主题：上海百货商圈发展与规划(2)

上海百货商圈发展与规划(1)

上海大宇商务中心最初规划

商务中心的设计由5个部分组成，其中最有特色的是办公楼/酒店塔楼，象征着中国向南韩打开大门。其它部分由百货商店，零售商场，公寓楼和步行广场组成。
高耸的92层金属和玻璃塔楼的最底部61层中设置了办公空间，一个公共观光平台设置在62层，酒店客房和服务设施设置在62层以上。体现内部功能的建筑结构笔直向上延伸-平面布局为正方形。结构到达观光层时面积缩小并旋转45度，内凹的转角部形成巨大的玻璃三角。这种旋转在92层再次出现，从那里开始大楼层层收进形成4个巨大的钻石造型，围绕着一个41米高的塔尖。

gxymall 最后修改于：26 Sep 2005 23:43:58- 该帖于 2006-6-10 0:35:00 被修改过

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原属新黄浦爱奇爱特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块的资产转让合同（附件1），并获得了该地块的房地产权证。根据普陀区人民政府总体发展规划，为进一步繁荣普陀商业，上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇爱特商城拆除，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区，为此上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目公司——上海建配龙房地产开发有限公司负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约2亿人民币，拟转让40-60%项目股份，转让价格在2亿人民币左右。

一、 总论

1.1 项目简介
1.1.1建设地点
凯旋生活广场（暂名）项目，项目地块位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麦德龙以北、真光路兴力达商业广场（规划）以东，规划总用地面积为5.92公顷（以实测为准）。项目具体位置见附件。
1.1.2项目现状
动拆迁工作已经完成，目前正在进行规划方案的报批。
1.1.3项目总体规划要求
项目占地面积59184平方米，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区，土地使用年限为50年，规划容积率为3.9,建筑密度38%，绿化25%。

1.1.4项目建筑面积指标
凯旋生活广场项目从功能上分为三部分，裙楼1～4层为商业用房；裙楼5、6层及一栋12层小高层的7～12层部分为餐饮娱乐用房；两栋高层的7～24层部分为办公楼。整个项目总建筑面积为323209平方米，其中地上建筑面积为230818平方米，地下建筑面积为92391平方米。按功能分：商业建筑面积为80827平方米，餐饮娱乐建筑面积为58983平方米，办公建筑面积为91008平方米，地下停车、设备用房面积为92391平方米。基地容积率3.9，建筑密度37.84％，绿化率25％，机动车停车泊位922辆，非机动车泊位6469辆。
凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原属新黄浦爱奇爱特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块的资产转让合同（附件1），并获得了该地块的房地产权证。根据普陀区人民政府总体发展规划，为进一步繁荣普陀商业，上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇爱特商城拆除，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区，为此上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目公司——上海建配龙房地产开发有限公司负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约2亿人民币，拟转让40-60%项目股份，转让价格在2亿人民币左右。

一、 总论

1.1 项目简介
1.1.1建设地点
凯旋生活广场（暂名）项目，项目地块位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麦德龙以北、真光路兴力达商业广场（规划）以东，规划总用地面积为5.92公顷（以实测为准）。项目具体位置见附件。
1.1.2项目现状
动拆迁工作已经完成，目前正在进行规划方案的报批。
1.1.3项目总体规划要求
项目占地面积59184平方米，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区，土地使用年限为50年，规划容积率为3.9,建筑密度38%，绿化25%。

1.1.4项目建筑面积指标
凯旋生活广场项目从功能上分为三部分，裙楼1～4层为商业用房；裙楼5、6层及一栋12层小高层的7～12层部分为餐饮娱乐用房；两栋高层的7～24层部分为办公楼。整个项目总建筑面积为323209平方米，其中地上建筑面积为230818平方米，地下建筑面积为92391平方米。按功能分：商业建筑面积为80827平方米，餐饮娱乐建筑面积为58983平方米，办公建筑面积为91008平方米，地下停车、设备用房面积为92391平方米。基地容积率3.9，建筑密度37.84％，绿化率25％，机动车停车泊位922辆，非机动车泊位6469辆。

