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RE:上海百货商圈发展与规划(2)
◇产业重点◇
【第一层次】
郊外商业商务区
面向全市和“长三角”地区，依托松江新城、交通枢纽等重要区域和重点项目建设，规划形成区域特色明显、城市功能综合、服务产业集聚、辐射能力较强的郊外商业商务区。包括松江新城、九亭、新浜三大郊外商业商务区。
【第二层次】
现代生活休闲风情区
面向全市“长三角”地区，融合历史文化、建筑风格与生态环境，形成各具特色和功能的现代生活休闲风情区。形成佘山国家旅游度假区、泗泾古镇和松江古城、泰晤士小镇、黄浦江滨江生态林园等不同主题的现代生活休闲风情区。
【第三层次】
城镇生活中心
面向本区域和周边城镇地区，满足居民综合消费需求，提升城镇居民生活品质，形成便利、安全、舒适的城镇生活中心。包括新城、新市镇、集镇居民新村三个等级，重点布局新城区域商业中心、轨道交通站点商业、新兴社区商业生活中心、大学城和工业园区配套商业等。
【第四层次】
现代大型商品交易市场群
以现有大型专业市场群为基础，发展生产资料为主、农副产品为辅的大型商品交易市场群，具有产业依托和专业特色，强化交易展示、规则制定、行业组织、区域采购、中介代理、仓储物流等功能。包括有形的大型商品交易市场和以价值量交易为主的综合商贸中心。这些市场群现阶段也作为预留综合商贸备用地，待未来条件成熟可供第二次开发。
◇业态布局◇
郊外商业商务区
２～３个郊外商务集聚区约３０万平方米一处。
１～２家大型购物中心约５万平方米～１０万平方米一家。
１～２家工厂直销店约２万平方米～３万平方米一家。
１～２处综合性或专业型会展场馆约２万平方米～３万平方米一处。
现代生活休闲风情区
３～５个旅游商业街区。
新增４～５家高星级酒店。
若干旅游文化设施集群，包括博物馆、艺术馆、历史陈列馆等公共文化场馆。
城镇生活中心
每个中心镇建设一家大型综合超市约１万平方米～１．５万平方米，增加配置生鲜食品超市、标准化菜市场、餐饮店、各类生活服务网点。
每个一般镇建设一家中型综合超市约５０００平方米～１０００平方米，增加配置生鲜食品超市、标准化菜市场、餐饮店、各类生活服务网点。
原有集镇商业街区约１０００平方米～３０００平方米配置标准化菜市场、餐饮店、各类生活服务、农业生产服务、村民社区服务中心、医疗服务、体育文化服务网点。
现代大型商品交易市场群
２～３处大型专业商品交易市场集群含大型农副产品批发市场。
２～３个大型物流基地。
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RE:上海百货商圈发展与规划(2)
青浦赵巷联动江浙商贸圈
上海商报 http://www.shbiz.com.cn
2004-09-07 来源:上海商报 加入收藏 打印此页
华联奥特莱特品牌折扣店落地
本报记者 叶松
今年７月份，由市经委委托市政府发展研究中心完成的《上海商业新一轮发展思路研究》中，已将青浦区赵巷方家窑地区列入上海郊区发展块状大型购物中心等现代商业设施的理想地之一。而根据日前通过评审的由上海市商业经济研究中心朱桦、黄宇编制的青浦赵巷方家窑地区现代商业发展规划，记者获知，作为上海郊区今后一个重要的新兴商贸圈和消费圈之一，华联奥特莱特品牌折扣店、现代购物花园、假日酒店、国际玩具博览贸易中心、建材和家居用品零售中心等一大批大型商业设施将在这里崛起。
规划目标
○市郊新兴商贸消费圈
着眼于上海市新一轮发展的大局和长江三角洲联动发展态势，根据上海郊区城市化和商业等现代服务业新一轮发展要求，依托区位、交通和基础消费群优势，集中布局现代大型商贸服务业设施，使赵巷镇方家窑地区商贸业成为青浦区现代商贸业发展的重要组成部分，成为上海现代商贸服务业集聚和辐射的主要载体之一；将赵巷镇方家窑地区建设成为业态新颖、功能完善、布局合理、配套齐全，具有较强吸纳和辐射力，适应上海国际大都市发展趋势和联动江浙两省的郊区新兴商贸圈和消费圈之一。
规划范围
○地域约１．５平方公里
该规划涵盖的赵巷镇方家窑地区东起通波塘，西达赵重公路，南至Ａ９高速公路，北抵新区路（赵巷镇行政区域范围内）。规划先行建设的核心区域以盈港路南侧为主，地域范围约１．５平方公里。
区位优势
○路网交通优势显著
赵巷镇方家窑地区位于青浦东部，距上海市中心人民广场２５公里，距上海虹桥机场１０公里，是上海连接江浙二省的重要节点，是青浦区连接嘉定安亭国际汽车城和松江大学城的重要节点，也是上海郊区与中心城市空间距离最近的区域之一，发展现代大型商业设施的区位优势十分显著。这里３１８国道横穿全镇，Ａ９高速公路设有赵巷道口，规划中的轨道交通Ｒ２线和同三国道也将在赵巷镇境内穿过，是上海与江浙两省连接的陆上路网重要区域，发展现代大型商业设施的路网交通便捷优势十分显著。
○有一定消费群体支撑
赵巷镇特色居住区地处方松公路、新通波塘东侧、淀浦河以北、沪青平高速公路以南，与本次规划范围直接相连接，总用地面积约为８０００亩。区域内包括四个不同主题的公共生态绿地、游艇俱乐部，两所幼托、一所国际学校、两个中型会所及部分商业配套等区域公共设施。区域内未来将有更多高档度假型别墅诞生，吸引一大批具有较强购买力和购买需求的阶层人士入住。《赵巷镇总体规划》近期规划人口增加到８万人，远期达到１５万人，为方家窑地区现代商贸服务业发展提供了基础消费群体的支撑。
○华联大型品牌折扣店已落地
依照《青浦区现代商贸服务业规划（２００３年－２０１０年）》，赵巷镇将发挥Ａ９高速公路、３１８国道、同三国道等优越的道路网络优势，重点规划建设赵巷道口（方家窑地区）现代商贸服务业组团。目前，“上海华联奥特莱斯品牌折扣店”工程项目已经落地，并进入实质性建设阶段。该项目大大提升了区域商贸经济的吸纳力和辐射力，也为发展大型综合性购物中心奠定了必要的基础，创造了良好的集聚环境。
近期规划
○２００４年～２００７年
——建设完成华联奥特莱特品牌折扣店（１号地块）；
——论证、立项、启动建设“现代购物花园（Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｐａｒｋ）”（暂定名，２号地块）；
——论证、立项、建设和完成“假日酒店”宾馆（３号地块）；
——论证、立项、启动建设“国际玩具博览贸易中心”（暂定名，４号地块）；
——论证、立项、启动建设“建材和家居用品零售中心”（Ｔｈｅ Ｈｏｍｅ Ｄｅｐｏｔ，５号地块）。
中期目标
○２００８年～２０１０年
——“华联奥特莱特品牌折扣店”营业和完善经营；
——“现代购物花园”建设完成；
——“假日酒店”宾馆营业和完善经营；
——“国际玩具博览贸易中心”建设中；
——“建材和家居用品零售中心”（Ｔｈｅ Ｈｏｍｅ Ｄｅｐｏｔ）建设中。
规划内容
○华联奥特莱特品牌折扣店
地处沪青平公路以北、嘉松公路以东，由上海华联商厦股份有限公司在青浦区赵巷镇建造的上海首个销售世界名牌的折扣商场——华联奥特莱特折扣店，总占地面积约１７３．１亩，总建筑面积约１０余万平方米，预计将在两年后对外营业。
目标定位：上海市及江浙周边地区广大城市的中高收入群体，以及来上海商务、旅游、购物的消费群体。
布局特点：以出售国际名牌厂家过季、下架、断码商品为主的特卖场，具有荟萃世界精品的品牌效应、比市中心商业区低３０—４０％的价格效应、给人以休闲体验的环境效应等三大特点；ＯＵＴＬＥＴ将由大片绿化、名牌服饰折扣商场、娱乐天地、餐饮世界、停车场等五大板块构成。
○大型购物花园（ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＰＡＲＫ）
位于沪青平高速与嘉松公路交汇地，沪青平高速以北、沪青平公路以南、嘉松公路东侧，首期开发建筑面积约１５－１８万平方米，容积率为０．８。
目标定位：结合人工设施与自然景观而成的城郊型大型购物兼休闲中心，以“体验购物、享受休闲”为主题，提供上海市及周边消费者、外来旅游者一个兼具购物、休闲娱乐、教育文化、聚会社交等多功能于一体的消费生活乐园。
布局特点：以吸引国际零售商入驻为目标，采取国际最流行最成功的哑铃状平面规划理念，中间规划为圆型中庭广场，以中庭广场为界区分东翼、西翼，予以主题化，实现消费细分。周边配套的有河畔娱乐区、绿地公园区及大型停车场，根据不同的定位进行设计紧凑的组织结构；行业和业态组合包括１家大型综合百货公司和１家大型综合超市、数家专业百货店、２００多家店铺、５０多家餐厅、酒吧、咖啡馆、室外野餐区、室内美食广场等各类餐饮娱乐场所等。通过联廊、庭院以及大型绿地，形成人性化的现代购物空间。
具体分布：西翼为精品主街区，以满足中高收入顾客消费为主，众多经典时尚百货、精品时尚专卖店构成室内商业长廊；东翼为时尚休闲区，专为年轻、崇尚经典流行者设计，以Ｎｅｘｔ、Ｇａｐ、Ｂｏｏｔｓ、Ｄｉｘｏｎｓ等流行品牌旗舰店、专卖店为主导，各类中英文书店、艺术画廊、文化精品、鲜花陶艺等，以及主题餐厅、咖啡馆、雅致音乐茶座、酒吧以及世界口味的美食广场，错落有序集中布局，将购物、餐饮和休闲娱乐相结合，创造购物的全新体验；沿河为河畔娱乐区，以满足家庭休闲娱乐消费为主，１５０００平方米“室内室外休闲空间”，突出地方特色，以“水”为中心，在沿河道区域开发融自然生态和娱乐休闲于一体的滨水浴场、健身俱乐部、多功能影院、儿童冒险乐园、水上马戏表演场所，并在树下设置用餐休憩区。
○假日酒店
位于沪青平公路与嘉松公路交汇地，沪青平高速以北、沪青平公路以南、嘉松公路西侧。首期开发建筑面积约２万平方米，容积率为０．８，绿化率为４０％。
目标定位：面向全市、本区、赵巷及周边地区住宿消费群。
布局特点：三星级以上假日酒店平板式单体建筑为主楼，１－２栋辅楼。
○国际玩具展览贸易中心
地处沪青平公路以北、嘉松公路西南侧区域，占地约２５０亩，总建筑面积５０万平方米，容积率为０．８。
目标定位：面向国内外玩具制造商、分销商、展览商，成为上海及周边地区规模最大、功能最为完善、集聚辐射力较强的玩具专业商贸区。
布局特点：“国际玩具中心”按照“统一规划、功能分区”的设计原则进行布局，区分休闲广场、零售区、展览区、商务办公酒店等四大功能区，体现本地的自然风貌和人文特色。
○建材和家居用品零售中心（Ｔｈｅ Ｈｏｍｅ Ｄｅｐｏｔ）
位于沪青平公路以北、嘉松公路东侧区域，总占地面积约５００亩，第一期占地面积约３００亩，总建筑面积１５万平方米，容积率为０．５。
目标定位：面向全区、全市及周边省市消费者，引进美国著名连锁建材和家居用品零售中心“Ｔｈｅ Ｈｏｍｅ Ｄｅｐｏｔ”，经营商品约５万种，主要包括房屋建筑材料、家庭装饰装修材料、户外草坪和花园修缮材料、五金工具等四大类商品，使消费者在一家店内即可将各类建材和家居用品一站式购齐。
布局特点：主体商场区、中转仓储区、道路绿地等配套区、地面地下停车场。
