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招商杀手 
文章：14 回帖：50 金币：0 积分：336
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三年后商业地产招商部将不存在
商业地产项目的招商工作就像工厂里的车间流水线一样：开拓客户——接待来访客户——看现场——谈条件——成交（或客户没意向进驻）这一过程是不存在什么技巧可言，有的可能操盘人员想和连锁公司吃点回扣，这方面就看个人的关系发挥。再加上商业地产经过这几年的发展，一套套可复制的模式在各个发展商的项目上体现。至于说做招商的客户资源就更不用说了，每一个连锁企业都有网站，都有总部，实在不行就直接到总部找拓展部，简单都不得了，最后说到和客户保持什么良好关系的东西只是说明你以后操盘会和这个客户一起搞黑钱，没有什么好吹牛的。。。。
可能还有人会问不需要技巧吗？我也反问你需要什么技巧？客户觉得这项目适合他们开分店而且发展商的条件也能接受，以及客户提出来的要求发展商也能达到，这一个客户几乎就成交了，相反，这项目客户不适合，或者发展商开的条件不能接受，以及提出来的要求发展商也不能达到，这个时侯就算你口才多好也没办法成交。
所以我觉得以后发展商开发一个商业项目可以参考这样一个模式：总经理负责几个大主力店的招商，然后请二个文员在招商处接待客户，和签合同啦，带客户看看现场、发发传真、电子邮件之类的事情。就可以了，不需要搞个招商部那么浪费财力。该帖于 2005-9-23 12:00:00 被修改过
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君临天下，菜鸟必死 |
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| 2005-06-22 10:14 |
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格林摩尔 
文章：634 回帖：5016 金币：1999 积分：13009
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
格林感：
杀手！
纯属无稽之谈！格林真的在怀疑，你是不是从业人员哦？
从目前的开发商运作商业地产项目来看，多数属于那种“不懂装懂”的局面，怎么还不在需要招商部门了呢？
杀手所说“搞黑钱”，那是一部分人的捞钱伎俩而已，不能代表大多数人，可不要“一杆子打死一船人”！
对于目前的商业地产项目而言，还是那句老话，招商，招商，在招商，而在招商中，主力店贺词主力店的招商还应该是重中之重！如果，主力店的招商没有确定下来，一些小型店铺（专卖店、专营店、特色店、夫妻店等）的经营者近来，还有什么用？主力店进不来，能填饱那些大的项目吗？
格林摩尔 最后修改于：23 Jun 2005 11:41:17
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求租"娱乐项目=电影院+电玩城+迷你型KTV+儿童乐园+碰碰车+真(旱)冰场/馆和桌球吧、欢乐嘉年华等项目="5000至8000平商业物业的一体化投资、运营。咨询电话13604025858 老鱼(QQ 37097 8581)。 |
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| 2005-06-22 12:03 |
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如水上人 
文章：1 回帖：7 金币：0 积分：33
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
本座认为：“招商部”这三个字不存在，是完全有可能的。但这项工作只会更加重要！ |
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| 2005-06-22 18:07 |
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秋日初阳 
文章：23 回帖：79 金币：82 积分：633
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
几年以后,招商应该主要由现在的后期放在前期,招商工作很重要,招商不能消弱反要加强,招商需要谈判,谈判没有机巧吗?
