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新政一出，楼市震动。随着政府对炒房投机“板起面孔”，以往“一条道走到底”的投机客开始分化：除部分资金宽裕者仍选择观望和转卖为租外，手中存货过多或资金紧张的投机客选择了大量抛盘并不惜适度削价。昨日，记者调查获悉，大多数炒房客正以地域为单位合谋集体“解套”。这可以从“网上二手房”的挂牌量得到佐证。据了解，自从《关于做好稳定住房价格工作的意见》公布以来，“网上二手房”的挂牌量一下子增加了600多套。
本报记者柯鹏
投资客降价卖房
“前一天晚上，我从朋友那听到政府又出招，两年内转卖房子就要征税，就和大伙商量决定暂时退场。”来自浙江一个炒房团的江先生告诉记者，“并且，这一次我们为早脱手大多适当降低了叫价，比如有一套卢湾都市花园的，原先挂牌1.9万元/平方米，现在我们愿意..6万元/平方米就抛售，这套120多平方米的房子算起来降价近40万元。”
一位从事多年房产销售的业内知情人士透露，新政出台这两天里，一些群体购房团开始动摇，已有不少地域性炒房团决定套现收手，暂时离开上海楼市。“据我所知，这些购房团既有日本、我国台湾地区及海外华裔的，也有本地、江浙和东北的。尽管4月抛盘量比3月涨了50％，但近段时间，抛盘量还要增多。”
“网上二手房”挂牌增600套
与投机客坐卧不安相比，自住客显得乐观许多。“我买房子是为了结婚用，不打算脱手捞一笔，不会在意财税新政，我要等房价有变化才挑房子。”来上海工作4年的小张表示。
这种投机客“剃头担子一头热”在“网上二手房”上表露无疑。据记者不完全统计，长假结束后的5月8日，网上二手房的挂牌房源仅8081套，是从最高峰时的9300多套一路锐减了1200多套；此后两天，由于挂牌量和摘牌量大体持平，这个数字变动不大；但到了昨天，网上二手房挂牌房源总数突增为8606套，从两天前，也就是新政刚刚出台的5月11日8000套左右的水平一下子飙涨了600套———投机炒房客真的急于脱手。
新房成交量萎缩
昨日，截至下午5点，“网上房地产”新房成交量仅276套，而这种每天300套不到的冷清局面几乎自五一节后就未有改善，相比去年同期每天成交1000套左右的水平，可谓天差地别。而由于投机购房者锐减、自住购房者又持币观望，开发商境遇开始发生很大变化：一部分高价楼盘遭购房者冷遇。
据了解,近期开盘的耀江花园由于错过了好“时机”，这个市中心的高档住宅也遭遇“冷盘”，215套房源仅136个号码参加首日摇号；同样，“网上房地产”数据显示，长宁另一著名楼盘开盘至今一周仅仅卖出去可怜的一套。
开发商降价以回收资金
不过“网上房地产”也显示，位于宝山区，靠近地铁一号线北延伸段的三湘盛世花园刚刚开盘一周，一期、二期全部售罄，而嘉定的安亭新镇、闸北广中路的慧芝湖花园也有远超房源的认购潜在意向。业内人士指出，像三湘盛世花园这样的中低价普通住房，邻近轨道交通而价格仅8000元/平方米左右，开发商采取一定的优惠促销政策，必将受到市民的欢迎。
“除财税新政对开发商影响外，对闲置土地的收费、收回制及金融政策等也对一些资金不足的开发商带来资金和土地双重压力。”房产之窗资深分析师王昀表示，“开发商可能降低售价以求回笼资金，开发商不稳定的价格联盟也将可能迸裂，他们不得不面对真正的买方市场。”
gxymall 最后修改于：14 May 2005 20:00:22- 该帖于 2005-5-21 12:25:00 被修改过
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ALAN
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2楼
RE:上海房产投资将不可避免进入寒冬
七部委楼市新政：消失的悬念
21世纪经济报道 2005-05-16 14:47:35
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本报记者 吴迪 阴雪 周斌
见习记者 徐广蓉 上海、北京、深圳报道
“原本还尚存悬念的走向，现在已经告一段落。”一位业内人士认为，这两个事件的连续发生，已经很明显地彰示了较量的结果。“短期内，上海楼市大势已去。”
5月13日，深交所地产龙头股万科、华侨城和金地集团不约而同在盘中出现或逼近跌停。“这都是受到‘新八条’出台的冲击。”招商地产董事总经理林少斌言下不禁唏嘘。
