主题：中国的Mall之路该如何走？

RE:RE:中国的Mall之路该如何走？
地产商做mall现在比比皆是…………投资和运营本来就是可以分离的，无非就是由资金充足的地产开发商和运营经验充足的传统商业集团分别担任这两个角色，如果有必要的话甚至可以把介于两个步骤之间的招商步骤再单独交付给一家专门公司，二分、三分不重要，重要的是各取所长、各得其利。
就象我们集团就和一些地产投资商建立合作关系，他们有钱就买地造房，我们懂运营就负责管理，我们的主营收入是商铺交的租金，地产商的主营收入是我们交的租金，当然…………地产商还有地产升值的利润。

RE:中国的Mall之路该如何走？
十足的孩子气啊！摩尔就是成功的吗？？？何以见得？只因在广州开辟了他们所谓的理念吗？本人冒昧的说并不佩服这摩尔的模式，但是对于他们的商业策划师到是有点感触。本人也算有幸和其摩尔公司拓展部的负责人通过电话，交谈了各自对于商场和MALL的想法和看法。在此不便多说，名气虽大，但不足为过。谁又想过其他城市的摩尔的经营可好？谁又想过有多少开发商和“成品商场”拒绝了与其的合作。当然，我们也是其中之一！

大型郊区购物中心投资宜谨慎　？
大型郊区购物中心投资宜谨慎　

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2005年06月10日 19:11 作者：谢红玲 来源：中国经营报
　　随着中国及北京经济的持续发展，人们的收入水平不断提高，城市零售商场开始呈现出了典型的“购物中心化”的发展趋向。一方面，新建项目在单体面积上比以往都有显著增加，在业态组合方面都积极引入购物功能以外的多元化业态；另一方面，旧有的商场项目开始进行业态调整，积极引入餐饮、娱乐等商家，以满足消费者复合化的需求发展。

　　相比较而言，购物中心在功能组合方面与百货公司相比有相当的优势，也必将是未来零售商场的发展方向。目前在北京出现的购物中心都属位于市区内的城市型购物中心，如东方广场、新东安市场等。而随着市区土地供应的减少以及外来文化的影响，目前有越来越多的开发商开始关注郊区大型购物中心的开发。

　　郊区大型购物中心最早起源于美国，是指位于城市外围，集购物、休闲、娱乐等多种功能为一体的大型综合商业体，面积通常在１０万平方米以上。虽然郊区购物中心在美国等部分发达国家发展情况较好，但其仍然属独特背景下的产物，目前在北京发展大型郊区购物中心的条件并不充分，盲目进行此种类型项目的开发将面临较大的风险。具体分析原因如下：

　　一、城市发展阶段不同。从美国城市的发展历程可以看到，郊区购物中心的发展应是城市居住郊区化发展的伴生现象。美国在４０年代后期呈现出了典型的郊区化居住的发展特征，在此时期大量的人口开始搬到低密度的郊区居住，但工作与购物仍然在市区。到了６０年代至７０年代，美国便进入了大型郊区购物中心的发展阶段，此期间在大城市的郊外建设了诸多大规模的购物中心，建设于此的购物中心由于地价低廉，其中商品价格一般比市区低１０％～２５％，应季折扣相对更多。在到达郊区购物中心与市区购物距离相同的情况下，郊区购物中心以更低的货品价格对消费者便产生了更强的吸引力，也使此种类型的业态在美国得到了迅速发展。

　　目前北京虽然有建设卫星城市，居住郊区化的发展规划，但实际上从规划到实现将会是一个较为长期的过程。目前北京市区的商业配套相当完备，店铺租金对物价的影响与美国等发达国家相比仍相对较小，因此在这种情况下，即使是在郊外建设购物中心，其商品价格与市内相比亦不会有十分明显的差距，所以对于城市居民而言，在近距离能够实现购买的情况下，其不会舍近求远地到郊区购物中心进行消费。

　　二、品牌资源有限。目前北京的主要购物商业区均分布在城市的中心，如果在郊区兴建大型购物中心项目，首先面临的是与市区内传统商业区的竞争。而在市内商业区具有交通便利的基础优势下，郊区购物中心项目需要具备差异化的独特吸引力，才能够说服顾客走更远的路到达项目进行消费，否则，在无差别的购买机会下，消费者将会优先选择距离较近的城市商业区。

