主题：分析“万达”现象 寻找商业地产短线操作弊端之解决方案

RE:分析“万达”现象 寻找商业地产短线操作弊端之解决方案
宁波万达广场项目总体规划共分为三区，即一区为商业区，二区为酒店写字楼综合体，三区为城市公寓。

据王健林在众多的媒体的发言,看过宁波项目的介绍,目前万达经营的四大主业都包含在项目内了,是不是意味着宁波项目代表万达未来几年的发展方向呢?!

这种模式在未来的发展中有否能顺利呢?!

希望各位同行来帖交流!

转载一段“多交流能少交学费”

格林转载一段“多交流能少交学费”

多交流就能少交学费，频繁的交流对于内地的商业项目发展有着重要的推动作用，广东省连锁协会会长助理黄华军这样表示。他还提到，在去年年底举行的2004中国（广州）国际商业地产博览会首场论坛上，大连万达集团领军人物王健林表示,万达投身商业地产3年以来付出了高昂“学费”。

黄华军用了三个“如果”来表示自己的感慨。他说，如果开发商能事先到广州的荔湾广场、中旅商业城看看走走，几年后的他肯定不会说出“原来投资买铺者八成不是经营者”这样与其地位不大相称的话，1.4个亿的“学费”就不会出得这么叫人心疼。如果3年前万达确立做商业地产的同时，赶紧筹建自己的招租队伍，可能结果也会比现在官司满天飞好得多；如果开发商还能静下心来仔细研究一下天河城、中华广场的主力店与卫星店的商户组合结构，相信不会到现在才明白“与沃尔玛为邻，生意未必好”的道理。所有商业地产开发商今天要交的“学费”，事实上5年前甚至更早的时候，广州购物中心业者已是黯然交纳。

对此，王永平表示，仅大连万达的某些个案而言，亦可以反映出内地开发商融资渠道的单一，在国外开发商可以通过信贷、基金等多种融资渠道解决，而内地绝大部分均依赖信贷，尤其是一些中小型开发商，所以不少开发商在进入商业地产领域时正处于原始积累阶段，故其资金状况决定其开发模式是以售为主，加速资金回笼。而大连万达现在敢于谈论近年所交的“学费”就是因为其目前已度过原始积累时期。

注：

同时也十分赞同“0103”的分析：

通过万达我们也总结了和获得了许多宝贵经验，为我们在操作其他项目的成功奠定了基础，在这里我们要感谢万达！

RE:分析“万达”现象 寻找商业地产短线操作弊端之解决方案
近日，笔者连续走了国内多个城市，这种情况还在全国各地上演，开发项目盲目上马，小业主叫苦连天，商铺经营惨淡。我辈痛心！

RE:分析“万达”现象 寻找商业地产短线操作弊端之解决方案


相关图片如下：

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回155楼：这是好事，我赞成！

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RE:分析“万达”现象 寻找商业地产短线操作弊端之解决方案
业界应该多多探讨！

RE:分析“万达”现象 寻找商业地产短线操作弊端之解决方案
还要继续深入啊

RE:分析“万达”现象 寻找商业地产短线操作弊端之解决方案

万达上项目也要考虑实力和很多因素的

在交纳了昂贵的学费后

也应该吸取了惨痛的教训！

这不就一直的在“合作”“联姻”嘛

一些关于澳大利亚的麦格里投资银行的资料和报道
一些关于澳大利亚的麦格里投资银行的资料和报道

外资银行包抄中国房产金融 4千万澳币投项目
http://house.online.sh.cn/gb/content/2004-03/30/content_803086.htm

继在上海成功开发“澳丽花园”和启动安亭住宅项目后，澳大利亚麦格里银行与其投资的第一中国房地产发展集团负责人比尔·莫斯表示，日前已成功在海外募集4千万澳币，用以开发在上海的下一个重要的房地产项目。

　　目前为止，麦格里银行和其与施罗德物业
共同投资的第一中国房地产发展集团在国内已开发了超过2500所住宅公寓和5万平方米的商业设施面积，主要集中在上海、北京、天津等城市，随着北京奥运会和上海世博会的举办，第一中国房地产集团规划在未来5年内将开发超过4亿美元的住宅项目。

　　除了房地产项目，比尔·莫斯表示，麦格里银行长期以来还致力于国内房屋贷款及其证券化业务。作为在澳洲首家对房屋贷款证券化改革的银行，彻底成功地改革了房贷的方法和流程，积累了许多有益经验。比尔·莫斯认为，随着银行房贷证券业务的发展推进，相信未来几年，在上海即将出现首个房贷市场证券化的项目。

　　外资银行包抄中国房地产金融

　　今天是澳大利亚最大的投资银行麦格理银行在上海召开董事会的日子，而董事会将要决定的议题之一便是如何将麦格理在中国的住房按揭服务机构进入除上海之外的第二个城市。澳大利亚前总理、麦格理管理咨询（上海）有限公司董事长保罗·基廷昨天表示：希望为中国制造一个非常独特的房屋贷款金融系统，即“把房屋贷款商品化”。

