主题：东莞MALL是财富还是泡沫？

在下新来，先转贴论坛一篇旧贴，希望以此与诸位讨论以下东莞MALL乃至全中国的MALL现象。

作者：谭洪安　
　　　　“我们脚下的这片土地，将是中国商业地产创新的策源地和超级演兵场！”４月初在东莞举办的“商业·地产与城市科学发展论坛”上，著名策划人王志纲用极富鼓动性的语言开始了他的演讲。
　　此时此刻，在会场之外，一轮声势浩大的商业地产开发热潮正在席卷这个制造业名城。
　　有资料显示，目前东莞城区至少有５个超大型商业地产项目在建或在筹建中，建筑面积由二三十万平方米到七八十万平方米不等。而据不完全统计，最近几年内，东莞全市商业物业开发和供应总量共达３００万平方米！
　　如此大规模、高强度的商业地产开发，居然出现在东莞这样一个小小的地级市，不能不让人感到诧异：是什么力量在背后推动着这一切？

睡虎伸腰资本闻风而动

　　今年３月１８日，国际零售业巨头麦德龙在广东省内开设的第一间分店正式落户东莞，此前沃尔玛、家乐福、百佳和吉之岛等４家声名显赫的外资商业大鳄，已率先跑马圈地。去年１２月，国内最大的家电零售连锁企业国美杀入东莞，内地商家对东莞的觊觎之意表露无遗。
　　前面提到的东莞在建或筹建的超大型商业项目，均以本地开发商为主导，同样显示出东莞民间资本的强烈自信。
　　早已名声在外、建筑面积近９０万平方米的华南ＭＡＬＬ和３月２９日首度亮相的第一国际，应该是这些项目中的代表作。据了解，第一国际地处东莞新城市中心区，紧邻东莞国际会展中心，总占地面积约２１万平方米，总建筑面积近７０万平方米，由于项目规划涵盖了甲级写字楼、高级酒店及休闲主题购物商场等，被当地业界视为“东莞第一个超大规模的综合性商业建筑群”。
　　“新开发的大型商业项目多集中在快速发展的新兴城市而不是成熟的大都市，是一个世界性的趋势”，华南理工大学工商管理学院副院长沙振权在论坛上表示，“后者市区可供开发的商业用地很有限，商业格局也已成型，而前者无论土地还是市场空间，潜力都很大”。
　　这位现任广州最大购物中心正佳广场（在建中）商业顾问的专家认为，东莞位于珠三角的穗、港、深三大都市之间，开发大规模商业项目有一定的地缘优势，经过２０年的高速发展，东莞本身的经济实力和居民消费能力也都很强了。
　　王志纲说得更直接，“现在东莞民间存款据说已达２０００亿元人民币，而牛气冲天的温州人存款不过１４００亿，我看东莞就像一只沉睡的老虎，一旦醒来会吓人一跳的！”

500亿打造产业CBD政府力推商贸物流

　　东莞市官方资料中这样写道：近２０年来，东莞经济以平均每年２２％的速度增长，２００３年全市生产总值９４８亿元，目前是中国综合经济实力３０强城市之一，外贸总量连续７年名列全国大中城市第三位，为全国地级市之首，还有６项经济指标年增幅居全国第一，是国际性的加工制造业基地和中国重要的外贸出口基地。
也许正是因为底气足，２００２年９月，东莞市政府决定斥资５００亿元兴建新城市中心区，并将其定位为“集会展、交易、商务、购物等功能于一体的产业ＣＢＤ”，一方面借此增强城市凝聚力，打破一向以来各镇区“诸侯割据”的经济格局，另一方面全力推进大商贸、大物流发展，最终使东莞成为能与广州、深圳比肩的区域性中心城市以及国际制造业名城。
　　“东莞既然要做现代国际制造业基地，必须为众多制造商提供一个强大的商务和会展平台”，东莞市商业中心发展有限公司董事总经理姚文称，“现在东莞的会展活动数量不少，诸如每年一度的国际电脑资讯产品博览会等，规模和影响也排在全球前几名，但商务和会展平台的功能还没有最大限度地发挥出来”。
　　他认为，在这个以制造业为基础、以会展经济为主要特色的“产业ＣＢＤ”中，不仅需要相当数量的酒店、购物中心作为配套，更需要长期的信息交流、形象展示和商务洽谈的场所。
　　“我们在为第一国际做项目开发规划时，把国际采购博览城、国际商务港、国际商务酒店、国际公寓及国际风情步行街等等都融合进来，目的就是为了全方位满足这类需求”，姚补充道。
　　“现代商贸流通业的发达程度，是中心大城市及区域性中心城市生命力和竞争力的集中体现”，出席此次东莞论坛的国务院发展研究中心市场经济研究所副所长任兴洲表示，东莞身处珠三角经济黄金走廊要冲，产业的快速聚集，将使它区域性中心城市的角色很快凸现出来。
　　而这种前景，自然正是雄心勃勃的东莞市政府所喜闻乐见的。

