主题：探讨酒店式小户型公寓VS产权式酒店（原创）

虽然目前沈阳地产市场酒店式公寓、产权式酒店项目层出不穷，很多人也把两者混为一谈，其实从产品上分析，两者是有明显区别的。在沈阳真正可以归为产权式酒店的并不多，产权式酒店有着很多一般酒店式公寓不具备或无法具备的特点。

针对越来越多的购房人想从买房中得到额外投资回报，精明的开发商便适时地推出了各种投资型产品。继前段时间小户型投资风行一时，如今，产权式酒店、酒店式小户型公寓的不断推出，再次掀起了投资者的投资高潮，使其成为楼市的一条独特的风景线。

无论是产权式酒店还是酒店式公寓，都以其面积小、总价低、资金回笼快的特点，吸引着众多投资者的眼球。

从本市04年开盘销售的产权式酒店、酒店式公寓的销售情况来看，投资者大多是年龄在25-50岁左右的中高层收入者。每一个投资者多以50平方米左右为主。而面积在90平方米左右的套房，则很少有人问津。酒店式公寓的投资者和产权式酒店投资者情况基本一致，更有将酒店式公寓的一个楼层全部买下作为投资的投资者。

此外，在投资方式选择上，大多购房者选择银行按揭，只有为数不多的购房者选择一次性付款。由于绝大部分产权式酒店只要付完首期款，后续的按揭支付可以通过经营回报收益来解决，投资者几乎没有财务负担。而酒店式公寓的首付也比较低，往往只要总款的30%即可，而且还款年限与一般住宅商业贷款一样，可贷到20年或30年。

产权式酒店是将客房产权分割出售给小业主，小业主再将客房返租给酒店统一管理，酒店每年给予投资者总房款一定比例的投资回报。如果在正规的操作程序下，投资者和房产商住往可以达到双赢——可是，硬件设施远远不够星级标准。

投资者通常在投资产权式酒店、酒店式公寓时关心最多的是投资目标的硬件设施。如是否配置中央空调、集中热水，住户是否真正享受到星级酒店的硬件设施等这些方面。其实，投资这两个项目的关键是物业管理水平的高低和是否有充足的租客来源，尤其是境外商务、旅游客源。

产权式酒店、酒店式公寓两者都是与国际商务习惯接轨的高档物业项目，其主要面对的是境外企业、跨国公司的驻上海中短期办事人员。如果聘用知名度高、管理实力强的酒店管理公司进行管理，就可以获得稳定的客源，保证良好的出租率——格林观点：产权式酒店、酒店式公寓的投资回报率，其实就是出租率，只有提高出租率，才能增加投资回报率并降低投资风险。

尽管产权式酒店、酒店式公寓都有其不错的回报。但两者毕竟不是面向大众的普通住宅产品。既然是投资方式，就不可避免具有风险，投资时需格外谨慎。

对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但是产权拥有者很难把握它的投资回报率，因为他的项目特性决定必须是聘请或委托专业的酒店管理公司来经营管理，不是由自己来控制这一市场层面的盈亏。也就是说，投资回报率的高低和风险的大小取决于酒店将来的经营状况，而不仅仅是取决于开发商的承诺。某些开发商承诺的10-30%的高额、固定的回报可能是精心设置的陷阱。酒店经营利润的计算大多是按80-100%的入住率乐观估计的。如果达不到这个入住率，经营效益就实现不了，一旦出现经营亏损根本没有利润可分，投资者便被“套牢”。对于有意购买产权式酒店的投资者来说，要理性地评估未来收益，不要迷信开发商关于投资回报率的吹嘘。

而对酒店式公寓而言，理论上讲，投资者拥有房子的产权，即成为公寓的小业主。两年后这些小业主可以成立自己的业主委员会，业主委员会可以代表小业主，对开发商原先聘请的酒店管理公司进行监督，并反映小业主合理的意见。一旦酒店管理公司签订的合同到期、或是经营出现亏损等问题时，业主们可以通过投票决定是否继续聘用原有的酒店管理公司。但是，有些酒店式公寓在销售时，开发商会要求购房者签订一份在几年内不得享有自住权、使用权的合同。因此，格林提醒投资者，在投资这样的物业时，不要被商家极力的推荐所左右，一定要保持清醒的头脑，理性地选择投资项目。

格林希望各位朋友，就“酒店式小户型公寓VS产权式酒店”展开话题进行探讨，发表一下各自的不同（正反面）意见和好的建议，格林会洗耳恭听！

格林声明：再次首先感谢各位大虾的支持和厚爱，但是，坚决反对三言两语者参与“顶”言！如有此类文字出现，格林将以删除处理，望见谅！
- 该帖于 2006-2-28 10:07:00 被修改过

RE:探讨酒店式小户型公寓VS产权式酒店（原创）


太深了吧！

期待同行朋友探讨！

欢迎加入 产权酒店 专业Q群　18125582
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RE:探讨酒店式小户型公寓VS产权式酒店（原创）
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从专业人士的角度看，说良心话，当心项目甲方 操作失败、或者卷款逃跑，最后变成烂摊子——如果这样，我们策划者 绝对负有责任，会终身受到道德、良心的谴责，甚至受到法律的制裁。

所以，策划人一定要善于观察、考察甲方是“真做”还是“假做”，是真想给投资人回报、实现多方共赢，还是想变现、卷款？

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厦门这儿产权酒店，现在卖都要8000以上了。/
本是只是一销售方式，但你们那卖的太便宜了，要是我我就买。。厦门这以前也是这样做的，买的都挣到钱了。。。现在卖都要8000以上了。/

RE:探讨酒店式小户型公寓VS产权式酒店（原创）

目前，从烂尾楼转为酒店式公寓和产权式酒店项目真的不少，可是，却存在着一个致命的课题需要大家来研究：

就是本身已经是烂尾楼了，怎么，在经过包装和启动后，为何都变为“五星级”或者是“超五星级”的项目定位了呢？

十分不理解！

而且，有的项目已经烂尾了八年、时间之久了，消费者购买这样的物业，产品的质量能保证吗？

请大家来PP！

烂尾楼项目转变酒店式公寓
回复：烂尾楼项目转酒店式公寓

首先解决为什么要把烂尾楼转变为酒店式公寓，而不是其他物业。
主要有1、酒店式公寓附加值高，与公寓住宅相比；适合烂尾楼相对较高的成本；2、酒店式公寓包装和推广以及后期的销售租赁难度，低于写字楼（商务公寓）公建项目，3、在成本上（包括内外装修以及后期服务），酒店式公寓和办公类物业相差无几；所以选择酒店式公寓项目较多。
其次，如何包装和推广？
这里我先要说的是，真正酒店式公寓的市场推广和销售难度很大，风险极高，一般情况下不要操作。
1、项目所在区域要有酒店式公寓消费的实际客群，否则买得还不一定租得好，影响后期经营。
2、比较老套，换名、谈整售、请知名管理公司以及新的概念推出
包括长期的媒体暴光率和软文探讨；最后就是通过经纪公司、旅游公司以及咨询类公司手上已掌握的客户群资料，进行对症下药
3、与政府合作，搞项目所在区域大的概念包装，进行所谓的区域造势，吸引投资客的关注。
等等，有机会再交流~~！！~！~~~~~！~~~