主题：上海百货商圈发展与规划(2)

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
四川北路欲引进日本三越百货、高岛屋百货,估计难度很大

日前，“上海四川北路投资环境说明会”在日本东京新大谷酒店举行。虹口区委书记孙卫国参加说明会并代表虹口区致辞，副区长童建龄主持说明会，欢迎日本商业界的朋友们到虹口来投资。

外经委、经委、四川北路综合开放办公室等部门负责人分别在说明会上介绍了北外滩航运服务业和四川北路商业及重大项目的情况。爱思株式会社和信虹公司分别代表日本企业和四川北路开发商作了讲话。来自日本金融界、工商企业界的三菱信托银行、住友不动产株式会社、丸红株式会社等知名企业的６０多位企业家代表出席会议。中国驻日本大使馆、上海国际株式会社的代表也到会并致辞。会后，区领导拜访了爱思集团、三菱电梯、三越百货、高岛屋百货等日本知名企业的高层人士。

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
打造南京西路商旅 时尚安居之区 　


我区最具特色的区域，主要集中在南京西路和静安寺两个街道范围内，具备并逐渐形成集商业、旅游和民居特色的“金三角”开发资源带。
做精“金三角”商业圈
南京西路（江宁路－常德路）上有梅龙镇广场、中信泰富、恒隆广场等高档商厦，极富人气，有带动沿街商业开发的集聚效应。下一步，可将我区著名商业品牌，如“开开”、“王家沙”、“老大房”、“立丰”等，在此区域内——主要集中在南京西路（江宁路－成都北路），通过地产调整，进一步做强做精，达到规模效应。实现一幢楼竖起一个著名商业品牌的目标。
设想：南京西路（江宁路－成都北路）规划建造三大标志性建筑，一是食品商都城；二是家居家饰大厦；三是地区品牌展览展销中心。
做大“金三角”旅游景点
以静安寺庙为中心，静安公园与百乐门为两翼，形成寺庙文化的“夫子庙”效应。将南京西路（常德路－华山路）辟为步行街，愚园路（常德路－乌鲁木齐北路）为“后步行街。“两街”重新规划，体现一街一景，一铺一店的仿古建筑和商业旅游的韵味。
设想：静安寺庙与静安公园巧妙连结，扩大其内涵和实体，使之成为既相对独立，又有机统一的“园林”景观。除寺庙按规定开放外，相关设施、场所与商业化运作接轨，全天候，２４小时对外开放式营业。
做好“金三角”人居环境保护
人居环境是功能定位的重要外部条件，反过来又作用于影响到功能定位。作为我区较有特色的民居（石库门、花园洋房别墅等）一批具有历史、文化、名人效应的人文景观，主要集中在巨鹿路（常熟路－富民路）、陕西北路、延安中路等一带。
设想：在上述特色民居集中的小区，通过综合治理后，在绿化、环保、景观、市容市貌管理上，能够充分体现人居合一的自然和谐风貌，成为我区在规划、商业、城管等综合功能定位和管理中的一大亮点、一道风景线。吸引投资、房产、商业开发、旅游等的附属产业，推进“双高”，实现三大“金三角”的潜在经济与社会价值。

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在南京西路商圈，有几大顶级休闲广场坐镇。梅龙镇广场内有伊势丹百货商场、大食代美食广场、环艺电影院及６０多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有ＥＳｐｒｉｔ上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店１４０多家。其中已进入上海市场的７０％国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了２００多个国际品牌，二线以上品牌占６０％以上，其中一批一线品牌首次登陆国内，并日渐得到国内外高端消费群的认可。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。在此同时，南京西路南侧金三元金品商场、新镇江大酒店一线店铺正在进行新一轮装修改造，提升档次，引进新的高品位的品牌企业及其商品。
据预测，到２０１０年，会德丰、越洋海德、嘉里二期、丽晶大厦等一系列重大商业商务、住宅项目相继建成启用，地铁７号线投入运营，区域内交通换乘将翻两番，地铁、公交将实现零换乘。此外，梅、泰、恒、金鹰百货正积极酝酿在“金三角”地区建造空中连廊，有望明年付诸实施。在此背景下，开发静安寺区域地下空间以缓解交通紧张带来的压力，同时地下商圈的开发，将全面提升区域竞争和辐射能力。
据悉，南京西路静安寺地区新一轮的建设重点将在以交通、商业、市政设施为一体的地下综合空间。此项改建是静安区有史以来规模最大、设计最完整、功能最多样、环境品质最高的地下工程，它将构筑起地下——地上一体化的立体空间。为人们的地下交通、休闲、娱乐、购物带来极大的方便。
曹家渡商圈以静安区为主，连接静安、普陀、徐汇三区，具有得天独厚的地段优势。目前商圈内有著名的席家花园、知味馆等；娱乐休闲会所有天上人间夜总会、智慧泉桑拿浴室、千子莲足浴等。
日前三区政府正与几大著名发展商协作，对曹家渡进行综合改造。对已开业的有开开商城和沪西一百以及新建的悦达时代广场三大大型商厦进行改造。开开商厦经装修，引进王朝大酒家并试营业。沪西一百店及元博大酒店的重新招商引资也已进入政府规划日程。
作为未来曹家渡中心的曹家渡三角绿地地下人防设施的建设，拟建面积２５００平方米的地下商铺，可连接开开商厦与规划中的悦达时代广场，而静安区政府已明确将引进高档品牌进驻这些商城。可以预见未来的曹家渡商圈，将以服务本地区居民和周边居民为主，全面提升区域商业功能。