制造业与商业平衡发展是难点

　　“现在全国在建及已立项的商业地产项目是２４０项，按已建成的５４项共６８０万平方米的规模推算，每一个项目平均面积约１３万平方米，２４０个就是３０００万平方米。根据一般经验，每平方米商业面积实现８０００元的年销售额可达到盈亏平衡，那就是说每年必须有２４００亿左右的总销售额才能满足它们的胃口！”在论坛上，中国人民大学商学院黄国雄教授对国内商业地产开发“可能存在过热现象”表示了担忧。他指出，形象大于需求、开发重于经营、政府热情高于企业，是当前商业地产开发的软肋所在。
　　有消息称，３月初商务部和银监会根据国务院指示，专门就此召开了研讨会，指出当前开发热潮中潜伏着的两个问题：一是作为十分依赖贷款支持的地产业的一部分，商业地产开发热会给银行带来一定的金融风险；二是开发热对各地正在进行的商业网点整体规划工作造成了一些冲击。
　　“近期商务部正在全国各地调查大型商业网点的建设情况，估计再过一段时间，会联合有关政府部门出台一个商业地产开发指导性意见，有可能对部分城市盲目开发的情况进行监控”，中国商业地产联盟秘书长王永平透露。
　　最近正在研究“商业地产项目投融资与运营管理”课题的清华大学经济管理学院博士后王学东则表示，２００４年应该是商业地产的理性年，前两三年开发的项目陆续浮出水面，其中可能有若干不成功的项目，可供业界进行反省。
　　不过，谈到东莞商业地产出乎意料的火爆局面，出席论坛的专家学者及商界人士还是抱着乐观其成的态度。
　　零点调查集团董事长袁岳分析说，东莞这样以制造业为经济支柱的城市，如果能发展更全面的商务服务，一定有助于提高其影响力和辐射能力，超出其他单一的制造业城市。当然，具体的商业项目开发规划，要考虑本地现有的经济水平以及未来几年里经济成长的规模，从中推算商业服务的实际需求和适当容量。
　　“要相信商家的理性，它们做出投资决策之前，肯定反复衡量利弊，必要时会内部调整避让，自然形成的市场格局应该得到尊重和认同。”普尔斯马特中国区发展总监钟铁滨说。
　　黄国雄教授则指出，商业开发有规模才有效应，最佳规模最佳效应，适度规模适度效应，过度规模产生反面效应，而规模必须以城市经济发展和实际购买力水平为基础。开发商要顾及经营者的利益，要研究可持续发展的问题，不能把地产运营完全凌驾于商业运营之上。“像东莞这样的城市，拥有数万家生产企业，每天有数量庞大的产品供应国内外市场，如果商业流通水平不能大幅提高，势必制约城市今后的进一步成长，但如何通盘考虑、平衡发展，确实是个很重要、很迫切的课题。”

东莞概况

　　东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州５０公里，南离深圳９０公里，水路至香港４７海里，至澳门４８海里，处于穗、港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。
　　东莞现辖３２个镇区。全市陆地面积２４６５平方公里，户籍人口１５６．１９万人，常住人口６４０多万人，此外，还有港、澳、台同胞７０多万人、海外侨胞２０多万人，是著名的侨乡。 东莞市有六项经济指标增幅居全国首位，形成了以制造业为主，以电子资讯产业为支柱的外向型经济结构，是国际性的加工制造业基地和中国重要的外贸出口基地。

