主题：售后回租的方式如何

RE:售后回租的方式如何
售后回租关键是投资回报如何，高了是自己钻进自己的吊绳，低了又不好卖；还是不要回租好，或者回租一定期限，但不能长，商业物业必须坚持统一经营，我们操作过的盘都没问题。

RE:售后回租的方式如何
大家好久不在了，是不是有了结论呢。其实，是不是只要确定一个适当的、可行的、理性的售价及回报率，这样的售后回租的形式就可以采用呢。我想一定程度上是吧。
当然会有朋友讲，没有吸引力的承诺回报率很难售出商铺，这里的问题就是发展商与小业主沟通的问题。其实小业主的风险蛮高的，他们会慎重对待这些问题。无法实现的承诺没有意义，或者承诺期限内的承诺履行了，之后的回报惨不忍睹，这样的道理他们会懂。如何给小业主以信心，相信未来会有一个真实的较好的回报呢？可以从引进的mall内大店品质上，可以从发展商自留面积比例上（若出租面积/出售面积的值较大，小业主当然会相信发展商会对mall的发展负责）做文章，这些都可以成为增强小业主信心的有效手段。

秘诀——如何规避售后返租的风险！！
反租的好处我就不说了，只讲问题和一些风险的规避：
一、劣势
1. 投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测：在投资者与商业管理公司签订的投
资回报合同中，为保证主力商家的长期经营，一般合同期长达10年-15年。在此期间，因经营
管理不善，租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报，甚至商场整体倒闭的可能性是完全存
在的。大型封闭式商场基本无临街铺面，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场
整体经营的成功。一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。
2. 投资回报合同期满后的未来前景难以预测：10年-15年的合同期满后，购房者重新获得商
铺的经营权。如果此时商场整体经营正常，投资者可能不满足于不到10%的投资回报率，要求
进场自行经营或自行出租；如果此时商场已是惨淡经营，投资者（尤其是一层商铺的投资者）
可能出于对商业管理商的不信任，同样要求进场自行经营或自行出租，这将会破坏商场统一经
营格局，引发一系列不可预测的严重后果。
3. 二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高。大型封闭式商场各个商铺能否增值与口岸关
系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，一层商铺尚可依靠一定的客流
量继续维持，二层及以上的商铺却无力回天。
二、返租模式的风险规避
1、反租方决不能是开发商，最好是一个第3方的空头公司。当然，这会增加上税。
签订购房合同时，小业主必须签署委托经营协议和租金回报协议，而返租方当然不会是精明
的开发商，通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。一旦经营不善，向经营商收取的租金
不足以抵偿向小业主的返租，如果开发商也无力或无心承担每年高达总销售额7%的巨额返租（
这种可能性极大），小业主的厄运也就开始了，这一切与开发商没有任何法律关系，而承诺返
租的空头公司自然人去楼空。。
2、对于一个有社会责任感，立志于长期发展的开发商来讲，应该明白如果经营管理不成功，
返租中断，往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何减少整个模式的风险，保护
博弈各方的长远利益，可以从以下几个方面入手：
a． 开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人
。
b． 核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营
商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛,广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场
引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功。
c． 在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。
这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增
强其他经营商家与之合作的信心。
d． 为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同
中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。
e． 商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。而且由于价格竞争的加剧，大型百货零售
企业的经营效益下滑。据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售集团、股份有限公司
和百货单体店的统计，2002年商品销售利润率分别为0.97%（2001年为1.34%）、1.02%（2001
年为1.2%）、2.4%（2001年为2.8%），因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。具备社
会责任感的开发商应将回收资金投入新项目，形成整个企业资金的良性循环。
f． 重视商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机
制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承担起物业保值
、增值、正常返租的责任。
g． 租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹，威力如何有待时间的验证
。是否能弱化或者解决该问题，有待于商铺业主委员会（或商铺投资基金）以及商业经营公司
的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外，国外流行的“认购面积、共有产权”的办法也能很
好地解决“返租后遗症”，其操作方法是，开发商将商业物业或写字楼，划成几大区域，每个
区域再划成等面积的若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个
区域的产权，每个人可执有共有产权证，这实际上是产权证券化的前奏，类似于“基金”的形
式。当然，这种办法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。

RE:售后回租的方式如何
刚看到此贴，不错！以上部分仁兄说的很有道理，不知道如今有没有更好的解决之道。
各个地方的商业物业具体情况不同，因此商业规划、经营定位、招商方向不同，我想如今SHOPPING MALL大行行其道，而成功者寥寥，其主要原因是地产商的不专业和过于急功近利，很多地产商只是将其作为在市场不成熟阶段盘剥暴利的工具（包括万达）。我想随着失败案例的增加，中小投资客日趋成熟，以小博大的时代即将过去，SHOPPING MALL等大型、新型的商业物业应该由真正有资金、有远见、专业操作能力强的公司运作，这才是其取胜的最大砝码。

RE:售后回租的方式如何
楼上的几位仁兄都很有高见。我曾经接触过一个返租的大型购物广场的项目，当时的返租点是8个点。发展商是通过分割销售将资金回笼的，但这样的操作存在的隐患就是业主在返租期期满时要求自主经营，届时经营商就会比较被动，影响整体的管理和经营。

RE:售后回租的方式如何
很久没来，看看。

RE:售后回租的方式如何
这个运作模式不太适合现在竞争激烈的一级城市了,是否考虑一下二三级城市呢?

我现在有一个关于售后回租再转租的节税方案，在上海有了几个成功的案例，想继续寻找这样的开发企业，不知谁有兴趣，可以联系我   

 hifi_xiaoxi@163.com    

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