主题：东莞MALL是财富还是泡沫？

中言你好，你在广东，如何看待益华集团的CITYMALL模式（最近报子上宣传得很厉害），益华真的很成功吗？益华似乎和SM集团初期的模式有些象？

谢谢诸位DX

我看MALL的破灭应该是在开业的时候，东莞MALL究竟是什么看今年下半年和明年就清晰了。东莞的情况是疯狂，但原来中国还有其他一样疯狂的地方，如大连。

ALAN66兄，你说的益华集团只知道在中山发家，其他的情况知道得并不多，但这个益华集团可能只是类似铜锣湾百货那样搞品牌/管理输出为别人撑场的，我怀疑那些MALL的发展商另有其人，如果不然同时搞那么多MALL哪里来这么多资金。不过上述只是我的估计。

A.Jason兄，你能谈一下为什么吉之岛会选东莞呢？另外，你知道在珠三角还有哪个MALL是只租不卖的？ 今后我们可以互通有无。

暴头和A.Jason 都在广州吗？有空出来喝一杯，呵呵

暴头和A.Jason都在广州吗？几时有空出来喝一杯，呵呵

我在广州，留个电话吧13825120973
最近不是太想继续在吉之岛做下去了

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这里真是人才多呀。：-）十分同意各位的分析。 那天我去‘第一国际’看了一下，那样大的商业面积，那样的地点，啧啧。。。那位可爱的副总经理先生还煞有介事地说：“我现在正在和家乐福谈，我嫌他们出价太低，等等再说。”说得我心里暗笑，他还没弄清我的背景呢，哈哈。。先不要说几个零售巨头还在拼，除了Wal-mart以前是赚钱之外，其他的都在拼资本，这个制约了这些零售大头的发展策略。东莞的镇太分散，消费难以凝聚，个个都以为搞Mall能赚钱，卖几个商铺资金就能回笼，真是太天真。Mall越大，营运成本就吓人，商业地产这一行骨牌效应挺强的，广州正佳Mall，拥有这样的地点，这样的消费潜力，尚没有绝对信心搞得好，第一国际实在拿什么来让人买？ 商业是要有培育期的，很对！ 再说华南MALL，发展商公司里面的管理实在让人不敢恭维，麦德龙是买地自建，和发展商其实没有太多的直接经济利益的瓜葛。和欧倍德的合作，发展商可以把当初签定的合同所有工程附件都弄丢了，可以想像其管理之差。欧倍德的建材超市业态，坦白说，完全不合适东莞人的消费习惯。两边都只求新闻效应，不求最终的经济效益，各位可想其后果。东莞造这么Mall，恐怕是等死了。

中言，能否留下您的联系方式？谢谢

东莞市本身就有大量工厂,巨大的生产生力,棸集和创造了相对深圳和上海相近的财富, 我本身东莞零售近四年多, 经历多间超过3万平方大型综合超市和百货的开业和发展, 如果是精通资金,会抢占地盘和开得早的现在都赚了很多很多了.其实东莞市没有中心城的概念, 各个小镇都有自己商业区,每个镇上的商场面积几乎都在十万到三十万,所以MALL的概念现在都很难说得清楚.没有象深圳一个中心城概念, 但如果不断地发展和建设的话城区和镇区就很可能形成一个巨的城市群, 这是其它地方不可比的!所以那几亿个资金相对那些已经有很强实力公司和我们这些打工的和中国巨大市场来说并不重要, 它始终是我们走出第一步.
其实我们中国政府宏观经济的指挥和保护圈的作用还是有用的, 它并不让外国的零售巨业进来,如果让他们方便进来的, 相当在英国佬在我们中国买鸦片了, 我们的大众用血汗换来的财富就水一样流到别的民族,别的国家里,那样中国就相当大出血.所以我们一定要走出这步,需然可能是很痛苦很艰难,总比大出血做别人奴隶, 好点吧!