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
上海商业发展行动方案（全文
http://www.commerce.sh.cn/02/02_mb_01.asp?lm_bh=02&zlm_bh=02&text_id=0000007514

RE:上海百货商圈发展与规划(2)

宝山：将形成"2442"加"3"的商业发展新格局


宝山区商业发展研讨会日前召开。张培正副区长出席会议并做重要讲话，他指出要以四个结合为抓手，不断深化宝山商业规划研究。区商委主任曹晋和介绍了《宝山区商业发展战略规划研究》，提出宝山商业将形成"三横三纵"的总体空间框架和"2442"加"3"的空间布局。区规划局介绍了《宝山区域总体规划》。大场镇、高境镇、杨行镇、顾村镇结合本单位实际，分别作了大会交流发言。各乡镇、街道，各委、办、局及有关商业企业领导共80余人参加了会议。区政府办公室副主任高香主持了会议。

张培正副区长首先指出在过去的二十年里，宝山商业经历了三个发展阶段：第一个发展阶段是随着宝钢的建设，区县的合并，宝山商业迎来了第一次的飞跃发展，这次发展主要是依靠区属商业，推动了城市建设；第二个阶段90年代末，南部地区的大规模城市化建设，为宝山商业带来新的发展空间；目前宝山商业正在进入第三个发展阶段，即以宝山新一轮总体发展规划带动宝山商业的发展，在这一阶段要认真分析前两个阶段经验和教训，形成科学的发展思路来指导商业发展的实践。

对于宝山新一轮发展，张培正副区长指出要以四个结合为抓手，不断对商业规划研究进行深化。一是要注意将宝山区域自身的总体规划与周边商业环境研究结合起来，要突破行政区划的观念的束缚；二是要将居住服务为主的商业布局与轨道交通带来的机遇结合起来；三是要将当前的商业工作推进与商业规划为长远创造的发展机会结合起来；四是将商业与相关行业发展结合起来。

最后他希望各级政府部门和企业都要重视商业发展的规划研究。在宝山今后的商业发展过程中，要强化商业规划的引领作用。并建立起区、乡镇街道两级商业规划指导机制。一是要根据我区经济社会发展情况不断完善《宝山区商业发展战略规划研究》；二是要引导乡镇、街道对各自区域内的商业发展进行规划细化。用商业规划来指导商业布局、结构、业态的调整和发展。

宝山区商委主任曹晋和从宝山商业现状分析、宝山商业发展的战略目标、商业规划布局结构以及商业发展措施四个方面向与会者详细介绍了《宝山区商业发展战略规划研究》。在区域总体规划的基础上，宝山商业将形成"三横三纵"的总体空间框架和"2442"加"3"的空间布局。"三横三纵"的总体空间框架：从南向北，"三横"依次为：外环线南部中心城区功能带；外环线以北、郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊环线北部城镇发展功能带。从西向东，"三纵"依次为：沪太路（轨道交通7号线）城镇商业发展轴；共和新路--蕰川路（轨道交通1号线）新城商业发展轴；逸仙路--同济路（轨道交通3号线）城市商业发展轴。"2442"加"3"的空间布局：在"三横三纵"走向区域内将形成"2442"加"3"的商业空间布局。即：形成淞宝、大华2个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区（北上海商业广场）、顾村4个大型社区商业中心；形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月浦4个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林（具体位置待定）2个特色商业区域；加上罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业和横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
大力发展交通枢纽型商业
　　适应交通基础设施快速建设的趋势，大力推进交通枢纽与商业的结合，满足在新的动态空间和生活条件下的消费需求。集中发展城市轨道交通枢纽型商业，机场、火车站、深水港、高速铁路站等站点商业，邮轮商业和省际高速公路匝道口商业。交通枢纽型商业发展主要是形成机制、完善配套、优化布局。主要的工作重点是：
　　1、发展轨道交通枢纽型商业中心。上海传统的以公交枢纽为依托的区域商业中心，出现向轨道枢纽为依托的区域商业中心转移趋势。今后几年内要通过网点规划，业态配套，加快轨道枢纽型商业中心的形成。对轨道公交汇集的换乘枢纽型站点，按区域商业中心规划；对普通轨道公交站点，按便民利民原则配套商业业态；对靠近居民区的轨道站点，一般可设置为社区商业中心。支持轨道交通建设企业与商业投资建设企业合作与重组，形成轨道交通枢纽型开发的专门化企业，实现规划，建设、运营一体化的良性发展机制。到2010年，建成中山公园等10个以上以轨道交通为支撑的新型区域商业中心。
　　2、支持机场商业建设。加强虹桥机场和浦东机场基础商业配套设施建设，规范商业管理，满足来往旅客的消费需求。支持浦东机场引入国际著名品牌、国内知名品牌和国内外著名品牌折扣店、餐饮连锁店，丰富免税商店的经营品种，满足高档精品消费和服务需求。到2007年，机场商业能够满足基本消费需求；到2010年，浦东机场商业能够满足多层次消费需求。
　　3、推进铁路上海南站商业建设。2005年底全面建成的铁路上海南站是我国东南沿海最重要的综合性大型交通枢纽，将有巨大的客流量。利用铁路上海南站人流快速流动和集散的优势，推动地上和南北广场地下商业的发展。目前的主要工作是高起点完善规划，并做好招商引资的前期准备工作。到2007年，做好铁路上海南站商业的起步工作；到2010年，完成与铁路上海南站功能与地位相配套的商业设施建设。
　　4、培育开发邮轮商业。根据上海城市国际化发展趋势，将有越来越多的邮轮经停上海，国内一部分人群对邮轮消费的需求也在出现。据此，与旅游、交通等部门相配合，积极培育开发邮轮商业。支持推进北外滩邮轮码头商业配套设施建设，同时设计观光购物线路，设立定点商场。支持各类商业企业参与经营，并引入国际相关企业进入上海市场，提高服务水平。