还有,招商部门以后可能是不存在,那就是一定把它的职能让一个不叫招商部的更加重要的部门履行了. |
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| 2005-06-22 19:03 |
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frank1 
文章：77 回帖：1401 金币：538 积分：5387
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
楼主象极了典型的代理公司（尤其是住宅代理转商业代理）培养出来的所谓商业地产“杀手”了。这些人连招商ABC是什么都没搞懂！就是这种“骗子”公司、”混混”从业人员泛滥成灾，才使得这个商业地产行业象个臭水沟！这种人大都从广州、深圳所谓的知名代理公司混个一年半载后出来的。
什么叫招商？哪些行业或企业需要招商？招商有些什么系统工作？如何组织和管理招商团队？泛招商辅助工作做什么？
你懂么？摸了下皮毛就敢胡说八道，实在是肤浅！
鄙视！更无须和你谈什么招商技巧了。
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给我一个地球，我可以撬动好多杠杆... |
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| 2005-06-22 19:33 |
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ICCCE 
文章：6 回帖：223 金币：78 积分：732
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
楼主早上一定洗头了~~~脑子进水了!!!你懂什么叫招商吗?招商是你想的那么简单吗?就连万达和沃尔玛合作你能说没有招商部吗?鄙视你!!!! |
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| 2005-06-23 10:56 |
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招商杀手
文章：14 回帖：50 金币：0 积分：336
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
不知道以上几位做过招商没有，如果是做过，也理解招商有那么深奥，那真的，几位不要做招商。因为你们还没掌握招商的真正含义。在这行慢慢学习吧，小学生！！！！你们有谁做过一个成功的项目说出来看看，如果没有更没资格说话。。
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君临天下，菜鸟必死 |
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| 2005-06-23 10:59 |
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清爽 
文章：0 回帖：530 金币：0 积分：1094
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| 2005-06-23 11:18 |
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格林摩尔
文章：634 回帖：5016 金币：1999 积分：13009
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
真是“林子大，什么鸟都有”！
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| 2005-06-23 11:42 |
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格林摩尔
文章：634 回帖：5016 金币：1999 积分：13009
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
简直都要被你气死了，“招商”为何意你懂吗？
你是做商业地产的吗？
哪个项目是你亲自做的呢？
郁闷之极！！！
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| 2005-06-23 11:44 |
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wesley 
文章：2 回帖：112 金币：60 积分：322
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
wuwuwuwuwuwuwuwuwuwu |
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| 2005-06-23 12:35 |
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frank1
文章：77 回帖：1401 金币：538 积分：5387
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
我从业零售行业七年，做咨询代理业三年，曾经参与或亲自组织开办的商场十七个，服务过的商业项目三十多个，其中不乏国内知名和大型商业项目。
现在在各地共有三个项目同时在做招商和管理，我自认在招商这行还很浅薄，路漫漫兮。不过对于楼主这样的，打个比喻，我刚上小学，你还在肚子里。
看得起你，这么多人一起继续鄙视你！
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给我一个地球，我可以撬动好多杠杆... |
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| 2005-06-23 12:36 |
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格林摩尔
文章：634 回帖：5016 金币：1999 积分：13009
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
北海热吗？
黄瓜一定很避暑吧！
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| 2005-06-23 13:10 |
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午夜星辰 
文章：14 回帖：87 金币：21 积分：452
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
楼主发此帖时，一定是刚睡醒，任何一个行业都是相同的，而且任何一个事物或管理机构的产生都是时代推进的产物，他们的淘汰只是因有比之更强劲的事物或机构产生，他们并不是真正意识上的消亡或取消，真是无稽之谈！
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过程比结果重要！ |
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| 2005-06-23 13:36 |
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小策 
文章：1 回帖：27 金币：1 积分：191
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
对于商业地产的工作者而言,招商是必修课.
对于商业地产的项目而言,招商是重要的环节.
对于项目的招商部而言,招商是实现企业利润的桥梁.
从事招商工作基础知识包括三方面:商业、房地产、物业管理.
从事知名连锁商家的招幕的人员,更需要丰富的实务技巧.如:
标的商家的拓展策略分析,如某知名百货商家是以某省内三线城市为目标,你在外省的项目,能找这样的商家吗?
与标的商家家第一次面谈,需要带些什么项目的资料呢?这些资料如何准备呢?
