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楼主
租金制定应考虑区域位置、商铺供应量等等因素，其楼层间租金有无一定的比例关系？小弟在这请教各位大侠，能否举一些上海、北京
的实例。谢谢！- 该帖于 2004-11-25 18:29:00 被修改过
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2楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
我在去年的一个MALL项目中组织和实施了租值定价系统的设定，主要是通过建立价值评估体系从外部价值映射到内部价值系统，进行各功能区域和楼层、细分区域的价值评定（静态评估），并设定各类参数和系数用于动态价值计算。说起来复杂，主要还是靠确定了层差、区域差等系数。
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胥铮逸
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3楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
frank1 意思是不是要建立模型,用公式进行计算,有意思,可否说的更加明白一点!或者说个案例阿
云非雾
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4楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
我有公式，谁买，绝对正宗，嘿嘿
褐瞳
积分:87 金币:0
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5楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
请frank1 举个例子，交流一下
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6楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
一层至五层租金水平是否存在5：2：1：0.5：0.25的关系呢？请指教！
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7楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
呵呵，要卖钱的，当时我带队为一个知名MALL项目做了规划调整和销控、价值体系的建立等策划工作。才收了几十万，有一帮兄弟没日没夜的熬了足足二个多月。
对不起楼上的各位，不能说太细了，而且是集体结晶，我这里只是开拓一下大家的思路，用评估的方式可以做出个定价系统来，当然定价还有很多方式。如果有好项目需要合作或请我帮助建立类似系统可以发邮件跟我联络：frank7485@126.com
6楼的层差递减比例太大了吧，这种层差系数不能这么简单就凭感觉或经验得出来哟，层差系数首地区地域、商业水平、繁荣度、交通、经营定位等等非常多的因素影响。还是有个计算或推导（横向纵向）过程更科学点。
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8楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
frank1 好残忍呀。吊起大家的胃口，您又吝啬了。
再点化一下吧？层差的指数是根据当地市场得来好呢，还是早有前辈测算出了一个相应准确的数值呢？
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9楼
MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
关于层差系数
所谓层差系数是指设定或测算多层商业物业建筑体的不同楼层价值（租金或物业市值）时，先通过合理设置各楼层之间的价值比例关系的参数，用于推定某一层的价值水平后，由此系数推算获得各楼层的价值水平。
层差系数一般应用于商业物业的销售、出租价格策略确定上，是物业价值评估、营销实施的基础工作。常见的商业地产楼盘销售或招商前会对项目的各楼层价格进行预测算，并设定合理的市场推广价格。
在商业地产还未大行其道，即早三四年前，几乎没有人用专门或专业的方法对商业物业价值进行严格科学的推算，并建立相应的价值系统。一般仅仅通过市场横向对比法或经验值来大概估计，因为楼盘相对小、市场价格敏感度不高，这些旧方法还能成立。随着大型商业地产项目的风起云涌，尤其是MALL的出现，价值测算时将面对庞大的商业体量和复杂的问题，如果缺乏合理、准确、科学、系统的价值推算过程，对项目的市场推广和运营将产生严重的障碍。
由此各种定价测算方法和理论就应允而生了。
层差系数过往是靠经验来设定，但项目的不同（地域、市场、项目本身）系数也不尽相同，无法固定。我们在做价值体系的时候主要采用评估的方式。同样层差系数是价值体系中的一个测算系数，也可以采用评估的一些手段来计算。
推算时应充分根据项目状况、市场情况和特点、以及项目定位来评定。价值系统做到复杂的，不光是这种静态的价值测算，还应该考虑市场的变化进行一些动态系数的设定，这样就能保证价值系统的合理、准确、科学了。
好了，就说这些。linliang 最后修改于：16 Sep 2004 12:41:05
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10楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
日本松下有一位高官说过：即使我们不去拜靖国神社韩国人也不会买我们的产品，但不管我们再怎样的去拜靖国神社，中国人照样会买我们的产品一句让中国人从头凉到脚的话!
支持中国,抵制日货,就算没有回报，这也是你的义务！
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11楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
好象没有具体公式，我们是通过市调数据确定横向水平和各业态承受水平，结合售价、回报率，推算出来，最后用静态回收期做一些微调，还要结合具体功能的面积、迫切性等，当然最重要的因素是市场和供求关系，定好的租金往往在谈判时被打破。所以定租金不仅仅是招商的问题。仅仅以一些固定比例作标准似乎有点片面。
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12楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
支持！谢谢各位！
褐瞳
积分:87 金币:0
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13楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
大家好，我来顶一下!
