主题：（好贴分享）-大话选址地产谈判。

对于商业而言，选址无疑非常重要，好的选址决定了成功的一半。
大型商业前期选址谈判，由于数额巨大，为企业浪费或者节省的是动辄百万千万计算的纯利润，而且通常都是艰苦的拉锯战。与采购谈判永远不同的是，对于有一定知名度的商家来讲，采购永远是主动的，供货商永远是主动的；而好的地产项目，总是有很多商家在同时争取，形势经常会比较严峻，所以虽然商家是投资方，地产方是招商方，但是一般来讲，商家的拓展人员是处于被动的。这就决定了地产谈判比采购谈判牵涉更多，耗时更长，需要技巧更多，变数也更多。
长风兄前面有一个帖子，是关于家乐福采购的谈判技巧，很多地方与地产谈判应该注意的方面是有区别的，大家讨论一下地产谈判中应该注意的东西吧，大家也学习学习。wandererxh 最后修改于：05 Jul 2004 11:18:53- 该帖于 2005-12-16 11:28:00 被修改过

RE:（好贴分享）-大话选址地产谈判。
各位发展部的大哥，小妹是专门配合在武汉投资的各大超市，商场，药店等做商业地产项目调研工作的，包括商圈调研，消费者调研等，与武汉市统计局挂钩，独立运作多个外资超市市场调研项目，如果有意进入武汉商业市场，别忘了关照小妹。
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RE:（好贴分享）-大话选址地产谈判。
主题：商业零售型企业的选址问题？ 管理主题:

格林摩尔
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商业零售型企业的选址问题？

　　零售企业在选择经营地点时，主要应考虑以下几个因素：

　　1、要考虑各种企业的相容性附近的企业对自己企业的经营是有利还是有害，会产生什么影响？这个问题在选择企业地点时也是应当考虑的因素。两个相容的企业，常常会相互依存，相互帮助，合则两利，离则两害。例如，在大百货公司周围经营的小企业，常认为百货公司是一个“好邻居”，因此大百货公司附近常吸引来许多餐馆、美容院、发廊、冷饮店等相容的企业。

　　邻近企业的相容性，可使企业相互享有对方的顾客，如果相隔过远，就不会有这种利益。即使彼此竞争的商品，如果它们出售的形式、种类和价格不同，也能通过综合的吸引创造更多的顾客，因此也具有一定的相容性。

　　2、企业地点与占有成本：企业规模的大小会间接地影响到经营地区的选择，拥有的资金如果不够多，那就无法创造足够的收入以支付高额的市区租金，因此只好选择靠近郊区的区域。不论营业的建筑设施是租用的还是自己拥有的，企业都要支付房租和占有成本。在后一种情况下，就要提取房屋折旧、原始投资的利息、保险费、税收以及房屋的维修费等，所以，这些占有成本也可以看成是房租。

　　 占有成本通常随着从商业中心移到边缘而逐渐降低，从市中心移往市郊也是相同的。一般来说，占有成本和广告成本具有相反的关系。如位于商业中心的企业不需要花费多少广告费，就可以招来顾客，而离市中心较远的企业则要花费大量的广告费以吸引顾客。一些专业性企业，他们依靠位于黄金地带分享大企业的顾客，从而获取较高的利润，而广告成本却非常低，所以，这个地带的房屋所有者，因企业能赚取较高的利润，他们也收取较高的房租。

剽窃别人的知识产权，丢人了！

欢迎专家品评！



发表时间:2005-01-06 16:46
[广而告之]： 欢迎加入联商企业会员，享受超值服务 IP:221.200.45.232


格林摩尔
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 修改 第2楼


这是我最感兴趣的课题，请大家、朋友、大虾、哥们、大姐、小弟、叔叔、阿姨捧场！！！

多多益善！好的帖子，我请你们来东北吃“猪肉炖粉条”！


发表时间:2005-01-06 16:48 IP:221.200.45.232 删除 设为骨帖

李轻舟
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 第3楼


两点都很对
关键看如何融会贯通


发表时间:2005-01-07 02:07 IP:61.156.107.2 删除 设为骨帖

gerald.chen
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 第4楼


格林摩尔兄弟：
我想说的是，我好几年以前见过一个沃尔玛的买手——采购，是做陶瓷方面的，五十多岁的老外，挑选产品全凭眼看手摸，我当时是一位制度狂——就连营业人员下蹲的动作都要出规范，很奇怪他怎么没有带任何的工具和仪器以及报表手册，他告诉我，forty years is best ,大概是这样，意思就是四十年的经验和洞察力在他这个行业比什么都重要。
我想选铺也是这样的，一个开铺多年的人，一定对铺有经验，大家又何必自己关上门来做引经据典的教条主义，亲自出门咨询问一下，不会有辱专家的脸面的！