　　为了实现项目的独特性，吸引顾客到达，郊区购物中心一方面须引入更多的餐饮、娱乐、休闲等目的性业态，以提升项目的聚客能力；另一方面，应在服装等购物店铺中选择更多富有吸引力且与城市商业区存在差别的品牌店铺，以新鲜的商品引起顾客的向往。但目前从实际来看，国内存在着商品品类及娱乐休闲客户资源不足的现实：世界商品市场上有１４０万至１５０万种商品，而国内市场中商品种类仅约有４０万种；在国外娱乐休闲种类丰富且品牌商家众多，而在国内具备相当经验的品牌商家却数量极少，例如在美食广场这一业态方面，除了新加坡背景的大食代、大连亚惠外，其他可选择的商家寥寥无几。在客户数量有限的情况下，郊区购物中心很难选择出与城市商业区相差别的业态及客户。因此建立项目独特吸引力的机会就相对较小，从而造成经营成功的难度较大。

　　三、家庭汽车拥有量不足。郊区购物中心大多都建设在距市区较远的地点，一般依托于高速公路与城市环路，到达郊区购物中心的消费者需要比较依赖于汽车，所以当一个社会进入到汽车时代，才为郊区购物中心的出现提供了可能，否则只能是城市型的购物中心。美国郊区大型购物中心的成熟发展，是建立在家庭轿车普及率５０％左右的基础上，美国到郊区购物中心的顾客超过８０％是自己开车。虽然目前北京的私家车已超过１００万辆，数量位列全国第一，但家庭汽车拥有量仍不足２０％，从这一角度而言，郊区购物中心的发展仍缺乏一个良好的基础。

　　四、城市交通状况不佳。从城市交通方面分析，北京的城市道路设计不够合理，路网密度相对不高，因此造成了城市交通的拥堵。在交通不便的情况下，对于驾车远行到郊区购物中心购物的消费者而言，将极有可能会是一场痛苦的长途跋涉。因此大部分顾客有过一次体验后也很难再想试第二次，这种现象亦可以从北京沃尔玛山姆会员店身上得到例证：沃尔玛山姆会员店开设在石景山区的西五环西侧，拥有丰富、低价的商品组合，良好的硬件环境，在开业伊始曾有大量的顾客前往购物，但由于受北京大交通环境的限制，随后顾客的数量日益衰减，顾客来源的距离范围也逐渐缩小，造成其经营状况在开业不久后便陷入低潮，并且至今都难以实现较大的提升。

注：

在国内开发购物中心项目，需要了解“国情、墒情、人情！”

希望不要给国家和政府带来“包袱！”

RE:中国商业零售企业（华东区）选址峰会实况！
[华润万家招商总监邓俊文：]他们还不喜欢穿制服的保安在商场里面巡逻，他感觉可能被监视，可能他们对人权的要求很高。另外很多男士在购物中心很无聊，这个有很好的解决方案，铜锣湾在深圳广场就有一个老公休息处，有一个小公园供老公休息的。Blue Water有他自己的解决方法。这边我说一下Blue Water消费群有75％的是白领阶层，另外三分之一是以年轻为主的消费群，在Blue Water购物中心有很多名店，其中20％的店是来自美国的，但是有特色的零售商像HTO这都是在其他地方没有进入的。但是内地已经有了这些店，也希望他在购物中心开店，整个Blue Water购物中心里面有57家的国际品牌，就是希望能够造出跟英国那样有差异化的特征。所以在主力店的招商部分介绍一下他们的重点。首先在四个角，我们可以看到，主力店的部分是他不是最先进入Blue Water公园，最早进入开发商洽谈的是JOHN LEWIS 。当初开发商跟他谈判的时候是不愿意进入Blue Water购物公园的，他这个公司高层通过各方面，感到包括他们的设计公司人员，和这个有关系的人他们通过各方面的方法去说服开发商进来，而且他们不是最早谈租金便宜，重点是向专利店介绍购物中心的空间和规划管理，租金是他们最后洽淡的一部分。因为除了Blue Water公园，从来没有其他公司在Blue Water开过店，但是他们是英国最高的公司，Blue Water引进了他以后，才洽谈了马莎百货和其他百货公司，这才是他们最后完成几个主力店的招商。为什么他们没有在这里引进超市，因为我刚刚提到他们在整个市场研究方面，发现英国的消费者不希望有太多杂乱杂货在购物中心里面，他们不喜欢逛杂货店，所以Blue Water他没有超市部分，这是他们的一个重点。所以他们设置几家不同的百货公司。一个高档的百货之间没有冲突，这个是很重要的，这种护肤类的产品，还有酒类，服装是最大的一块，另外在整个设计方面，他也设置很多室内和室外的空间，为什么呢，因为英国人喜欢呼吸更多的新鲜空气，这就造成有大量的停车场地，在室内室外的，这个广场其中很出名的首先有一个叫做东园的。另外还有户外就餐区域。Blue Water广场包括有电影院，还有餐厅，水广场分为外部跟内部。在这里我们看到他们的业态平时整合过程中，商家占有的总数最大的是服装，其次是餐饮都是15％加起立是30％。另外29％都是以英国服装为主。其中还有很多国际的一线品牌。另外为了他们照顾男士，他们觉得在里面购物很闷很无聊，在这里我们也会发现Blue Water购物广场，也注意到了这一点，他们在马莎百货的外面，因为马莎百货是以服装为主，他们都是吸引家庭为主，男士到了马莎百货门口，他们就在这个马莎百货设定了一个，里面是摄影和音响，这样就把业态整合起来，这样就可以让太太到里面购物，先生就可以到外面去听音响，去挑他们喜欢的东西。这个给大家一个参考的方向。我们刚才提到有七个大小不同的湖泊，在这个前面可以进行自行车活动，还有划船钓鱼，另外还有高尔夫球练习场，还有专门儿童活动区。这个是我们谈的一个部分，另外我们谈到是主力店的选址策略和招商。我们商业地产主力店的选择，我们通过项目可行性研究确定了项目定位以后，我们自身的商圈范围、项目规范及业态组合，同时也确定了主力店的性质。商店面积配比，大小比例：70/30的黄金配比。主力店过多会造成开发上的投资报酬率减低，而小店面积过多又可能导致消费者购物的目的性不够强，使吸引力不够大而无法拉大商圈，提高商业地产的成功率。核心主力店对商业地产项目的成败起了决定性的作用，决定了商业地产项目的可知性及品牌形象、人流及物流规划、主力店户群等。而只占购物中心的30％的寄生店，这种商家，他们将会给工程带来70％的利润，这是一个统计的成果，这会造成开发商的投资过高，这导致购物者的购物力不够大，这就需要提高商业地产的成功率。 [2005-5-28|16:17:36]