当然还有很多类似于上面的"技巧",这样不仅可使项目招商事半功倍.更使得在目前商业物业用房大量闲置状况下,在知名连锁商家很"吊"的情况下,在甲方(或上司)给的招商时间很短的条件下.能按质按量达到预期的目标. sjp9030 最后修改于：23 Jun 2005 14:44:30 |
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| 2005-06-23 14:43 |
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Jeffrey
文章：1 回帖：3 金币：1 积分：64
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
这是一项工作，招商工作在任何一个商场都会存在的，而且会被商场越来越重视，品牌在商场中能否给商场带来最大的利润，能否和商场互补的发展，是非常重要的。所以我认为招商部会一直存在，而且会长存下去，楼主的观点没有有力的支撑。
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阿飞 |
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| 2005-06-23 15:38 |
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黎叔
文章：0 回帖：3 金币：0 积分：35
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
依楼猪观点，以次类推，销售部也将不存在。一个副总带俩文员卖楼就行了。更加节省成本。 |
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| 2005-06-23 16:23 |
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招商杀手
文章：14 回帖：50 金币：0 积分：336
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
看了一下以上几位的回复,说法没有什么说服力!!!!
我说的招商部不存在是因为以后商业地产招商的流程更透明化,客户的需要更标准化了,开发商开发的项目也更合理化了,中间不需要有太多有沟通,发展商和零售商双方更容易走在一起了,而且的情况是开发一个项目,不知道零售商的要求,以及招商人员去找商家回来,商家看到觉得合适的话,又要发展商改造物业,或者双方在价格以及双方要求上再谈判,结果可能这个商家会进驻,或者谈不拢,这个过程会在往后几天慢慢的简单化,或者有一个新的招商模式出来,因为作为开发商业项目一定是和大型连锁商家挂勾的,现在连锁大商家对物业的要求越来越清淅了.双方需要沟通的东西简单了,又或者采用万达的订单式招商策略去和商家合作.我就真的很想看看以上几位什么专家是什么原因能把招商看得那么复杂!!!
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君临天下，菜鸟必死 |
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| 2005-06-23 17:23 |
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客居北京
文章：2 回帖：13 金币：6 积分：102
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
招商一定会一直有的，我现在在做这个工作，感觉压力很大 |
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| 2005-06-23 17:42 |
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飞翔之梦 
文章：4 回帖：73 金币：15 积分：315
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
依此类推，各商品厂家也不需要营销部了！！只要在各媒体公布自家电话，便在家坐等顾客电话预购，哈哈！好美呀！省了多少推广费了！！听兄台高论，我乐了！ |
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| 2005-06-23 18:37 |
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frank1
文章：77 回帖：1401 金币：538 积分：5387
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
越看越觉得你肤浅，我们就来好好谈谈招商。