发表时间:2005-01-07 02:35 IP:218.19.114.210 删除 设为骨帖


花丛蜂
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 第5楼


没有人气，哪里来的生意!
思维要超前!
看问题要全面，相互带动!互相促进!共同发展嘛!

今朝 最后修改于：07 Jan 2005 16:38:20

发表时间:2005-01-07 13:42 IP:61.241.122.140 删除 设为骨帖


黄恢宏
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 第6楼


4楼的朋友说的是没错：“运用之妙，存乎一心”，但是未曾熟读兵书、满腹经纶，何来神奇运用呢？不过楼住这个问题真的是大了点！够写成一本书的了！


发表时间:2005-01-08 21:42 IP:218.65.57.230 删除 设为骨帖


格林摩尔
等　级:论坛版主
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 修改 第7楼


老黄，我的用意其实很简单，中国目前的商业地产行业，专业人士其实就很少了，更不用说专家了，可是这是一个行业，现在也得到了国家和地方政府的认可，也很“支持”！我的用意就是希望那些有经验的人给那些没有经验的人，传授一下他的他们的经验！

如果这些有经验的人，要是也不发表自己的宝贵意见，要是白白了，还有什么用？还不如拿出来供大家分享呢！

也好为国人做贡献！开发商招到合适的商家、零企找到适合的商铺！




发表时间:2005-01-09 02:56 IP:221.200.43.234 删除 设为骨帖

gerald.chen
等　级:地区经理
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 第8楼


格林摩尔:
这个问题真是想得多，写下来的少。
麦当劳和肯德基在一线城市的一线区域的竞争策略是：不惜代价的占领对方有可能的选址。
我在某一家大型连锁超市的开发部选址会议上的曾经提出的策略是对于每一个竞争的对手的周边以若干个中型的超市进行局部竞争以牵制其发展。
——形式千变万化，策略错综复杂，为什么资生堂在广州只进入吉之岛而不进其他超市？——因为他们是上层之间的日系关系。
——你自己在谈判中以为的，到底是不是对方真正的需要和意图，这是需要智慧和经验以及关系的。
——现在是商业地产对于商业而言是相对过剩的，商业资本只能选择其中某些部分进行投资，每个品牌之间都会有类似的沟通，如果商业资本和商业品牌对你的项目有信心的话，即使你的项目有某些缺陷和不足的话，都是可以弥补的。


发表时间:2005-01-10 01:27 IP:218.19.24.152 删除 设为骨帖


格林摩尔
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 修改 第9楼


商业零售企业需要选址的太多了，希望大家尽情的发表各自的选址要求。也便于我们作执行时做参考！

谢谢了！给大家拜年了！鸡年吉祥！


发表时间:2005-01-12 16:50 IP:60.180.229.112 删除 设为骨帖


昊天先生
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 第10楼


格林先生:
　　　零售企业的选址是由零售企业的业态性质决定的,比如百货业、超市、便利店生鲜产品店等由于业态性质的不同决定了其目标顾客不同，所以确定了企业的目标消费群体是谁后，再谈选址、定位才不可能失败。当然，由于地域、文化及消费习惯的不同，消费群体在不同空间是不一样，正是山上山下不同季，所以只有经过充分的市场调研后，明确我们的目标顾客是谁，再据此决定选址，才可行。
　　　后生的一些简单想法，不妥之处，请指正。