商业地产打造城市引擎　
　　作者：王志纲　
　　　　没有工业化就没有城市化，没有城市的发展，商业的变革也就无从谈起。每一种商业变革的出现，都是以一定的城市形态变化为前提，同时商业的变革与发展，也使城市的面貌与内涵发生着巨大的变化。
　　按照西方商业业态的发展规律与人均ＧＤＰ的关系，当一个国家和地区的ＧＤＰ在１１００美元以下、城市化水平在２５％以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均ＧＤＰ从１１００美元到２０００美元、城市化在４５％以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；当人均ＧＤＰ到达２０００美元至４４００美元时，为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生；当人均ＧＤＰ在４４００美元以上、城市化水平在７０％以上时，超越商业范畴的广义商业如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。
　　虽然中国２００３年人均ＧＤＰ刚刚突破１０００美元，但一些发达地区的指标已超过４４００美元，从商业热点城市的分布看，如今出现的商业浪潮基本符合现代商业的发展规律，但如果简单地拿西方的发展规律来对应中国的现实，就难免犯刻舟求剑的错误。除了按部就班的商业业态，一种全新的商业地产正在中国城市化的特殊背景下应运而生，我们把它叫做“城市引擎型商业地产”。
　　如果说在前工业城市时代，商业提供给城市居民的不过是满足基本生活需要的简易零星商业，在工业城市时代，满足生活便利的规模型商业出现，那么到了后工业城市时代，当第三产业逐渐成为城市的主推动力时，满足城市功能、发挥产业交流作用的商务会展综合型商业也将诞生，而这最后一个阶段所催生出来的商业形态，早已超越了一般意义上的商业地产范畴，其本身所具备的城市功能也远远超过了商业功能。这是城市引擎型商业地产与其他商业地产的本质区别所在，也是它之所以有极大的号召力和想象空间之所在。
　　我们应该看到，在未来二三十年的时间里，城市化始终是中国区域经济发展的主旋律，随着经济的高速发展，人口和资金不断向中心城市集聚，如何提高城市竞争力成为地方政府的必修课，由此而带来的城市产业升级和功能拓展，城市的区域分工与协作，中心城市辐射半径的不断扩展，以及区域经济一体化、国际化的必然趋势，所有这一切，都注定了传统的商业形态难以适应中国城市化飞速发展的形势。
　　于是，我们将看到这样的景象：在城市旅游、商务、物流、会展等现代城市功能开始发育的同时，一部分商业地产由“量入为出”的被动式商业主动向“量出为入”的主导式商业转变，站在城市与区域的高度迎接区域化和国际化的世纪挑战。
　　对于刚刚浮出水面的城市引擎型商业地产而言，这种转变无疑是中国商业地产的一场革命。它不仅为政府在城市化进程中如何经营城市提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，满足城市功能的拓展，强化城市的辐射力。另一方面，商业原来所具备的核心要素沉淀为城市引擎型商业地产的基础要素，商业的角色也相应地从单纯的商业盈利向多赢转变，从而给整个城市带来无法用数字衡量的财富。

王大师慷慨激昂地陈述了东莞惊人的发展前景，依稀让我感到东莞人以前是铁石脑子，拥有如此财富竟然一直没有发现本地的商业前景，白白错过了多年发展的时机，现在机遇来了，大家赶快投身MALL海吧，别错过百年一遇的机遇啊。

但事实真实如此吗？

王大师上述的论据只能说从数学角度是成立的，但从经营角度是另一回事。东莞是一个制造业基地，其聚集财富确实是真的，但这些财富聚集在多少比例的人手里，这些人的消费又是否支撑得起如此多MALL，这才是地区商业价值的根本。珠三角拥有惊人的财富，但商业价值却不感恭维。

东莞早已成熟了！只是好多人不了解东莞！华南MALL肯定是个巨大的财富！上网查下资料就也明显了！

MALL建在东莞并不乱来的！也可以说是必然的！其地理位置、消费力、经济力~~都具备了！还有那些天文数字并不只是从数学角度来看的，他是具体化有那个实力的！商业价值也是肯定的！有这么这这个说法：如果东莞塞车了全球的电脑价都影响了

我并非怀疑上述的数字,相反我认同珠三角的财富,但我不认同东莞的建MALL热潮,

1、财富不等于消费力，到东莞街上走走，看到最多的是外来工和来东莞泡的香港客，看看街上有几个名牌店，尝试一下把东莞所有中档以上的专卖店的店铺面积加起来，看能支撑起多少面积。

2、东莞MALL的老板的心思都花在卖铺上了，对怎么招商根本不关心，我走访了东莞所有大MALL，发展商往往在开始卖铺很久了都没有制定招商策略和行业划分，而且商铺完全是按照方便销售去划分的，根本没有什么动线、组合等考虑。

3、华南MALL算是比较早考虑招租的，但仅仅是是把面积分割给几个大头就了事，阿玛百货和铜锣湾是否真的能共存就不管了，对于卖掉的散铺招租就更马虎，我们曾经以电器、服装、化妆品的名义要同一个铺，竟然来者不拒！其中危险可见一斑。