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RE:上海百货商圈发展与规划(2)
宜家搬迁引来３０多家企业竞租马甸店
百思买欲入马甸商圈在京开首店
“宜家要搬出马甸商圈。”昨天，是宜家公开证实这一消息的第二天，房东商房大厦就已经接到了３０多家企业续租宜家店面的申请，其中尤以经营家电和数码产品的电子类零售卖场与之接触最为密切，甚至包括全球家电零售巨头美国百思买。
据了解，宜家家居自１９９９年１月在马甸开业至今，已经与其东面的大中电器、对面的福丽特家具建材市场等共同打造了一个“马甸商圈”。根据商房大厦与宜家的租赁合同，宜家马甸店的租期将在明年４月到期，到期后双方将终止合同，宜家将随后搬至望京新址，“马甸商圈”未来主人成了最大悬念。
苏宁、大中都称“志在必得”
昨天，几乎是同一个时间，苏宁电器和大中电器分别向记者透露，各自已对宜家店面“志在必得”。苏宁电器华北区市场策划部经理徐正飞告诉记者，目前苏宁已经与商房大厦在商讨租赁合同的细节问题了，对宜家志在必得。而随后大中电器广宣部经理张勇就给记者发来了“声明”，称“大中与商房大厦一直保持最密切的接触，就在前一天，商房大厦高层还亲往大中总部商谈租售事宜，只是大中电器始终对此事低调处理；宜家旧址归属问题只能等到最后的租售合同签署方有结论，在此之前的任何举动都不能排除‘恶意炒作’的嫌疑；大中电器是北京地区最大的家电连锁商，也是马甸商圈的缔造者，最有资格填充宜家搬迁以后的空白，最有资格宣称‘志在必得’”。
下任房客尚未确定
“他们都不可能‘志在必得’。”对于两家的争论，房东商房大厦招商部负责人给了明确的答复。据他讲，商房大厦一直在与许多家企业同时谈租房的事宜，包括珠宝、百货等，但谈得较深入的还是家电零售类企业，不过并非仅苏宁一家。
记者同时从其他渠道了解到，目前营业面积为１．５万平方米的宜家家居，商房大厦开出的年租金高达５０００万元以上，这在京城地产中称得上是天价了。业内早有传闻称，大中是最开始相中宜家店面的，不过在商房大厦开出天价租金后就没了回音。
百思买有望“渔翁得利”
“现在有一家国外的电子类零售巨头已经与商房大厦有了更深入的谈判，并且对方很看重宜家地理位置的惟一性和独特性，也肯出高价。”昨天，商房大厦招商部的另一位主管向记者透露说。而当记者猜出是全球家电零售巨头美国百思买后，对方并没有否认，并承认百思买确实与商房大厦在商讨。
记者随后与百思买驻京办事处取得了联系，对方明确表示在京开试验店已在计划中，而现在宜家的位置恰恰是首选，他们正在为租下宜家店面做全部努力。此外，百思买在京的试验店将不会以销售家用电器为主，基本上家电与手机和数码产品三者的比例相当。
马甸商圈必须强化特色
对于百思买入驻马甸，有业内人士分析，这对京城家电零售市场、对家电消费者，甚至对大中电器都是一件好事。因为京城家电零售市场一直是民营企业的天下，外资的进入将有效地避免这一市场发育畸形。而由于市场竞争肯定会更加激烈，最终受益的肯定是消费者。
同时，这虽然对于国内家电连锁企业是一个挑战，但大中马甸店很可能会因此迎来更多的客源，这就好像物美旁边开了沃尔玛，消费者购物肯定会首选土洋商家聚集区，而“马甸商圈”的家电特色也将更加凸显。
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RE:上海百货商圈发展与规划(2)
◇大型体育、文化公共活动中心商业◇
【江湾体育场主题乐园】
周围增设体育特色专业店
上海市江湾体育场位于杨浦区淞沪路２４５号，占地面积５２５８０平方米，建筑面积１８１００平方米，场地面积３１３００平方米。江湾体育场周边建筑规划设计要符合文物保护要求，增设以历史保护建筑为依托的文化展览中心、演艺中心、艺术画廊、文化酒吧、创艺工作室等文化艺术服务项目；增设以都市运动休闲服务为特色的体育特色专业店、品牌专卖店，如体育器材专卖、运动服饰、鞋类专卖、文化用品专卖；配套小型冰激凌店、快餐厅、酒吧、茶坊等休闲餐饮设施；增设公共通道、过街通道等。附近的上海体育学院能发挥其学科优势，共同促进体育场的开发。
【新江湾城游艇码头活动区】
构筑新江湾城时尚休闲运动主题
新江湾城是以复旦江湾新校区为基础，具有产、学、研一体化功能，以高知识人群生活形态、具有一流生态环境和配套功能的新城区。根据新江湾城规划，商业重点配套布局“江湾天地”板块的游艇码头。
新江湾城游艇码头应与上海全市游艇发展规划定位相一致，与江湾公园的极限时尚运动中心相配套，构筑新江湾城“时尚休闲运动”主题，同步建设具有滨水观光特色的餐饮、文化、娱乐区和高档度假别墅区，形成食、宿、行、游为一体的生态型游艇码头综合活动区。
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RE:上海百货商圈发展与规划(2)
上海玫瑰坊：地铁商城在尴尬中前行
沿着上海地铁一号线的路轨，香港名店街、迪美购物中心、徐家汇地铁商城成为上海地铁商业的标杆。
然而在地铁二号线的沿线，几度开业的亚太盛汇，困顿于客流稀少的玫瑰坊是否能够承载起重塑上海地铁商业的重任，仍难预料。
人流等于客流？
毗邻中山公园地铁站的玫瑰坊商业街，2004年5月开业之初，还没有地铁出口与之相连，经营情况并不理想。今年5月，中山公园地铁站把出口作了一定调整，玫瑰坊实现了与地铁站的无缝对接。“现在的人流比以往好了很多。”玫瑰坊物业部经理梅亮山毫不掩饰地铁给玫瑰坊带来的好处。
玫瑰坊由上海利雄置业发展有限公司（下称“利雄置业”）开发，是其第一个纯商业的地产项目，总建筑面积约17000平方米，商铺总面积为7800平方米，租金标准为15~30元/平方米/天。
自2004年开业至今，利雄置业执行总经理杨开润也不得不承认，目前在玫瑰坊经营的店铺中，只有50%左右可以维持收支平衡或盈余，其余店铺的经营情况都不理想。而人流量是其中的致命因素。
同样遭此命运的米兰时尚广场，经营状况也不理想，现在已经有一部分商铺关门大吉。中山公园地区功能拓展办公室（下称“中拓办”）宣传公关主任姚志康也很无奈：中山公园商圈最重要的问题就是“走过路过不留人”。
姚志康表示，他们曾经委托专业部门对中山公园轨道交通的人流量作过调查，结果显示，中山公园的途经人流量达到30.6万人/天，而徐家汇地铁站是31万人/天，两者几乎相当。“但是没有像样的商业中心，始终留不住人。”
梅亮山表示，为了把人留住，玫瑰坊一直在调整，以适应目标人流的需要。自玫瑰坊开业以来，招商工作从未中断，定位也一直在调整。从商业利润来考虑，希望引入中高档为主的商品和服务；客户定位则以年轻、时尚的人群为主。
但一位不愿透露姓名的业内人士认为，地铁能够集聚人流，同时也能发散出去。中山公园周边居民少，就地消费少。虽然它也是换乘站，但一个在地上，一个在地下，客观上已经把人流分散出去。此外，中山公园地下经营的规模虽然较大，但是经营能否形成特点是关键。
特色如何？
为了更好地贯彻自己的经营理念和定位，利雄置业不惜在商业街的各个区域开设自营店，以期达到示范效果。到目前为止，利雄置业的自营店已开出餐饮、服装、家饰各一家，还有即将开业的运动区的运动品牌店。据梅亮山介绍，除餐饮店滋味轩增加了营业面积外，其余店铺大都还在亏本经营。
为了突出特色，玫瑰坊在招商时，曾着重引入一些个人作坊，或是个人原创设计的品牌，还有一些具有民族特色的服饰。
但事实上，上海类似的地铁商场、小店铺已随处可见。据记者观察，除餐饮生意较为红火外，其余特色小店基本门可罗雀。
而位于人民广场地铁站的香港名店街和迪美购物中心，素以“小妖之街”闻名，特色鲜明，生意火爆也就不足为奇。
上述业内人士认为，香港名店街和迪美购物广场开业较早，经过几年沉淀，已形成一定的品牌效应。因此，尽管现在类似的商铺越开越多，但没有对其经营产生太大影响。相反，同样位于人民广场的华盛街，自开业以来就人流稀少，这与其没有形成自己的特色也有一定关系。
据梅亮山介绍，在开发时就刻意突出“街”的创意，把地下两层、地面两层的空间以一道长长的斜坡相连，实现“街”的形式。在导购标志上，也下足了功夫：在商业街的各个拐角处，都有一个颜色鲜艳的导购牌，指引消费者前往目标店铺。
除此之外，玫瑰坊还希望提倡“坊”的文化，把那些只能在街头看到、感受到的文化带到玫瑰坊中，如民间艺人的表演、DIY等元素都是玫瑰坊所看重的。“这需要在招商方面做足文章。”梅亮山坦言，目前已引进的一些店铺与玫瑰坊的理念和定位并不一致，而且做得不好的店还总是让玫瑰坊帮忙出方案。
但是，那些符合玫瑰坊理念的店铺，也未必能活得很好。据了解，此前玫瑰坊曾引进一家“方程式酒吧”，以去年刚刚启动上海赛区的F1方程式赛车为主题。梅亮山曾经认为，F1赛车在上海有不少拥趸，应该能够经营不错。事实上，由于店主经营不善，又无法承受租金压力。玫瑰坊曾经尝试给予一定的优惠和扶持，但仍然无法持续，只能关门了事。
业内人士认为，地铁商城的成功，除了要有特色之外，地上与地下的呼应非常重要。历数上海几个成功的地下商城，没有哪个是脱离地面商圈而独立发展成功的。浦东的亚太盛汇地上与地下未形成呼应就是致命伤。
成功之道：上下呼应
亚太盛汇号称上海最大的地下商铺群，2002年9月开业以来，已经多次转型，从“浦东的襄阳路市场”到打造CEPA概念，再到卡通漫画产业孵化园，以及最近传出的“釜山小商品市场”。其摇摆不定的定位也显出它经营乏力的困顿。
据知情人士分析，亚太盛汇的上面，是浦东新区的行政与文化交汇点，一边是浦东新区行政办公楼和东方艺术中心，另一边是上海科技馆，到这里来的人，都不会带着消费、闲逛的目的。
与此形成鲜明对照的是徐家汇地铁商城。由于地面六大商厦呈环状布局，而且从地铁站可以直通任一商场，因此，六大商厦的地下部分与地铁商城完美结合，真正形成一个“商圈”。
玫瑰坊目前的局面虽然较亚太盛汇好得多，但由于客观条件，仍然无法实现与地面商圈的呼应。
事实上，从玫瑰坊到仅一街之隔的新宁购物中心，购物者就需要穿行两个路口再翻越人行天桥。由于长宁路是交通干道，中拓办姚志康将其称为中山公园商圈的“天堑”。
杨开润认为，人民广场、徐家汇都经过几十年的积淀才有现在的繁荣，其中的地铁商城也是历经数年才有现在的成绩。而玫瑰坊自开工建设至今，也不过四年的时间。如果玫瑰坊对面的锦江多媒体生活广场如期开业，旁边的商业巨无霸“龙之梦”能在明年春节期间开张，经过三四年的市场培育，玫瑰坊也就有盼头了。“乐观估计的话，玫瑰坊的生意到2009年将十分红火，最迟也不过2010年。”
据姚志康介绍，中拓办正在请专家为中山公园商圈制定地面交通系统，将来长宁路上会形成一个地下或空中的步行系统，把新宁购物中心、巴黎春天、玫瑰坊以及尚未营业的多媒体生活广场、“龙之梦”连接起来，真正形成一个“圈”。
对于玫瑰坊而言，商圈的成熟意味着竞争更加激烈。梅亮山表示，玫瑰坊户外运动区的招商已明显感受到旁边“龙之梦”的威胁。不少运动品牌在一个区只设一家分店，选择了“龙之梦”，就不会到玫瑰坊来。