发表时间:2005-01-12 17:07 IP:219.148.52.134 删除 设为骨帖


格林摩尔
等　级:论坛版主
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 修改 第11楼


哈哈，要比所谓的专家说得还要专业！

我得观点：所有的商业地产项目，都必须在有充分的市场调查之后——真实的、切实可行的，再给项目定位，在招引商业零售企业，哈哈，那里跑！

现在的商业地产项目在闭门造车的太多了，可苦了我们这些营销代理公司了，还要“养家户口”，还要立“贞节牌坊”！难


发表时间:2005-01-12 23:52 IP:61.153.33.182 删除 设为骨帖


格林摩尔
等　级:论坛版主
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 修改 第12楼


昊天先生：

上面的就是回答你的。说对说错，见晾！

将你的联系方式给我。

　　　gmg-fdc@126.com

MSN:gelin-moer@hotmail.com


发表时间:2005-01-12 23:55 IP:61.153.33.182 删除 设为骨帖

李轻舟
等　级:大区经理
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RE:RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 第13楼


10楼昊天说的一点没错 但关键是现实中有几个人真正去做了 即使是500强的零售大鳄 也有拿着统计局的烂数糊弄老板和中小散户的 在中国缺的不只理论 而是专业与敬业的精神


发表时间:2005-01-13 10:22 IP:61.179.114.71 删除 设为骨帖

gerald.chen
等　级:地区经理
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 第14楼


格林摩尔总算将就大家开了msn帐户了，也算是为微软争取一个大客户。
事情专业化是没错，但是专业化不代表复杂化，事情过分的复杂有时候只会乱了自己的思想，乱了发展商的阵脚。
往往我们面对复杂的事情时，还需要剥丝抽茧将事情简单直接和明了。


发表时间:2005-01-13 10:24 IP:218.19.20.208 删除 设为骨帖


黄恢宏
等　级:论坛版主
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 第15楼


格林兄，其实本人发起的餐饮企业的选址问题探讨是您的这个议题的一个子问题，建议分行业、分业态进行更为具体的探讨！


发表时间:2005-01-13 15:34 IP:220.175.204.245 删除 设为骨帖

血滴子
等　级:柜组长
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 第16楼


其实选址要求是很高的。正所谓“不成行，哪成市”。就是这样的，如果你是单独一家的，没有其他任何商店或者竞争对手与你在一起经营，形成相应的互补或者竞争，那你就会悄然而死去。所以，有很多零售商并不希望自己单独经营，没有其他人和他一起竞争，而是希望有更多的同行或者与自己相互可以补充的零售业态结合在一起，满足消费者多元化的需求。这样才可以形成多赢的局面，才会大家都有钱赚。因此，一句很通俗的话，可能是最好的体现了。“有钱大家一起赚”，或者“一个人是赚不了所有的钱的”。是吧？虽然在选址方面有一定的排它性，但更多的是更注重羊群效应。就象一个大型的专业市场一样，只有多类型的品种汇聚在一起，引起消费者的关注，就会将此地造旺起来。


发表时间:2005-01-13 16:59 IP:219.137.38.214 删除 设为骨帖


格林摩尔
等　级:论坛版主
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 修改 第17楼


血滴子:

你的观点我比较赞同！我曾经说过，只要有市场，就会有竞争；只要有竞争，就会有“死亡”！毕竟是市场和竞争吗！牺牲是在所难免的。

“孤军奋战”是不会有什么的！就像“狼”一样，它是自然界唯一还没有被人类驯服的，唯一还没有被人类政府的动物！唯一性！只有它的存在，才会使自然界的生态平衡。也会有一个比较正规的“市场”。

只要有“市场”或者是“商业街”了，才会有所谓的人气，才会有人流，才会有“商机”！

今天陪荷兰的朋友，真的是有些喝多了，抱歉！




发表时间:2005-01-14 01:17 IP:61.153.33.182 删除 设为骨帖


格林摩尔
等　级:论坛版主
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 修改 第18楼


怎么？大家对这个问题的看法都没有了？

捧场的那里去了？

继续呀～～～！我还在酝酿一个“商业零售业的选址峰会”呢！

希望大家多多发言，礼物多多。


发表时间:2005-01-20 23:52 IP:221.200.45.99 删除 设为骨帖


我创故我在
等　级:店长
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 第19楼


选址与规划很有关系，一个有为各种商店选址经验的人，好去做城市规划或商业规划。


发表时间:2005-01-21 16:26 IP:60.191.134.146 删除 设为骨帖


格林摩尔
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 修改 第20楼


我创故我在:

