一、高速变迁的深圳商圈 变化发展一是深圳这座年青城市的主旋律。从一个默默无闻的小渔村，到今天初具规模的现代化大都市；再到区域性国际化城市战略发展目标，深圳以令世人称奇的“深圳速度”，发生着日新月异的变化。 伴随城市面貌的一日千里，深圳的商业、商圈也一直发生着深刻的“格局之变”，深圳关内商业最早最主要商业圈都集中于深南大道两侧。深圳最先开发的地区是罗湖，因此罗湖在1980年代形成了东门和人民南两个商圈。1990年代，随着深圳开发重心逐渐西移，福田的开发强度加大，人口大量增加，于是形成了华强北商圈，另外福田中心区商圈将逐步形成，并有望在3-5年内成为全市业态最为发达的商圈。同时南山随着城市开发力度的增强，南山商圈也初步形成。 关外在经过20年的发展后，为商业的发展奠定了良好的经济基础。宝安中心城区和龙岗中心城，正逐步形成两个区域性的商圈，关外各区镇之间已经形成了独具特色关外商业市场，大大小小各种专业市场汇集于关外各个镇区之中，星罗密部的乡镇一级商圈成为深圳商业市场的有力补充。 目前深圳城市发展仍处于“扩张”阶段，城市每年新增常住人口达到40—50万，相当于一个中等城市的人口规模；同时全市的资本、人流、信息和物质财富布局也处于变化之中，因此深圳商圈的格局远未“定型”。 不同因素对深圳商圈格局的影响 1、城市功能分区规划对深圳商业区域的影响 a 深圳总体城市规划中，各区域的功能定位明确，功能特点鲜明，功能也更加集中。 b 住宅的发展，必然导致人口的发展，而商业的发展是以人口的增长为基础，以居住区为主要功能的区域，将形成以服务居住社区为主的商业圈。如福田～罗湖区、南山区、宝安中心区、龙华～观澜住宅区、龙岗～横岗住宅区等。 c 大片相连的居住区的核心地域，将形成辐射功能更强大的商圈，如福田区与罗湖区、南山中心区、宝安中心区等。 d 对照目前深圳住宅区的现状，可以看出深圳将重点开发南山、宝安、龙华及观澜等住宅区，必将带来这些区域的商业发展，并形成新的区域级商圈。 e 从总体规划可以看出，南山区域、宝安区域及龙华区域居住密度很高，而目前商圈尚未形成，是未来商业发展的重要区域。 f 随着南山区与宝安中心区周边经济的高速发展，形成了明显的深圳西部效应，西部商业已经开始腾飞，两个区域都将发展成为次级核心商圈。但由于地理因素的原因，这两个商圈的未来发展存在明显的竞争效应，西部商业核心的位置还没有定论。从交通、区域影响力、区域历史等原因分析，南山区目前占有一定的竞争优势。 g 受自然条件与经济发展速度的限制，老商圈如东门、华强北、人民南的发展主要以改造为主，难以形成新的商业模式，深圳市级商业核心逐步向西部转移的趋势愈加明显。位于福田的深圳中心区将引领深圳商业核心，而东部商业区（华强北、人民南与东门）将保持各商圈的特色，西部商业区（南山、宝安）将引领新的商业模式。 h 以工业、物流、旅游等功能为主的区域，会形成针对这些业态为主的商业服务，基本以满足本区域的基础商业需求为主，但可能形成特定业态的大型批发或专业市场。 I 以大型住宅区域为主的区域，主要发展以满足日常生活、娱乐、餐饮、文化等为主的商业业态，主要以大型购物广场、购物一条街、大型百货与超市等，同样，还有各种社区超市与百货、生活用品专业店、中小型便利店、士多店等作为补充，还将穿插各种辅助的商业业态，如娱乐业、餐饮业等。 j 福田中心区将充分利用其深圳市商务核心、行政核心、交通核心、社会活动核心的优势，加上其商业规模大、全新的高起点规划、高起点的配套（书城、少年宫、音乐厅、高档酒店、景观与生态、大型社会停车场等），将主要以大型购物中心、高档次百货、中高档购物一条街、精品店、中高档娱乐与餐饮为主，从而代表深圳国际化的商业地位。 