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万科集团在出售旗下万佳百货曾一度专注于住宅开发,但近来万科终于重返商业地产开发,即在上海七宝53号地块(漕宝路南面地块地铁站上盖/汇恒中心对面)投资建设七宝购物中心。
该项目地块面积约4.6万平方米，总增加面积约10.5万平方米，项目预计总投资6.3亿，计划建设区域性大型商业中心。


此外，百联集团下属的华联购物中心在七宝友谊村将开新店,该项目位于七莘路中宜路处。

七宝最新规划浮出水面
　　七宝镇在规划上始终走在前面，在近期的一次全镇的调研大会上，七宝镇政府宣布了七宝下一步的发展定位是“一个枢纽、三个副中心”即上海市一个重要的交通枢纽；城市副中心；商业副中心；娱乐服务副中心。

　　交通枢纽
　　近年来上海城市不段扩张，有人说上海正“越变越大”，传统的内外环标志也随着交通方面的不断完善，划分也不再那么被看中。因此虽然七宝地处外环位置，但交通却相当便捷。目前周边的交通线路就达到十几条之多，各条线路连接上海主要中心区域，出行上基本可以保证零换乘。但对于现代都市人而言单一的地面交通似乎无法满足我们更高效率的生活要求，在出行上我们不仅要求方便，更要求快捷。七宝镇就在适时提出建设一个交通枢纽的定位，未来将是4条地铁线连接七宝，形成公路、铁路、航运(靠地铁来连接虹桥机场及浦东机场)为一体的立体交通。

　　城市副中心
　　决定居住品质的不仅仅是交通，居住环境及条件也能体现一个区域的档次，镇政府正着力将七宝打造成为城市的副中心。目前我们可以清晰的看到位于吴宝路、漕宝路口的七宝广场，简洁现代的广场设计，引来了众多的居民乐于在茶余饭后在此休憩，有时还能欣赏到一些符合大众口味的广场文艺表演。随着闵行区行政中心的转移、大绿地的建设将越来越多，这将大大改善区域的整体环境。据我们了解，现在七莘路沿线正在进行整体的绿化带建设。未来将深深吸引上海中心区、外省及闵行的高素质人群向七宝流动。

　　商业副中心
　　商业方面最为人熟知的恐怕就是七宝乐购附近的商圈，包括有河畔百货、灿坤电器、七宝商城等,新近建成的龙城购物中心也聚集了一定的人气。可以不夸张的说现在的七宝商业氛围俨然是个小徐家汇。商业副中心原来就是七宝的定位，只是七宝规划建立高速铁路车站后，政府将进一步扩大规模和提高档次。下一步商贸业的发展主要集中在七莘路沿线的几个点。未来更为繁荣的景象就像一副蓝图已呈现在大家眼前。

　　娱乐服务副中心
　　上海人素来爱玩，因此娱乐休闲在生活中也是必不可少的内容之一，但要玩得“写意”，当然希望娱乐休闲设施都能近在咫尺。这个愿望在七宝也不难实现，目前就拥有的七宝老街、七宝教寺、银七星室内滑雪场、诺宝中心、大都会高尔夫俱乐部、闵行体育公园、龙通生活休闲广场、热带风暴等一大批休闲娱乐场所。政府新定位娱乐服务副中心将继续开发七宝老街的三四期工程及七宝天主教堂等项目，使七宝逐步成为上海一个重要的休闲娱乐好去处。