4、至于说网上数据，我认识一个为东莞某MALL做可行性分析的调查公司，他们的分析思路是这样的：老板确定了MALL的面积（超大），分析发现按照15~30分钟商圈根本不足以支撑，那就不断扩大商圈的定义，最终把整个珠三角的消费力都算进去了，至于是否属实，那就不管了，反正广州到东莞就40分钟车，美国的美利坚MALL还有坐个多小时飞机去的呢，也不想想广州这样的中心城市的巨大商业辐射力是东莞任何MALL不能比的，况且如果要在高速路跑40分钟去一个MALL消费，倒不如花个把小时到香港自由行。

但话说回来，只要友人炒作就会有人跟进，在今年5月以前开卖的MALL都赚翻了，这就可以用上述王大师的理论解释了，东莞聚集的财富在寻求出路，这和温州炒房团是一样的。至于开业后的经营，毕竟普通老百姓都不是专业人士，他们只知道一铺养三代却并不知其中的风险，让他们到广州看看死掉的名汇，看看当年卖10多万一平方的铺现在卖5元一个的闹钟，而且还有大部分面积没人租，一个位处广州闹市的商场尚且如此，那东莞这样远离广州深圳的MALL下场会如何呢？

我觉得名汇商场真是一个很好的反面案例，诸位DX不妨去看看。

有没有大虾知道五一开盘的东莞第一国际卖得怎样？王大师说一天卖了几个亿，但又有内部消息说发展商要炒掉代理商。哪位知道真相的顶一下。

如果说存款多开mall就是财富的话，硅谷有几个mall?
那个王大师是不是有个王志刚工作室的策划大师？听他们这些策划人讲东西，死的都能说成活的..........

大虾高见，在中国太多所谓的策划大师，满嘴虚无飘渺的理论概念，对实际操作一无所知，最近我就接触了一个为东莞某MALL做策划的公司，跟我大讲城市运营，面对这些连地产基本知识都不懂的策划人我都不知到应该给怎样的反应。所以忽发奇想讨论MALL的话题。

在中国走访了好些大型的MALL和大商场，真没发现几个是发展商在用心做的，真正比较好的都是香港人持有的，我觉得他们是真正的商业运营者。在香港众多的商场基本都是发展商长期持有并没卖散的，发展商都很用心很耐心做商场，商场按照非常科学的方式定位、设计、组合商业，而且在开业以后不断投入费用进行培育，不断调整、清洗商户组合，在经过一段长时间后还会重新装修包装商场，对没有竞争力的商户会及时清理掉，所以整个商场都长时间保持旺盛的竞争力。

过去，我们国内很多商场经营者都去香港抄袭硬件，其实他们策划操作的手法才是最值得抄袭的。

如象“中言 ”以下所述，这样的摩尔无论是在哪个城市，都有大问题，非常危险

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2东莞MALL的老板的心思都花在卖铺上了，对怎么招商根本不关心，我走访了东莞所有大MALL，发展商往往在开始卖铺很久了都没有制定招商策略和行业划分，而且商铺完全是按照方便销售去划分的，根本没有什么动线、组合等考虑。

3、华南MALL算是比较早考虑招租的，但仅仅是是把面积分割给几个大头就了事，阿玛百货和铜锣湾是否真的能共存就不管了，对于卖掉的散铺招租就更马虎，我们曾经以电器、服装、化妆品的名义要同一个铺，竟然来者不拒！其中危险可见一斑。

“中言 ”所言极是，内地的很多发展商无论是资金还是实力都不足以开发摩尔，但却都自以为找到捷径搞所谓的创新（分割出售），无论是有心还是无意，这样的项目无论卖铺再成功，但最终在经营环节上90%是要完蛋的，政府是必须开始调控了。

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在中国走访了好些大型的MALL和大商场，真没发现几个是发展商在用心做的，真正比较好的都是香港人持有的，我觉得他们是真正的商业运营者。在香港众多的商场基本都是发展商长期持有并没卖散的，发展商都很用心很耐心做商场，商场按照非常科学的方式定位、设计、组合商业，而且在开业以后不断投入费用进行培育，不断调整、清洗商户组合，在经过一段长时间后还会重新装修包装商场，对没有竞争力的商户会及时清理掉，所以整个商场都长时间保持旺盛的竞争力。