此外，原来中山公园商圈的餐饮店较少，所以玫瑰坊内的餐饮生意都非常红火。但是随着对面多媒体生活广场和“龙之梦”的相继开幕，杨开润坐在自营店滋味轩里心怀担忧：到时候在这里用餐的一些客人肯定会被分流。
所谓“成也萧何，败也萧何”，中山公园商圈的成熟能否成为玫瑰坊的救命稻草，还不得而知。但梅亮山表示，玫瑰坊是在摸索中成长起来的，其运作经验将成为公司未来开发商业地产的重要借鉴。
相关链接
上海地铁商城一览
人民广场香港名店街及迪美购物中心
1995年开业，素有“小妖之街”的称号，建筑面积5万平方米。店铺租金平均每年每平方米上涨1000多元，现已至1万多元/平方米。柜面租金靠主干道的约在3000~4000元/月，次干道两边约为2000多元/月，小通道的租金最低，仅为1000多元/月。
目标顾客：前卫时髦的年轻人
徐家汇地铁商城
1993年开业，面积近1万平方米，共有店铺200多家。店铺租金平均每年每平方米上涨500元，现为7000多元/平方米。特色为数码广场。
目标顾客：学生和数码爱好者
静安寺伊美时尚广场
2002年开业，占地面积约8000多平方米，其中地下空间建筑约8000平方米，共有商铺324家，接近门口及主干道的黄金铺位，租金约在15~18元/平方米/天。由于建筑物外形不规则，导致内部“死角”较多，靠边区域或者是死角上，租金仅为10元/平方米/天。
目标顾客：新新上班族
中山公园米兰时尚广场
商铺总面积约5000平方米，目前租金价格为7元/平方米/天~8元/平方米/天。除经营服饰、饰品等商品外，还引进了大量的家居用品、装饰品，以吸引周边住户。但经营情况并不理想，已有部分商铺关门。
目标顾客：周围住宅区居民、家居爱好者
浦东亚太盛汇
2002年9月开业，总建筑面积5.7万平方米，分为南、北两个广场，南广场面积为2.2万平方米，北广场面积1.9万多平方米，共有1000多家商铺。其中北广场近90%的商铺已售出，后开发商将其中大部分“返租”，年租金大约为商铺总价的6%。几经转型未果，一直无法正常营业。
（来源： 第一财经日报 ）
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RE:上海百货商圈发展与规划(2)
“蓝天大厦”昨日开工建设
东方商厦五角场店扩建规模扩大一倍,同时东方商厦淮海场店也将扩建规模扩大一倍
早报专稿 昨日，五角场商圈内的重要组成部分“蓝天大厦”开工建设。按预计规划，建成后的“蓝天大厦”将与现有的金岛大厦（东方商厦）进行“地、空二重对接”。
据了解，“蓝天大厦”以甲级办公楼设计建造，建筑面积逾4万平方米，共26层。
据介绍，为弥补东方商厦营业面积的不足，“蓝天大厦”建成后，东方大厦地下停车场将改造成商场，“蓝天大厦”停车场将成为两座大厦共用的停车场。此外，“蓝天大厦”地下一层至五层也将一并用于扩大东方商厦营业面积。
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67楼
RE:上海百货商圈发展与规划(2)
虹口十大工程项目简介
1、 原汇虹农贸市场将改建为集办公、娱乐、休闲、居住等多功能为一体的"优族"SOHO项目。
2、 原八一电影机械厂65亩场地将建成居住、商务、消费、娱乐的商住中心。
3、 原贝尔电话公司1.2万平方米场地，将建成休闲、购物、餐饮为一体的曲阳购物中心(家乐福等)。
4、 原上海茶叶三厂1万平方米场地，将改建成酒店式公寓和餐饮娱乐区。
5、 原沪陵市场近2万平方米场地，将与周边高校合作开发高科技项目。
6、 原曲阳文化馆将改建成具有现代化风格，以影视为主体的大型文化娱乐中心。 曲阳影都地处曲阳路570号，毗邻家乐福、易买得、上海商务中心、爱思国际箱包中心等国际化商贸中心，占地6000多平方米，地上三层、地下两层，建筑面积12000多平方米，2003年9 月至2004年6月在曲阳文化馆的基础上，投资4000多万元改扩建而成。曲阳影都依托曲阳地区成熟的社区环境，向社会展示了一座E时代的集电影、KTV、电子游艺、中西餐饮等多项功能于一体的大型文化娱乐城的风采。现在主要经营项目有：曲阳影都、豪情大帝KTV、电子游艺、火锅楼、西餐咖啡厅、地下停车库、市民休闲广场等。
7、 原曲阳花鸟市场将改建成市民休闲广场。
8、 原曲阳农贸集市将进行置换，解决农贸集市设在小区内的不合理状况，改善居民生活环境，新建规范的社区农贸市场。
9、 东体育会路全线进行高起点、高水准的改建。
10、 社区西南块新建一所上海外国语大学贤达人文学院，使曲阳社区增加一所高层次、高水准的高等院校。
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ALAN
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68楼
RE:上海百货商圈发展与规划(2)
上海商业地产回顾及展望：多种经营模式
仲量联行商铺部助理董事章峥嵘
商业房地产，在其功能用途上，包含了办公楼、酒店、零售、餐饮娱乐等非居住和工业的多种用途。本文中，我们主要涉及以零售、餐饮娱乐为主的商业地产项目。
经营模式
经营模式方面，随着市场供应及需求的相继改变，可以看到商业物业从沿街商店、百货、大型和生活型购物中心，到旧区和老房子的改造，都有着不同的发展机遇。
沿街商店
上海有着悠久的商业历史，在南京东路步行街及淮海路商业街，我们不难看到很多历史遗留下来的痕迹。在上海的消费者心目中，上街逛街购物是生活的必需。故此，沿街商店不论在过去还是现在都是上海商业的一大特色。
百货
从传统国内百货，到引入国际百货经营者，国内百货业面对强大的竞争，在汰弱留强的情况下，积极面对进行的改革。在上海商业房地产开发的初期，百货是主要的一种经营模式。在南京路、淮海路及徐家汇，一些传统的百货与境外台式、日式的百货公司处处林立，带动上海零售商业的发展。
大型购物中心
大型购物中心的发展也是近年上海商业房地产开发的一个主要模式。大型购物中心作为综合性大型商业项目的一部分，这些大型项目功能包含了办公楼、酒店、公寓及大型购物中心，形成独立的全方位的个体，大多自给自足，并能形成商业氛围、引聚人气，逐渐成为新商业中心。基于其综合性功能，它所处的地理位置都以市中心为主，例如南京西路、淮海中路、徐家汇、虹桥、人民广场、浦东小陆家嘴等主要商业区域。
生活购物中心
位于新开发的社区内，配合大量的新式住宅的落成及居民的入住，为满足区内居住人群对生活用品的基本需要，大量的国内及国际大卖场的经营者进入上海市场，建成大型的生活式购物中心。这些生活购物中心，在功能上包含了大卖场、大量的餐饮和娱乐设施及服务类等，以满足市民日渐提升的高质量的生活需求。旧区改造、老房子
在传统商业区内土地及物业新供应的不足，更多的零售商在寻找现有购物中心可提供的商机的同时，在合适的区域内一些旧式的洋房成为了零售商的目标。上海的老房子具有丰厚的文化历史底蕴，很多建于上世纪30年代，表现出中西文化强烈的融合。
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69楼
RE:上海百货商圈发展与规划(2)
九亭等地将出现三大商务区
http://www.shbiz.com.cn/cms.php?prog=show&tid=19659&csort=1
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70楼
RE:上海百货商圈发展与规划(2)
国际汽车城引来商业地产商
上海商报 http://www.shbiz.com.cn
为上海国际汽车城配套服务，一批商业房地产企业纷纷进驻上海国际汽车城，打造现代服务业。总投资达２３．３亿元的五星级唐朝大酒店、安亭经贸大厦、汽车城俱乐部一条街、安亭娱乐城等９个项目已在嘉定区安亭镇破土动工。
唐朝大酒店——
由青岛伟业集团上海七星房地产开发有限公司投资建造，总投资８亿元人民币。酒店位于宝安公路Ｆ１赛车场南侧，距Ｆ１主看台不到１公里，地理位置十分优越。该项目占地约３万平方米，总建筑面积１１万平方米。酒店严格按照五星级豪华酒店的标准建造，高２８层，拥有豪华客房和公寓式酒店套房１２００多间。唐朝大酒店由现代集团设计，建成后将凸现富有文化底蕴的酒店主题，营造自然舒适的空间环境，具有典雅现代的建筑特色，成为率先启动建设、为Ｆ１赛事和国际汽车城建设提供配套服务的五星级酒店之一。该项目预计２００５年年底建成并投入使用。
汽车城俱乐部一条街项目——
汽车城俱乐部一条街位于上海与江苏的交界处、安亭老镇和汽车城核心贸易区的结合地带。街区规划占地面积１０．９公顷，临近沪宁高速、３１２国道，是规划中Ｒ３线的终点站。为塑造上海西大门新形象，俱乐部一条街将建成与汽车城核心贸易区相呼应的集商务贸易、精品展示、休闲娱乐和餐饮购物等功能于一体的高档商贸服务区。俱乐部一条街由上海国际汽车城世茂实业有限公司负责前期开发和建设。
卡尔８８宾馆——
由上海舜杰建设（集团）有限公司、上海天地源企业有限公司和上海华懋置业有限公司共同投资兴建。卡尔８８宾馆规划用地面积２２７１６平方米，建筑面积５２９００平方米，高２６层，总投资４亿元人民币，建成后将成为上海西大门的一座标志性建筑。该项目将于２００６年年底前竣工。
安亭娱乐城——
由上海永和房地产有限公司投资兴建，规划用地面积２０６７０平方米，建筑面积４５４００平方米，高１２层，总投资２．７亿元人民币。建成后将成为上海国际汽车城规模最大、地理位置最好、功能最齐全的休闲场所之一。该项目２００６年６月１日前竣工。
世和广场——
世和广场建成后将是安亭购物中心。该项目由上海国际汽车城世茂实业有限公司和上海永和房地产有限公司投资兴建，规划用地面积２７８１６平方米，建筑面积５５２８０平方米，高８层，总投资２．５亿元人民币。计划２００６年９月１日前竣工。
嘉正大厦——
由上海吉联投资管理有限公司、上海嘉沪实业有限公司投资兴建。大厦规划用地面积１４３２６平方米，建筑面积３８９６０平方米，高２４层，总投资２．１亿元人民币。该大厦设计和施工均参照甲级写字楼标准执行，建成后将为前来上海国际汽车城投资的中外企业和客商提供高级办公场所。该项目将于２００６年７月１日前竣工。
世康大厦——
由上海世康实业有限公司投资兴建，总投资约１亿元人民币。该项目位于安亭市民广场北侧，占地４６２０平方米，总建筑面积２万平方米，高１７层，是一幢集商业、休闲、娱乐和公寓式办公为一体的现代化综合性商务大厦。该项目预计２００５年年底建成并投入使用。按照上海国际汽车城第三产业发展规划，目前正在加紧建设的还有具有１２００年历史的古银树公园、具有２０００年历史的菩提寺、国际汽车城俱乐部街区、新源路精品商业饮食一条街、Ｆ１赛车场周边旅游度假村和３个五星级、１个四星级宾馆。