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
上海各大商圈呈现全新格局
2005-08-11 21:58:23


5月初，长宁区在中山公园周边区域举办的招商会非常热闹，上海和外地不少客商都赶来洽谈。“也许，这里就是下一个徐家汇。”目前，中山公园商圈的建设工作确在全速推进，





上海西区商圈龙头格局已定。

　　 上海商业经济研究中心齐晓斋副主任告诉记者，上海的商业布局，将从原来的条状、块状向点状分布发展。

　　 据介绍，上海传统的商业布局主要是条状，分布在几条主要的商业街，最具代表性的是南京路步行街、淮海路、四川路。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。

　　新老商圈“四面开花”

　　 其实，不光中山公园在加快发展步伐，从去年开始，南京东路、南京西路、四川北路等老牌商圈，都相继聘请世界知名商业策划公司作了新一轮发展规划；徐家汇、浦东新上海城、新客站不夜城、豫园城皇庙、新天地商圈也已启动“二次改造”计划。

　　 目前，南京东路两头已经被顶级品牌销售商掌握了话语权。靠近外滩的一边开设了外滩3号、外滩18号两个时尚购物场所，分别引进阿玛尼和杰尼亚、卡地亚。连接人民广场的一端去年底开出了百联世茂国际广场，这家号称百联最高端的商场的目标是：如同“恒隆广场”一般高档次的购物中心。据悉，随着新世界综合消费商圈、来佛士广场和一百“销品茂”以及周边泛太平洋广场、金桥广场、金昌摩尔等大项目的落成，此一区域未来将再开辟出约60万平方米营业面积的综合消费商圈。

　　 南京西路则忙着打造另一个静安“金三角”。根据发展规划，久光百货已经入驻，随着嘉里中心二期兴建项目和越洋大厦项目的面世，又一个商圈已经初露峥嵘。

　　 另外，徐家汇大宇基地项目的正式启动，也将让徐家汇商圈扩大现有辐射范围。大宇基地、广元路基地等项目，将支撑起徐家汇商圈的另一个目标——商务中心。

　　 而淮海路上除了卢湾段新天地区域继续大规模改造的，徐汇段也将陆续出现新上海国际商城MALL广场二期、国际艺术中心、淮海国际广场等大项目也将相继崛起。

　　 而与几个老牌商圈相比，自去年下半年起，浦东新区已经加快改造步伐，在征求新上海商业城18家主要业主意见的基础上，正式启动了“一楼一特色，一楼一品位”的业态调整和形态改造计划。目前这个商圈中的主力——第一八佰伴、中融国际广场和时代广场依然充当重要的购物功能角色。不过各自定位也将有更明显的区别：第一八佰伴引进多家世界一线和二线品牌，使得定位更加高档和多元化；中融国际的目标是成为类似来福土广场那样的时尚年轻的购物中心；时代广场则坚持走高档路线，希望将来能够成为这个商圈的“梅陇镇广场”和“中信泰富”。 而世纪大道东方路地铁站上盖更将建设40万平方米的超级大MALL。