固定的模板进行统计计算，和根据当时当地个案的情况调整使用，应该是并行和结合的，在租金定价的问题上，我们尊重权威，同时更注重实事求是分析。
即使麦肯锡的方案也不是百战百胜的，不是么？
念奴娇
积分:111 金币:0
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14楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
我觉得在中国最重要的还是供求关系，一切公式的测算只是一个虽然科学、严谨但理想化的境界。品牌知名度、商户之间的强弱势对比与自身真正的需求才是市场中决定一切的东西。这是我的一点浅见。
皓松
积分:724 金币:12
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15楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
我也有一些这方面的数据、公式
但操作起来的反差比较大
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16楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
17楼的，我想要。可以联系一下吗？
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17楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
先顶一个。
我不知道以前的做法，（我是一个新人），就目前来看，好象按照层差系数来订租金应该是比较规范和合理的一种方式。但是我不知道经验和数据比较怎么得来，请高手指点。请举例说明。
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18楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
同意11楼的意见，对于具体问题应该做具体分析，以区域市场调研所得出的结论和业态承受水平等经验来具体做为静态处理的依据，结合项目市场调研和市场供求关系做出初步的租金建议。
当然，最重要的是你如何在商业谈判中争取获得你所期望的租金价值。因为据我所知，目前还没有哪些大型商业合作伙伴（大卖场啊，连锁餐饮啊，银行啊）肯按照你所订的租金来和你做生意，大家都需要不听的讨价还价，不过有一点是肯定的，他们的报价一定比你的便宜。那么，你就必须在小的合作伙伴头上动脑子了~~呵呵
一点拙见，请予以指正。
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19楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
讨论：商铺的租金价格是不是可以根据商家进场的先后顺序、所需面积的大小、商家品牌的评估来综合定价？如可行的话，商家品牌是如何评估的？
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20楼
RE:MALL内各楼层租金的制定怎样才更合理？
再给大家点东西吧，看跟贴的朋友基本上是针对商业地产项目的价格定价提出的问题，而作为零售型的企业定制价格就有一定的行规或约定俗成的条件了，下面就仅针对商业地产定价的经验谈一些观点供大家参考。
租金分为合同价格和策略价格(也叫推广价格)，我们笼统的合称二者为市面价格。
租金的定价属于商业地产项目中价格策略系统的组成部分，往往是销售价格定价的先导和依据。制定的租值系统如果足够科学合理并充分尊重市场的话，那么这种策略价格其与实际运作中的合同价格误差率不会超过正负10%。对长期从事商业物业定价的老手来说这不是难事，我在实际运作中这种定价也比较容易把握。如果出现策略价与合同价的较大误差，主要原因还是价格系统的完整科学性和对市场的认知程度上的不足而造成的，比如对需方（商家）的租金承受度和敏感度和对需方的熟悉度。
而商家所需面积的大小与租金成反比，商家品牌知名度的高低与租金大体也是成反比。
需要说明的，商家品牌的评估并无实际意义，在你为商业地产项目进行定位和策划的时候就应该进行客户分析和定位，同时进行客户分类和分档，并提供客户名单，圈定客户范围，而且要细到客户来源、客户品牌等。这有点类似现在流行的一种说法——定单式商业地产，只是我们可以把客户分解的更细。
商家的进场先后顺序对租金的反应度是不一样的，如果价格系统制定的越合理那对价格系统产生的影响就越小，甚至随着你的策略价格调整而产生变化，这是良性有序的。一般来说市场反应热烈的项目大商家基本不受进场顺序影响，小商家则越晚越不利；而市场反应差的则越晚越可能获得诸多优惠，甚至有可能“择死鸡”。
当然商业地产项目的营销也好、运营也好受很多因素影响，到了项目中期，运营战术（招商技巧）的运用会有非常重要的作用。这也是以科学合理的价格系统作为实战的基础保证。举个例子，做过招商的朋友都有这样的经历，商家会不约而同的采取观望或拖延的战术，你如果贸然主动降价可能收到相反的效果吓跑商家，而高手的会灵活应用不同的战术逼其就范，如释放其竞争对手的谈判信息等，让其产生“囚徒困境”，很快就会顺利洽谈下去。说走题了，这个是谈判技巧的问题。
但是价格系统的不完善、误差较大那么就会出现很多变化了，一些不确定因素甚至会打破系统的平衡。再好的高手也只能搞得定一单二单，搞不定全部，后果也是很可怕的。
因此，制定好价格系统对商业地产项目具有战略性的意义，也是项目成功的保障。
现在全国各地的商业地产项目多如牛毛，但能很好制定完整合理价格系统的屈指可数。项目运行情况如何，大家都看得到。地产商毕竟不是零售运营商，出发点不同而已。对有兴趣做商业地地产研究和实践的同道来说，实在是生不逢时，英雄无用武之地。
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