“短期来看，万科2005年的预期盈利不会受到影响。”万科董事长王石在接受记者采访时表示，他更强调指出，今年以来，随着人们对调控预期的增强，“我们看到更多的整合机会”。
同一天，在地产调控动手最早的上海，最大的二手房中介之一搏邦地产副总蒋国雄今年第一次发出了忧心忡忡的预测：由于新政力度加大，在政策截止前的最后日子里，必然会出现一次“抛售狂潮”。“尤其是在本周周末，上海的各家中介门店都会收入大量房源。”
新政效应可谓立竿见影。5月11日，国务院办公厅转发了七部门联合出台的“《关于做好稳定住房价格工作意见》的通知”（以下简称《意见》或新八条）。建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会，几乎所有能在稳定房价过程中发挥作用的政府部门悉数在列。
三个“八条”步步为营
“当帝尧时，鸿水滔天，浩浩怀山襄陵，下民其忧。”几年疯狂之后的房地产市场，如今谈来，更甚洪水。而对于它的治理重整，调控力度之大，政策出台之频繁，也确为罕见。
“七部委能联手出台一个通知，并且规定到如此详细的很少很少。”一位熟悉房地产的业内人士如此感叹。
3月底以来，国务院已经接连出台3部“八条意见”，而一季度房价的持续攀升无疑成为了上述举措的导火索。
国家发改委和统计局发布的一项对全国以及主要35个城市房价的调查结果显示：今年第一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨，房屋售价同比上涨9.8％，其中商品住宅售价涨10.5％。
在一季度的最后几天，国务院办公厅出台《关于切实稳定住房价格的通知》，其八条意见中诸如：“把稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。
仅仅过了一个月，在温家宝总理4月27日主持召开的国务院常务会议中，房价及房地产市场的调控问题再一次成为了讨论研究的焦点。会上提出了八项加强房地产市场引导和调控措施，与此前的“国八条”相比，“新八条”更强调用房地产市场各环节的调控来达到解决房地产市场存在的主要问题。
与上次“国八条”的低调出台不同，这次以国务院常务会议的形式公开出台的“新八条”，将中央稳定房价的决心一举明朗化。
“新八条”的余温未消，5月11日，国办转发了经国务院同意的建设部等七部门早在4月30日即已拟定完成的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。又是一个“国八条”！拥有与“新八条”相似的提法和脉络，七部委的房价新政显然是秉承“新八条”精神之下的细化和补充。
“七部委新政，是贯彻落实国八条和温家宝总理八点意见的实施细则。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在接受本报记者采访时作了此番评价。通常由各地主管部门根据当地情况各自制定的详细具体的“实施细则”，此次由宏观决策部门来统一规定，聂梅生认为，若不这样，“大家都不听、认为和自己没关系，不免使其效果大打折扣。”
建设部是此次新政的牵头部门，其住宅与房地产产业司副司长沈建忠，将新政的精神总结为：“旨在通过供应和需求的双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，保证住房价格平稳和市场的稳定发展。”
招商证券地产研究员余志勇表示，如果此次新八条达不到预期目的，还可能会继续出台新的措施。
上海预演
这次，银监会也是制定政策的参与者之一。银监会政策法规部副主任李伏安表示，“更多地采用市场的手段从供需双方进行调节，无疑是此次新政的最大亮点。”
他的这一判断得到了建设部副部长刘志峰的认同。刘志峰在5月12日接受新华社记者的采访时，将此次调控工作归纳为“实行双向调节、综合治理的办法”。
林少斌称，这轮调控是“部分地区生病，全国吃药”。而这个部分地区，指的就是上海。2个月以前，上海的调控政策，从整体思路框架来看，正像这次新政的预演。
蒋国雄向记者透露，在这个《意见》正式公布之前，国家有关部门的确曾来上海征询过一些专家的意见，他也是其中之一。事实上，3月6号上海市政府发布的《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》几乎可以算作是七部委《意见》的雏形。