[华润万家招商总监邓俊文：]主力店对商业项目的评估，我这里只是提出一些重点，但是不是所有的，不能覆盖整个评估，只是把重点拿出来讨论。明确商业地产的定位和业态规范的组合，另外就是同时他们也会聘请专业的顾问，或者专业的地产顾问机构来研究和参与这种商业地产项目的评估，和他们对市场的评估，当然最重要是对自己的评估。第四项也是非常重要的，就是停车的泊位。人流来了，不会担心车被警察拖走了，或者丢失了。另外主力店在购物中心的形象方面起到巨大作用。然而，由于对空间质量要求格外严格，不应用花哨廉价的广告招贴把其效果破坏掉。在珠海万家百货旁边就有一个商场，贴的都是广告，这个厂，开发商最后都要拍卖了。另外商业地产项目的进度及资金安排状况。要开一家店铺是容易的事，但包括店铺里面的设计，还有整个规划，进货的安排，在整个服装销售季节开业和以后开业是两个不同的概念，会遇到很多商家措手不及，配合不了商家的进度。如果不能按照原来合同签订的时间进行开业就必须跟主力店进行沟通，而且需要很早进行沟通。这是我们刚才提到的对客户的服务。还有一个就是很好的协调，只有这样才能保证在主力店选址会放心，做好自己内部的管理，和开发商进行良好的沟通，这样才会有良好的希望。下面是我们刚刚提到一个停车部位的重要性，大家可以看到一个比例，我们从整个招商的程序，大家看到他是8000个车位，因为他的商业面积有40万。但是如果我们华南Mall在结合国外现在已经开业的购物中心，其中有一个购物中心，还有美国太平洋的购物中心，还有西城购物中心，几个比例我们可以看到，我们比例是按平方米算的。最高是经营公司，也是开发商他们的一个项目，原来是一个服装制度，现在是一个综合的购物中心，他们的比例是最高的，是6.0％，其次是西城是5.2％。接下去的是太平洋的3.7，那么华南Mall2.0％，华南Mall后期的开空间是很重要的，主力店对商业地产规划设计的经营影响，首先主力店的招商没有确定之前不应该进行扩充的设计，大家看到这个平面图就是这个购物中心，这是在澳大利亚，另外就是大型的综合商业地产项目，对象就是主力店，因此开发商首先找到主力店，这个过程很肯定，因为几十万平方米的主力店及时能够确定十几万平方米的面积等待解决，那么这方面的开发商所我们在这个主力店的招商最好是在整个可行性研究的开展的时候开展。以对于大型的为例，货架的成立都有一系列的要求，如果开发商在做事的时候不符合要求，主力店的位置需要优先确定，涉及商业地产的出入口或者经营布局在两侧，中间这样才能达到吸引人流的目的。 [2005-5-28|16:25:26]