我不完全赞同“中言 ”至少在他不了解东莞：“财富不等于消费力，到东莞街上走走，看到最多的是外来工和来东莞泡的香港客，看看街上有几个名牌店，尝试一下把东莞所有中档以上的专卖店的店铺面积加起来，看能支撑起多少面积”。
你只是到过几次东莞就下这个结论！我是东莞人！东莞有多少名牌店我比你清楚！几个？？太少了吧！哈哈！可以这样说中国那些大城市有的名牌店东莞都有！且不少于他们！你知东莞有几家五星级酒店吗？这绝不只是靠外地人来支持消费的！哈~！你知厚街、长安、虎门~~~~~的消费力吗！外地打工能有这个消费力吗？广州！东莞人均GDP比他高~还有消费力也不逊色于广州。
华南MALL他是占有特独地理位置，有~广州、深圳、惠洲等较强消费力的城市支持着！还有东莞有很多外资企业、大型会长都是支持着华南MALL的发展！
中国第一在MALL在东莞建立不是偶然的、也不是那么随便的！他是经过详细考核分析的！“泡沫”这两个字早就给人意识到了！建在别的地方可能是泡沫！但建在东莞就是财富！
早在惠洲出现过泡沫经济，时东莞还从属于惠洲|，所以泡沫两个字东莞是最有感受的！

坚坚兄，那东莞到底有多少名牌呢？“可以这样说中国那些大城市有的名牌店东莞都有！”这句话说过头了，看一下富民步行街就知道了，所说的名牌大都是东莞本地生产的服装牌子。

五星级酒店当然不止靠香港嫖客支撑啦，随便挑一家晚上在附近看看有多少小姐打的上班，当然要本地客支持才能消化完。

“东莞人均GDP比他高~还有消费力也不逊色于广州。”，同意，但注意是“人均”，总量差多少，特地查了下资料，社会消费品零售总额：东莞2003年1~4月份70.90亿，广州2003年1~6月份711.81亿，单月平均值是东莞的6.7倍。而MALL的面积呢，单是一个华南MALL总建筑面积（80万）已经超过广州最大的天河城（12万）和中华广场（16万）的总和，那还有地王广场、第一国际、星河传说等等，这不是泡沫是什么？

东莞的问题确实是触目惊心，但国内其他地区也有这样的苗头了。在东莞，狡猾的发展商、视而不见的政府、银行、不理智的买家共同演出了中国有史以来最大一场MALL泡沫经济。

其实中国本身才是正在吹一个很大的泡沫，大家有觉得吗?

改革开放以来，东莞务实创新、开拓进取，取得了巨大成就，已经为我们"增创新优势，更上一层楼，争取率先基本实现社会主义现代化"打下了非常扎实的基础。特别是以一些关于现代化的指标为判断标准来测度的话，东莞与一些发达国家或地区经济社会发展水平的比较结果是令人鼓舞的，东莞在全国、全省乃至珠三角地区率先基本实现现代化的前景是非常乐观的。
　　1994年，东莞成为广东省首批小康达标市。2002年全市人均GDP超过5200美元，大大超出了800-1000美元的小康标准，相当于世界中等收入国家水平。2002年，城镇居民人均可支配收入16949元，比全国平均水平高1.46倍，比全省平均水平高62.7%；全市农民人均纯收入7823元，比全国平均水平高2.11倍，比全省平均水平高95.4%；城市化水平达60%，接近世界中等发达国家水平；基本建立了覆盖全市城镇职工和农民的社会保障体系；各项社会事业全面进步，社会文明程度大为提高。

　　对照广东省宽裕小康的11项标准，2002年我市人均GDP（按90年不变价计算）、农业产值占GDP比重、非农就业人口占总就业人口比例、城乡居民人均年收入（按90年不变价计算）、恩格尔系数、电话普及率、每千人口有医生数、平均预期寿命、人口自然增长率和每万人口在校大学生数等10个方面已经达标或超过，仅有第三产业占GDP的比重这一项2002年为40 %，略低于43%的标准。

　　目前国际上公认比较权威的是美国现代化问题研究专家英格尔斯关于现代化的10项标准，具体包括：人均GDP在3000美元以上；农业产值在GDP中占12%-15%；非农业人口占70%以上；服务业产值占GDP的45%以上；城市人口占总人口的50%以上；80%以上的人口识字，有文化；受高等教育的青年占适龄组青年总数的30%～35%；平均寿命在60岁以上；至少800人有1名医生；人口的自然增长率在1%以下。对照这10项标准，东莞除第三产业产值与"45%以上"的标准尚有一定距离外，其他各项指标都已达到或超过要求。

　　广东省以英格尔斯提出的评价指标为基础，根据国内外现代化研究成果和广东的实际情况，增加了信息化、城市化等新指标，最终把对基本现代化的评价浓缩为涵盖经济、社会和环境三个领域的十大指标。其中，反映经济发展的指标有三个，即人均GDP5000美元以上，第三产业增加值占GDP的比重超过50%，高新技术产品产值占工业总产值的比重20%以上；表示社会发展的指标有五个，分别是城市化水平60%以上，信息化综合指数60%以上，平均预期寿命75岁以上，适龄青年高等教育入学率20%以上和社会保险综合参保率95%以上；反映生态环境的指标有两个，分别是环境综合指标90分以上和城市居民人均公共绿地面积10 平方米以上。