　　而在通往这条理想之路的过程中，从8年前首次与中国建行合作图谋按揭贷款证券化，到按揭证券化政策迟迟不出台转向做按揭服务中介商，麦格理对中国个人房贷市场的渴望已经临近爆发。

　　将推自由还贷按揭产品

　　记者昨天获悉，麦格理与浦发银行的首个住房按揭合作产品即将面市。据介绍，这是一种按揭与授信组合式的产品，银行根据贷款人的信用状况，确定其按揭额度，贷款人可灵活确定每月还款，这个月多还，下个月可少还，而无须审批。麦格理管理咨询销售总监郭勋介绍说，此系统在美国一年即占领了15个州的个人按揭市场，目前在澳洲有约百名工程师就此系统进行调试以适应国内住房按揭市场，估计今年7月可在上海推出。

　　麦格理与浦发的联名信用卡也将不日出现。据透露，在浦发的信用卡中心将出现麦格理的风险控制人员，这张主要面向房产商、房产中介、贷款买房人的信用卡将会给目标人群以特别的优惠。

　　房贷证券化面临机遇

　　麦格理董事长保罗·基廷昨天自豪地宣称，麦格理的专业就是将银行的贷款打包、设计债券，再卖给投资者。他认为，房屋抵押债券的安全性可以与国家债券相比，而中国当前年轻化的人口表明，未来的30-40年后，中国的人口将进入老年化，他们将需要一个非常成熟的退休保护机制，其中一个奠基石将会是房屋证券化的债券。因此，中国的个人的金融消费、房贷会有非常大的机遇。而房贷证券化将使银行长期积淀的资金流动起来，降低风险提高效率，对房贷消费者，则意味着可以降低房贷的费用。

　　打造房地产金融链条

　　记者采访获悉，在等待政府对按揭资产证券化出台的过程中，麦格理对国内的房地产金融已经有多端的渗透。作为澳洲最大的投资银行，麦格理正尝试通过曲线或者与境内机构的合作方式建立地产基金。麦格理一位高层透露，“通过地产基金为房地产开发项目融资，这个基金可以在香港设立，或者与境内金融机构合作。”“因为看好中国城市化进程中大量的购房需求，基金可以在中国获得丰厚的回报。”

　　然后则是在按揭领域的金融服务。“董事会将确定在北京或者长三角的另一个城市选择上海外的又一个提供按揭服务的城市，提前接触客户并建立机构间的联系。”“如果政策允许做按揭银行就更好了。”这位人士透露，由于投资银行融资来自多方，融资成本的不同，希望能够允许在未来有不同的贷款利率，这样外资银行可以在中国获得更大的发挥并得到迅速的扩展。

　　而在终端，便是按揭资产的证券化，将固定的银行房贷资产证券化，提供给更多的投资者，不但使银行降低风险，而且投资者获悉，从事这项工作的投资银行也在其中获利。

　　这个链条的打造将融资开发、按揭服务以及证券化几个环节串联。麦格理表示：静候2007年的政策开放，外资银行对中国巨大房地产金融市场的觊觎之心已经毫不掩饰。



来　源：青年报

澳大利亚最大投资银行麦格理的一些资料
澳大利亚最大投资银行麦格理的一些资料

来自上海的报道!

目前众多全球知名的房地产咨询机构已经在上海设立了分公司，为越来越多的国际投资机构提供上海房地产业务的咨询，但真正的大型项目成交案例仍非常少见。2005年初澳洲麦格里集团旗下基金公司MGPA成功收购淮海路新茂大厦项目，成为令人兴奋的“海外基金上海收购第一单”，收购金额约人民币8亿元。

　　事实上，这也是上海市首次把兴建中的写字楼大厦全幢售予海外房地产基金。而之前发生的海外资金收购整幢物业并非以基金形式操作，如摩根士丹利收购锦麟天地酒店式公寓，也并非以基金进行操作。

　　作为澳大利亚最大投资银行麦格理旗下的投资基金，第一中国一直致力于上海房地产市场的投资。“现在我手头有4个项目在谈，我非常希望能够成功拿下。”第一中国首席投资执行官姚蔚透露，最近两年时间第一中国深深浅浅地接触了上海的400多个项目，最终双方基本能够达成一致的也不过4个项目。

　　切实可行的项目寻找起来非常困难，这是麦格理在投资中遇到的问题。事实上，大多数机构投资者都认为上海、北京两地的投资机会难以寻找。2005年3月22日仲量联行公布最新调查报告显示，国际投资者普遍认为北京和上海的写字楼、商铺投资机会相对难寻，评级为“困难至非常困难”等级。

　　虽然寻找合适机会比较困难，境外投资机构并没有放慢脚步，而是“为抓住机会时刻准备着”。仲量联行北中华区研究部主管何迈可（MichaelHart）介绍说，许多国际投资机构正在中国组建自己的团队并积累对本地市场的了解，希望随时介入上海、北京等地市场进行实质运作。他相信2005年将有多项规模可观的投资协议达成。