上海《意见》核心内容包括：对一年内转让的房屋按差价部分征收5.5％的交易税；加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款的行为；要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为；调整供应结构，增加以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，提高其在市场供应中的比例。
尽管大致相同，但蒋国雄认为要完全按照国家政策来执行，依旧会存在一定的困难。例如《意见》规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。但这些标准在实际操作中，除面积外，都很难明确限定，因此，要落实，其细化过程就比较复杂。
不过，相对于细节处理，不动产咨询及物业服务公司高力国际华东地区常务董事翁琳则认为，地方政府的决心与意识更能说明问题。
“上海已经先于全国实行相关政策，可以说政府在调控方面表现出非常积极的态度。而这种态度将使房地产市场往更加理性成熟的方向发展。”
另一位专家指出，在《意见》的八项具体措施中，以往已经提出过，但在此前的执行过程中，或多或少的都存在贯彻不彻底、实际效力有限的弊端。此番再次被以七部委意见的形式提出，其在各地的执行效果必然成为关键，“能否见到实效，关键在于各地的认真贯彻和坚决落实。”
事实上，在《意见》出台之前的5月6日，就由上海房屋土地资源管理局副局长庞元牵头召集有关部门以及相关企业代表开了一个通气会，会议所传达的内容除了已经被《意见》采纳的部分政策外，还曾经讨论探询过一些新政策的实施，其内容甚至包括有“两年内购买的商品房限制转让”，力度之大远远超过中央调控。
投资心理拐点
随着中央及地方政府的态度转变，投资者的心态也随之而动。
招商证券的余志勇认为，国八条出台时，市场尽管对宏观调控有预期，但是存在侥幸心理，认为国家对房地产不会采取太严厉的措施，此次新八条出台，内容包括土地清理、征收营业税，调整产品结构等，调控的力度比想象中要严厉一些，导致市场心理反转。
“这个政策的出台，预示着市场正在向投资者的心理底线逼近。”蒋国雄也证实了这种说法。
而浦东房地产经济研究中心主任李战军则指出，土地增值税，房产税等在税法中本来就有明文规定，在一定阶段不收是政府为了促进房地产市场。而现在就国内而言，房屋持有者在享受这部分增值的同时，不交纳任何税费，本身就存在着一定的不合理性。
“从有规定而不收，再到明令征收，这其实更多的是一种态度的转变。它所产生的作用不是收多少、怎么收，而是政府已经从促进市场的立场转向了调整与控制，这对投资预期的影响是巨大的。”
不过，过多的市场限制却成为一部分房地产业内人士对于新政策的担忧。“这是一项针对投资者的政策，但如果一旦失去回报，以及限制被交易，就会在很大程度上阻碍市场原本正常的流通。”
无论房价涨或是跌，都要在市场的流动中完成，因此市场一旦僵化就很可能无法取得预期的调控效果。“政策是为平抑房价，但如果投资者大量转向租赁市场，房子不出来，是不会出现降价的。”
不过，绿地集团副总裁陆新则表示，不该把整个市场都与投资联系在一起，“这些政策应该不会对开发商有太多影响，因为在上海自住需求的量依旧很大，即使投资受抑制，也不太可能出现难以‘消化’的现象。”
消失的悬念
除了心理预期的影响之外，《意见》的出台对上海而言，更象征着一种论争的落幕。
就在4月25日，上海1号土地公告的两块土地还分别以14.6亿和7.1亿的价格成交，仅楼面价就分别超过了34000元和15000元时，另一块浦东新区潍坊新村街道地块更吸引了和黄和新鸿基前来投标，起始价就达到22亿。
尽管3月之后的上海楼市政策频出，使得观望成为市场主基调，但是涨是跌，两种论调在上海楼市，还并没有真正分出胜负。
和众多看热闹者不同，土地价格对从业者心理支撑的作用不可小视。至少，这直接反映了开发商对上海未来市场的预期。因此，只要地还能拍出高价，楼价就不会出现大幅下滑。
然而，短短一天的火爆，更像是一场回光返照。26日潍坊新村地块的竞标被意外宣布终止，随之而来的是七部委下达的《意见》，和一系列新的调控政策。这一鲜明的反差，也切实让人感受到了目前上海乃至全国房地产气候与方向，以及企业选择在整个大背景下的孱弱无力。
“原本还尚存悬念的走向，现在已经告一段落。”一位业内人士认为，这两个事件的连续发生，已经很明显地彰示了较量的结果。“短期内，上海楼市大势已去。”
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3楼
RE:上海房产投资将不可避免进入寒冬
市场进入盘整期