呵呵~前两天才去考察~~只看了华南MALL和第一国际~~
东莞其实不穷，前面都说了~但我要说的是：财富并不非常集中。大量的财富放在当地的地主家中了，并不象去之前想的大量贫穷的工人与少量企业家的城市，也并不只靠繁荣昌盛。依靠引导地主的消费来支撑MALL的销售，有可行性。
但是
第一国际用的是CBD概念，但是地主即使再有钱也不会为表面的繁华而花出额外的金钱的，思想意识使然，广东农民大部分还是小农意识，讲究做生意而没有长久打算。当然，品牌公司需要，骗子公司需要，但是如果把差价花在装修上效果可能更好。第一国际的结果就看他能否投入大量宣传将自身形象完美包装并且持续下去了。
华南MALL是典型的MALL概念。娱乐、购物一体化，广深1小时商圈。效果还有待考察。他在1小时商圈内是否具有竞争性和不可替代性决定了他的寿命。比较值得关注的是麦德龙的产品组合以及MALL里的娱乐设施。这应该是华南MALL的关键之处。至于铜锣湾和阿玛，只是因人成事而已，不决定华南MALL的死活。但是我认为华南MALL的最大败笔是居然把住宅楼规划在2期。利用MALL概念卖楼可以获得的溢价，我还是比较看好的。地产商在商场项目中的收益并不多，铜锣湾只花了极低的代价拿下了那么好的硬件，估计还是为了压价创造了阿玛的概念。我都不知道地产商在想什么~

新世紀七億莞建商業中心--新世紀長盛廣場

　【珠三角新聞中心記者趙鵬飛東莞電】記者日前從東莞大朗鎮獲悉，近日獲得「2004年中國最具投資價值樓盤50強」稱號的「新世紀長盛廣場」的商業地產項目，投資7億多，建成後將成為該地區標誌性地產項目。據了解，與大朗鎮合作的民營企業新世紀長盛公司，在東莞已成功開發多個樓盤，而進入鎮區開發商業地產則是首次。
坐落大朗鎮中心區
　該公司總經理黎建強稱，大朗是一個經濟高速發展的地區，新世紀長盛廣場位於鎮中心區，又佔據著東莞中南部鎮區交通樞紐的區位優勢，發展潛力巨大。同時，在新世紀長盛廣場附近，已建成及在建的高尚住宅小區有7個，加上鄰近原居民和附近工業區的港台人士，總居住戶近萬，而且還在不斷增加，這些都是大朗最具購買力的居住群。
　基於以上原因，該公司將戰略重點轉到鎮區商業地產，與大朗鎮政府進行合作。大朗鎮專門在美景大道與富民大道的交匯處進行規劃選址，建設總建築面積20多萬平方米的集飲食、購物、娛樂、酒店於一體的大型商業項目。
成標誌性地產項目
　目前正在建設中的新世紀長盛廣場，規劃完整，擁有1400多個地面停車位和400多個地下停車位；一條彙集外國及本國特色菜系的美食酒吧街；一條經營各式各樣潮流精品及歡樂遊戲的休閒購物步行街；一個投資近2億元的豪華歌劇院及一個面積達2萬多平方米的大型主題商場；一間四星級標準建造的酒店等。
　目前，美食酒吧街已封頂並進入裝修階段，主題商場已與台灣某超市巨頭簽訂進駐意向書。

中言老兄~~~~~~~~~~~~~~我支持你！！坚坚同志，我很怀疑你是华南MALL的。不过也要允许别人讲真话嘛！！！

很高兴能认识同行的朋友，我的联络方式是：z1974@126.com，或者诸位用联商网的短信发给我，我会回复详细的联络方式。

不好意思，一直都不习惯在网上直接公开自己的手机。

新世纪这个项目规模很大，初步接触的项目公司背后母公司是做化工品进出口的。不过大朗这个地方感觉上商业是比较落后的地区（在东莞来说），在人口、经济上都不占优势，相信需要一段时间的积累，另外大朗有一个优势是交通相对便利，周边各镇到那里的都比较方便。这个项目应该会有一个大型娱乐中心，来吸引周边镇区，营造好的营商环境。应该是RT MART进驻了这个项目的一期。

JasonYA~~~~~~~~~~~大朗新世纪长盛广场的发展商是东莞本土的一个发展商，但是实力很雄厚，现在在做的有十几个项目，而且政府关系很好，难得的是他还是东莞发展商中较有理念的。这个项目招商，销售都很成功！

相对于华南MALL我是比较看好正佳，虽然正佳也是超大也是出售部分商铺，但他是在城市中心啊，每天天河城和地铁带来庞大的人流，而且我相信他和天河城不会单纯是竞争关系，他们会共同形成更大的吸力。虽然正佳的招商也好象比较乱，但毕竟是黄金地段，怎么做都赢，问题只是赢多还是赢少。