首先就你所认为的招商来分析下，你说的招商几乎是围绕主力店招商展开的，诸如“作为开发商业项目一定是和大型连锁商家挂勾的”，“一套套可复制的模式在各个发展商的项目上体现”等言论一看就知道你以偏概全、生搬硬套，被那些知名代理机构毒害太深，以至毒气攻心，在这井底之蛙，胡言乱语了。
从目前的销售代理公司操作商业盘的现状足够反应你这种在这个行业是多么可怕和多么贻害四方。销售代理公司的目标很明确，利润还是利润，怎么来钱怎么来，以前就用住宅的方式做商业，现在因为竞争激烈了，开发商有要求了，纷纷设立个什么商业部，专门来粉饰门面，让开发商觉得很专业，而从业的大都还是楼主这些“半罐水”，似懂非懂、幼稚粗浅！根本没有零售行业的阅历经验，做了半年几个月的所谓商业就自以为是，被代理公司所蛊惑，被商业地产的发烧而冲动，不知道天高地厚了。哪个销售代理公司会认认真真做商业，一律向钱看齐，唯房开是从。根本不会潜心研究商业运营的规律，零售商业或商业的实施细节。
强烈谴责这些行业败类公司的惟利是图，草菅人命！还误人子弟！为楼主这种受荼毒至深，病入膏肓的无知青年而悲哀。商业地产行业重新洗牌，荡污出新的时候，就是你满大街找工作的日子。
那么我来告诉你什么是招商。
把招商等同于大店招商和类销售的招商处等商是非常可笑的。
商业地产有很多门类和很多业态类型。如商业街、购物中心（郊区型、邻里型、都心型、社区型等都是不同的招商手法）、专业市场、社区商场、主题商场等等。
并不是商业地产都是进入主力店就可以解决的，大商家有好处也有弊端，这是因项目而异的。我做的项目大都不引入大商家，因为很难实现租值。虽然我的团队与国内众多大型零售企业有很好的业务关系，我始终就项目的本身需要来制定目标客户策略。认为招商就是引入大商家，带动小商家的坐商招商是最初级最没有技术含量的工作，也是最投机取巧的工作。
凡是根据商业规划和业种业态定位选择的商家都是招商部门需要解决的，很重要的前提就是要做好商业规划定位，这是招商工作的前提和开端，纲举目张，不能进行合理商业规划和定位的，根本没资格做这行。
商业地产的招商工作是属于房地产营销和运营环节中的一环，为什么越来越多的房开要引入专业的商业机构和团队来做招商，甚至是策划、规划定位工作，这就是行业的分工细化。而真正的商业运营团队一定是在零售行业身经百战、千锤百炼的人员来展露头角的。首先在接手项目时，必须对项目的立地条件、自身素质进行合理分析，并且需要经过充分的市场调研，了解商业环境和市场水平，更要清楚消费结构，从而为商业规划定位打好基础。其次要经过很好的商业定位与规划，对招商而言要选择好商家，圈定客户目标，细到品牌、商家来源（包括业种组合、区域划分、布局、交通动线设计、招商策略、招商计划、租值评估等等）。第三，经过招商筹备和预备招商，才到全面启动招商工作。绝对不能想当然谈到哪算哪，尤其是不能无目标招商。
再来谈谈怎么做招商。要做好商业地产的招商，最起码的基本功之一：熟悉商业内在规律。招商从业人员一定要懂零售商业或流通商业的组织形式、运营规律，这是最起码的。如果连商业形式ABC都一知半解，可以想象，你代理的商场根本没有很好的营业目标，如何产生营业利润。
基本功之二：熟悉商家资源。既要熟悉大商家，又必须熟悉小商家，甚至是小商小贩，熟悉的是他们的经营方式、利润空间、经营需要，绝对不是吃吃喝喝那么弱智。这样你才能有充足的理由打动商家，否则商家凭什么相信你，相信你的项目能为其带来利润。
基本功之三：这才轮到招商技巧，相信经过磨练之后，任何人都可以总结出自己的招商技巧，但这一定是经过实战后总结出来的。这个话题不多讲，可以参考我的另一篇帖子。
http://www.linkshop.com.cn/cgi-bin/dw/bbsinfo.d2w/allfollow?cat=g&root=234126&startnum=21
最后讲下招商人的职业操守，从楼主的帖子就可以看出，这是长期剑走偏锋，被行业不正之风污染很深的人了。你如果用心做好这一行，想长期在招商行业做下去的，绝对不会自挖城墙，把你的客户当成吸血对象，满脑子想着怎么搜刮银子。做事如做人，立业之本就是诚信做人，客户要感激你会适当感谢的，毕竟客户是我们做招商的饭碗，若要巧取豪夺，不把客户当人，小心搬石头砸自己的脚！
一口气说那么多，不希望再见到你的那些奇闻怪论。
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给我一个地球，我可以撬动好多杠杆... |
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| 2005-06-23 19:27 |
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飘荡在空中
文章：8 回帖：170 金币：20 积分：709
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
frank1:
谢谢你了,你把我们这些做商业地产招商人要说的话都给说了!