　　小贴士：七宝周边部分规划说明：
　　汇恒中心(七宝地铁广场)

　　占地25亩，将建成为极具现代感的地铁(9号线七宝站)上盖商业建筑，由4万平方米的餐饮购物中心和1.3万平方米的办公楼组成。

gxymall 最后修改于：14 Aug 2005 22:50:09

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
现代服务业集聚区（2）长风生态商务区建设开始启动
苏州河水将流入长风公园

http://www.jfdaily.com 2005-8-17 11:08:41 稿件来源：新闻晚报

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　　造型各异、功能齐全的高楼耸立于苏州河畔，河边绿树成阴，花香扑鼻，楼影波光相和相唱；晨辉中、夕阳下，三三两两的行人在亲水平台的微风中散步，感受着粼粼水面的惬意；夜幕降临，绿树掩映下的酒吧、茶坊、咖啡厅开始亮出雅致的霓虹，吸引着每个路人的眼光……
　　这片以“水、绿、建筑”完美组合的商务区，正是普陀区目前正在规划中的长风生态商务区，它将成为2010年上海魅力新景观。

　　2.7公里滨水绿色长廊

　　记者从普陀区有关规划部门了解到，这片被命名为长风生态商务区的新商圈东起长风公园，南临苏州河，北以金沙江路为界，西至真北路中环线，总开发面积达220公顷。整个商务区最吸引人的莫过于那2.7公里长的苏州河绿色河岸。根据规划，这条河岸线将被打造成一条滨水绿色文化休闲长廊。沿河岸80米至130米宽的绿化带，将这2.7公里长的苏州河隔离成了一片相对独立的生态小天地，其中融合了亲水平台、游船码头、大片绿化和风格独特的沿河建筑。再辅以精心设计的酒吧、茶坊、咖啡店、餐厅以及时尚名品店，将使这2.7公里成为上海西北区的黄金水岸。

　　将长风公园建成生态公园

　　在整个规划中，设计者将长风公园也有机地融入到了整个生态商务区中，利用长风公园的绿化来改善商务区的生态。据普陀区有关负责人介绍，实现这一点的关键步骤就是打通苏州河，将长风公园水面同苏州河水连成一片，依靠苏州河水自然而然地把长风公园的生态引入到整个商务区中。同时，再辅以整个公园的南扩，增加植物种类，提高公园的景观欣赏品味，将长风公园建成生态公园。据悉，目前长风公园的改建工作正在着手进行，明年的花卉节将在全新的长风公园内举行。
　　和长风公园生态区相呼应的是一座新建的国际娱乐中心，该中心规划占地170亩，建筑面积近29万平方米。以室内活动为主，强调游客的参与性，到时将集高科技、娱乐性和知识性为一体，将成为上海一个新的旅游景点。这样外有生态公园、内有高科技游乐的休闲格局，也将成为长风商务区的一大特色。

　　轨道交通直达黄金水岸

　　除了沿河的绿化长廊外，普陀区还将新增大量住宅、商务楼和配套服务设施，总建筑面积将达319万平方米，甚至连地下空间也被纳入了整个生态商务区的规划。
　　据了解，日前这整套规划设计方案在美国获得了“美国景观建筑学会”授予的最高荣誉奖，不但符合上海总体发展规划和苏州河生态走廊建设的要求，切合地块现状，更具有很强的操作性。
　　按照规划，将有两条轨道交通线通往长风生态商务区，目前整个长风商务区的建设已经开始启动，2008年可以看到商圈的大致形象，到了2010年，市民就可以乘坐轨道交通到长风地区，领略苏州河绿色长廊风情。

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
静安四季掀起吴江路新面纱(图)

新民晚报



　　吴江路，昔日闻名上海的休闲街，在近40家店铺全部撤离之后，它将再创一个怎样的商业传奇？静安四季掀起吴江路新面纱

　　本报地产评论员 陈隽岭 金一铮

　　截至今年3月7日，吴江路休闲街，即自石门一路到茂名北路路段南侧近40家风格各异的店铺都已搬离。经过这次将近3年的“休眠”，吴江路将呈现怎样的新面目，吴江路独创的“商业地产”的传奇能否续写？