[华润万家招商总监邓俊文：]主力店在最角落的位置，目前很多也是按照这个项目设计，有一个重点，我们看到他们铺位面积不多，我们当然看到华南Mall的时候，他们的铺位面积也就是1000多个，刚才我们也提到英国的项目320多间，香港的购物中心数量不是很多，大家去过北京的东方新天地，你们就知道有多少店面，实际上他里面的面积很大，但是全部在周围，这样设计重点理念是应用，有很多内在是不利的，我们看到都是比较单向的设计，现在集团在深圳主力店的项目有一个万象城，也是一个铺位的设计。下面我们介绍华润万家目前最新推出的业态。我们的口号是娱乐开心的意思，我们用这个烛台组合，一个舞台的制高点，那么这整个设计是由美国设计的。设计师是外国的，他的公司在泰国，我为大家一一介绍整个舞台的趋势，他是已经完全独立的店面，当然，我们更多的会在一个购物中心里面做发展。首先这个OLE是一个购物休闲的目的地。我们强调的是自由品牌，这些原创的品牌，为下意识创造优质的生活，我们有六大模块的组合，首先是OLE的时尚休闲生活管家，欢乐时光、私家美食和生活管家几大品牌模式全面满足中产阶级的需求。我们在4月28日已经在东莞开了一家OLE生活时尚中心，我们用他名字开了一家店面，整个店面是四千多元，现在大家看到的中间这个图是一个效果图，我们店面强调一个鲜明的运用，另外这个效果图的实景，我们按照原创来做外观的。这个是在东莞的市中心，在这个位置，我们整个的生活中心有2千平方米，还有我们跟购物中心有良好的协调性，这个市场我们提起这个市场组合，OLE是一个模块化的品质超级专卖店组合，通过竞争力的优势价格来销售高品质的商品，从而成为独特的中国中产阶级消费者理想的物休闲场所。在整个定位以前我们做了大规模的研究。中国发展比较好的地方是我国华南和华东地区，在华南和华东地区，例如广州、深圳、杭州、常州、东莞、嘉兴等不同类型的城市和城镇，财运拦截式访问、面对面入户访问以及座谈会等形式访问1462人，对中国的中产阶级消费现状进行了全面的了解，对华润万家2005年将推出的LNFESTYLN CENTER新业态的市场前景作出分析。我们在这个上面的店，预计在苏州11月份开，这主要是在东莞跟苏州这两个部分，大家可以看到我们在华南重点的城市是深圳跟广州，华东的重点是在上海，大上海的一个区域，但是我们是一个新的业态，所以我们初步对东莞和苏州进行了调整之后进入大的市场。然后进行第二阶段的扩张。下面我们介绍设计公司RKD公司，他在这个超市里面已经完成了设计，它的公司主要是为OLE不仅是正格的装修，还有里面的货架，还有陈列的设计都在这个里面，OLE的组合有两个大的部分，其中一个部分就是我们叫时尚专门店，这里面包含了六个模块，另外就是时尚中心，我是负责时尚中心的工作，专门店由另外人负责，里面包括我们的一个时尚衣橱，这个时尚衣橱跟我们提到的购物中心的时尚衣橱是相应的大的模块，在这个专门店里提倡自己的品牌，这是大的品类，配合我们的时尚衣橱，包括我们专业的运动品牌，中间就缺少了我们一些品牌。这里面也有一些知名的品牌，还配合一些我们的自己的品牌，另外在运动装，业态的一个整个的丰满。另外就是自营的部分，还有格调家居，但是不包括家具部分，这部分在购物中心里面就会有家具店的出租，我们会租给一些家具公司，自营的部门就是家居用品，生活广场是指一些配套，另外在购物中心还会有生活广场，我们现在都比较作的业态，例如药店还有儿童医院，还有一些鲜花店，这些我们都设了一些生活管家。在我们生活时尚中心里面，我们一楼都有时尚的咖啡店，另外比较有特色的是引进两个大的餐厅，主要是针对我们东莞这个地区业态的组合，这个地方我们针对台湾人消费为主，还有香港人的口味。而且我们商店里面卖的东西都是高档的，超市里面的重点，我举一个例子，我们卖的水，都是很高档的，也都是以自有品牌和高中档产品为主，当然还有神户牛肉，这都是我们业态的体现。在这个部分会配合刚刚说到的用餐饮食来配合我们的美食广场，另外还有娱乐部分，在面积更大的时候，我们甚至会加上电影院，在一般的娱乐方面通常指儿童的娱乐，还有一些大的健身中心，另外还有美容院都是在我们的范围之内，这都是我们的实景。这里面有六张图，左上角是我们生鲜超市，另外看到鹿港小镇应该这两天就开业了，另外是咖啡店，会给过路的人有一个好的环境。这个面包店也是我们自己做的，大家过去可以看到。还有自然派和优之良品都是做店铺为主的，这都是以家庭购物为主的，他可以吸引大人小孩。刚才提到Blue Water，一家人来到我们生活广场里面，女士可以到里面选择自己喜爱的服装，男士可以到里面数码店听他的音响，在里面闲逛。另外我们在儿童部分还可以去琴行，他们可以去里面玩，以及其他娱乐部分。 [2005-5-28|16:38:43]