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71楼
RE:上海百货商圈发展与规划(2)
◇大型体育、文化公共活动中心商业◇
【江湾体育场主题乐园】
周围增设体育特色专业店
上海市江湾体育场位于杨浦区淞沪路２４５号，占地面积５２５８０平方米，建筑面积１８１００平方米，场地面积３１３００平方米。江湾体育场周边建筑规划设计要符合文物保护要求，增设以历史保护建筑为依托的文化展览中心、演艺中心、艺术画廊、文化酒吧、创艺工作室等文化艺术服务项目；增设以都市运动休闲服务为特色的体育特色专业店、品牌专卖店，如体育器材专卖、运动服饰、鞋类专卖、文化用品专卖；配套小型冰激凌店、快餐厅、酒吧、茶坊等休闲餐饮设施；增设公共通道、过街通道等。附近的上海体育学院能发挥其学科优势，共同促进体育场的开发。
【新江湾城游艇码头活动区】
构筑新江湾城时尚休闲运动主题
新江湾城是以复旦江湾新校区为基础，具有产、学、研一体化功能，以高知识人群生活形态、具有一流生态环境和配套功能的新城区。根据新江湾城规划，商业重点配套布局“江湾天地”板块的游艇码头。
新江湾城游艇码头应与上海全市游艇发展规划定位相一致，与江湾公园的极限时尚运动中心相配套，构筑新江湾城“时尚休闲运动”主题，同步建设具有滨水观光特色的餐饮、文化、娱乐区和高档度假别墅区，形成食、宿、行、游为一体的生态型游艇码头综合活动区。
【杨浦大剧院公共文化活动中心】
满足杨浦居民文化休闲需求
杨浦区大剧院公共文化活动中心现有小型电影放映厅、舞厅、电子游艺室、音乐咖啡室、餐厅、客房、桌球、美容院等多功能附属设施，建议围绕大剧院，两侧扩建文化设计中心、艺术展览馆、时尚健身中心、创意工作室、人文书店以及配套的中高档餐厅、休闲娱乐、便利服务等设施，形成融公共活动、文化教育、休闲娱乐于一体的公共文化活动中心，满足杨浦区及上海东北部居民公共文化、休闲、艺术、参观等公共活动需求。 （未完待续）
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72楼
RE:上海百货商圈发展与规划(2)
黄兴路将出现一条大卖场街
来源:上海商报
根据上海市商业经济研究中心、上海现代商业发展研究中心有限公司、上海商业联合咨询管理有限公司等单位今年1月份共同编制的2005年至2010年《杨浦区商业发展规划》，杨浦区将在未来5至6年时间内建成繁荣、便民利民、配套优良的现代商业服务业网络体系；建成大学校区、科技园区、公共社区相联动，文化、科技、生态与生活相交融的“知识创新”特色商业集聚地；建成展现新世纪上海商业风采、“知识杨浦”特征、与城市副中心相匹配的上海东北部地区最大商业中心。
本报商务周刊从本期起，将从不同侧面对杨浦区的这份新商业规划进行连续介绍，以使读者对此有一个全方位了解。
◇规划内容◇
涵盖零售业、批发业等
规划中商业的内容主要包括零售业、批发业分销、餐饮业、生活服务业、商务服务业、娱乐业和会展业等。
◇整体布局◇
分基本商业等三个层面
由于现代商业发展的外延扩大，杨浦区科教兴市战略发展的需要，因此杨浦区商业发展从三个层面进行规划。
第一层面是满足居民消费需求的基本商业布局体系，包括中心商业区、区域商业中心、社区商业中心和居住小区商业四个层次；
第二层面为体现“知识杨浦”的特色商业布局体系，包括大学校区商业、科技园区商业和大型体育、文化公共活动中心商业；
第三层面为现代商务服务型商业布局，包括大连路现代服务区商业、都市商品交易中心、江湾－五角场副中心商务功能区、以及前瞻性规划发展的滨江综合开发带和复兴岛及周边地区配套商业布局。
◇基本商业◇
江湾－五角场中心商业区
【规划范围】
商业总面积６５万平方米
北至殷高路，东至民京路、国京路、政立路、国和路一线，西至国定路、政立路、南北向规划路，南至国定路、国和路。规划用地面积约３．０８平方公里，规划商业总面积６５万平方米。
【空间布局】
南部：五角场市级商业中心
规划形成东侧黄兴路专业性大卖场街和西侧四平路休闲娱乐街，作为五角场环岛商业中心的两大延伸功能段。
环岛核心商业区：该区域规划面积为０．９６平方公里，规划商业面积５４万平方米，已建成４万平方米，在建５０万平方米。已建成的商业设施有华联商厦杨浦店、大西洋百货、赛博数码广场和亚繁商厦。正在建设的商业项目有淞沪路西、邯郸路北的上海万达商业广场，淞沪路东、翔殷路北的华联又一城购物中心，政通路北、淞沪路西的中环国际大厦，翔殷路以南、黄兴路以东的金亿广场。
黄兴路专业特色街
黄兴路国顺东路至走马塘区域，现已开设百安居、苏宁电器、大润发等大型超市及数家大型餐饮网点，商业总面积达５～６万平方米，周边尚有商业发展空间，预计未来商业总量可发展至１０万平方米以上，其商业辐射可达杨浦全区及浦东等周边地区。
四平路休闲娱乐街
现有蓝天、天益、白玉兰等宾馆及十几家大中型饭店，还有一定数量的快餐、酒吧、咖啡馆等，已形成一定的餐饮娱乐专业特色。在此基础上，引导、吸引国际国内著名的大型连锁品牌餐饮进入，将其建设成为中高档餐饮、文化娱乐特色街。
中部：知识创新区中央社区
中部由公共活动中心、生活工作区和科技园区这三部分组成，江湾体育场将改造成为体育主题公园。商业功能集中于淞沪路到江湾体育场的中央社区公共活动中心，规划面积约为０．８３平方公里，规划商业面积约５～６万。以知识创新区公共活动为特色，为大学校区、科技创新园区和公共社区配套服务，为科技创业和高资历人群集聚营造优质的产业服务和生活服务环境。
北部：商务商住区
北部区域将建设现代新型休闲办公与商务区，与其接壤的新江湾城是上海市跨世纪北部居住示范区，西边又是复旦大学新校区。商业功能集中在闸殷路、淞沪路交叉口西部街坊，与南部环岛商业中心相错位补充，为周边高档住宅区和高档办公区提供优质、便捷、配套齐全的商业服务。规划面积约为１．２９平方公里，规划商业面积约５～６万平方米。
◇控江路区域商业◇
【规划范围】
大连路至江浦路
从大连路至江浦路约长１２００米，商业现状面积约５．６万平方米，规划面积为２３～２４万平方米。
【空间布局】
重点布局江浦路等三个节点地块
江浦路站点地块：定位于集大型综合超市、大中型餐饮、休闲娱乐设施等三位一体的购物广场。
电表厂地块：定位以品牌专卖店为主的时尚商业集聚区。
打虎山路站点地块：定位以大型餐饮、娱乐、休闲服务集聚区。
◇社区商业◇
【发展目标】
人均商业面积１平方米左右
规划建成１１个社区商业中心，在此基础上，不断完善城区服务功能，使全区社区商业设施人均面积达到１平方米左右。
定海社区商业中心：隆昌路东侧，波阳路南侧，对目前第一羊毛衫厂、中国版纸厂进行厂房置换，新建２．５万平方米左右的社区商业中心，主要采取“集中块状式”或“团组型块状”。
平凉社区商业中心：汾州路、许昌路间沪东电影院处，新建３万平方米左右的社区商业中心，主要采取“街区型条状”。
江浦社区商业中心：大连路东荆州路西、唐山路南、昆明路北，现“宝地”地块，新建约３万平方米左右的社区商业中心。主要采取“集中块状式”，建成社区购物中心。
双阳社区商业中心：双阳路、控江路口，以“国富苑”地块为基础，新建３万平方米左右的社区商业中心。主要采取“集中块状式”，建设购物中心。待复兴岛开发和上海理工大学等校区拓展到一定阶段可进一步扩大发展。
五角场镇北块社区商业中心：三角地地块新建面积约３万平方米商业设施，其建筑形态主要采取“集中块状式”。
五角场镇南块社区商业中心：有两处可供选择，一是安波路、营口路结点上建社区商业中心，集聚度高；二是国顺东路、沙岗路口结点上，建社区商业中心，略偏东南，集聚度略小。
大桥社区商业中心：考虑到东宫地区商业环境变化，今后建纺织品专业街，因此大桥街道应在长阳路、临青路口，现有欧尚超市周边建设，具有商业设施面积达３万平方米左右的社区商业中心。
延吉社区商业中心：靖宇东路、水丰路交接处，即隆昌路至敦化路，延吉路至靖宇东路形成“Ｔ”字型格局。目前已初步建成，主要采取“沿街式”，以“小世界”商城为中心调整改造约２．５万平方米左右的社区商业中心。
殷行社区商业中心：中原路、嫩江路口，调整建成以欧尚超市为中心，约３万平方米左右的社区商业中心。
大武川社区商业中心：由于同济大学西面地区人口集聚的需要，在沪东路、吉浦路口新建大武川地区社区商业中心。
新江湾城社区商业中心：由于新江湾城建设的进展，除配套相应高档小区商业以外，宜在淞沪路东、闸殷路西、民富路南三角地块，新建“组团式”社区商业中心，面积约３万平方米左右。
◇居住小区商业◇
共建３９处居住小区商业
初步规划全区共建居住小区商业３９处，采取“街区型条状”、“集中块状”、“会所式”、“团组式”布局模式。
“街区型条状”是以居住小区商业街两侧连户商铺，中型超市、便利店、传统杂货店、银行等，组成一般为１００～２００米长的综合性步行商业街。
“集中块状”是配合目前一些居住小区附近工厂转型要求，选择适合作为商业用房的厂房，并以其为中心适当向周边扩展，形成为居民服务的商业块状布局。
在旧区改造，企业“退二进三”，实施土地置换时，对开发建设新型住宅小区所配置的商业用房，应选用“会所式”或“团组式”布局。 （未完待续）
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73楼
RE:上海百货商圈发展与规划(2)
青浦赵巷联动江浙商贸圈
上海商报
华联奥特莱特品牌折扣店落地
本报记者 叶松
今年７月份，由市经委委托市政府发展研究中心完成的《上海商业新一轮发展思路研究》中，已将青浦区赵巷方家窑地区列入上海郊区发展块状大型购物中心等现代商业设施的理想地之一。而根据日前通过评审的由上海市商业经济研究中心朱桦、黄宇编制的青浦赵巷方家窑地区现代商业发展规划，记者获知，作为上海郊区今后一个重要的新兴商贸圈和消费圈之一，华联奥特莱特品牌折扣店、现代购物花园、假日酒店、国际玩具博览贸易中心、建材和家居用品零售中心等一大批大型商业设施将在这里崛起。
规划目标
○市郊新兴商贸消费圈
着眼于上海市新一轮发展的大局和长江三角洲联动发展态势，根据上海郊区城市化和商业等现代服务业新一轮发展要求，依托区位、交通和基础消费群优势，集中布局现代大型商贸服务业设施，使赵巷镇方家窑地区商贸业成为青浦区现代商贸业发展的重要组成部分，成为上海现代商贸服务业集聚和辐射的主要载体之一；将赵巷镇方家窑地区建设成为业态新颖、功能完善、布局合理、配套齐全，具有较强吸纳和辐射力，适应上海国际大都市发展趋势和联动江浙两省的郊区新兴商贸圈和消费圈之一。
规划范围
○地域约１．５平方公里
该规划涵盖的赵巷镇方家窑地区东起通波塘，西达赵重公路，南至Ａ９高速公路，北抵新区路（赵巷镇行政区域范围内）。规划先行建设的核心区域以盈港路南侧为主，地域范围约１．５平方公里。
区位优势
○路网交通优势显著