　　 另一个重点建设的商圈就是杨浦五角场商业中心，据悉，在五角场中心环岛区域，挺立的将是麦科特金亿广场、上海万达商业广场、上海华联又一城购物中心等商业设施。其次，围绕五角场中心商业设施的建设，还将出现黄兴路购物休闲街、四平路文化餐饮街、邯郸路科技文化街、淞沪路休闲健身和翔殷路休闲街等5条特色街区，初步形成五角场具有购物、休闲、娱乐、旅游、商务等综合功能的市级副中心基本构架。

　　徐家汇商圈将被超越

　　“再造一个徐家汇”。“赶超徐家汇”。这已经成为各大商圈建设的口号。而在各区域商圈争先恐后的建设之中，徐家汇是否真的被很快超越?

　　 徐家汇商圈是目前经济增长最快的商圈，年社会消费品零售总额高达70多亿元。“现在徐家汇商业中心正面临着‘内外’双重的挑战和潜在危机”。徐汇区经贸委有关人士向记者介绍，由于徐家汇商业中心建设较早，商业业态规划、商品结构、市场定位等，用现代化、国际化的标准来衡量均存在较大差距。随着近年来社区商业的迅速发展，特别是大型超市、大卖场的建成，居民的日常生活消费品以及中低档的耐用消费品正悄悄地从徐家汇中心分流。为此，徐家汇商圈的改造迫在眉睫。

　　 “上海商圈的发展趋势是由线到圈，将会有更多类似徐家汇的新商圈在上海形成”。上海商业决策咨询专家晁纲令的观点，印证了目前商圈建设的“四面开花”。静安寺、人民广场等在未来3到5年内各自的商业面积都将超过50万甚至100万平方米，即使七宝、莘庄、虹桥天山路等区级商圈的规模也都将超过40万平方米，这些对徐家汇商圈的冲击非常大。

　　 专业人士指出，徐家汇将面临上世纪90年代初上海第一、第二商圈南京东路和淮海中路曾遭遇的阵痛：由于市中心空心化，就像徐家汇当初拦截老商圈的人流一样，曾经为徐家汇商圈带来大量客流的腹地一一七宝、莘庄、虹桥等地区由于各自的商圈在未来的3到5年内将逐步发展成熟，这些商圈将反过来截流大量徐家汇商圈的客源。

　　 上海市经委秘书长朱成钢说，市中心人民广场将出现60万平方米营业面积的购物中心群(再加上南京东路东段和附近已建和规划中的多座大型商业广场，总商业面积有望超过100万平方米)。另外静安寺将形成大规模地下商城，中山公园也将建设大型商圈，这都将与目前处在商圈龙头地位的徐家汇展开竞争，同时也意味着徐家汇目前的地位非常可能在几年后被改写。

　　轨道交通催生车站商圈

　　 不久前中国化妆品连锁零售店品牌ESSENZA(伊珊莎)，在浦东中融国际商城开出了全国第一家连锁店。令人不解的是，这家计划扩张速度远远快过莎莎、丝芙兰的连锁店，没有去和竞争对手争抢淮海路商圈的店铺，反而将专卖店开到了浦东一个正在发展的商圈中。

“选择浦东中融国际商城，我们是做过详细调查的。”ESSENZA(伊珊莎)董事总经理陈维卫告诉记者，由于轨道交通的便捷，浦东靠近轨道站点的商圈开始汇聚越来越多的人流，而在这种新的商圈中，企业更容易塑造自己的个性。

