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RE:哪里将超越徐家汇成为上海第一商圈
上海商圈格局酝酿大变革
早报记者 吴乐晋 通讯员 姜舟 2004-11-18
人们有理由相信，上海的商业来到某个拐点。10年前地铁工程、城市化进程带来的商圈“大变脸”，将随着新一轮的城市化和国际化进程在上海重演。
新一轮商圈的兴建热潮
日前，徐家汇商城集团公司收购上海大宇中心发展有限公司韩方90%股权的工作顺利结束。
自4月14日与韩国大宇株式会社正式签订股权转让合同以来，根据转让合同的要求，徐家汇商城集团必须在120天内完成向区国资委、区外经委、市外资委等有关部门的审批核准程序。目前，上海大宇中心发展有限公司移交接管工作也已经完成。
这意味着备受瞩目的徐家汇大宇基地项目将正式启动。
据徐家汇发改委有关负责人透露，这个项目将是徐家汇商圈下一轮发展的新增长点，而且整个徐家汇商圈扩建项目不仅仅是大宇一个，有关规划方案正在进行之中。
相比之下，徐家汇的“大动作”不算最快。自去年开始，南京东路、南京西路相继聘请世界知名商业策划公司作了新一轮发展规划。
目前，在南京东路两头、外滩和人民广场附近的商铺已经率先进入热身阶段。外滩3号、外滩18号分别引进阿玛尼和杰尼亚、卡地亚，试图掌握在顶级品牌销售商圈的话语权。10月28日，建筑面积5万多平方米的新世界娱乐广场工程结构封顶。到年底，百联集团经营的世茂国际广场将隆重开业。据悉，随着新世界综合消费商圈和一百销品茂等项目的落成，该区域未来将形成约60万平方米营业面积的综合消费商圈。而根据南京西路静安“金三角”的发展规划，随着久光百货的入驻，嘉里中心二期兴建项目和越洋大厦项目的面世，商圈已经初露峥嵘。
淮海路虽然缺乏可以“大兴土木”的空间，但也不甘落后，他们于近日启动整个街区的结构调整计划。据悉，东方美莎、南利大厦、上海广场、柳林大厦、锦麟天地、红房子等11个商业业态调整项目已经陆续启动。早在今年5月，卢湾区还专门成立了淮海中路结构调整与综合开发办公室，负责协调和推进项目调整。
专家指出，这是继上一轮围绕地铁工程进行商业结构调整后，上海各区又一次大规模的“变脸”运动。
除了这几大市中心商圈，其他的区如虹口、浦东新区、闸北、普陀、长宁、杨浦，都有再造或者扩建新区商业中心的规划也刚刚出台。其中，最令人关注的就是长宁区的中山公园商圈、杨浦区的五角场商圈和浦东新区的新上海商业城发展规划，其工地上飞扬的尘土，让人回忆其十多年前徐家汇热火朝天的镜头。
与十年前地铁带来的商圈改建项目不同，这一轮的商业兴建热潮已经波及郊区。
松江客运中心暨大型购物中心工程已经破土动工。单在松江大学城，已开工和即将开工的与商业有关的项目8个，商业规模总体将超过徐家汇。菲律宾零售业的第二巨头顶峰控股集团圈定嘉定老城为进入上海商圈的第一站，美国西部发展公司已看中嘉定新城一地块，准备投巨资兴建综合性大型购物中心。嘉定区商委市场规划科王兴隆科长曾指出：“如果未来几年，整个嘉定的建设还需投入100亿到200亿元的话，其中40％的资金将用于发展商业及其配套设施。在2004年宝山区的工作任务表中，出现了安信生活广场、海滨社区商业服务中心-渔人码头、大华虎城商业中心、北上海商业广场、江杨农产品批发交易市场等重大商业项目。
徐家汇已成商圈模板
徐家汇已成上海商圈发展的模板
在各区兴建热情的背后，是上海商业新一轮发展周期的到来，这意味着上海现有商圈格局将再次面临变革。
在新发布的《上海商业发展行动方案》中，也明确指出，上海商业正进入第三个阶段。
一个明显的分水岭出现在过去的25年：上世纪70年代末至90年代初，零售业由卖方市场转向买方市场、买东西要通过百货公司找熟人“走后门”的时代一去不返。
上个世纪90年代初期开始，上海商业步入一个全新的阶段。在过去的十多年时间里，上海成立了全国第一家连锁企业，全国第一家商业股份制上市公司，全国第一家中外合资的餐饮企业，全国第一家中外合资的零售企业，全国第一家中外合资的批发企业。
上海商业用10年左右时间完成了发达国家50年的业态演进过程。
几乎与商业的业态革新同步，上海的商圈格局发生了重大变化。
在1992年东方商厦开业以前，上海营业面积上万的大商场几乎都集中在南京东路。地铁工程和第一轮旧区改造带来的城市形态布局变化，直接导致了上海消费格局的重新分配。中心城区由于城市“空心化”步伐相对放慢，而沿地铁一号线动迁的人口让徐家汇成为又一个城市中心。东方商厦、港汇广场、太平洋百货、汇金百货、新路达广场、美罗城等商业设施让徐家汇商圈崛起，周边环绕着衡山路休闲娱乐街、宜山路建材家具街等市级专业特色街，形成了强烈的辐射效应。地铁一号线、轨道明珠轻轨线、内环高架、沪闵高架交汇于此，构成了便捷的立体交通网络。