k 随着其他区域商业的快速发展，华强北商圈将突出其电子、中档服装、餐饮的优势，人民南商圈突出其娱乐与中高档服装的特点，而东门则仍延续中低档服装零售与批发等，特色将更加鲜明，但超大型购物中心出现的可能性较少； l 南山商圈凭借其经济与人口的快速增长、区内旅游资源丰富、深港西部通道所带来的深港一体化效应等，是各个区域中商业发展最快的区域，其业态预计将日趋丰富； m, 宝安中心区、龙华住宅区、龙岗商业区、盐田与沙头角商业区等则主要以服务社区的大型超市、购物一条街、大中型超市与百货为发展重点，其业态的辐射范围相对较小； n 中型住宅区，或者比较分散的住宅区，如沙井、石岩、公明、观澜等区域，主要以大型超市、百货及规模相对较少的购物街等业态为主，娱乐、餐饮、文化等业态规模相对较小； 2、“二线关”撤关对商业区域格局的影响 “二线关”的取消使宝安、龙岗两区与关内四区形成一个有机整体，这对宝安、龙岗发展商业无疑意味着巨大的机遇。深圳作为一个流动性很强的城市，在关外有几百万打工人员，一旦撤关成为事实，“二线关”阻拦的打工者将大量涌入特区，成为特区消费购物的增长点，几百万人的流动，对交通、商业都意味着巨大的商机。同时，撤关意味着交通更加便捷，也解决了多年来一直放在投资者及消费者心头一个“结”，使关内的交流与合作更加频繁，将会吸引更多的投资商前往关外投资。关内、外的商业格局将会被打破，新的商业格局将会形成。 a.冲破关口的瓶颈，打破原有的商业圈格局，促进特区边缘区域的商圈快速形成；打破东西发展商业格局趋势，商业格局向纵深发展，即由单一的沿深南大道的商业格向深圳的东西及中部区域纵深发展； b.促使关外商业各自为政的局面与关内商业形成一个有机的整体，之间是互为补充的关系。 c.加快中心区商业圈的形成，福田中心区商圈在地理位置、交通上占有较好的优势。福田中心区商圈的腹部——龙华居住区居住了大量的居民，一旦取消关口的限制，交通将更加顺畅，龙华居民可以在半小时之内到达中心区商圈，吸引龙华区域大量的消费者，将会加速福田中心区商业圈形成。同时加快中心区与龙华之间的交流，使中心区与龙华产生互动，促进两地商业的发展； e.二线关的撤关将会对南头商圈产生较大冲突。南头商圈与宝安商圈仅一关之隔，撤关后南头与宝安商圈之间的竞争将会加剧； f.撤关后将带动东门商圈的发展。东门商圈商品定位是中低档产品，对关外消费者吸引较大，撤关后，关外特别是布吉、横岗沿线消费者节省了交通时间，进出特区也更加方便自由，扩大了东门商圈的辐射范围，有利于促进东门商圈发展；同时，消费者往来之间的人流将会带动布吉、横岗沿线一带商业的发展； g.龙岗将形成相对独立的龙岗中心城商业区及老城商业区； h.撤关后，交通将会更加顺畅，二线关在商家及消费者心中的影响将会逐步减小，一些大型品牌商将会加快进军关外市场的步伐，在深圳各大商圈展开较为激烈的竞争，促进各种业态在特区内外百花齐放，百家争鸣，促进深圳整个商业市场向良性发展。 I.从短期内来看，撤关后将加速关外商业市场的形成与发展，关外各商圈将会根据自身特点加快本商圈内的业态整合，逐步完善关外商业业态形态，仅是商圈内部的业态调整，对深圳整体商业业态格局影响程度较小。 j.但从长期来看，由于关内可利用土地资源日趋减少，商业用房整体供应面积及供应规模将会减少，价格也会逐步上升。一些对商业用房面积规模、租金有特殊要求的一些商业业态在关内生存将面临较大考验。因此，关内外商业业态也会发生一些变化，但发生变化的业态主要是对商业用房需求比较特殊的业态。如一些占地面积较大的大型购物中心、大型专业市场、仓储商场等将逐步向关外转移。 k.随着深圳经济的发展及“二线关”撤关成为现实，关外原本比较落后的商业必将得到飞速的发展，尤其是零售业和专业市场。因此一个关外“商业时代”的来临将会成为深圳商业第二春的开始 3、深圳交通规划对深圳商业格局的影响 a 从深圳的公路与地铁交通规划来看，未来深圳的交通状态极为便利，与商业密切相关的人流的流动与形成所受的限制大大缩小。 b 无论是公路与城际轨道系统的规划，使深圳的交通形成了十分明显的交通节点，其中福田中心区、罗湖国贸区域、南山区域、龙华区域最为明显； c 这些交通节点无疑是现代大商业发展的良好契机和必备条件。