赵巷镇方家窑地区位于青浦东部，距上海市中心人民广场２５公里，距上海虹桥机场１０公里，是上海连接江浙二省的重要节点，是青浦区连接嘉定安亭国际汽车城和松江大学城的重要节点，也是上海郊区与中心城市空间距离最近的区域之一，发展现代大型商业设施的区位优势十分显著。这里３１８国道横穿全镇，Ａ９高速公路设有赵巷道口，规划中的轨道交通Ｒ２线和同三国道也将在赵巷镇境内穿过，是上海与江浙两省连接的陆上路网重要区域，发展现代大型商业设施的路网交通便捷优势十分显著。
○有一定消费群体支撑
赵巷镇特色居住区地处方松公路、新通波塘东侧、淀浦河以北、沪青平高速公路以南，与本次规划范围直接相连接，总用地面积约为８０００亩。区域内包括四个不同主题的公共生态绿地、游艇俱乐部，两所幼托、一所国际学校、两个中型会所及部分商业配套等区域公共设施。区域内未来将有更多高档度假型别墅诞生，吸引一大批具有较强购买力和购买需求的阶层人士入住。《赵巷镇总体规划》近期规划人口增加到８万人，远期达到１５万人，为方家窑地区现代商贸服务业发展提供了基础消费群体的支撑。
○华联大型品牌折扣店已落地
依照《青浦区现代商贸服务业规划（２００３年－２０１０年）》，赵巷镇将发挥Ａ９高速公路、３１８国道、同三国道等优越的道路网络优势，重点规划建设赵巷道口（方家窑地区）现代商贸服务业组团。目前，“上海华联奥特莱斯品牌折扣店”工程项目已经落地，并进入实质性建设阶段。该项目大大提升了区域商贸经济的吸纳力和辐射力，也为发展大型综合性购物中心奠定了必要的基础，创造了良好的集聚环境。
近期规划
○２００４年～２００７年
——建设完成华联奥特莱特品牌折扣店（１号地块）；
——论证、立项、启动建设“现代购物花园（Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｐａｒｋ）”（暂定名，２号地块）；
——论证、立项、建设和完成“假日酒店”宾馆（３号地块）；
——论证、立项、启动建设“国际玩具博览贸易中心”（暂定名，４号地块）；
——论证、立项、启动建设“建材和家居用品零售中心”（Ｔｈｅ Ｈｏｍｅ Ｄｅｐｏｔ，５号地块）。
中期目标
○２００８年～２０１０年
——“华联奥特莱特品牌折扣店”营业和完善经营；
——“现代购物花园”建设完成；
——“假日酒店”宾馆营业和完善经营；
——“国际玩具博览贸易中心”建设中；
——“建材和家居用品零售中心”（Ｔｈｅ Ｈｏｍｅ Ｄｅｐｏｔ）建设中。
规划内容
○华联奥特莱特品牌折扣店
地处沪青平公路以北、嘉松公路以东，由上海华联商厦股份有限公司在青浦区赵巷镇建造的上海首个销售世界名牌的折扣商场——华联奥特莱特折扣店，总占地面积约１７３．１亩，总建筑面积约１０余万平方米，预计将在两年后对外营业。
目标定位：上海市及江浙周边地区广大城市的中高收入群体，以及来上海商务、旅游、购物的消费群体。
布局特点：以出售国际名牌厂家过季、下架、断码商品为主的特卖场，具有荟萃世界精品的品牌效应、比市中心商业区低３０—４０％的价格效应、给人以休闲体验的环境效应等三大特点；ＯＵＴＬＥＴ将由大片绿化、名牌服饰折扣商场、娱乐天地、餐饮世界、停车场等五大板块构成。
○大型购物花园（ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＰＡＲＫ）
位于沪青平高速与嘉松公路交汇地，沪青平高速以北、沪青平公路以南、嘉松公路东侧，首期开发建筑面积约１５－１８万平方米，容积率为０．８。
目标定位：结合人工设施与自然景观而成的城郊型大型购物兼休闲中心，以“体验购物、享受休闲”为主题，提供上海市及周边消费者、外来旅游者一个兼具购物、休闲娱乐、教育文化、聚会社交等多功能于一体的消费生活乐园。
布局特点：以吸引国际零售商入驻为目标，采取国际最流行最成功的哑铃状平面规划理念，中间规划为圆型中庭广场，以中庭广场为界区分东翼、西翼，予以主题化，实现消费细分。周边配套的有河畔娱乐区、绿地公园区及大型停车场，根据不同的定位进行设计紧凑的组织结构；行业和业态组合包括１家大型综合百货公司和１家大型综合超市、数家专业百货店、２００多家店铺、５０多家餐厅、酒吧、咖啡馆、室外野餐区、室内美食广场等各类餐饮娱乐场所等。通过联廊、庭院以及大型绿地，形成人性化的现代购物空间。
具体分布：西翼为精品主街区，以满足中高收入顾客消费为主，众多经典时尚百货、精品时尚专卖店构成室内商业长廊；东翼为时尚休闲区，专为年轻、崇尚经典流行者设计，以Ｎｅｘｔ、Ｇａｐ、Ｂｏｏｔｓ、Ｄｉｘｏｎｓ等流行品牌旗舰店、专卖店为主导，各类中英文书店、艺术画廊、文化精品、鲜花陶艺等，以及主题餐厅、咖啡馆、雅致音乐茶座、酒吧以及世界口味的美食广场，错落有序集中布局，将购物、餐饮和休闲娱乐相结合，创造购物的全新体验；沿河为河畔娱乐区，以满足家庭休闲娱乐消费为主，１５０００平方米“室内室外休闲空间”，突出地方特色，以“水”为中心，在沿河道区域开发融自然生态和娱乐休闲于一体的滨水浴场、健身俱乐部、多功能影院、儿童冒险乐园、水上马戏表演场所，并在树下设置用餐休憩区。
○假日酒店
位于沪青平公路与嘉松公路交汇地，沪青平高速以北、沪青平公路以南、嘉松公路西侧。首期开发建筑面积约２万平方米，容积率为０．８，绿化率为４０％。
目标定位：面向全市、本区、赵巷及周边地区住宿消费群。
布局特点：三星级以上假日酒店平板式单体建筑为主楼，１－２栋辅楼。
○国际玩具展览贸易中心
地处沪青平公路以北、嘉松公路西南侧区域，占地约２５０亩，总建筑面积５０万平方米，容积率为０．８。
目标定位：面向国内外玩具制造商、分销商、展览商，成为上海及周边地区规模最大、功能最为完善、集聚辐射力较强的玩具专业商贸区。
布局特点：“国际玩具中心”按照“统一规划、功能分区”的设计原则进行布局，区分休闲广场、零售区、展览区、商务办公酒店等四大功能区，体现本地的自然风貌和人文特色。
○建材和家居用品零售中心（Ｔｈｅ Ｈｏｍｅ Ｄｅｐｏｔ）
位于沪青平公路以北、嘉松公路东侧区域，总占地面积约５００亩，第一期占地面积约３００亩，总建筑面积１５万平方米，容积率为０．５。
目标定位：面向全区、全市及周边省市消费者，引进美国著名连锁建材和家居用品零售中心“Ｔｈｅ Ｈｏｍｅ Ｄｅｐｏｔ”，经营商品约５万种，主要包括房屋建筑材料、家庭装饰装修材料、户外草坪和花园修缮材料、五金工具等四大类商品，使消费者在一家店内即可将各类建材和家居用品一站式购齐。
布局特点：主体商场区、中转仓储区、道路绿地等配套区、地面地下停车场。
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74楼
RE:上海百货商圈发展与规划(2)
莘庄商业未来8年织三大网
上海商报
由上海市商业经济研究中心朱桦、黄宇编制的《上海市闵行区莘庄地区商业发展规划纲要》指出，未来8年，莘庄地区商业将依托闵行区行政中心所在地、道路交通网络、人口大量导入等优势，形成一个“镇中心商业区——社区商业体系——现代商贸走廊”的三级商业发展网络，使之成为上海新兴地区商业中心之一。
规划地域
面积达到２０平方公里
莘庄镇行政区划范围内商业发展的主要区域，总规划面积约２０平方公里。
规划目标
人均商业面积１．５平方米以上
至２０１０年，莘庄地区商业建筑总面积预计达５０万平方米左右，人均商业面积达１．５平方米以上；商业销售额、社会消费品零售总额翻一番，年均增长１２％。
区位优越
闵行经济活动中心
莘庄地区位于上海西南，土地面积约２０平方公里。周边与梅陇、七宝、颛桥相邻，是闵行区政府所在地，也是闵行区行政和文化、公共活动中心所在地，辐射和影响范围较广。轨道交通一号线、外环线、莘奉金高速公路、沪杭高速公路、莘闵轻轨纵横贯穿，是上海西南新兴城区至市中心区的交通枢纽，也是上海至邻近省市的交通进出要道。同时，铁路、高速公路、外环线、沪闵路又把莘庄地区分割为老镇区、上海莘城等四大块。由于城市大规模交通设施建设和房产开发，莘庄地区成为上海人口导入的主要区域之一。现有总人口１２万人，其中常住人口约１１．５万人，外来人口３万—５万人。预期未来五年将达到３０万人。
业态布局
鼓励现代与限制落后
中心商业区：鼓励发展集聚型现代商业设施，比如现代综合百货、现代休闲服务、大型专业店、现代大型餐饮，限制新增加大型综合超市，淘汰落后的卷帘门中小商业。
大型社区商业生活中心：鼓励发展社区商业生活中心以及商居分离的现代居住区商业，限制和淘汰落后的中小型沿街商业。
镇区周边及交通便捷处：鼓励发展大型专业店和专业仓储物流基地。
规划内容
三级商业网络结构
结合地区交通、自然地理、行政区划、历史等现实因素，建立莘庄地区“镇中心商业区——社区商业体系——现代商贸走廊”三级商业发展网络结构。
镇中心商业区：由老镇中心商业区和上海莘城中心商业区两部分组成，定位不同、功能错位，又相互联动。
社区商业体系：参照相关标准，合理规划配置，分为东西南北中五大社区商业中心，以便民利民为宗旨，提供日常生活需要的商品和服务，营造高品质的社区公共活动空间和社会综合服务。
七莘路“闵行大道”、莘松路现代商贸走廊：以七莘路（莘庄辖区段）街区两侧若干纵深块状组团和支马路小型商业休闲街为主，集聚现代大型专业店、大型综合超市、文化休闲中心、图书文化用品中心、小型商业休闲街。
镇中心商区
由两块商业区组成
镇中心商业区由莘庄老镇和上海莘城两大中心商业区组成，以服务闵行区和莘庄地区消费者为主，兼顾其他消费者，适度向周边地区幅射。计划在大型综合超市较为集中基础上发展成为品牌专门店集中的大型百货和购物中心集聚区，同时联动商务、旅游、观光、休闲、娱乐、公共活动等多种功能，凸显现代新兴城区都市形象和功能。
莘庄老镇中心商业区
发展目标：以莘松路口二街坊改造为契机，建设集聚型商务服务区，联动莘松路、七莘路现代商贸走廊，构筑块状与带状相结合的各具特色、联动配套的地区商业商务中心，使莘庄老镇中心商业区成为上海新兴地区商业中心之一。
主要项目：莘松路、沪闵路“十字型”路口新建的块状集聚型“综合商业商务区”。
规划面积：１０万平方米。
功能分布：二街坊地块，以商务办公、酒店式公寓和大型餐饮为主的现代商务服务区。该地块计划建造三座联体高层建筑，总建设面积１１万平方米，为莘庄镇未来的标志性建筑。以高档商务办公为主，配套开发公寓式酒店包括大型餐饮娱乐、会议中心。将整合周围商圈机能，吸引各类商务机构、社会中介、贸易公司入驻，形成闵行区最为集中的商务办公区域。
民族乐器厂地块，以时尚品牌专卖集中的大型都市综合百货店。这里有富有创意与特色的商场设计，充满了都市的活力风情；将引进国内外知名品牌的综合百货店，有室内街廊式购物环境和流畅的动线布局，既提供精致化、个性化的商品，更给消费者新颖愉快的都市生活新体验；增加餐饮、休闲、娱乐功能，设置体现人文和艺术的精品书店、小型的多厅影院，以及咖啡吧、特色餐饮、会所沙龙、美容健身小站、亲子乐园中心等各类活动场所。配备各类服务设施，尤其适应未来汽车时代的消费习惯和生活方式，开辟较大规模的地下停车场。