华南MALL未来如果失败了，那将标志着郊区MALL的概念在中国的失败。其实可以参考上海的正大广场在城市边缘（虽然在浦东最旺的地方），我认为算是半郊区MALL，但开业以来还是在艰难的培育期，前景胜负未定，正大位置在上海浦东，隔江就是繁华的大上海，30分钟车程人口有近1000万吧，正大也是没有出售的，而且在上海消费意识非常领先。以上种种都比华南MALL优越，但庞大的正大还是遇到相当大的困境，何况华南MALL？最糟糕的是正大的财力有可能带领正大广场走出困境，但华南MALL可以吗？

广州做正佳广场的有很大一部分是以前做中华广场的，虽然里面比较乱，但它的地理位置是华南MALL无法比拟的。而且东莞总站现在迁到了离华南MALL很近的地方，总站带来的是什么样的人流呀？反正我无法想象总站的人流会对一个MALL产生很大的带动作用。

但内心还是希望它好，虽然不看好它！

其实，在做产品前期的可行性分析的时候，有一个很基本的因素就是市场容量的问题，它不仅仅是消费支出，还包括消费人群的总量，两者相乘得到总的消费市场。
并且对于华南MALL这样一个大体能的商业项目，很明显靠本身的消费市场是完全不能消化的，必须依靠旅游市场，而凭什么吸引外地人呢？东莞除了生产车间还是生产车间，也没有文化底蕴。没有吸引外地人的本钱。
深圳、广州、珠海、香港、澳门比东莞有吸引力的地方多了去了。
另外，广东的房地产开发水平和能力确实不敢恭维，没错，广东的爆发户非常多，但真正懂市场、懂营销、懂地产的人多吗，他们的文化水平高吗？
这群人的心态和行为是经济过热的本质，泡沫的本质！
当然，作为一种商业房地产形式，华南MALL是否会成功还取决于后期的经营、营销和公关，是否能做成一个跨区域的品牌还是未知数，不过这确实是一般营销人做不到的。

中言兄：
偶尔看到你的帖子，感觉很有意思。02年底一个偶然的机会接触到华南MALL，当时第一印象首先是这么宏大一个工程，以什么为支撑？（差不多也就是你们所讨论的消费潜力吧），其次是感觉人员素质不高，甚至可以以乌合之众来形容，以至第二个疑问是大家（至少我所接触到的人）是来做事业的，还是来混水摸鱼的（或者说是在“做”商业，还是在炒商铺）？跟着就是第三个疑问：谁投资的？当时说是三元，是民间投资，生出来的第四个疑问就是：民间投资应该是理性的，华南MALL从里到外给我的感觉都有点乱哄哄的。当然，当时只是简单接触了一下。作为一种较为新型的商业业态，规模之大，成与败都可以牵动方方面面，所以一直不能忘记这个事。今天翻名片盒，看到当时的卡片，特意上网查询了一下，链接到这儿，否则也看不到各位的高论。
在所有回帖里头，坚坚给我的印象最深刻。一个如此爱家乡的人，不说别的，至少是有血性的。如果从观点上，我还是站在中言这一边：首先人均消费实力强不等于总体消费实力强，均量不代表总量。其实不仅东莞，今日中国，财富结构是两头大（一头是人多，一头人少，但钱多，财富集中），中间小。而无论对社会稳定，还是经济建设，最合理的社会结构是两头小，中间大。也就是中产阶级的形成和壮大的问题。以广州和东莞相比，一方面广州人口多，辐射面广，作为一个区域性中心城市，流动所带来的消费本身已经非常可观，这是东莞所不能比的（调查公司再怎么扩大商圈也是徒劳）；另一方面，东莞两极分化比广州更为严重。构成中产阶级主要的两大群体：公职人员和白领，都不是东莞的强项，广州作为省会城市，仅省直和市直机关公职人员队伍已很可观（这里先不讨论需不需要那么多公务员的问题），另外广州一般是公司总部（区域性总部）驻地，看看天河的写字楼群，就知道白领的多寡了。东莞以制造业为主，产业工人很多，白领却很少。03年我曾经到东莞调研外籍人士对投资环境的评价，发现在东莞办厂的老板，不少把家安在香港、深圳或广州，当天来回，东莞是个工作地，而非生活和消费地。要改变这部分人的生活模式，仅仅靠MALL是根本不可能的。以广州为例，老板去友谊，时代广场，中国大酒店的名店城去消费，天河城、中华广场是中产阶级去的地方，打工仔只能去地摊和夜市，就算去天河城，多数也是拿个相机去留念的（此处并无贬损工人的意思，我能够理解资本和劳动力之间的交换是社会发展之必需，但同时，我也认为今日之中国，这种交换是不公平，不公正的，作为弱势群体，工人的利益无法得到有效的保障，当然，这又是题外话）。换做东莞，老板们估计至少三五年内还改变不了生活模式，打工者队伍虽然庞大，也不可能去MALL消费，只靠富裕的本地人，MALL前景实在不能客观。
其次，在一个先天不足的环境下，如果投资者和经营者抱的是赚快钱而不是做事业的心态，热炒一把，热闹是热闹了，估计也有人发了一把，圈进去的人，那就祸福难料了。我不是做商业地产的业内人，如果中言等各位楼主说的是真的，那估计过一段时间，又要多一批上访人士了。
我也在广州喔，各位有酒喝时别忘了我，呵呵。hls005@21cn.com