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4月份开始就有人问，接下来上海的市场怎么走？我的判断是：上海市场在今年过完年后是阶段性高位，用一年左右时间，上海大部分区域的价格进行结构调整，之后会有一段稳定期，然后再回升。我的分析如下：
首先，2005年初，上海大部分区域的房价普涨。但由于涨幅较大，反而使得一手和二手市场上的供应都出现明显的缩量。原因很简单，市场上所有的人都看涨时，就没有人会卖出。这段时间，实际成交量不大，时间也不长。据一家大银行的分行统计，他们今年3月份的二手房按揭金额只有同期的30％不到。4月份上海出台一系列房地产调控政策后，二手市场上的成交价格很快就回到了春节前的价格。第一个价格平台已经很明显。
其次，上海市场上的浮动筹码到底是什么时候形成的。这个大家可能都会有感觉，是在2004年的下半年，尤其是9月份以后。在这个时间之前，上海大部分一手楼盘买家中的投资客比例都在20％之内。而且绝大部分楼盘在入住后一年左右，就可以达到90％以上的入住率。二手市场上，大部分筹码都落到自用者或长期投资的买家手里。这样的情况，实际是没有多少泡沫的。其中2003年底，江浙一带的投资客还出清了大部分筹码。但是，到了2004年下半年，情况发生了变化，一些楼盘买家的投资客比例升到50％以上，投资客卷土重来，使得楼盘出现供不应求。价格快速上升。从9月份到过年前大部分项目都有不小的涨幅。
由于这个时期里的投资客比例太高，我预计第二个价格平台就在2004年10月左右价格水平上方。
诱发市场变化的因素可能有两个：一是2006年1月1日起，银行开始执行新的年度贷款利息。提前还款的意愿会引发一部分出售的动机。比如卖一套留一套的做法等，很多人会想到。二是人民币汇率，如果未来调整幅度较大，就会引发境外投资客的卖出。那个时候哪怕是平价出售房子，他们用汇率差就可以赚钱了。如果这两个时间点接近，就会出现明显的供应量再次放大。
以上讲到的，大部分会先反应在二手市场上，通过三个月到半年时间会传导到一手市场上。当然一手市场上的楼盘未必会用简单的降价来应对。发展商可以通过增加成本投入，增加产品力和附加价值来维持价格的相对稳定。今年应该密切注意上海二手市场的动向，无论购房者还是发展商，都应该抱着相对谨慎的态度面对市场。
作者:□周小丽
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ALAN
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4楼
RE:上海房产投资将不可避免进入寒冬
这些政策足够打压房价吗？
2005-5-20 13:43:24作者：令狐不冲
“七部委”一声令下，打压房价的政策再次下达，而且这次的势头之猛还远远超过以往，把上海的“土政策”给颠覆了大半，一年不能交易的改为两年，营业税税基从差额变成全额——很多评论文章说，这是点了投机者的“死穴”。
然而，事情真的这么简单吗？我昨天和一个温州朋友吃饭，他是个大老板，而且有非常多的炒房团朋友，他坚定地认为，今年上海房价要跌，但是到年底就可以抄底！明年肯定要反弹回去，“因为国家根本没真的下决心搞房价，也搞不动的。”他说。
最近看到上海楼市的封面文章也说，现在仅仅是“傻瓜投资时代的终结”，真正的投资客其实是依然看好的。
现实和老百姓的理想难道真的相差这么大吗？连我这个评论人也感到一丝茫然，这时想到了一个名字——“谢国忠”，这位一直坚定地认为上海楼市存在巨大泡沫（请注意，尽管关于上海楼市有没有泡沫的争论从来不休，至今还有人不服，但在“七部委”为首的中央管理层的语言里，已经明确地写上了“投资过热”和“大量投机”的字眼，也就是说谢先生说对了，胜利了。）的人，在出台这么多政策后，他是否认同房价将被大大打压呢？
查了一查，他还真有一篇关于这个问题的论述，姑且引证一些给读者共飨。
令人吃惊的是，谢国忠居然认为，现在的调控房价措施仅仅是“温和”的。他说：“针对地产投机，中国采取了一些温和措施。５ 年期按揭贷款利率上升了０．２％达到５．５１％，在地产投机严重的地区，房价最低首付比率由２０％提高到３０％。考虑到活期存款利率是０．７２％，通货膨胀率预期为４％，现在的金融环境将依旧鼓励金融投机。这些措施确实表明政府对房地产投机比较关心，还可能会采取更多新措施。这可能使房地产市场降温一个月左右，但如果政府随后不采取更严厉的措施，投机将死灰复燃。所有权不超过一年的房产交易，对其资本利得征收５０％或更多的收益税，以后每增加一年收益税减少１０个百分点，这样才能遏止投机。”