　　“这里依然是上海永不落幕的繁华腹地！”静安四季苑的开发商上海先锦置业有限公司有关负责人的回答掷地有声。

　　位于吴江路石门一路上的占地13842.7平方米的“静安四季”早在1年前动工时就引起了世人的关注，如今“静安四季”终于要破茧而出了。驱车2分钟上高架、步行3分钟到地铁、50米到南京西路；种种独一无二的地理优势让“静安四季”倍受期待。

　　近期该案将推出4幢27～32层的公寓。7号、9号已开始预售，3号、5号将要开始动工。据了解，紧邻吴江路的建筑将是土地性质为住宅的大楼，楼上为住宅商品房，楼下数层裙房将用作商铺。这个综合建筑群将是一个填补空白的项目，它将带动整个吴江路区域续写大上海引以为豪的恒久辉煌。

　　据悉，该地块为东西向长方形，沿石门一路方向向南突出，形成“L”型，两层的商业建筑靠吴江路步行街布置，并在中心地带内凹形成一个开放式的庭院，同时，配以石门路吴江路转角入口和泰兴路吴江路转角入口引进购物休闲人流进入内层曲线布置购物廊，四栋高层住宅沿地块南部扇形布置，直线与曲线的巧妙结合，形成鲜明的总体布局特色。沿吴江路200米的黄金旺铺，是南京路沿线百年难得一遇的产权商铺，来自全球各地的精明客商早已虎视眈眈地关注多时。

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
“丽都黄金走廊”3.5亿买家即将浮出
2005年08月23日 16:07:26 中财网

　　　　　



　　　　
　　今年以来在上海商业地产方面频频得手的海外基金，又瞄上了一个新猎物：位于北京西路的“丽都黄金走廊”。知情人士透露，目前已有两家国际基金与开发商进行了深入接洽并已基本达成意向，其中一家将于近期最终拿下这一黄金商业项目。据透露，“丽都黄金走廊”的整体收购价格将在3.5亿元人民币左右。
　　作为上海中心城区高档楼盘国际丽都城的沿街商铺，有关海外基金欲将其整体收购的传闻，在业内久已有之。“丽都黄金走廊”销售代理商中瑞营销的相关人员告诉记者，“丽都黄金走廊”受到了众多海内外基金的关注，并已经有多家基金人士前来洽谈收购事宜，买家“水落石出”的时间不会太长。
　　知情人士告诉记者，与开发商进行深入接触的基金中，有一家来自欧美，一家来自我国台湾地区。事实上，在8月20日已有30多人的境外看房团到“丽都黄金走廊”现场进行考察，其中就有为收购探路的海外基金人士。
　　国际丽都城是静安区旧改的重点项目，该地块邻北京西路一侧有4幢老洋房，属于上海市政府保护建筑，由于年久失修，这4幢老洋房很难在旧区改造时进行修复。经过多方考虑和协商，国际丽都城置业有限公司决定把老洋房拆掉后按照“建新如旧”的原则重建，打造了7幢独栋洋房，并将之命名为“丽都黄金走廊”来凸显其价值。（记者 刘颖娟 ）

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
海外资金品牌零售商聚焦中国商业地产


　　近年，中国的商业地产被国际资金和品牌商高度关注。据中国商业联合会购物中心专业委员会、中国购物中心产业资讯中心消息，9月1日－3日，来自25个国家和地区的40位国际级行业领袖、150家外国企业、150位国内精英将汇聚北京，展开商业地产领域精彩的高级别对话。

　　此次会议演讲者包括主办者ICSC和M a ll C h in a主席，荷兰国际集团、欧洲瑞银证券、美国托曼公司、菲律宾阿雅拉国际集团、新加坡嘉德商用产业、澳大利亚Tom lik等全球六大基金公司和专业机构，美国运动品牌Foo t Lock e r、玩具品牌B u ild－A－B ea r W o rk sh op、家居品牌H OLA和IM AX等六大主题零售商，铜锣湾、天河城、万达集团、天一M ALL、东方新天地、香港太古城、上海正大广场、泰国S iam Fu－tu re D eve lopm en t等著名购物中心企业董事长和总裁，中国政府方面有关部门和重要城市的官员也将参加此次交流活动。