　　 据上海商业经济研究中心副主任齐晓斋介绍，由于地铁汇集人气，上海的地铁商圈已经成为时尚潮流的策源地，手机贴纸、个人写真光盘制作、装饰性假发束、项饰DIY、泡沫红茶坊等街头时尚，都是从这里流行开的；另外，它也是青年男女休闲游逛的理想之地，交通方便快捷，非常容易形成可持续发展的商圈。

　　 据上海市城市综合交通规划研究所副所长薛美根介绍，上海目前规划中将建设12条轨道线路，形成7个三线换乘点和29个两线换乘点，构架辐射全市的轨道交通布局。“这36个换乘点，必然要依托密集的人流向商圈发展”。日前，上海经委主任徐建国也透露，在今后5年里，上海每年将有50公里的轨道交通线路投入运行。这，将成为全面推进上海轨道交通商业的最大契机。

　　 记者了解到，人民广场区域正在规划高档商圈，其中包括15万平方米的新世界摩尔和20万平方米的百联中心城。火车站不夜城区域则要加强与地面商圈的贯通与连接，满足市民购物、餐饮和休闲的需要，高等级的嘉里不夜城2、3期、天目广场等项目也正在启动。

　　 除规划外，融商业与交通换乘为一体的购物中心已在紧锣密鼓地建设中。据徐建国介绍，上海将加快在建的交通枢纽商业设施建设。其中包括2号线、3号线中山公园站的“长峰商城”。据悉，这个商城已被命名为“龙之梦购物中心”，将在年内开张营业；1号线、5号线莘庄站南广场的“闵行商贸中心”和27万平方米的仲盛摩尔；3号线、8号线虹口体育场的“长峰虹口商城”；以及8号线、10号线的“五角场商圈”。

　　 此外，上海还要探索交通和商业联合开发的项目。徐建国表示，要推动交通企业与大型商业企业的战略合作，建立交通与商业联动发展机制。在商业服务网点相对缺乏的轨道交通区域，将选择部分待建的停车场和车辆段，利用预留的土地或屋顶建筑的空间，规划一批大型超市、社区商业中心和品牌直销中心，带动当地区域的“二次”开发。

错位竞争做大市场蛋糕

　　 不过，在各个区域兴建商圈的竞争中，如何定位已成为其能否崛起的重要因素。“商圈定位不清导致的后果，是商圈之间恶性竞争加剧和社会资源的浪费”。经济学家王国进分析，城市商圈所形成的购买力，从一个侧面反映了城市的经济活力，只有发掘商圈内可利用的资源，着重树立其自身独特的竞争优势和商业文化，才可以提高整个城市的商业效率，做大商业市场蛋糕。

　　 “根据中山公园商圈的实际，我们认为中山公园商圈规划应该坚持‘错位竞争，发挥优势，变劣势为优势’的总原则，把主导产业定位为以时尚、生态和DIY为主题的数字艺术设计和数字娱乐产业”。王国进建议将米兰时尚广场改造为服装设计、展示、销售基地，为东华大学学生创造就业、实习、创业的机会。同时建立动漫基地，发展游戏玩家，发展旅游业，吸引更多人流。

　　 据记者了解，目前中山公园地区已经被市政府和区政府定位为商业型、数字化、休闲式，将建成以现代商业和多媒体产业为主导的，兼有商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商业中心。

　　 “这里。也许会成为城市的又一个坐标。”王国进感叹地说。

　　 摘自《沪港经济》

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
豫园商城（600655）。基本面上，公司有三个看点：一是增持招金矿业股权。在国际金价居高不下的情况下，此举既可为公司带来可观的投资收益，也使得公司形成了完整的黄金产业链。二是总建筑面积达到36080平方米的庙前广场有望于2005年年末竣工。

现在庙前广场商业楼已完成地下二层结构，并在一季度已经进入了全面招商阶段。豫园商城(城隍庙)商圈占地49公顷，商用建筑面积高达到10万平方米，商业地产升值潜力巨大。由于其土地和商铺都是以历史成本计价，帐面价值仅18亿元。据不完全统计，公司所拥有的商业地产目前的重估价值达到五十亿到百亿之间，每股净资产重估后将超过十元。

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
“五大商圈”写字楼热度不减
日期：2005-08-11 作者： 来源：青年报