他认为，目前政府出台的“温和措施”仅仅是为了“缓解公众对房地产泡沫的情绪”。
“最近的措施也许纠正了２００４年１０月加息所传达的错误信号。那次按揭贷款利率的上升比所有其他贷款利率都低，这被市场解释为中国政府不担心地产市场的泡沫，此后，房地产投机更为强化。”他说，“最近采取的措施非常温和。现在的活期存款利率是０．７２％，一年期的存款利率是２．２５％，但是，２００５年预期的通货膨胀率是４％。５．５１％的按揭贷款利率不会给投机者带来足够的痛苦，实质上不会遏止房地产投机。但是，由于中国资产市场在短期内对政治信号非常敏感，房地产市场很可能会降温。但是地方政府可能会像以前一样鼓励市场去行动，从而房地产投机卷土重来。”
对于房地产市场的讨论常常围绕供求关系进行。通常的解释是，土地控制政策要为这次房价上涨负责，因为它降低了未来的房地产供应量。在谢国忠看来，这种说法是不正确的。中国的房地产市场建造过多，需求主要来自投机储存的需要。去年在建的住宅面积达到了１１亿平方米，这意味着相对于１．６６亿的城市家庭有１５００万套房子在建设之中。随着房价与家庭收入之比远远超过１０倍，最终需求不可能达到那么高。
房价严重泡沫化会导致什么后果？他说得很严重：“任何一次经济泡沫的破灭会使一个国家所有的人口受损。从短期来看，一次股市泡沫不会遇到公众的抵抗，因为当股市上升时没有人受损。但是房地产泡沫会损害大多数人的利益，因为他们想要买一套他们能在里面居住的公寓。
看了这种有点“泼冷水”味道的话，你会感到不以为然还是有点担心、害怕、甚至愤怒吗？事实我们将在不久看到，但在我的处世原则中，始终会比较认真地思考那些“冷水”的，希望此原则能和英明的政府官员们共勉！
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ALAN
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RE:上海房产投资将不可避免进入寒冬
买房，也许就在这半月间
2005-5-20 13:44:14作者：记者 忻尚伦
二手市场炒家急忙“跳水”卖楼，部分投资客由卖变租，转向长线投资；新盘销售持续低迷，个别楼盘甚至出现十几例买家退房……
七部委联合日前出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对两年内转让的住房全额征收营业税等调控手段，在上海的房市激起层层涟漪。
业内专家预测，６月１日前将出现大量房产被抛售、成交价格走低的现象，持币购房者有机会“逢低买入”。
而最近在各家房产中介和网上二手房交易区内，不少曾经高居房产租售排行榜前十位的楼盘甚至出现每平方米下跌５０００－６０００元的抛盘现象。以浦东的东方城市花园为例，一套面积超过１８０平方米的大面积二手房，在四月底的挂牌价为每平米１５０００元，今天的挂牌价已经下跌到一万一平方米了。
利用短期投资的炒房客，已经体会到“割肉”的痛楚。自从今年房贷利率再次上调以及最近各大银行抬高二次房贷门槛、提高购房首付比例，房产投资的风险已显著提高，而６月１日起政府又将对短期房产投资征收营业税，这对投机买房无疑是“雪上加霜”，大部分炒房客只能抓住最后时机实施“大逃亡”。
不少业内人士达成了共识：６月１日将成为市场交易的分水岭。一方面，许多购房不足两年、有出售意向的业主以及购房满两年的非普通住房业主，会放弃持房观望，赶在６月１日前将手中房屋尽快出手，房源的集中释放必然会带来成交的短期放量；另一方面，６月１日税收新政执行后，受５％营业税的限制，许多在营业税征收范围内的业主会暂缓出售房屋，选择“以租代售”的方式，同时出于对市场变化预期的不确定，买卖双方的交易意愿会受到一定影响，这些因素必定会抑制成交，从而使成交量有所下降。
距离６月１日仅仅半个月的时间内，短期投资者大量出售手中房源，势必会造成成交价格明显下跌。在传统的交易热点地段，二手房的市场退出机制相对比较完善，从而具备短期投资者最为关注的快速变现能力，因此这些区域自然成为投资者房源抛售的主力区域。同时，每平方米８５００－１１０００元会成为业主抛售房源的主要价格区间。
因此，这半个月间，短期投资者急于退出市场，必然会从价格上作出让步，持币购房者可以借此良机“逢低买入”。此外，热点区域短期内出现大量抛售房源，会有效改善过去“一房难求”的状况，为购房者提供更多置业机会。
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ALAN