　　据悉，中国购物中心国际论坛第三届年会暨国际购物中心协会亚太区峰会是国内外代表性行业机构首次在中国共同主办的国际盛会。

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
上海谋建巨大车站 虹桥将成长三角心脏

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2005年08月26日 18:36 作者：张岩铭 来源：中国经营报
　　犹如一把撑开的巨伞，直径达到２７８米的上海南站即将竣工，然而其最初“大型交通枢纽和客运集散中心”的设计地位将被迅速替代。原方案中放在上海南站的京沪高铁上海终点站现已另有他选。

　　据记者从上海市规划管理局获得的内部消息，上海规划在虹桥机场附近占地２６．６平方公里，建造“虹桥综合交通枢纽”。建成后将成为集城际高速铁路（京沪）、航空（虹桥机场）、城市轨道交通（地铁）、城市地面公共交通、城市高速（磁悬浮）为一体的中转枢纽。规划设计，距离虹桥机场仅４００米的新枢纽站将成为京沪铁路的终点站，铁路吞吐量相当于上海新客站与上海南站的总和。

　　据该内部人士透露，规划已于日前向上海市委常委会汇报通过，整个项目计划将于２０１０年世博会前建成。目前，上海已与国家铁道部达成协议，正继续就航站衔接情况向民航总局报批。



巨大枢纽平地起



　　据记者了解，由上海城市规划管理局主导设计，在上海城市规划设计院以及其他一些研究机构的共同研究下，经过几年的规划研究，目前已经确定的规划是，虹桥综合交通枢纽东起外环线，西至华翔路，北临北翟路，南到沪青平公路，控制占地26.6平方公里。

　　在城市轨道交通方面，新的交通枢纽将汇集地铁2号线（虹桥机场至浦东机场）、10号线（虹桥机场至外高桥）、13号线（虹桥机场至普陀区），同时还多预留了两条地铁轨道。

　　在城市高速方面，目前已经确定的是上海从浦东到虹桥的磁悬浮贯通，由浦东龙阳路——世博会址——龙华机场——上海南站——虹桥综合交通枢纽。据悉，上海还在考虑修建沪杭磁悬浮，由于磁悬浮列车的建设规划需要向科技部报批，因此方案尚未确定，但可以肯定的是，一旦建设，沪杭磁悬浮也将和该枢纽连接。

　　在城际高速铁路方面，新枢纽站将成为京沪高铁的终点站，铁路轨道数有３２根，预计日吞吐量达２０万人次。将成为上海第一大站，其次才是上海新客站、上海南站和浦东目前正在规划的新车站。

　　在航运方面，上海机场总吞吐能力的规划目标为１．１亿人次，货运远期规划为５２０万吨。其中，浦东机场８０００万人次，虹桥机场３０００万人次。据了解，虹桥机场最初的设计能力是吞吐量９６０多万人次，到去年为止，吞吐已达１４９２万人次，已是满负荷运转。因此，目前虹桥机场正在把主跑道加长，并加修一条辅道，另建第二航站楼。

　　分析人士表示，这样一来，虹桥将成为整个长三角的交通中转枢纽。“无论是从浦东浦西的平衡发展，还是从上海整个城市的交通布局，甚至从长三角的整个区域规划中的交通布局来说，上海的这一交通枢纽都意义重大。”

　　市规划局一位官员对记者证实了这种分析。他表示，上海之所以把交通枢纽最后放在虹桥机场附近，正是考虑到借此缩短江浙沪之间的距离，降低周边地区的商务物流成本。“通过这一交通枢纽把人流、物流聚集，然后发散到长三角，这对整个长三角经济的一体化都有着极为重要的意义。”该官员透露，这也是符合中央在“十一五”规划中对长三角区域交通规划的设想。



周边区位优势渐失



　　然而，对于上海周边地区来说，上海的这一举动也许将再次打乱他们的阵脚。之前，上海把国际航班全线东迁浦东国际机场，使得周边地区的物流运送成本上升的事实一直被人诟病。

　　上世纪九十年代末，大批台湾代工厂商将自己的制造中心放在苏州。苏州迅速成为全球ＩＴ代工重镇，川流不息的货车每天从上海的机场将生产所需的料件拉到工厂，再将工厂的成品运回上海，通过虹桥机场周转，发往世界各地。

　　而２００３年１０月２７日上海的“航班大搬家”，把所有国际和港澳地区航班，全部迁往浦东机场起降。对于上海来说，这对提升浦东高科技园区甚至让浦东机场早日成为亚太航空枢纽港都有着积极的意义，然而这一搬却让苏南的企业有点尴尬。苏州ＩＴ厂商的运输时间因此增加两个小时，运费增加至少２０％。