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前面就是我的理想! |
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| 2005-06-23 20:20 |
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现代钓鱼翁 
文章：0 回帖：23 金币：0 积分：95
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| 2005-06-23 20:59 |
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招商杀手
文章：14 回帖：50 金币：0 积分：336
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
其实以上骂我很厉害的同志,有一个据说还做过17个商场的招商,其实我很想问:你做那么久招商,招商手法有没有改进,如果做了几年招商,在招商工作中操作手法都不能改善,还是照着那套模式去招商,如果这样的话,我觉得你是非常失败的,我们不要说到什么社会进步之类的大环境,就是现在各行业的业务营销,都是把每一道工作变得更简单化,既方便企业管理,也对业务工作开展有一个创新.我也可以和你们说,我就有这个能力拿一个副总带二个文员去招商.我觉得这样完全可以开展工作.换句话说,如果用现在行内那套招商模式相信每一个人都能做,但一个副总带二个文员的模式就不是每一个人都能做.你们不要和我说那么技巧和理论.这些东西我可以把他编成一本书.而我也将做事实来证明我这个理论,我现在在东莞操作一个项目,不是很大12万平方.06年4月可以开业,到时也很希望以上各位能来到参观.
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君临天下，菜鸟必死 |
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| 2005-06-24 09:11 |
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招商杀手
文章：14 回帖：50 金币：0 积分：336
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
有些事你们看起来会觉得不可能,但不是绝对不可能.版主带着有色眼光去看别人观点是不对的.
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君临天下，菜鸟必死 |
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| 2005-06-24 09:12 |
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招商杀手
文章：14 回帖：50 金币：0 积分：336
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
回飞翔:如果商品厂家也能做到这一点,说明这家厂家的品牌很出名啦!!!!!
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君临天下，菜鸟必死 |
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| 2005-06-24 09:15 |
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人在江湖飘 
文章：2 回帖：8 金币：0 积分：116
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
楼主你丫简直是在扯蛋！！！我都怀疑你的智商。。。。。总经理负责主力店招商。。。没病吧。对你概括一个字：晕！！！ |
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| 2005-06-24 16:10 |
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frank1
文章：77 回帖：1401 金币：538 积分：5387
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
招商行业范围广泛，不光商业地产项目需要招商，所有的零售商业或流通商业企业，就一定需要招商。常见的百货商场、超市、家电卖场、专业市场等等，这是零售企业或流通企业的。有的叫采购、有的叫招商。这些招商部门是商业企业的核心部门，最重要的营销组织单位。楼主你有本事叫百盛、太平洋，叫新一佳、家乐福省省，把招商采购部门去了，弄一副总带二个文员来做吧，可能吗？也许未来商品关系、经济形态变化了，管理与营销技术改进了，会有逐步改变。目前来看，只能叫你“星外来客”了！你的确外行的厉害，连基础常识问题都不懂！
我看到你的所谓招商，完全是一副外行代理做商业盘的手法，只知道用大商家模式和蹲点等商来做招商，只能说明你很外行，更说明了商业地产这个行业目前很不健康，这些代理公司如此不负责任，把这样的外行新手派到房开处，完全是为了配合销售，骗取老百姓们。你和你的公司脏不脏？龌龊！
商业地产的代理行业要走向健康发展之路，一定要狠狠打击这帮污合之众，并积极引导房开良性思维、理智开发。否则，给这帮人胡搅蛮缠，中国的商业地产就一定要完蛋了！
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给我一个地球，我可以撬动好多杠杆... |
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| 2005-06-24 16:12 |
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人在江湖飘
文章：2 回帖：8 金币：0 积分：116
