎合了人们的习惯和口味，但是先招商后经营，把蛋糕做大后再卖房，在成都的步行街中还不多见。

点评：女人逛街最爱闲庭信步，谁愿推着自行车走马观花呢？比起繁华大街，步行街不受车水马龙的影响，从左到右，从右到左，只让时尚牵着眼线走。这种物业形态适合成都人购物习惯，有投资前景。



成都晚报
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ALAN
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陈易
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RE:售后回租的方式如何
售后回租3-5年问题不会很大
大问题是开发商把超低租金租给百货公司20年的经营场地售给了小业主！！
三五年之后大麻烦就来了吧最后修改时间：24 May 2003 17:45:16
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陈易
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RE:售后回租的方式如何
售后回租3-5年问题不会很大
大问题是开发商把租给百货公司20年的经营场地售给了小业主！！
三五年之后大麻烦就来了吧
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