罗湖区域目前商业比较成型，目前也正在进行商业改造与提升工程，但受区域本身条件的限制以及改造工作的难度，这个区域形成深圳代表性的国际性商业核心的可能性不大；福田中心区是目前交通规划的主要核心焦点与起点，而且商业规划规模庞大，区域配套最为齐备，而且作为深圳中心的强势定位，有着强大的人流吸引力，但毕竟本区域地块成本高、商务办公的氛围浓，而且对部分商业业态及配套业态（如大规模的餐饮、中档的娱乐行业等）有一定的限制，形成熙熙攘攘的商业中心的可能性不大，更可能发展成为较为高档的商业区域；南山区域则可充分利用其交通优势、深港西部通道、高起点的城区开发规划与庞大的旅游资源、深圳特区内主要的新居住迁移地所带来的人流等优势，形成大商业、新商业的理想地点；龙华区域虽然有良好的交通条件，但毕竟人口密度与区域吸引力比较弱，形成深圳市商业核心的可能性不大； d 罗湖人民南及福田华强北区域开始兴建或刚建成一两大型购物中心，但主流还是各大型百货、大型超市、特色购物街、专业市场等所组成的商圈；福田中心区及南山商业区具备未来大型购物中心所需要的交通条件，并以大型购物中心为核心，组成各种业态比较完善的商业中心，但两区所吸引购物客户的区域来源及整体档次有一定的区别。 4、深港西部通道建设对深圳商业的影响 a 与香港的消费比较，深圳消费要低的多，随着关口效应的弱化，港人进入深圳消费的规模与层次将不断提升。深圳西部原来没有与香港直接的陆路通道，港人来深圳消费主要集中在罗湖口岸与皇岗口岸区域。而西部通道的使用，将香港与深圳西部的主要经济联系直接连接起来，并更大范围的辐射到珠三角的腹地，因此将对香港人流、物流的方向与强度产生极大的影响，也将直接影响到深圳各区域的商业格局。 b 南山片区包括蛇口、南头等，不仅经济总量大、发展快，而且拥有丰富的人文、旅游资源、国际文化氛围浓厚，这对香港人吸引力较大，势必会吸引香港人来南山区域消费购物以及娱乐休闲，而且香港西部来南山与去罗湖相比，交通更便捷，可以预计另一个罗湖商业模式将在南山重演。 c 由于皇岗口岸主要分流来自香港元朗、屯门一带的客流。而西部通道正好也是接元朗等香港西北部地区，而且西部通道作为市政服务性设施，不收过往车辆通行费，通关费用低；在通关检查手续上实施“一地两检”的查验方式，通关手续简单。这对经济实力相对较弱的香港西北部居民来说吸引力很大。西部通道优势较明显，势必会对位于深港中部的皇岗口岸的人流、车流造成一定冲击，从而冲击到皇岗片区的商业。 e罗湖口岸周边的商业受西部通道的影响程度较小。罗湖口岸主要分流九龙一带客流，而且经过罗湖口岸的客流有50%流向深圳以外的东莞、中山等地。罗湖口岸连接火车站，邻罗湖汽车站、侨社汽车站，无论是对外交通还是市内交通，都十分便利，并且还有未来的地铁交通，其交通便利优势十分明显，是其他口岸无法比拟的，因此西部通道开通对罗湖口岸的商业影响比较小。 总体而言，西部通道的开通在一定程度上改善了深圳商业的大环境，特别是促进了南山商业的发展，但是对深圳个别口岸的口岸经济有所冲击，并且对深圳一些高档商场也可能造成一定程度的冲击。 5、深圳地铁对深圳商业格局的影响 a地铁是集体运输工具，地铁可以为商业带来的庞大人流，为地铁沿线的商业带来源源不断的蓬勃生机。商业房地产的发展与地铁的发展是紧密相连的。未来深圳主要核心的商业物业，也都会与地铁有关，从这个角度来看，深圳地铁的修建将会为深圳的商业格局产生深远影响。 b地铁革命给深圳商业秩序重建和商业圈版图划出提出了新课题。地铁规划与实施使“深圳商业”将不再是“特区商业”。地铁使深圳市商圈之间的物流互动，东西、南北商业区购物人流的渗透都会得到加强，深圳商业将会走出特区，商业竞争格局面临着实质性的突破。 c 地铁的修建推动了罗湖老城区的旧城改造，不同程度地带旺了沿线地区，使旧城区的商业地位重新得到回归，新城区的商业如虎添翼，加速了商业中心的西移，商业西移已是大势所趋，福田中心区、南山、关外等商业将会得到了日新月异的发展。