　　在上述十项指标中，2002年，东莞人均GDP首次突破5000美元，达到5211美元，高新技术产品产值占工业总产值的比重达到25.9%，城市化水平60%，信息化综合指数82.4%，平均预期寿命76岁，适龄青年高等教育入学率33.2%，社会保险综合参保率97.17%，城镇居民人均公共绿地面积15.59平方米。这意味着，目前东莞已经有8项指标超过广东省所设定的基本现代化的标准值。

　　其余2项指标，也均已接近广东率先基本实现现代化的标准。2002年，我市的环境综合指标为80.49%，距离省定的指标90%还有一定差距，但是我们已经开始大力营造良好的生态环境，特别在水污染治理方面将采取一系列比较有力的措施，预计2010年能够达到91%。就东莞而言，估计完成起来有一定难度的是第三产业增加值占GDP的比重，2002年我市为40%，如果按照正常速度发展，到2010年估计调整为45%左右。当然，这与我市制造业比重较高有一定的关系，从总体上看将不会成为影响或制约东莞在2010年实现基本现代化的主要障碍。

　　总而言之，东莞完全有条件、有实力在全面建设小康社会的基础上，在2010年率先基本实现现代化。我们认真贯彻党的十六大精神，结合东莞的实际，已经定下了东莞新世纪现代化建设"三步走"战略：2005年，人均国内生产总值提前5年达到省提出的7000美元的目标；2010年，人均1万美元，整体经济基本达到世界中等发达国家水平，率先基本实现社会主义现代化；2020年，力争全市人均国内生产总值比2010年再翻一番，达到2万美元，基本达到发达国家水平。实现这个宏伟目标，是全市人民的迫切愿望，也是各级政府肩负的光荣使命。我们将扎实工作，开拓创新，努力朝着这个宏伟目标大步前进。

中新网广州1月31日消息：新世纪第一年，广州市人均国内生产总值达4586美元，增速快于京、津、沪。如果以国际上公认的基本实现现代化是人均GDP达到5000至1万美元这一标准来参考，广州的现代化进程无疑又向前迈进了一大步。

　　据南方都市报报道，2001年全市国内生产总值达2684·８3亿元，按可比价格计算，比上年增长12·７%，广州市已连续6年保持13%左右的增长速度。

　　据广州市统计局最新公布的快报数显示：去年广州人均国内生产总值达3·８万元，比上年增长10·５%；按国家当年平均汇率计算达到了人均4586美元。据了解，2001年北京市人均国内生产总值首次突破3000美元，达到世界中等发达国家的水平。去年上海全市人均国内生产总值达到3·７3万元，按当年汇率折算已突破4500美元，独居全国省级地区之首，这表明上海的综合经济实力已达到上中等收入国家水平。由此可见，从统计快报数来看，广州的人均GDP高于京沪。（李艳、王海滨、冯俊）

MALL本身其实并非泡沫，泡沫是一些短视发展商造成的。MALL如果定位经营得当，是拥有巨大利润的。以广州天河城为例，总投资约3~5亿，商业面积12万方，天河城96年开业，至今发展商从没卖过一间商铺，总共用了8年时间回收所有成本。现在估价市值30多亿，每年还有过亿的租金收入（每年还在上涨），算算他的回报是好多大地产商所不能比的，但这8年也很难熬，特别是前几年出现经营困难，其中一个股东曾经放弃，但整个MALL最终还是坚持了下来，现在他们获得丰厚的回报。如果当年天河城卖散了会有今天吗？中国其他地区的MALL如果卖散了能坚持经营吗？

商业是一种完全不同于住宅地产的思维，我曾经做了较长一段时间的住宅，刚转到商业领域时确实花了一段时间扭转自己的思维模式。

中言兄！
我没去过上海、没去过北京~~~但我去过深圳、广州、汕头~~那些城市有的名牌东莞可以说都有！你只去了富民！太狭窄了吧！
东莞的五星级酒店是全国最多的！不论是谁在消费这也是代表东莞的消费力！东莞人的消力一点也不差~特别在吃喝方面！具体可查下东莞之最！广州的消费的确是很高~毕竟他是个名城~也有很多外来消费啊！我是经常酒吧玩的！觉得东莞的酒消费特别高~比广州还高！最多我们一晚用了23888元！我们只是个学生！还有香港的名星来东莞开演唱会时！相对内地城市来说门票几乎最高！这也体现了东莞的消费力！
我有个同学的家里是在东莞搞房地产的！我发了E-MAIL给他！他说还末饱和！至于星河传说是中外合资的！泡沫才不是！东莞人消费得起！再加是老外台商、香港人！绝不是放着来摆放的！
狡猾！倒不如说是营销策略好！