[华润万家招商总监邓俊文：]另外大家在这方面可以看到我们时尚衣橱的组合，这些都是实景，里面都可看到这些摆设，有一点似曾相识，但这些面积不是特别的大，只有1500元/平方米。下面一行中间的图跟右边的图都是我们自己品牌的服装。还有一些床上用品之类的，大家都在这里看的比较清楚，这张图里面都有SB出租的，其他都是自营的，另外部分就是格调家居，上面一排全部是出租的，主要像简爱家具，是一家台湾老板开的专营店，还有中间是做枕头等床上用品，左上角是家具。另外看到生活管家部分，有做香熏的，这个OLE做的标准设计，他强调中间都有一个专门做一些室内的推广活动的场地，这里整个活动面积很大，跟整个安排很协调，这都是标准的设计。我这边的介绍就到这里，首先我们这边在华东的选址，刚才说到的是苏锡常，还有上海，另外在南京，覆盖到甚至是苏北地区，我们主要把城市分为四个等级，ABCD，A类是北京、深圳、广州，B类是非中心的城区。C类城市是包括二线在内的一些城市。OLE开业主要是在A类里面经营投资的。这很大一部分是我有不同的自由为主的业态。他是我们自营的门店跟超市，这是一个初度的配合，另外就是招商的发展，希望大家跟我们公司一起有好的沟通与合作。 [2005-5-28|16:45:33]

RE:中国的Mall之路该如何走？
商业地产要考虑的事太多了

RE:中国的Mall之路该如何走？
中国人的消费观是怎样的？
MALL最佳的业态规划应该是“零售：娱乐：餐饮=55：25：20”。这是谁提出的，或者说是经过众多现有mall 的业态组合的成功证明的。
那在中国，最佳的业态规划又是什么比例呢？
楼主提到：结合按照当前中国的国情，MALL不应是购物场所，应该是城市人“精神的公园”。
这是值得我们去探讨和研究的。
美国人或者说欧州人每周会去旅游、每年会出去度假。那我们中国人呢？一、我们可能还没有意识到有这样的需求，那需要市场去引导；二、可能已经有这样的需求，但因为种种条件的约束，达不到这种要求。

RE:中国的Mall之路该如何走？
谈到购物中心的招商与管理。
招商与管理没有重要与不重要之分，这是一个与项目发展阶段相关的问题，在项目开业前期、招商阶段，招商工作相比之下应该是重要的。而在项目开业后，运营阶段，运营管理相比之下应该是重要的。但无论哪个阶段，招商和管理都需要考虑，两者相辅相成，没有很好的招商，好的商家进驻、替补，后期管理难上加难，没有科学的管理，招商意义何在，如何给商家及项目长久的生命力？

RE:中国的Mall之路该如何走？
mall如何走，不是你们这样谈的，主要取决于老鼠的走路嘛

RE:中国的Mall之路该如何走？
斑竹的SWOT分析个人感觉欠精辟

RE:中国的Mall之路该如何走？
中国人对MALL业态的认知也好，管理营运也好大部分都是在抄袭、照搬国外的模式。而这样的做法显然并不符合现目前国内的消费潮流。再加上，如今大部分掌控和操纵中国MALL的高层都是从做百货业过度到MALL其间很难免的，将在百货业管理中所养成的主观意识带了进来。于是中国的MALL就显得有些不伦不类。尽管目前国内的MALL已经不少，甚至可以说是遍地开花。遗憾的是放眼望去，我们竟然找不到一家可以称做中国MALL教科书的典范。这是中国MALL经营者们的尴尬，也是中国零售业界的尴尬。
期待有一天能看到属于我们的，具有中国特色的中国MALL。