加速了深圳商业格局的多元化发展趋势，商业格局逐步完善 d，随着其他地铁线路陆续修建与开通，地铁的联动效应将达到最大化，深圳各个区域的商业格局将会有一个极大的改变。将会使深圳形成以“中心商业圈、区域商业圈、郊区商业圈、交通枢纽商业圈”为主的四级零售市场体系，迎来现代化中心城市商业格局发展的新时代。 e地铁的修建与通车， 促进关内外商业业态之间互补，促进关内外业态之间的交流与往来，促进关外业态的快速发展,关外地铁站周边将聚集一些大型零售业态，如购物中心，大型百货等； f 加速关内大型零售业进军关外的步伐，初步形成深圳整体业态竞争格局； 深圳商业格局的未来发展 深圳市商业业态升级已经开始，无论是老商圈大规模的改造，还是新商业区域的不断创新，都反映出深圳商业业态已经从传统的商业模式向新型的商业模式转变。从影响深圳市商业发展的各个因素来看，这些因素将对深圳市整体商业产生以下影响： a 老商业区商业业态在不断提高购物环境和购物便利性的同时，将逐步完善综合购物的需求，增加具备互补性的业态，如华强北在提高原有服装、电子等专业市场购物环境与交通便利性的同时，新的项目开始注重中大型超市、娱乐与休闲等业态的发展。 b人民南、东门、蔡屋围三个商圈，在地铁的连动下，开始互动交流的局面，并逐步向一体化迈进。 c新商业区在业态规模与档次上，有各自的定位。如中心区以高档次的购物与娱乐环境为主，将重点发展高档次百货、高档次精品、高档次的酒店与娱乐设施；而南山、龙华、龙岗、宝安则主要以大众化服务为主。 d快速发展的交通状况为南山、宝安、龙华等区域打造大规模商业项目创造了充足的条件。这些区域的购物中心（ShoppingMall）、大型仓储式商店、大型批发市场等，是未来发展的重点。 e专业市场将以关外商业区域为主战场。规模大、品种齐，具备综合购物与休闲娱乐的大型专业市场，不仅将吸引关内、关外的消费者，并将经营范围扩大到了周边城市，以及香港的消费者。这些专业市场除了家居、装饰材料等商品外，还包括电子、五金、服装、珠宝等超大型的专业批发与零售市场。 f综合业态、“一站式购物”，是当今商家谈论最多的话题，在满足消费者购物的必要性的同时，充分体现购物的娱乐性与休闲性。无论是购物一条街、购物中心，甚至大型的百货商场，都力图融入更多的娱乐、休闲、餐饮、体育与文化等业态，而且重点强调其文化与人性关怀的经营理念。 g有深港关口效应的商业区域内，娱乐与休闲一直得到重点发展，这点在深圳商业业态未来的发展中仍有着十分现实的意义。 h深港一体化，不仅使得深圳的娱乐与休闲产业将有更大的发展空间，而且还使得深圳的商业与香港的商业进行进一步的资源整合，深圳的食品及原料、国内的小电器、中档次的日用品、中档次的服装、小精品及饰品等，将吸引更多的香港消费者，而香港高档商品及香港购物天堂的美誉，也将吸引更多欲购买高档商品的深圳消费者。 i各种商业业态在一个比较小的区域内聚集，形成一个商圈核心的趋势十分明显。 j原有商业中那些规模小、业态不齐、没有能力进行升级换代的老商业业态，将面临更大的竞争压力。 k大型的购物中心取代原有的多种业态简单混杂、特色商业街共同发展是深圳商业业态发展的主流。对照国际商业发展经验，在未来一段时间，深圳商业主导业态将从现在的百货商店和大型综合超市，逐步转向大型购物中心和社区商业。 深圳“一市多城，众星拱月”的战略规划，为关外二次腾飞插上了翅膀。在规划中的7个卫星城中，龙岗中心城正在掀起一场声势浩大的造城运动，住宅区成片成片地崛起，随之而起的是商业物业受到投资置业人士的青睐和追捧。从近期市场反馈的情况看，龙岗造城运动有力拉动了商业物业的开发和销售，好百年、万佳、新一佳等知名商业巨子竞相抢滩登陆，一批新的超大型商业项目纷纷动工。龙岗中心城正以慢热方式崛起，受到政府、发展商、业界、置业者等多方人士的普遍关注。