我数一下广州、深圳的国际名牌吧：LV、杰尼亚、CHANNEL、DIOR、范思哲、PRADA、FENDI、CELINE、GIVENCHY、Hermès、星巴克、L’oreal、BALLY，这些都是集中在广州丽柏广场和深圳中信城市广场的牌子，看看他们的网站就能查到，请问这些牌子其中有几个在东莞有呢？在东莞那里呢？

吃喝玩花得起并不代表可以支撑那么多MALL，南海也有吃万多块钱一桌的禾花雀，但不等于南海就能有那么多MALL。广州的外来消费正是证明了作为广州中心城市的吸引力，我相信你也没少在广州消费吧，你的逻辑已经有些混乱了，我在广州和东莞零总售额对比那里已经讲得很清楚了，广州是东莞的6.7倍，但广州也支撑不起那么多MALL，难道东莞人能忽然产生超人的购买力或者能把广州深圳人都吸引过来消费？

要证明必须要数据，不能靠喊口号。

在东莞的五年中，我看到东莞经济发展与人口是有了，可是人的消费意识，及市场的运作仍不成熟，我想在三年后会有很好的提升吧，如果说超市，便利店，综超等东莞可以说很不错的，但百货业的发展并不见了，所以吉之岛在东莞做得并不成功，本土的天和，大新，及相关镇内的一些百货商场其经营也只是
一般，至于深圳的铜锣湾入驻东莞后会怎样，现在还是个未知数，

东莞的MALL发展需要房地产，旅游观光，酒店，办公等多方面的发展相对成熟才可以的，现在以制造业的发展作为主导，其它相关产业还未形成气候，所以没有那么快使得MALL得到市场真正的支持！

其实在珠三角象东莞这样财富聚集但商业又不发达的地区确实很多，过去他们都喜欢去广州消费，这证明了这些地区拥有相当的消费力，现在有很多珠三角的城市都在动手做自己的MALL，截流到广州消费的人群，这一点佛山、南海做得比较成功，南海广场2000年底开业（8万方），也是没有卖一间铺，当时开业也是很惨淡的，经过几年艰苦经营，现在已经逐渐完成培育期，现在首层租金300~400/月.平方，这在一个珠三角的村镇城市已经非常了不起了。

东莞的问题是超过了市场容量，而且发展商一心向着卖铺，根本没准备熬过培育期。我相信这也可以作为衡量中国其他地区MALL前景的标准。

我觉得东莞一下子搞那麽多的大型商业实在有点那个了。
一个华南MALL商业面积就已经够多了，搞这么大的商业面积
着实让人有点担心。怪不得政府开始宏观调控，对银行还是
实施政策了。估计银行一不给贷款，好多地产应该就歇歇了。

华南ＭＡＬＬ

● 项目类型：华南ＭＡＬＬ是中国首个超大型主题式购物公园，一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化于一体的一站式消费中心；
● 建筑面积：８９万平方米；
● 商业面积：６０万平方米；
● 停车位：近８０００个；
● 主力商家：德国欧倍德家居建材超市、美国时代华纳、英国ＢＢＣ天线宝宝儿童娱教中心、加拿大ＩＭＡＸ巨幕电影院、好又多量贩、阿玛百货、深圳铜罗湾百货、新加坡欢笑天地等已加盟，德国麦德隆也正式落户万江，成为华南ＭＡＬＬ商圈的核心成员。

第一国际

● 占地面积：２１．２１万平方米；
● 车位：４８６０个；
● 建筑面积：７０万平方米；


星河传说

● 占地面积：１２５６亩；
● 项目类型：星河传说是一个集ＩＥＯ独立式、生态、商务空间、聚星岛高尚住宅社区、星光影业商城、国际公寓、五星级写字楼和六星级酒店于一体的超大型复合地产项目。

世博广场

● 项目类型：规划为三至四层楼高的集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务酒店于一体的大型综合性国际化商业广场；
● 总建筑面积：２０多万平方米；
● 商业面积：约１６万平方米；
●商务办公写字楼面积：３２６８０平方米；
● 停车位：１０８３个。