医用仪器厂地块，结合大型绿地建设，开辟吸引人流驻足休憩的商业空间，营造莘庄镇中心的休闲港湾——“莘庄花园港”。“莘庄花园港”由两部分组成，２０００平方米～５０００平方米的环街型商业建筑面积和较大规模绿地广场。环状型二层联体欧陆式建筑是餐饮酒吧区，建筑面积约２０００平方米～５０００平方米，由各类异国风味的特色小餐馆、酒吧、茶室组成。
上海莘城中心商业区
发展目标：依托大型轨道交通枢纽，以现代新兴商业业态——大型现代购物中心为主体，充分适应和体现现代综合消费，满足和提升消费者生活质量，营造高品质生活新天地。上海莘城中心商业区既是莘庄镇中心商业组成部分，也是上海大型交通枢纽商业的重要组成部分，具备交通集散、人流集散、商业集聚的综合地区中心功能。
服务功能：高品质的购物功能，高品位的休闲功能，综合化的服务功能，公共性的活动功能。
主要项目：“仲盛商业中心”和地铁莘庄站站厅商业。
“仲盛商业中心”：位于上海莘城１１号地块，总建筑面积约２８万平方米，将于２００５年全部建成，集购物、餐饮、休闲、娱乐、其他综合服务于一体，并有１５００个停车泊位等设施配套。内由峡谷长廊、林荫大道、生活品市场、冬日花园、食府街道、高雅小街等十二个主要部分组成，将带动上海西南地区现代商业圈的进一步形成和繁荣。
地铁莘庄站站厅商业：地铁莘庄站站厅商业空间承担多种城市功能，不仅为交通换乘的顾客提供便利性或应急性的购物、餐饮、服务等功能，也为周围居民提供社区商业、休闲功能，在区域社区生活中发挥积极的作用。
社区商业
由五大社区商业生活中心组成
根据莘庄地理位置、房产开发和社区特点，进行分层布局、梯度开发。莘庄地区社区商业分为五大社区商业生活中心，即：南为华联吉买盛区域、西为农工商区域、西北为莘庄乐购区域、中为世纪联华区域、东北为华润万佳区域。
设置标准：按照上海商业的规范标准，每３万～５万人设立一个社区商业中心，经营面积不少于２．５万平方米。莘庄地区现有人口１３万，共规划建设五大社区商业生活中心，总面积为８万平方米左右；莘庄现有老镇１３个居委会、上海莘城等８大新兴居住区，根据每千户居民的居住小区约配置１２００平方米～１５００平方米的商业营业面积，总规划面积为１５０００～２００００平方米。
规模要求：社区商业中心以中型为主，配以一个约１～３万平方米的社区型购物中心和若干２００平方米的专业商店为主；社区型购物中心以大型综合超市（大卖场）为核心集聚设置生活服务类专业店和社区公共服务设施，成为社区的生活消费中心、公共活动中心、社会服务中心。
居住小区商业主要是满足所在小区居民的基本日常生活需要，在商业设施规模上远小于社区商业中心，业态和业种上更为简化。
功能定位：生活服务功能、休闲功能、文化功能。
布局原则：居住区商业配置应当考量消费层次、人口规模、房价水平、空间形态等因素，商业布局模式体现差异性；按每１０００户居民设立一个居住区商业群，经营面积约为６００～８００平方米；业态主要有便利店、早餐点心、书报亭、医药、美容美发等生活服务设施；注意居住小区的商业功能和居住功能相分开，设立在人流集中、交通便利地段，整体应以“小”、“静”、“便” 为原则。
各类居住小区商业布局有沿街式居住区商业、街坊式居住区商业、会所式居住区商业、多点式居住区商业。
商贸走廊
多业态多功能集聚
规划布局：七莘路“闵行大道”现代商贸走廊的七莘路沿线（莘庄段至七宝段）街区两侧相关地块集聚现代大型专业店、大型综合超市、文化休闲中心、图书文化用品中心、小型商业休闲街、大型室内滑雪运动休闲中心等新兴商业服务业业态，成为体现区内城市形象和功能、第三产业特色、多业态多功能集聚、条状块状相结合的“闵行大道”。
七莘路沿线规划：休闲港湾——“莘庄花园港”；现代商务楼群；图书文化用品中心，主体为图书、音像制品、办公用品，配套为网吧、咖啡室、便利店、快餐店等；外资圣戈班大型建材专业店；乐购大卖场北侧“新天地”地块荷兰风情街；商业备用地；淀浦河北侧现代汽车服务业。
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ALAN
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75楼
RE:上海百货商圈发展与规划(2)
专家押宝欧洲式折扣店
上海商报
虽然上海商业已经实现了从传统向现代化的转变，但是，在专家或者市民眼里，上海商业还是存在千店一面、商品同质化、服务不注重细节等缺陷。在日前召开的“上海市商业发展战略工作会议”上，专家们纷纷为上海商业定性、把脉。
可喜
现代商业零售比例达６５％
专家们认为，上海用１０年时间走完了欧美发达国家５０年的商业历程目前已基本建成了国际大都市商业框架，并实现了从传统商业到现代商业的转变。据全球著名的麦肯锡咨询公司专家的统计上海的连锁店、品牌专卖店等现代商业业态的消费品零售总额在全社会消费品零售总额中所占比重已经达到６５％超过了世界通行的６０％的指标。从上世纪９０年代至今上海在实施“一个龙头、四个中心”的跨越式发展战略进程中上海商业成功地完成了转型从单纯注重数量的传统商业时代进入到质、量并重的现代商业时代。
成功转型带来了持久的效应今年上半年上海商业克服禽流感等不利因素影响社会消费品零售总额实现１２１５．０８亿元同比增长１２．２％打破了近年来增幅８％—９％的局面为１９９８年来最好水平占全国零售总额的比重恢复到５％的历史最高水平。
不足
商品和区域商业同质化
尽管上海商业在全国处于领先地位，但是，上海商业还是存在不足，特别是商品和区域商业规划同质化倾向比较突出。与会专家们为上海商业把脉，并找出了不足：上海商业的布局规划注重空间上的平面均衡发展，而忽略了市场上的区域功能差异；区域市场零售商业的发展规划同质性、攀比性很强，忽略了同市场相适应的特色创新；只关注市中心区域零售商业布局，而忽略市郊区域的零售商业规划；商业规模的增幅占明显优势，但零售能级与国际游客数量等指标与国际一流商业城市有较大差距。
引进
国际顶级品牌旗舰店
与会专家认为，上海商业在新一轮发展中，将积极引入欧洲式折扣店、品牌直销购物中心、生鲜食品超市等新的商业业态。这些新的商业业态将参与上海商业竞争，同时给消费者更多的购物选择。欧洲式折扣店有可能成为上海下一个最有发展前途的零售业态，这种一般开设在市郊地带，专门销售过季、下架、断码品牌服饰的新业态，未来将在众多商业业态中争得一席之地。今后几年，上海商业发展的重头戏将是扩大开放、提升层次积极引进国际顶级品牌旗舰店依托新兴城镇和轨道交通发展进行商业的合理布局挖掘上海历史文化精髓推进商旅文联动扶持生鲜超市、二手车、服装配送等重点企业推进１０个到２０个功能错位的现代服务业集聚区域的建设。
布局
跳出商业发展商业
据与会专家们分析，随着城市布局重心由６００平方公里扩展到６０００平方公里，上海商业布局将随着城市交通，尤其是现代轨道交通的发展，由传统点状到“网络化”、“枢纽型”更新构建，充分发挥辐射能力。随着中等收入阶层的快速增长，要求由单一零售向休闲娱乐多功能的综合消费结构调整。“跳出商业发展商业”，质、量并举，实现“三组结合”，即城市轨道交通与零售布局的双赢结合；突出上海特有历史文化保护区域的二次深度开发、重大项目开发和新城镇建设开发与商业的有机结合；利用上海独有历史精粹、城市盛大活动，商旅文结合。
明确
加大生鲜食品超市建设
与会专家还指出，上海商业将加快菜市场改造和生鲜食品超市建设，通过销售终端的标准化建设来确保市民的食品安全。据悉，本市将以“建设公共设施”的高度，加大对菜市场的标准化建设力度，提高进入菜场的蔬菜、副食品的食品安全准入门槛，在对零售活鸡设施进行标准化改造后，逐步推行肉类、水产品的零售标准化，加强食品安全监管。加快建设生鲜食品超市，可为中等以上收入的家庭提供质量更高、安全性更可靠的副食品供应场所，逐步拉开食品消费的层次。
谋新
出台上海商业发展纲要
上海商业取得全国领先的地位并不意味着一成不变如何应对零售分销领域对外资的全面放开？如何与国际商业大鳄同台竞技？这些都需要上海商业不断拓展思路，谋划新的超越。上海市经委会同麦肯锡咨询公司和市府发展研究中心就上海商业的现状和发展战略深入调研一个为上海商业新一轮大发展谋篇布局的《上海商业发展行动纲要》正在紧锣密鼓制订之中，有望在日后正式出台。
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ALAN
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76楼
RE:上海百货商圈发展与规划(2)
彭浦新村街道要建三条社区商街
上海商报
根据日前通过专家评审的《闸北区彭浦新村街道社区商业发展规划(2005-2010年)》，彭浦新村街道社区商业将改变目前缺乏大型社区商业设施、社区商业网点层次较低、外来人口随意设摊的现状，将使彭浦新村街道社区商业成为沪北地区具有一定社区品质的商业、文化、体育、休闲娱乐中心，成为闸北北片有较好的商业服务配套设施的社区中心，从而实现彭浦新村街道社区商业的现代化、标准化和设施的相对集中化。
◇范围◇
街道所在城市规划区
这项规划范围是彭浦新村街道所在的城市规划区，规划总面积为３．８２６平方公里。东临岭南路，与临汾路街道交界，南靠场中路，与大宁路街道、彭浦镇接壤，西依东茭泾河与彭浦镇相邻，北至共康路以南高压线与宝山区相连，下设３３个居委会。规划人口至２０１０年约２０万人含外来居住人员。
◇目标◇
重点建设三条社区商街
中心社区建设为集商业购物、休闲娱乐、文化体育为一体的社区中心，四大片区建设成为以现代室内菜场为核心的邻里中心，各街坊建设成为以便利店、理发店、小吃店为主的便利中心，重点建设的三条社区商业街，将凸现彭浦新村街道社区的商业文化风貌。
◇中心社区商业◇
彭浦新村街道中心社区的地理位置确定在曲沃路（东）～岭南路（西）及临汾路（南）～场中路（北）为区域分隔的东南板块。
【功能定位】
集购物、娱乐等为一体
中心社区建设为集商业购物、休闲娱乐、文化体育为一体的社区中心。
【规划布局】
定为“两点三线”
中心片区社区商业可定为“两点三线”——“两点”即临汾路社区商业文化中心、闻喜路邻里市场中心；“三线”即闻喜路商业街、临汾路商业街及平顺路商业街。
临汾路社区商业文化中心
临汾路西段共和新路以西曲沃路以东上海蔬菜集团北郊批发市场位置，可建设占地９０００平方米的沪北文体中心、占地１００００余平方米的社区购物中心。
【功能定位】
文化体育休闲中心
辐射上海沪北地区的文化体育休闲中心；以彭浦新村街道为主，同时可辐射沪北地区周边的集商业购物、休闲娱乐、餐饮小吃为一体的社区购物中心。业态业种有购物中心、文化娱乐中心、体育中心、餐饮中心、配套商店。
闻喜路社区市场中心
闻喜路西段共和新路以西，曲沃路以东上海北郊水质净化厂首期可开发的１８亩土地。
【功能定位】