拜托了，可以将你的话在解释一下吗？我怎么没有听明白呢？

“一个有为各种商店选址经验的人”——不介意的话可以告诉我“他”是哪位吗？我要找得人会在这里出现。太好了！！！

拜托了～！！！




发表时间:2005-01-21 16:40 IP:221.200.42.225 删除 设为骨帖


格林摩尔
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 修改 第21楼


希望大家踊跃发言：是不是涉及到商业机密哦？

各个业态的朋友，可否将你们所从事的业态，选址要求做个发言，供大家参考。

谢谢了～～！




发表时间:2005-01-23 03:20 IP:221.200.42.32 删除 设为骨帖

RE:（好贴分享）-大话选址地产谈判。
血滴子
等　级:柜组长
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 第23楼


呵呵呵。。。格林老兄，你也得让人家歇歇吧。一天到晚的辛苦，不过你经常泡在这里的哦。
这年头不但要顾着赚钱，更要和各位交流彼此的收获。
因为地产是具有不可移动性的，很多开发商很多情况下都没有经过系统的项目可行性论证就急急忙忙的上马了。但是最终所建出来的东西没人敢光顾。因此，就会造成一些项目并不是地理位置不好，其实商家也很想进去，很看好它。但是由于建筑物的本身天生的缺陷导致各类商家不敢恭维。这是一些题外话。
其实说到各类商家具体选址的要求，这里肯定是说不清楚的。正如格林兄所说的，或许也是商业机密什么之类的东西吧。作为专门从事招商的人就知道，各类型商家所选的项目不但要看好整个城市的消费力、购买力、人口人数、消费习惯等，更要仔细地考察项目本身的各项目硬、软件配套。就像一个如果没有排水系统、没有排污系统、没有化油池等配套的项目，你想把饮食商家拉进去，那是不可能的事。这里只是提及一下有关方面的东西，没有细谈。


发表时间:2005-02-04 14:25 IP:61.140.190.209 删除 设为骨帖

鹰傲长空
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 第24楼


从理论上讲，上面各位都讲得很有道理，但是，现在按此执行有多少！不管是开发商还是代理商，还是那些大企业！


发表时间:2005-02-04 14:34 IP:61.144.216.33 删除 设为骨帖


江湖过客
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 第25楼


作为一个选址人员，在选址过程中还会面对一个令所有同行汗颜的问题：不少（绝大多数）房地产开发商或个体业主，在提出各种选址指标后，还会请风水大师来看点，而他们的意见往往具有决定性的作用。悲忽！


发表时间:2005-02-04 14:37 IP:220.163.39.93 删除 设为骨帖


格林摩尔
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 修改 第26楼


江湖过客:

　　　　记得在另一个可以里，有位朋友说过这个事情，关于“易经”高手参与商业地产选址的问题，因为这是在中国，国人还是脱不开“烧香拜佛”的封建迷信。

　　　　其实，从目前的现象来看开发商，又很多的问题不是我们（中介行业）所能改变的，我们只能在条件、资源允许的情况下，再不违背我们自己良心的情况下，再适当的机会时，给开发商提提可行方案以及建设性意见。目前也只能这样了。

　　　　拙见！谢谢参与！欢迎继续探讨！




发表时间:2005-02-04 19:21 IP:221.200.45.220 删除 设为骨帖


flashfloat
等　级:柜组长
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RE:商业零售型企业的选址问题？ 回复 第27楼


零售企业在选择经营地点时，主要应考虑几个因素是你说的那些?
还是剽窃别人的知识产权？
我觉得你您剽窃很是不对！
我的看法是：
最重要的是：所选项目周边人口分布状况以及道路人流车流的状况（其中包口户数、人口密度、居民的收入支出状况、人口的统计特征和心理特征、人流车流的现状）也就是说你的顾客有多少、你的顾客的质量是怎样的

二是。交通组织。指项目商圈内居民以及流动人口到达项目的便利程度
三、项目周边一定范围内的竞争对手分布和经营状况
四、项目项目周边一定范围内互补业太的分布以及数量统计分析
五、项目所在城市总体经济发展线装和趋势（分析统计年鉴）
六、政府的规划是否会在将来影响经营。主要有交通规划和商业规划两种。比如说会不会出现影响经营的立交桥以及其他竞争对手。
七、物业本身结构的合适程度
等等

RE:（好贴分享）-大话选址地产谈判。
顶顶。
帖子太专业了，关注的人就少了。

RE:（好贴分享）-大话选址地产谈判。
好贴总会有人关注的