　　而由此给江浙一带地方招商带来的损失更是让地方政府难以承受。以往，苏州、无锡等地对外招商时，“比邻上海西郊的虹桥机场”一直是他们反复强调的区位优势。当时，从苏州出发到虹桥机场只需要一个小时，甚至比从上海市区出发到机场可能更加便捷。为解决这一难题，萧山机场和无锡开始谋建自己的国际机场。

　　而一批苏州的台商也于不久前向台办提出要在上海建货运机场的要求，理由是目前长三角的国际货运已经对他们的发展形成了阻碍。作为两岸经济前哨，沪台经济自然有着极为重要的意义。据一位了解此事的人士透露，中央对此已经很明确，如果上海不改进货运，将有可能让萧山机场或者无锡的硕放机场去做专门的货运机场。而这显然是上海所不愿意看到的结果。

　　一位发改委官员明确对记者表示，从中央的角度来说，从资源的合理配置上看，不会让珠三角国际机场重复建设那样的局面重演。“上海如果在虹桥建交通枢纽，不排除将来在虹桥重新开通国际航班，从而满足苏南的货运需求。这样苏南再建国际机场就完全没有必要。”

　　显然，上海在这次连通浦西和浦东，连通北京和上海、上海和杭州、上海和全国，甚至连通全世界的交通枢纽规划上再次棋高一招。据知情人士透露，上海已与铁道部基本达成共识，准备抓紧向国家发改委报批该项目规划，并力争在２０１０年世博会之前完工。



支持上海“港化”转型



　　对于这一规划中的交通枢纽，各方专家都纷纷表示这是上海发力服务业，进行产业升级的又一大举措。

　　“央行上海二总部上月揭牌使得上海向金融中心迈进了一步，而这一面积达26.6平方公里的现代交通枢纽将给上海提升服务业带来有力的支撑。”浦东改革与发展研究院秘书长杨周彝激动地对记者表示。

　　在他看来，上海发展现代交通枢纽，对人流、物流、信息流的汇集最终将带来的是财富的汇集。“以往台资在东莞聚集，但并没有发生北移的现象，就是因为他们依托香港，香港可以提供极为先进的金融服务和交通枢纽的功能。现在上海也已经意识到这一点，在实施转型举措。”杨周彝说。

　　对于上海来说，发展服务业的确已经提上重要的地位。今年上半年以来，由于宏观调控以及上海本身的一些问题显现，如商务成本的过高等，在吸引外资方面并不理想。上海GDP也出现了大幅度滑坡，尤其是制造业工业产值等几个主要的指标都出现了大幅下跌。“上海上半年的GDP已经下滑到10.7%，但全年要保持在两位数存在着很大的难度。”一位专家分析到。

　　而上海在制造业方面并不具有明显优势。“下一轮经济的快速增长可能会在能源大省体现，山东今年上半年工业总值超过广东就已经显现了这种趋势，上海已经到了必须向服务业转型的地步。”一位上海官员曾经笑称，上海的工业下滑不见得是一件坏事。“一方面是工业内部进行整合，差的退出。另一方面，也逼迫我们把现代服务业做上去。”

　　在该官员看来，打造新的交通枢纽显然是上海提升服务业，服务长三角、服务全国的一个重大契机。

RE:上海百货商圈发展与规划(2)
上海徐家汇:小闸大宇2大摩尔项目争锋
2005-08-29 22:26:36


上海现代服务业集聚区 小闸镇规划启动徐家汇时代






来源: 每日经济新闻

在宜家家居和华亭宾馆之间、闲置近5年的徐汇区小闸镇地块，终于传来有望启动的消息。

上京新航线绚丽起航


而徐汇区政府有关人士近日对《每日经济新闻》表示，小闸镇项目的启动，将使目前至漕溪路东方商厦便戛然而止的徐家汇概念，有向小闸镇延伸，升级为“大徐家汇”的可能。


昨日，《每日经济新闻》获悉，半个月前刚刚宣布位列上海第一批现代服务业集聚区之一的徐汇小闸镇项目，现正进入规划方案的前期论证审批阶段。


与此同时，8月25日，上海市社科院宏观经济与政策研究室刚刚向上海市经济委员会提交“十一五”上海现代服务业集聚区发展战略的研究报告，宏观概述上海现代服务业集聚区的区域分布与产业定位，其中对小闸镇的定位是数码娱乐动漫创意产业。