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RE:RE:三年后商业地产招商部将不存在
你能用一个副总带两个文员去招商，证明你的能力也好不到哪去，怎一资源浪费。还吹在操作不算大。。。也就十二万平米的项目。还说能把技巧和理论写成一本书。。。你歇菜吧！！！ |
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| 2005-06-24 16:21 |
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人在江湖飘
文章：2 回帖：8 金币：0 积分：116
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RE:RE:三年后商业地产招商部将不存在
我不同意29楼的看法，代理公司商业操盘的手法是怎样的你说说，你对代理公司的粗浅看法证明你才是外行，代理公司代表的是专业性，是结合商家的实际需求和开发商的利益为操作准则，不是不负责任。要照你的说法，代理公司还能有市场，还能立足吗？ |
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| 2005-06-24 16:34 |
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张晋
文章：54 回帖：1497 金币：30 积分：3537
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
牛牛你和他们谈什么？广州深圳几千家代理公司，你一张嘴怎么可能吵的过来？吹什么房地产全程代理，从开工到后期管理。讲的不好听点都是蒙人的！
什么招商不重要！楼猪这么讲的是吧~我们公司最近有个项目在南京，想招国际一些知名品牌。麻烦带一些国际知名品牌的拓展部人员来我们公司一下，大家面谈一下。或者你这样，把上海锦江迪生的潘总给我请出来大家见一见，或者请美美的老总出来碰个面。不行吧~~不行就不要在这里卖乖！
再讲讲代理公司，你好好的做房地产代理不就好了？做什么招商2？还不是牌子坏了活不下去了才来做招商的？做就好好做，翻什么花样？以为操作几个大商场就狠了啊？有本事你去把北京金源那剩下的几市万平方米招起来！搞个市场调研报告象屎一样的，商圈划分是同心圆的说？你们有没有脑子？还是长了副猪脑子？写的报告也知道是抄谁的，总之东抄抄西抄抄。我随便叫个小秘书写的报告都比你们强！
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| 2005-06-24 17:21 |
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张晋
文章：54 回帖：1497 金币：30 积分：3537
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
回31楼的话，代理公司代表的是专业性？什么专业？哪个行业的专业性？哪个人承认你们的专业性？
地产是地产，商业是商业没，连戴德梁行、仲良联行和FPD的老总都没有讲自己是最专业的商业地产代理，你们讲什么？你们有资格和他们比吗？
大家以为做招商就是签主力店，然后就是开个专线坐等小商家开精英？错！！！大错特错！首先，你需要对你的项目有专门的认识，你的项目定位在哪里？（不要号称自己是什么什么大什么强的，要定位自己应该排在我项目所处地区的第几位，）优势是什么，劣势是什么？（启动资金，项目位置、市口、交通情况，距离市区路程，附近是否有居民区，近期是否会有大的动迁项目，是进入还是迁出，2-3年市场培育期结束后附近居民的数量，附近居民消费力水平，，年平均可支配收入及同比逐年增长率，恩格尔系数，消费习惯，附近范围内潜在对手竞争实力，（按交通车程时间）等等）然后决定是什么类型！
典型的败笔就是金源MALL，68万2搞2成什么样子了？楼猪这么狠怎么金源MALL没有请你做他们的市场总监和运作总监啊，或许还应该请你做总经理吧~哈哈。
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| 2005-06-24 17:38 |
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人在江湖飘
文章：2 回帖：8 金币：0 积分：116
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RE:RE:三年后商业地产招商部将不存在
回32楼的话,你连最岂码的语句都打不顺畅，还在这高谈阔论，代理公司怎么怎么。。。你恐怕连抄报告的水平都没有呀。唉！悲哀 |
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| 2005-06-24 17:53 |
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axl_rose
文章：6 回帖：106 金币：0 积分：443
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
好噢好噢...
真热闹! |
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| 2005-06-25 00:52 |
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招商杀手
文章：14 回帖：50 金币：0 积分：336
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RE:三年后商业地产招商部将不存在
希望更多骂我，说出你们的看法。
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君临天下，菜鸟必死 |
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| 2005-06-25 08:58 |
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