满足大众化需求
满足社区本地及外来人口大众化需求的邻里市场中心，既可解决当地摊贩的集中化管理，又可促进本社区的就业问题，更有利于商品的集散和本社区的大众化需求。业态种种有轻纺市场、包袋饰品市场、日用杂品市场、小吃广场、配套商店。
临汾路社区商业街
临汾路服饰名品街
彭浦新村街道辖区内，以共和新路为界分东西两段，规划商业街路段东起共和新路，西至曲沃路。
【功能定位】
销售百货中档专卖店为主
以各类销售百货服饰的中档专卖专业店为主的，能满足彭浦新村地区居民个性化需求的社区商业街。
闻喜路社区商业街
闻喜路社区大众步行街
彭浦新村街道辖区内，以共和新路为界分东西两段，规划商业街路段东起平顺路，西至曲沃路。
【功能定位】
以食品店等为主
以各类食品店、大众服饰专卖店及其他服务性店铺为主的，以满足社区居民日常生活需求为主的社区大众步行商业街。
【调整目标】
彭盛菜场周边店组群
东段做好两个重点建设，一是彭盛菜场周边的以食品及餐饮小吃为主的店组群，二是彭浦文化娱乐中心、新华书店周边商业网点的调整，应以书店、文化用品、时尚饰品等为主。西段结合邻里市场中心的建设，作好闻喜路沿街商业网点的建设，店铺设置超市、便利店、药房、书店、音像店、文化用品店、维修店等。
平顺路社区商业街
平顺路文化休闲街
彭浦新村街道辖区内，以临汾路为界分南北两段，规划商业街路段南起闻喜路，北至汾西路。其中重点抓好南段商业街建设。
【功能定位】
以社区文化休闲为主
初步建设成以社区文化休闲及其他服务业为主体的社区文化休闲街。
【调整目标】
沿街餐饮店铺
以整治路段环境为主，对沿街餐饮店铺进行调整。西侧定位以食品、西点、休闲餐饮店铺为主，东侧可以休闲娱乐业、各类服务业为主。餐饮业应重点发展绿色环保无污染的休闲餐饮，如茶室、咖啡馆等。
◇社区邻里中心商业◇
东北片区邻里中心
东北片区北起共康路，南至临汾路，西自曲沃路，东至岭南路。平顺路、保德路为社区的主要交通道，是彭浦新村街道面积仅次于西北片区的社区片区。
【规划思路】
平顺路汾西路口建一中心
在平顺路、汾西路口建设一个以菜场为中心的邻里中心，并配套建设社会公共服务设施和各类社区型专业专卖店、小吃店。对汾西路、保德路等商业街进行网点布局及配套社会服务设施建设，完善该片区的文化及商业建设。
西北片区邻里中心
西北片区北起共康路，南至临汾路，西自东茭泾，东至曲沃路。三泉路、长临路为社区的主要交通干道，是彭浦新村街道面积最大的社区片区。
【规划思路】
保德路三泉路西侧建一中心
在保德路、三泉路西侧建设一个以菜场为中心的邻里中心，并配套建设社会公共服务设施和各类社区型专业专卖店、小吃店。在长临路／东康路接点处建设一个以菜场为中心的邻里中心，并配套建设社会公共服务设施和各类社区型专业专卖店、小吃店。
东南片区邻里中心
东南片区北起临汾路，南至场中路，西自曲沃路，东至岭南路，南面与彭浦镇接壤。临汾路、闻喜路、平顺路为社区的主要交通道路，是彭浦新村街道东南也是街道中心的社区片区。
【规划思路】
保持闻喜路平顺路邻里中心
该片区既是街道的中心社区，也是东南片区，菜场的设置仍然不可偏缺。保持闻喜路、平顺路接点处的以彭盛菜场为中心的邻里中心，并配套建设社会公共服务设施和各类社区型专业专卖店、小吃店。
西南片区邻里中心
西南片区北起临汾路，南至场中路，西自东茭泾，东至曲沃路，南面与彭浦镇接壤。三泉路、闻喜路为社区的主要交通道路，是彭浦新村街道西南的社区片区。
【规划思路】
闻喜路三泉路建一中心
可在闻喜路、三泉路接点处建设一个以菜场为中心的邻里中心，并配套建设社会公共服务设施和各类社区型专业专卖店、小吃店。
◇交通物流商业布局◇
彭浦新村街道既有邻近北郊物流园区的夏家荡物流基地，又有地处共和新路上的共康路站和彭浦新村站两个地铁通道站点商业等丰富的交通物流商业资源，根据规划，在轨道站点商业区将建设适应旅客购物、餐饮、休闲、观光、娱乐等应急或即时需求的便民商业。
共康路站点商业
共和新路共康路地铁通道口周边。
【规划思路】
按中型站点配置轨道商业
该站点地处闸北区彭浦新村及宝山区的交界处，路况良好，高楼林立，预计有较大的客流，消费层次应在中上，应按照中型站点配置轨道商业。
彭浦新村站点商业
共和新路彭浦新村站地铁通道口周边。
【规划思路】
按大众型消费配置站点商业
该站点地处共和新路交通道场中路至闻喜路之间，商业网点较为稀少，周边均为六层工房，消费层次应为大众型，预计客流量一般。该站点应按大众型消费配置站点商业，目前彭浦新村地区内共和新路商业网点主要集中在临汾路至保德路之间，站点商业可结合共和新路闻喜路段商业网点作延伸开发。
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ALAN
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77楼
RE:上海百货商圈发展与规划(2)
新上海商业城眼观中上消费层
上海商报
作为本市四街四城八个市级商业中心之一的浦东新上海商业城面临新一轮调整、改造和发展，为此，浦东有关部门今年8月拟就了《新上海商业城的战略定位与发展规划》。
定位
综合性商业中心
根据新上海商业城的建设初衷、投资规模、建筑形态以及现实环境条件，新上海商业城仍把“建设成为一个具有现代水准的，集购物、娱乐、观光、休闲功能于一体的综合性商业中心”为其功能定位目标。这一商业中心，应当是直接面对消费者的，以零售业务为主的购物中心；这一商业中心应当是以现代化“销品茂”为楷模的多功能的休闲中心；这一商业中心的目标消费层次应是中等偏上的。
浦东特色观光购物点
在成为区域性商业中心的基础上，吸引国内外的旅游者，成为浦东地区富有特色的观光购物景点。
面向居民与商务楼人群
浦东地区的居民；陆家嘴商务楼的中外工作人员；到浦东地区观光旅游的广大中外宾客；节假日部分浦西的居民也可能越江前来购物休闲。在这四部分市场群体中，前两者为静态客流，是新上海商业城的基本市场面，后两者成为动态客流，是新上海商业城应当积极寻求和开发的市场资源。
构成
一店一场一中心
根据新上海商业城的战略定位，其业态结构应当是以现代购物中心ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ为基本模式。这一模式的典型结构应由一家大中型百货商店和一家大中型超级市场为主要依托，配置以一系列各具特色的专业店和专卖店，再辅之于一批餐饮小吃店以及各种影视娱乐场，周围还有一些银行营业所以及其他服务机构参杂其中。概括地说，新上海商业城的支柱业态是一店、一场、一中心。
第一八佰伴坚持做百货
所谓“一店”，即开发好一家百货商店。首先第一八佰伴应当坚持百货业态不动摇，而且应当维持其中等偏上的档次定位。其次，第一八佰伴应当充分考虑“城兴店兴，城衰店衰”的关联效应，注意同商业城其他企业之间的过渡和衔接，打开通往崂山西路的顾客出入口，将客流引向新上海商业城的核心地带，将可能对引发商业城的聚客效应产生积极影响，此举对第一八佰伴是利大于弊的事情，而对于新上海商业城来说，则更能充分发挥这一大型的百货商店对全城的支撑和依托作用。
开发近万平方米超级市场
所谓“一场”，即开发好一家具有规模的超级市场。须在商业城中选择适当位置，开设一家５０００～１００００平方米的大型超级市场。这样的超级市场，不仅对周边的居民和职工具有吸引力，而且也会对３００米外地铁交通带来的流动客流产生吸引力。
开发“魔宫”娱乐中心
所谓“一中心”，即开发好一个大型娱乐中心。根据新上海商业城的现有条件，可在城内开发一个“魔宫”娱乐中心，其中可进行各种魔术表演，开展各种魔术游戏，进行群众性的魔术培训，甚至可开设富有神奇色彩“魔术餐馆”。
根据国内外类似购物中心的经验，“一店、一场、一中心”在营业面积上应占全部营业面积的约３０％以上，在销售额上则可能超过５０％，因此，抓住“一店、一场、一中心”的开发，对于整个新上海商业城的开发而言是事半功倍的。
布局
鑫联广场改造为娱乐中心
从新上海商业城目前的实际情况来看，真正能直接面向过往客流的商业设施主要集中在商业城的南侧和西侧。据分析，崂山西路和鑫联广场将是新上海商业城客流导入的主要通道。建议将鑫联广场改造成“魔宫”娱乐中心，鑫联广场中心的开发若能成功，即可从东边集聚人气，吸引客流，通过中心广场、步行街和张扬路沿线同西边贯道，新上海商业城的整体效应即可被带动。
形成崂山西路商业街
首先从打开第一八佰伴在崂山西路出口入手，进一步使崂山西路两侧的商店能全部开出，这样就能使崂山西路成为一条贯穿商业城南北的商业街，从而将客流导入商业城中心。比较可行的方法是，先在崂山西路沿街设摊，以形成商气，将客流带入商业城中心。待人气集聚后，再开店撤摊，最终形成崂山西路商业一条街，成为向商业城中心导入客流的主要通道。
超市、服饰构筑联合广场
首先利用至少两个楼面，开设大型超市，以构成新上海商业城的又一支柱业态。其次开设服饰广场，成为由一大批品牌专卖店，以“店中店”的方式组成的服饰专卖中心，以弥补商业城中专卖店很少的不足之处。在联合广场土建尚未结束之前，也应将沿浦东南路一侧的沿街围墙打开，开设临时商店，以形成沿浦东南路一条街的商业气氛，并有可能通过西广场将客流引入商业城。
中心广场发展小吃快餐
在形态布局中，应当考虑在新上海商业城中引入一部分餐饮企业。由于在商城路一些大楼中的“楼宇餐饮”已成气候，所以商业城中的餐饮应主要发展小吃和快餐。其布局位置应当主要在中心广场和崂山西路周围，也可考虑在张扬路上开设一二家，为同新上海商业城的总体形象相一致。
环境
引入东昌路地铁客流
由于地铁二号线不经过新上海商业城，其最近的站点距离新上海商业城近３００米，所以对新上海商业城产生了极为不利的影响。商业城只有设法将地铁的乘客引向新上海商业城，才能摆脱其尴尬的地位。其中一个较为有效的方法，就是从东昌路地铁站开辟一条地下通路至新上海商业城的中心广场，将客流引入新上海商业城。
然而怎样才能使地铁乘客不马上出站，而愿意穿越３００米左右的地下通道到新上海商业城呢？除了增强商业城本身的吸引力外，另一个重要措施就是充分利用这３００米的地下通道，招商经营，形成一条类似徐家汇地下商城的地下商业街，这样就有可能将乘客们引向新上海商业城。为了方便乘客和吸引乘客，甚至可考虑在这条地下商街中铺设自动人行道。
建设浦东南路商业街
“点”状的商业设施若没有“线”状的商业街来串联和烘托，是很难吸引客流，集聚人气的，所以开发浦东南路对于促进新上海商业城环境条件的改善至关重要。浦东南路的开发主要是指将北起浦东大道，南至时代广场的一段浦东南路改造成较为繁华的商业街，从而对新上海商业城形成良好的烘托效应。浦东南路改造的具体措施应当是“接断头、调网点、造气氛”。即通过一定的置换及破墙开店，将浦东南路目前断断续续的商业网点尽可能联接起来；通过网点的适当调整，使浦东南路上的名特优商店逐步增加，提高浦东南路商业街的经营层次；在浦东南路商业街基本形成之后，便通过各种媒体或利用其他手段，积极进行宣传，甚至可举办一些大型的促销和展示活动，以吸引人们的注意、提高商业街的声誉。