东莞近两年零售业发展快得惊人，MALL，名店城，各商业街粉墨登场，但东莞消费者的钱并没涨，名店城、商业街已危乎急危了，何况是超大的MALL

黄连山

很高兴认识你。你的看法相当深入，看来你即使不是做商业地产也是做商业的吧。你对中产阶层与商业关系的论点我十分赞同，在珠三角很多地方都是村镇比城市人有钱的，但商业价值却正好反过来。原因就是因为城市能提供更多最有消费意欲的中产，他们的消费能力总和远远超过了村镇里富裕阶层的消费力，所以广州会有天河城、中华广场。城市的消费环境和人口素质也促进了消费，很多村镇暴发户愿意一晚花上万在夜总会泡，却不愿意花几千买套名牌西装。

axl_rose 兄

我曾在住宅地产做了几年，也曾被派到外省开发项目，我曾与北京、上海、浙江等地的发展商交手，总体而言我觉得广东房地产开发水平是中国最高的。当然在概念方面广东不如北京，在营销手法方面又不如上海（其实是台湾派的手法），但广东地产的总体素质是最好的，北京现代城、上海世贸滨江等如果放在广东是非常一般的作品啊。商业地产方面广东也是做得比较好的，如天河城就可算全国首个真正成功的MALL。我在北京上海看到经营的比较好的商业项目大多数是外资的。
一点拙见，希望和你进一步探讨。

作为国内一线城市，北京、上海、广州以及深圳拥有较多的好企业是很正常的。但作为房地产行业本身，由于信贷制度积累下来的无穷的需求导致这个行业长期以来是一个卖方市场，另外，投资壁垒非常低，只要有钱（25%、5%甚至更低就可以开发，当然最近政府出台了一系列的措施有所改善）就可以投资，这种情况造成房地产这个行业不可能是一个高手如云、发展成熟的市场，这是必然的！

在住宅房地产尚且如此的情况下，便大举进军商业地产这个跨专业、人才以及相关融资渠道极度缺乏的行业，实在令人担忧！数字显示：目前国内正在开发的有2000万的商业供应量，真正进入经营状态过后有20%能存活的就非常不错了。

今天刚刚看到一个辽宁三、四线的城市的一个项目，城市总人口124万，城区人口50万，而这个项目就由30万。
且不说这个项目是否能成功，从此就可以看出现在的人对商业地产趋之若骛的心态。
有一句话很有意义：如果路边擦皮鞋的都知道买股票能赚钱的时候，股票市场崩溃的时刻也就来了。

上述东莞各大MALL我都没接触过,但是我非常赞同中言兄的意见和见解.所谓的王大师只是时势造英雄罢了,这里人才济济,要顺便一个遇到那种机会刚好坐在那个位置,绝不在王大师成就之下.