地王广场

● 规模：占地６万平方米，总建筑面积３２．８万平方米，商场１２万平方米，１４栋１９层国际公寓，１栋２５层超甲级写字楼，停车位超过１０００个；
● 八大功能：零售、娱乐、餐饮、会展、康体、休闲、观光、商务；
● 承载客流量：日均客流超过８万人，节假日客流超过１２万人；
● 各项比例：餐饮１８％，娱乐３０％，零售５２％。

世纪城

● 总建筑面积：１９５．３８万平方米；
● 世纪城首期：国际公寓，占地面积１５８７３６平方米，建筑面积１１５１０８平方米；
● 停车位：５００个。

同意楼上兄弟的意见，广东的朋友对东莞的情况都应该比较了解的。东莞的经济是不错，东莞是个大加工场，由众多的镇组成了地级市，莞城本身是个很小的城市。东莞人有钱，但都跑到广深港去消费了。而东莞受广深两地的影响，一直以来没有形成珠三角地区核心城市的轮廓，甚至连南海、佛山这样的市镇核心聚集能力都没有，东莞各个镇各自为政，谁都不服谁，政府也缺乏统一布局和规划的举措，或者说主要由市场决定其发展方向。
东莞是典型的小城镇经济发达的地区，而不是城市，藏富于民但始终形成不了核心城市的效应。试想一下，东莞出现五六个MALL，建面超过二百万，谁去消费，本地人口肯定支撑不了。难道吸引广深港的消费者和全国来广东的消费者去（还是开车去）？那你凭什么吸引人家去？那么广深那么多MALL又靠谁去消费，难道反过来吸引东莞人吗？
东莞出现一二个MALL的确是符合经济和商业发展的需要而应运而生的，但一下子搞了五六MALL就是泡沫、过速膨胀了。
所以市场的事应由市场去选择和决定，如果东莞的MALL投资商把精力真正放在商业运营上，好好学学天河城和中华广场，别个个急于在资本市场上用MALL的华丽外衣去圈钱，不再把商业地产只当做地产来做（还是短期套现的地产），东莞做好一到二个MALL还是有能力的。而不按市场规则办事的最终会受到市场的惩罚，大家无须杞人忧天，我认识的东莞人都是挺精明的，而且不会吃亏吃二次。那些只想着卖铺赚钱的开发商就只能留着铺子自己摆摊吧，哈哈。

frank

现在危险的是好多MALL的铺位已经卖出去了，这个泡沫注定要破，而且他一破牵涉就非常大了，现在中央已经有所觉察，到时事发，难免就会对全国MALL刹车。

可怜我们的项目还没有立项，我们可是老老实实准备长期经营的不卖铺的，我真是担心会殃及池鱼。

是啊，温总理一批示，商务部、银监会等四部委不随即展开调查了吗。东莞的几大MALL好象都卖得不怎么样，大多数投资者对此还是持谨慎态度的。只是这些MALL的营销机构、代理们拼命夸大销售成果，他们不王婆卖瓜，自买自夸更没人买了。
中言你们MALL也在东莞吗？好难运作了哦。

市场在那里,消费力在那里,地区性在那里,管理水平在那里,动作模式在那里,能成功吗?
注定是泡沫.

我们的MALL不在东莞,如果在的话以我们这样只租不卖的MALL在可行性分析阶段就已经否决了。

我们的MALL在珠三角另一个城市，因为担心被MALL泡沫影响，现在我们也不打算叫MALL。但如果中央对全国商业地产市场清理的话，即使是优质项目也会被殃及的。

祝中言好运了，希望不要被秧及。呵呵

东莞虽是一个经济发达的地级城市，但它毕竟只是个以制造业为中心的新兴城市，而不是传统的商业城市，市场容量根本就不大，一下子上马这么多商业地产项目，只能说是泡沫，真正能够活下来的恐怕没几个。

mall时新的一种聚富的形式，但是当心：歪嘴和尚把经给念偏了。

忠言兄说的真的很对，我是深有同感，我们前天去广州参加展会，也看了很多项目，天河，吉之岛什么的。关于兄弟所说的中央调控，那个已经是肯定的了，详细的条文将在8月份出台。
http://www.soupu.com/news.asp?id=3449
北京已经有所行动。其他省份也是同样。

本人一直负责吉之岛在广东和东莞两地的项目开发。东莞项目之多，规模之大令人感到多少有点泡沫的味道。当时第一国际招商找到我的时候，从他们的口中讲述的该项目的美好前景和整体策划方案，我第一感觉就是：这个地方以后肯定完蛋！感觉有点浪费那么大的土地。基本上东莞叫得上名字的项目我都接触过，先不讨论在东莞能否支持那么多的商铺，以吉之岛的业态，在东莞众多的镇级城市里。吉之岛难以生存。