进程
一年集聚人气
“集聚人气”是新上海商业城进一步开发的首要问题。目前最为现实的做法有两个方面：一是开发崂山西路商品市场，使其尽快成市；二是打开联合广场工地外墙，开店兴市。在以上做法初步奏效的基础上，即可考虑，开发新大陆广场底层商铺并使西广场同崂山西路贯通。另一方面，则可积极开发中心广场和步行街，特别是将休闲餐饮引入中心广场。
在“炒热”西部的同时，应当考虑东部的启动，其中最主要的工作是“炒热”鑫联广场，从最终目标来看，“鑫联广场”可改建为娱乐中心。
两年调整结构
在通过第一阶段的努力，使新上海商业城的人气有所集聚的基础上，即可考虑按既定规划对新上海商业城的业态、业种和布局进行结构性调整。因为只有在人气集聚的基础上，工商企业才有入城经营的积极性，从而新上海商业城也就有了调整结构的主动权。
在调整结构的过程中，应当强调“抓住重点，带动全局，因势利导，逐步置换。”即首先抓住对商业城整体开发具有重要影响的百货商店，超级市场以及娱乐中心等支柱项目的建设和改造，然后再根据这些项目的延伸效应对商业城内各商业设施的功能、业种和业态进行逐步调整。在调整时应考虑原有企业在经营上的延续性，力争平稳过渡，不使客流中断和散失。如家电市场发展得比较好，就可以考虑在此基础上发展以品牌专卖店为主的家电专业商场，逐步将市场化经营转化为商场化经营。而对于经营状况不好，或同新上海商业城发展目标严重背离的业种、业态则坚决将其置换出城。在该阶段，崂山西路商业街也应完成其历史使命开始撤摊进店。
两年提高层次
在新上海商业城的业态、业种、布局结构基本调整到位的情况下，则可考虑逐步提升商业城的经营层次。预计在三四年以后，新上海商业城周边的高级住宅区已开始启用，陆家嘴地区办公楼宇的入住率也会大大提高。一批中高层次的消费群体应该在该地区迅速形成，新上海商业城档次升级也就势在必然。
首先“第一八佰伴”的商品档次略有提高，其内部购物环境也应有一个新的改观；二是新上海商业城中应出现一批精品商店，如步行街中可形成一条“世界名品街”，以满足高层次消费者需要，也可成为商业城中值得观赏的一景；三是基本消除市场化的经营方式。使现代百货商店、精品专卖店和特色专业店成为新上海商业城的主要业态。
与此同时，新上海商业城的整体环境也应有重大改变，中心广场应体现欧陆风格，增设现代雕塑；崂山西路两头，西广场，鑫联广场等主要客流导入口，应精心设计，标志鲜明，视觉冲击力强，能产生较强的引客效应。
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78楼
RE:上海百货商圈发展与规划(2)
上海三大商圈青睐世界二线品牌
南京西路、淮海中路以及南京东路步行街都在加速引进世界二线品牌。
日前，上海静安区商业委员会有关负责人向《每日经济新闻》透露，静安区将在南京西路周边的6条支线马路中，引进大量世界二线服饰、钟表品牌，这些支线马路将延续南京西路的高档、国际化风格，在二线品牌档次、数量方面，将优于淮海路。
目前，静安区方面已经开始与众多二线品牌接触、并将根据各个品牌不同的情况，在税收等方面，给予一定的优惠政策，但他没有透露优惠政策的具体内容。该负责人介绍，目前，位于江宁路上的佐丹奴专卖店，已经开始向“欧米茄”变身。
静安区对二线品牌的引进，将对上海淮海路的二线品牌一条街产生冲击。
为此，淮海路也开始了新一轮的改造。上海卢湾区有关人士透露，人民坊、锦江长廊等地将引入世界二、三线品牌专卖店。
而淮海中路上，从成都路高架以东到西藏路的10余幢商务楼，也将开始对内部商业设施的改善，其中，最重要的一步，就是继续引进世界二线品牌，预计这些商务楼至少还能容纳20家以上的品牌店。
对此，上海百货商业行业协会秘书长王浏河表示，一线品牌由于其高昂的价格，仍然不能为大众消费者接受，因此，二线品牌势必成为商圈争取更多人流量的最佳选择。
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79楼
RE:上海百货商圈发展与规划(2)
上海四川北路商业街"金腰带"效应逐渐显现
2005-09-14 20:57:58
来源:上海商报 作者:叶松
随着昨日女装知名品牌杰西卡与宝姿等入驻巴黎春天虹口店，使汇集了香港新世界集团旗下的巴黎春天百货、港资的东宝百货等百货店的四川北路中段商业街的消费档次得以提升，“金腰带”效应逐渐显现。
提升品牌销售上升
以海宁路和海伦路为界，将全长３．７公里的四川北路商业街划分为南、中、北三个组团。
定位为都
市型兼具社区型的巴黎春天虹口店是香港新世界百货继巴黎春天淮海店、新宁购物中心之后在上海地区开设的第三家分店。巴黎春天虹口店开业近两年来，不断根据四川北路中段地区的消费调整、提升品牌档次，两年来的品牌更新率已经高达５０％。目前，巴黎春天虹口店引进的品牌有杰西卡Ｊｅｓｓｉｃａ、宝姿、ＲＥＧＡＴＴＡＣＬＵＢ、Ｅｓｐｒｉｔ、Ｏｎｌｙ、ＥＬＬＥ等中高档名牌，此外，还有思加图、季候风、ｏａｓｉｓ、ＣＯＺＺＩ、ＢＡＳＩＣＨＯＵＳＥ等品牌是四川北路独家经营的品牌，起到了引导四川北路时尚消费的潮流。据介绍，巴黎春天虹口店的日销售额除了双休日以外，平时突破１００万元的天数很多。在四川北路中段开业８年的东宝百货始终坚持中高档的商品定位，在化妆品的经营上一直领导着四川北路的潮流。东宝百货最近与伊都锦合作，引进了伊都锦旗下的Ａ．Ｂ．Ｂ、ＩＭＫ、ＭＫ＋等，已经成为女装销售名列前茅的品牌。２００４年，东宝百货的年销售额达１．５亿元，同比上升２０％左右。上个双休日，东宝百货推出了教师节营销活动，两天的销售额高达２３０万元。
中段成流量最大区域
据了解，四川北路中段目前已有的巴黎春天１．５万平方米、东宝百货１．３万平方米是目前四川北路商业的旗舰，此外，银虹风尚商业面积２万平方米、叶大昌商厦９１００平方米具有发展专业商厦的基础。中段即将竣工的凯润金城商业面积２．４万平方米将打造成国际品牌云集的大型百货商厦，而在建的和泰玫瑰购物广场商业面积１．５万平方米、捷胜房产项目商业面积２．１万平方米、赛格电子城商业面积２．７万平方米、华航项目的赛格数码世界商业面积３．８万平方米、富杰项目商业面积５．８万平方米、明佳房产项目商业面积４．３万平方米等都将在未来３至５年内建成并投入使用，届时，中段地区的大型商业设施将达到近２８万平方米，为繁华商业的发展提供了广阔空间。
■新闻链接
四川北路中段商业规划
记者从虹口区经委获悉，根据四川北路商业街新的规划，四川北路商业街中段区域南起海宁路，北至海伦路，东达河南北路，西连四平路；东有轨道交通４号溧阳路站，西有轨道交通３号线东宝兴路站，南有规划中轨道交通１０号线的武进路站，三个轨道交通站点分布其中，将给中段带来大量人流。而且规划中将有永明路步行街直达东宝兴路站，规划拓宽的海伦路将极大地拉近溧阳路站与四川北路中段之间的距离，为车站人流进入该地区创造了良好的条件。
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80楼
RE:上海百货商圈发展与规划(2)
“创智天地”里奔前程
http://www.jfdaily.com 2005-9-14 1:52:47 稿件来源：新闻晨报
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杨浦即将诞生一个创业天堂——“创智天地”，这是一个融合学习、工作、生活的创新知识型社区，各种功能的集聚，能让每一个怀着梦想的创业者轻松起步。
五角场周边的南北和东西两条标志性道路，道路交叉点四周的84公顷土地，是“创智天地”的所在。先期启动建设的“创智天地”，由杨浦区政府和香港瑞安集团共同规划、投资开发，共分为公共活动中心、高科技园区、工作生活区三大功能区。
昨天召开的新闻发布会透露，这一重大创新项目计划在今年复旦百年校庆前完成一期工程，力争2010年上海世博会前全面建成。
带着创意在“家”创业
徜徉在“创智天地”的工作生活区，感觉会亲切而宁静，一条林阴大道将直通复旦大学。路的两侧，会有特色文化商业街。绿阴下，随处可见露天咖啡吧和茶座，来自周边地区的科技人员、艺术家、大学生可以在路边随意闲谈。
商业街背后将是一个居住与工作相融合的新型智力社区。这里的一切追求个性，强调可识别性，各个街坊均出自不同国际级建筑师的手笔，并采用围合式庭院布局。
一期建成的四个街坊，共将设有“公寓式办公”单元326个，“酒店式公寓”单元358户，均兼顾了生活与工作两种功能，适应高科技工作者与常人不同的生活方式。每间房都有直接通向底楼花园的楼梯，可以非常便捷地与其他创业者、艺术家、学者间交流。
专业机构提供支持
江湾体育场将是“创智天地”公共活动中心的所在地，这里几乎囊括了与创业有关的各个领域。每当出现一个具有吸引力的项目，大学、科研机构、科技公司、风险投资基金、科技孵化中心、现代服务企业（律师、咨询、会计事务所等）的专业人士，会立刻云集与此，创业者可以轻松地与之广泛接触，吸收信息，激活创意。
由于信息流的大幅提速，寻求智力支持变得轻而易举。
在此创业的小公司，不必为缺少业务而烦恼。跨国公司研发中心周边总是簇拥着许多中小型科技企业，它们之间形成了一个“生物链”，跨国公司只做研发，软件派给科技公司做，中型公司又把“自己不做的事”外派给创业小公司做。大学教授很乐意与公司合作做课题，风险投资基金会手里不仅有资金，还有市场，它需要科研成果，因而不断穿梭于大学和科技公司之间。
作为“创智天地”的“神经中枢”，公共活动中心除了提供各类商机，这里建设了设施一流的创新园地、学习园地、会议中心。中心内地铁站上盖的建筑群为学习园地，是提供终身教育和行政管理、人才培训的场所，也是国际著名大学的地区总部所在地。
中介服务政府帮忙
杨浦区鼓励创业投资发展的专项资金，使拥有原创性高新技术项目的创业者，可以真正“零负担”当起老板，包括纳税以及申请国家各类科技基金。
而在“小事”方面，政府部门建立了中小科技企业贷款担保代偿金制度,企业合理坏账将由代偿金冲抵。同时，政府还想到了为创业者购买中介服务，帮忙搞定代理工商注册登记、纳税申报、发票管理等。
公共活动中心区的北部是培育科技企业的科技园区，它是“创智天地”的第三个功能区。在这里，办公楼的“尺寸”远远大于工作生活区，入驻其中的全是各个领域的领头企业，通过优惠政策、优良服务、优美环境吸引相关企业入驻，多家世界500强科技企业已经选中了此处。这里为“生活工作区”内脱颖而出的“晋级”企业提供更大的发展空间。每当科技小企业壮大起来，可以立刻升级到科技园区去一展身手，与世界500强企业毗邻。
作者：□晨报记者 倪杰
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