　　上海作为中国经济发展的龙头城市，已连续十多年保持两位数快速增长。经济增长基础进一步增强，再加上国际经济环境趋于稳定和改善，吸引了越来越多的企业来沪投资，而这些公司来上海势必对办公楼形成强大需求，这也造成了办公楼市场的供不应求。另一方面，目前上海房地产住宅市场景气度降低，在这种状况下，投资客开始从住宅市场撤资，投入商铺及办公楼，因此办公楼前景普遍被看好。

　　近日，住商不动产对上海五大主要商务区的办公楼进行了深入调研，从地理位置、商业氛围、历史背景、发展前景、目前现状等方面对上海写字楼市场进行剖析，认为写字楼市场将是上海房地产市场新的热点。

　　南京西路平均租金最高

　　南京西路上甲级办公楼的平均价格居全市各主要商务区之首。在该地段三座标志性办公楼中以恒隆广场的租价最高，中信泰富广场居中，梅龙镇广场最低，这与其建造时间有一定关系。其中恒隆广场和中信泰富广场地区均经营世界级品牌，针对的消费群体均为金领阶层，消费能力较高。

　　南京西路地区除了中信、梅龙镇、恒隆等三座顶级办公楼以外，还有嘉里中心、南证大厦、三五大厦等写字楼，其中嘉里中心租价偏高。不难发现，在南京西路商业街上的写字楼有一个特点就是以石门一路至铜仁路段价格最高，其他地段鲜有超过1美金/平米的，也足见该地区的商业价值。

　　人民广场莱福士广场一枝独秀

　　市中心人民广场附近办公楼租价一般在1美金以下，物业管理费在30元以下。明天广场目前只出租裙楼，故价格不高，而天安广场是新楼盘，刚招租没多久，物业管理费也不高。港泰广场建造年限较早，内部设施及外表方面有些许陈旧。相比而言，莱福士广场一枝独秀，租金价格直逼金茂大厦，目前租价为1.5美金/平米。这与莱福士广场所处地段的优越性及内部设施的完备有密切关系。不仅是在人民广场地区，即使是在上海大部分高级商务区，这样的租金价格也是遥遥领先的。

　　淮海路保持老牌商务区本色

　　淮海路上写字楼价格在1-1.3美金/平米左右，低端一点的0.5美金/平米左右的也有不少，商务楼集中，选择范围大。淮海路上较好的写字楼，如瑞安广场、中环广场等，其价格在1.3美金/平米左右，且出租情况良好，其他的如香港广场目前已满租，估计要到明年年初才有空铺。

　　徐家汇价格适中，经济实惠

　　徐家汇作为上海最成熟的城市副中心，其繁华度与淮海路、人民广场等地不相上下，但租金价格却比以上两个地区便宜，大部分都不超过1美金/平米，就连徐家汇地区的标志性商务楼———港汇广场，其高区的租金价格也就1.1-1.3美金/平米，而其他商务楼租价一般在..5-1美金/平米之间，相对于该地段而言价格是比较适中的，交通及商务氛围也较好，这样的价格算得上经济实惠。

　　陆家嘴写字楼最集中

　　陆家嘴商务区是上海写字楼最集中的地区，几乎在三公里内集中了十几栋商务楼，挑选余地大，价格相差也较大，让人比较意外的是汇丰大厦的租金是本次所调研的商务楼中最高的，达到1.7-1.9美金/平米，而金茂大厦的租金在1.1-1.5美金/平米之间。

　　在陆家嘴地区的商务楼根据内部设施及年限的不同，租金价格也有较大差距，不同的公司可以各取所需。

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
外滩考虑“分时段步行”

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http://finance.sina.com.cn 2005年08月12日 02:00 每日经济新闻

　　外滩的“顶级商业梦”有望获得一个关键制度的保障，上海市商业经济研究中心副主任朱桦透露，为了改变外滩交通不便的难题，上海将考虑对外滩所处的中山东一路的部分路段，实行部分时段步行街制度。