十年发展，造就一个徐家汇。至今为止，徐家汇以45万平方米营业面积规模依然傲踞上海商圈榜首。据统计，徐家汇商圈是目前经济增长最快的商圈，年社会消费品零售总额高达70多亿元。而“七五”期末，徐汇区的商业在当时的中心城区排名还处于中下游的第七至第八位。
徐家汇的崛起成为一个模板。现在五角场、中山公园商圈、新上海商业城的发展目标，都是再造一个新徐家汇。上海财经大学工商管理学院副院长晁刚令为这些努力提供理论依据。他说，今后，上海商圈的发展趋势是由线到圈，将会有更多类似徐家汇的新商圈在上海形成。
上海流通经济研究所所长汪亮认为，当前，上海各区正面临新一轮的发展机遇，从前推动徐家汇崛起的外部力量，变得更加不可抗拒：新一轮旧区改造正在展开，上海市政府提出，到2007年，上海尚存的旧里以下房屋基本完成改造；轨道交通建设加速推进。
《上海商业发展行动方案》也指出，上海城市建设正加速从600平方公里向6000平方公里扩展，中国履行WTO条款、CEPA、上海居民的消费能级升级，长三角地区经济发展，这些都为上海商圈的再发展提出了无限想象空间。另外，专家剖析，推动新一轮商圈新建热潮背后因素，还有各区的某种攀比心理：下一个10年，将是谁主沉浮？到目前为止，谁也难抵这个问号的诱惑。
谁执牛耳各商圈实力的综合比拼
虽未公开表示，上海第一商圈之战，已经犹如战国列强争霸，不仅各区政府通过规划谋略、招商能力和投资魄力斗智斗勇，各大项目发展商也参与其中，比拼财力品牌实力。
徐家汇是否还能保持龙头地位？在各区争先恐后的建设欲望中，谁将执牛耳？这些问题引起了热烈的争论。
上海某商业地产咨询公司老总指出，徐家汇将面临上世纪90年代初上海第一、第二商圈南京东路和淮海中路曾面临过同样的阵痛：由于市中心空心化，大量人口继续迁移；就像徐家汇当初截流老商圈的人流一样，曾经为徐家汇商圈带来大量客流的腹地———七宝、莘庄、虹桥等地区由于各自的商圈在未来的三五年将逐步发展成熟，这些商圈将反过来截流大量徐家汇商圈的客源。同时，徐家汇商圈还面临市中心商圈的强烈竞争，静安寺南京西路、淮海中路、人民广场等商圈不仅商业设施和商务发展迅速，随着大量现代住宅区的建设，空心化得到改善，且人口结构和消费能力也得到改善。
徐家汇经贸委有关人士也坦言，由于徐家汇商业中心建设较早，商业业态规划、商品结构、市场定位等用现代化国际化的标准来衡量存在较大差距。尤其是商业业态不新，以传统百货业为主，因此商品结构层次空间较小，高档消费能级未形成局面。随着近年来社区商业的迅速发展和各种大型超市、大卖场的建成，居民的日常生活消费品以及中低档的耐用消费品正悄悄地从徐家汇中心分流，徐家汇商业中心正面临着“内外”双重的挑战和潜在危机。
目前普遍被看好的是南京东路人民广场附近即将出现的购物中心群落。
上海市经委秘书长朱成钢说，市中心出现60万平方米的营业面积购物中心群，如此规模在全国也属少见。加上周边的酒店（H）、办公楼（O）、停车场（P）、购物（S）、公共活动（C）和公寓（A）等于一体的整体发展，这里将成为上海典型的“豪布斯卡”（HOPSCA）中心。该商圈本来就是上海“十里洋场”的旧址，东接浦江外滩、南京东路，西有人民广场、人民公园。此外，附近有上海最集中的文化艺术设施，有美术馆、大剧院、音乐厅、博物馆、规划展示馆和福州路，等等。
当然也有人看好静安南京路，尤其是静安寺商圈。
虽然在总客流上，静安寺可能永远赶不上徐家汇，但由于百货业的特性和高消费的关系，静安南京路总销售额却可能超越徐家汇。从目前看，因为静安寺附近的高级办公楼数量和宾馆远远超过徐家汇，且新项目源源不断。3到4年之后，静安寺展现在人们面前的将还有越洋广场大厦、嘉里中心2期、会德丰广场、和记黄埔大厦、航站楼二期商务楼与协和广场项目等。此外静安寺附近人口少的问题也已经逐步改善，因为静安区北部全部属于旧城改造范围，因此将建设大量的高级住宅区，如新加坡吉宝集团投资的40万平方米静安枫景、丽都城、达安城，等等。另外，最重要的是，后起的静安寺的规划具有后发优势。静安寺将是3条地铁线的站点，静安寺将形成大规模地下城市。
看好静安寺的人士认为，成为第一商圈，就是抢占高档品牌高地。今年以来，外滩、第一八佰伴、淮海路连卡佛都进行了大规模的品牌调整。但是目前看来，还是静安区的先发优势非常明显。目前，静安区拥有1200多个知名品牌，458个国际品牌，世界顶级和一线品牌20多种。
也有商家看好五角场。沃尔玛的入驻令人对其吸引力刮目相看。对五角场最有利的因素是江湾机场大改造，复旦新校区、科学研究中心、瑞安集团将建设的大规模的智创天地、游艇码头、几百万平方米住宅。但是也有业内人士指出，M8地铁站离五角场还太远，而五角场上面的地铁站规划中的M1线，还要过两年才能开工。
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