中国现在的地产市场和零售业界水平参差不齐,往往就有某某"教授",或专家从书本上弄些大家看得不太懂的专业名词在耍!砌词引字再搬数据,在对比所谓的国际水平、国际经验。就欺负大多数人没吃过西餐喝过可乐。

特别是第一页中言跟坚坚的争论，根本讲的不是同一个层次的东西嘛！大家对所谓的名牌概念的理解度跟本不是一个水平！！！！

像广州、上海、北京这样的大城市尚且不敢讲自己的地方囊括全国所有已经有的牌子，况且是东莞！

你们的争论就像是一个在说坦克车太重了，能不能在叫东莞的这条路上行走，另一个却在嚷嚷：咱们东莞的路有很多很硬的石头，几乎中国有的最硬的我们这里都有！但是发言的其实是在想这坦克怎么开进去，路能不能承受，路能承受，这沉重的坦克又能开多远呢？开多稳？开多快？会不会车毁路断呢？但是应话的还不断的说他们东莞的石头有多硬，种类有多少。

这就是一些国际巨头很少会说自己有多大，（WAL-MART在大部分的场合只会说自己是排在500强前列）只会说他们有多重视顾客，服务多好，如何的节省成本以便为顾客提供更优质的服务和商品。只有国内一些所谓的大公司才会说自己有多大！

东莞的经济实力大家都不敢忽视，的确很强，但是强到这种地步吗？五星酒店是最多，甚至有民营企业盖的。汽车拥有量也很高。但是，会赚钱跟会花钱是不同的概念。

看到这个帖子跟大家的回帖我真的是很高兴，这边有很多志向相近，所见略同的高手。希望大家踊跃发言，把帖子顶起来，让多些人来看看。

各位好：看了很多贴子感觉大家对东莞MALL都很认真的，我比较同意坚坚老兄的看法东莞MALL其实就是一个泡沫，如按中言兄所言广东人有钱那就代表整个广东人都有钱吗？东莞的经济是很不错但你要看他是什么经济？东莞的经济基本都是制造业和加工业，消费能力有但消费的层次和品位达不到，而且东莞是一个比较散乱的城市一个区到另一个区开车要走很远而且经常塞车，这给东莞的MALL发展带来很大的制约，又如中言所说东莞MALL要靠广州、深圳的消费力支持，我想说一句我就是深圳人，我现在买东西如果在深圳买不到的我一般都去香港根本不在想去别的地方，不知道东莞MALL能有什么吸引力能让我开车2个小时去那里消费？我想问一下中言兄东莞MALL有什么？？？国际品牌的百货店有几个？铜锣弯、阿玛他是国际品牌的百货吗？他在深圳都是苟延残喘的，在东莞MALL就能呼吸顺畅？所以我说就目前东莞MALL的地理位置、经营策略等来看其败落的时间长则三年快则一年。

对不起，把中言和坚坚搞反了

其实,中言有句话说得很对,即使是像正佳广场这样子位处天河区成熟商圈,况且操作得严谨非常,甚至可以说是战战兢兢.并且没有百分百成功的把握。

中国超市采购网（http://www.147.com.cn）上有更多好的发展前景,同时欢迎各位上传，----是免费的哟

目前，东莞的造“MALL”行动可谓是风起云涌，每个镇都有自己的“MALL”,东莞人叫做“步行街”的为多，就象每个镇都有自己的五星级酒店一样，但实际上，几乎全部的镇区购物中心全部是失败的，没有分析市场，盲目投资，经营管理人员素质低下，是主要原因，毕竟商场不同酒店，没有色情业可以支撑。可悲！

是啊,东莞是有钱,硬件可以用钱砸出来,但人的素质(软件)却远远跟不上.造MALL容易,养MALL难啊!

网管，把这个正化踢出去啊，这里是论坛不是广告拦，真不是东西在这发什么广告啊．

财富与泡沫共存

华南MALL最近经常打电话给我，看来真实租得一般，而且SALES的素质和技巧相当差，看来泡沫破灭的时间会提前了。。。

哪位DX知道阿玛百货的详情，是高档百货吗？

我听到的小道消息，说阿玛百货是华南MALL的老板自己在香港注册的一家公司。呵~~~~~~~~~~~~~~不过纯属小道消息，我自己也不确定，是我一个朋友，以前在那里做事的和我说的。但关于好又多撤出的应该是真的，已经有多方面的渠道证实了。
不过我还是希望它能够做起来，最低限度我们可以多一个逛街的地方，不需要老是往广州或深圳跑；另外对增强投资者的信心也还是比较有好处的！！！