　　从苏州河口到原十六铺码头一带约1.5公里长的外滩，正在经历转型中的阵痛，其中能不能保证一个较方便的人流条件是外滩这个特殊商圈碰到的特殊问题。








　　多位业内人士在接受采访时都表示，外滩的“顶级商业梦”中，交通问题还存在一些硬伤。上海市经委官员在接受采访时也表示，“最有问题的是交通”。一位时尚界人士抱怨说，外滩3号和18号“连停车都不方便”，“从3号到18号走路嫌远，打车还绕”。

　　上海市商业经济研究中心副主任朱桦透露，为了解决交通不便的难题，上海将考虑对外滩所处的中山东一路的部分路段，实行部分时段的步行街制度，具体做法目前还在讨论之中。但是，最有可能的方案，就是选择在晚间某一特定时段，在中山东一路相应的路段，实现机动车禁行措施，以方便居民的游览、购物，带动周边的消费。

　　英友咨询卢峰峰指出，中山东一路作为交通要道，如果被改造成步行街，附近的交通将会受到较大的影响。政府曾经考虑过将交通“全部放到地下”，但是现在看来，步行街分时开放的可能性更大。

　　朱桦强调说，外滩的改造，政府方面将进行可行性的讨论，进一步编制相对具体的规划，同时，与社会以及相关企业达成共识，以推动外滩在更高层次上的对外开放。

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
上海城开接手弘基广场地块
第一财经日报

　　上海徐家汇最大争议用地结束10年闲置———

　　上海徐家汇核心商圈内最后一幅大型商业用地——弘基休闲广场地块已经明确开发主体，很快就将结束10年的闲置历史。日前，上海城开集团（下称“城开”）总经理倪建达向《第一财经日报》记者确认，集团已从徐汇区政府手中获得了项目开发权，项目投资总额将超过200亿元，初步包含两个五星级酒店、30万~40万平方米甲级写字楼以及20万~25万平方米商业设施。昨日，徐汇区房地局（下称“房地局”）亦向记者证实了这个消息。


　　将是城开未来10年的核心发展项目

　　倪建达称，这将是城开未来10年的核心发展项目。

　　弘基休闲广场地块紧邻港汇广场，占地面积16.3公顷，是目前徐家汇核心商圈内唯一一块大型商业用地。

　　资料显示，该地块最早由韩国大宇集团与上海徐家汇商城(集团)股份公司（下称“徐汇商城”）共同出资1亿美元成立的上海大宇公司负责开发，其中韩国大宇持有90%股权。1997年，亚洲金融危机之后，韩国大宇无力继续出资，导致地块闲置，最后由政府出面以临时建筑的形式租借给上海弘基企业发展有限公司兴建休闲广场。

　　2004年年初，以品牌“康师傅”著称的中国台湾顶新集团一度与韩国大宇协商购买其90%股份，以入主该地块开发。后因协议纷争，始终未能如愿。昨日，徐汇区房地局某知情人士称，该地块早已被徐汇区政府收回。鉴于徐汇商城是区属企业，目前区政府已拥有该地块100％的股权。今年3、4月初，区政府以股权转让的方式将该地块的部分开发权交给了上海城开。

　　启动资金达20亿~25亿元拟向境内外融资

　　城开总经理倪建达表示，集团获得开发权后已于近日注册成立的上海寰宇城市投资发展有限公司专门负责地块的开发以及融资，并将以集团自有资金20亿~25亿元启动项目的开发。之后会向境内外融资，不断稀释股权，以实现与资本市场的对接。目前，境外成长中的国际投资人将在城开考虑之列。

　　但房地局相关人士认为，尽管城开已经拥有了部分开发权，但想要快速启动该地块的建设，似乎会遇到阻力。据该工作人员透露，目前整个地块的规划尚未获批，因此该地区的动迁工作并未开始。

　　同时，由于整体规划无法明确，单一地块在操作上会有很大的难度。根据上海轨道交通的规划显示，轨道交通网络全部建成后，在该地块附近将有三条轨道交通线路，这将在很大程度上影响到它的整体规划。因此，城开想要快打快销并不容易.

但倪建达似乎对此早有准备，采访中他进一步表示，城开并不奢望在项目启动5年内就能获得现金回流。为此，整个集团已将今后的战略发展方向从单一的住宅开发调整为住宅与商业地产并重，项目短期销售与长期持有物业并重。