由于上海地价高涨，“按照以前的水平，百货公司3年可以摆脱亏损打平，按照现在，至少要5年。”
2月24日，王德明携成商集团人民百货总裁的新职位而来，依旧是上海希尔顿饭店的咖啡厅，他特地问服务员要来一个计算机，不厌其烦地给记者算一笔账。
这笔帐他也不厌其烦地给很多人算过，他们主要是那些在市中心拿地造房的开发商，也包括一位上海分管商业的重要的市委领导，这位领导专门找王德明作了三次调研。
“按照这样的算法，在上海做百货是不是高风险？还有几家人敢到上海来投资百货呢？”十年前，王德明率领的太平洋百货在上海滩叱咤风云；然而当他刚刚离开不到两年后，这块曾经给他带来无穷好运的市场，已经筑起了一道即使是这个百货高手也难以逾越的高高门槛———地价。
不算不知道，一算吓一跳
前两年，上海黄金地段的地价已经涨到了500美元／平米，这带来租金的成倍跳升，从每年每平米的几百元增长到了几千元，南京西路段甚至到了近1万元，在这种情况下，只有几家业绩好的百货公司可以勉强度日。
而这样的势头还没有停止，黄金地段现在的地价已经超过了700美元／平米。王德明先算了一笔尚可忍耐的500美元地价的账。
以较多见的3万平米的商场为例，如果楼板价是500美元（约4000元人民币）／平米，3万平米就是1.2亿元人民币；3万平米商场的造价一般是1.5亿元，因此该商场的总成本为2.7亿元。对于只用于出租的地产，一般做到投资报酬率10％，即10年左右还本清息，在考虑楼板升值与利息对冲的简单算法下，开发商每年必须收回租金2700万元。
通常情况下，百货公司营业额除税后的6％用于支付租金是可以承受的，由此可以算出百货公司必须做到的年营业额是52500万元（2700万÷6％×1.17＝52500万），即约5.25亿元。
也就是说百货公司每年要做到5.25亿元才能打平。按照平日营业额一般是节假日营业额70％和一年有115个节假日计算，则该百货公司节假日营业额必须做到181万元【5.25亿÷（115＋250×70％）＝0.0181亿】，平日营业额则必须做到126万元（181万×70％＝126万）。
这对于百货公司是比较困难的，尤其是第一年，王德明认为全上海也只有太平洋徐汇店、淮海店和百盛陕西路店三家店可以做到，很多百货公司单日营业额只有几十万元。
在当前竞争激烈的情况下，好的百货公司营业额除税后的毛利率可以做到18％左右，其中9％用于支付公司的营运管理及人力费用，6％用于支付租金，最后可以剩下3％（18％－9％－6％＝3％）的纯利润。因此如果做不到18％的店，就惨了，那样租金占的基数比例就更大，用王德明的话说：“如果你的毛利率是12％，就昏倒了。”
“现在很不幸，上海很多地方的地价上升到了700美元／平米（约5800元人民币）／平米。”如果还是以3万平米为例，则地价升为1.74亿元（700×3万×8.3＝1.74亿）人民币，加上造价1.5亿元，总价3.24亿元，依照如上算法，一年总租金为3240万元左右，总营业额必须做到6.31亿元左右才能打平，假日则必须突破210万元，平日必须做到152万元。
这还只是以3万平米为基数的算法，如果是5万平米呢，所有业绩还要再提高1.5倍，那对于很多百货公司就更加是天文数值了。
无法逾越的亏损空间？
现任太平洋百货中国区执行副总经理兼上海太平洋百货总经理的江庆能同样并不轻松，他认为上海现在的商务成本在快速增加，“按照以前的水平，百货公司3年可以摆脱亏损打平，按照现在，至少要5年。”
江庆能接手太平洋之后，同样面临开新店的任务，但是一年多过去了还未有成果，原因之一正是地价飙升后的租金难题，“现在的许多百货公司，最可忍耐的租金大约是每平米每天3毛到5毛，如果超过就很困难，现在太平洋淮海店的租金超过这个幅度了，但是它是有七八年基础的老店了，才可以抵抗。”
如果是新开店，必然面临一个无法逾越的亏损空间，随着地价的高企，这个亏损空间被迅速拉大。