被老上海人称为“小闸镇”的区域，地处徐汇区中山西路和漕溪路交汇处，占地25万平方米，在中心城区的高尚地带，这样被大规模高档商务楼宇和住宅环伺的大幅地块，已非常罕见。


在市经委业已公布的现代服务业集聚区的项目概况描述中，小闸镇将主要体现“城市交通与商务商业有效衔接的理念特色”。


目前，项目的开发主体已确定为上海长峰房地产开发有限公司。《每日经济新闻》了解到，在项目的初步规划定位中，长峰有意打造一个集数码娱乐产业集聚地、交通枢纽型购物中心和商务楼宇于一体的综合性项目。在小闸镇项目的规划设想中，轨道交通M9、M3和M4的中转枢纽将在此交汇。此外，地块周边拥有48条快速车道，500米步行距离内有4条城市轨道线和6个轨道车站，形成大型立体交通换乘枢纽。


“所有的规划方案还在协调和审批的过程中，但我们希望做成枢纽型综合项目，能够使办公、购物等各种需求，一次出行就能满足。”长峰地产负责人表示。


上海市经委有关官员指出：“现代服务业集聚区其实就是微型CBD的概念。”在统一规划设计的基础上，依托交通枢纽，将商务楼宇、星级宾馆、商业设施以及相关的生产生活服务配套设施合理有效集中在一定范围内，形成具有较强现代服务产业集聚能力的区域。


而徐汇区政府有关人士透露，今年8月初，区政府内部的会议上，已将小闸镇的开发建设作为徐汇区全力推进的重点项目。


小闸大宇徐汇争锋


8月初，与小闸镇项目相隔一站地铁的原大宇中心地块———弘基休闲广场，也传出实质性进展消息。


这幅徐家汇核心商圈内最后一宗大型商业用地的开发权，于今年上半年落至上海城开集团手中，项目投资总额将超过200亿元，初步规划包含两个五星级酒店、30万－40万平方米甲级写字楼，以及20万－25万平方米商业设施。


仅一站地铁的距离，两片规模相近、定位相近、进展节点相近的大幅地块，引发诸多业内人士担忧：两个项目的相继启动，究竟是“大徐家汇”的新一轮契机，还是同类项目吸引投资又一轮博弈的开始？


“从目前的初步规划看，小闸镇和原大宇中心地块的项目定位上，的确有相似之处。错位定位，是项目启动前首先要研究的重点问题。”前日，担纲“十一五”上海现代服务业集聚区发展战略课题研究的上海市社科院宏观经济与政策研究室专家陶纪明表示。


陶纪明透露，小闸镇的“错位定位”，在所提交的战略研究报告中，被演绎为“数码娱乐动漫创意产业”。


“对吸引投资而言，原大宇中心地块更具优势；而对于区域商业集成而言，小闸镇项目更有优势。”专事物业收购和投资研究的世邦魏理仕投资部高级经理杨东宇认为，海外机构投资者青睐中心地块成熟稳定的物业，原大宇中心地块更适合建造甲级写字楼、五星级酒店和服务式公寓等接近高端商务客需求的物业；而小闸镇项目的功能更强调综合性，依托交通枢纽带来的巨大人流，着眼点应在区域经济上，并尽力向徐家汇核心区辐射。


陶纪明指出，集聚区的核心概念在于“楼宇经济”，国际上现代服务业向交通轴线集聚，已成为趋势。对于小闸镇这样的项目而言，对于交通枢纽的倚重，有一定道理。


此外，错时上市，也成为业界专家对于小闸镇和原大宇中心地块和谐发展的一致建议。


杨东宇分析，两座物业的定位中都有相当一部分为高级写字楼，初步估算仅用于高档办公用途的写字楼总量就将超过50万平方米。而目前上海全年对于甲级写字楼的吸纳量也不过约50万－60万平方米。如果两座物业上市时间相近，在吸纳租客上可能会相互影响。


“二者之间的上市合理间隔期最好是两年左右。”杨东宇说。


“我们希望小闸镇项目争取近期尽快启动。”上海市经济委员会有关官员透露，原大宇中心地块也已向市经委申报了现代服务业集聚项目，有望进入随后的上海市现代服务业集聚区推进项目名单.