王德明继续算账，他举的例子就正好是他曾经统领过的地下二层、地上六层、总面积30000余平米的太平洋百货淮海店。淮海店于1997年9月开幕后，以其精美豪华的设施、高档优质的商品，迅速成为淮海路上最具代表性的中高档百货商场，其业绩也由此处于不断上升的通道之中，但是假设淮海店是租来的，按照现在这样的地价，它开业后至少要亏损3年。
淮海店第一年实现营业额4.1亿元，第二年4.9亿元，第三年5.8亿元，均没有达到上文以700美元地价虚拟计算的6.31亿元，第四年后才达到。由此可以算出其第一年缺口2.21亿元，第二年缺口1.41亿元，第三年缺口0.51亿元，三年的总缺口达到4.13亿元。
这是营业额缺口，对于百货公司而言，则需要付出真金白银以弥补亏损，其亏损数值就是营业额缺口乘以税后毛利率18％。由此不难得出第一年淮海店要亏损3978万元，第二年要亏损2538万元，第三年要亏损918万元，三年累计亏损7434万元。
这还是以业绩突出的店、以18％的税后毛利率计算而得，如果是稍微一般的店，4年后能否打平都是未知，以王德明的经验，3年亏损1个亿以上，对于大多数新店将是再寻常不过的事情。
而这还只不过是4年后打平，打平还不等于百货公司真正开始赚钱，因为其后面几年的盈余还得用于填补前3年的亏损，这将进一步考验百货公司的经营管理能力，如果第四年后的增长能保持前几年的势头，那么再过三年就可以真正赢利，否则依靠微薄的盈余光填前面的窟窿就又得好多年，很可能真正收回全部投资就已经10年过去了。
两难的商务成本
“700美元的地价，百货公司承受不起。为什么很多百货公司到上海周边开了很多店，就是不来上海，就是这个原因。”江庆能认为上海地价的高启必然带来商务成本的抬升，也由此削弱上海作为商业中心的竞争力。
这几年走南闯北、8个月开出6家大型百货商场的王德明继续用数字说话：“在外省市省会城市的3A地段（指大流量、高级消费区、高档人才集中区），地价只有100美元到200美元，不到上海的1／3，但是那里的业绩却可以达到上海的1／2，所以要到外地去开百货店啊。”
这几天王德明天天在跟开发商谈这个事情，凭他的经验，租金没有楼板总成本的10％就根本租不下来，现在他所能做的就是尽量说服开发商不要把楼板地价造价的利息计算在内，他的理由是10年后楼还是开发商的，如果楼每年的升值是5.31％，就正好与利息对冲掉。
但是即使这样，还是租不到房子，王德明怪来怪去，就只能是地价了：“现在实行招投标后，700美元都打不住了。”
上海九百（600838）董事长黄跃马上就要有一个面积达9万平米的购物广场开业了，这个广场所在的南京西路，个别地方的租金高达每平米每年1万元以上，原因除了这里是各类品牌汇集地，就在于地价的飙升。
上海社科院房地产业研究中心常务副理事长张鸿铭身任上海政府参事，他认为地价的攀升的确不利于商务成本的调控，也存在降低城市竞争力的可能性，但是他同时也认为：“地价是由房价决定的，房价是由市场决定的，地价与房价也同时是由城市的地位决定的。”
“这是一个颇费踌躇、颇费思量的事情，既要考虑到上海经济的发展，又要考虑到把上海的商务成本调控在一个适度的范围内。”张鸿铭认为，“这牵涉一个土地出让方式的问题，拍卖可能更公平一些，但是可能难以调控地价，招投标也许在掌控房地价方面好一点，但是有可能搞形式主义。”
上海市经委秘书长朱成钢认为地价的确对零售业会产生影响，但是也有积极的一面：“这样可以加速商业布局调整，市中心地段可以把那些世界一流、资本实力强、能够承担风险的百货公司引进来。”
不管怎样，王德明是没招了，这个曾经在上海苦心经营多年的百货狂人末了叹口气：“这样的话，我回上海也只有一个办法了，直接买现成公司。” - 该帖于 2004-12-24 11:16:00 被修改过
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