主题：马鞍山市地块调查报告

马鞍山市地块调查报告
一、 马鞍市概况：
（一）地理位置
马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部；东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界；西濒长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。马鞍山市最北点在慈湖河入江口，最南点在黄池镇水阳江中心航道线上，最西点为江心洲与和县之间长江主航道中心线，最东点处于石臼湖中心线。全市总面积1686平方公里，南北最大纵距54．4公里，东西最大横距46公里。
（二）国民经济发展情况
资料显示，03年完成国内生产总值188.5亿元（折合人均1900美元左右），比上年增长14％。固定资产投资实现历史性跨越，首次突破百亿元大关，完成105亿元，增长70％；马钢250万吨热轧薄板等24个重点生产型项目相继建成投产，有力拉动了经济的即期增长，积蓄了发展后劲。全市财政收入在2001年突破20亿元的基础上，去年超30亿元，比上年增长26％，总量进入全省前三位。工业经济的速度和效益大幅度提升。去年实现全部工业总产值187亿元，增长22.2％；规模以上工业实现利润30亿元，居全省各市之首；综合效益指数175，比上年提高60个百分点；新增规模以上工业企业27户。商贸流通业改制重组和开放引进的活力进一步显现，实现社会消费品零售总额46.8亿元，增长13.3％，是近五年来首次出现的两位数增幅。城乡居民收入大幅度增长，城镇居民人均可支配收入8750元，增长13.3％；农民人均纯收入3090元，增长6％。城乡居民人均储蓄接近1万元，净增2160元。
（三）行政区划与人口
2002年，人口自然增长率下降。年末户籍人口为122.12万人，比上年增加2.07万人。其中：农业人口67.94万人，非农业人口54.18万人。据抽样调查，人口出生率为10.85‰，死亡率为4.27‰，自然增长率为6.58‰。
全市土地总面积1686平方公里，其中市区301平方公里。境内辖1县3区（当涂县、雨山区、花山区、金家庄区）、17个镇、14个乡、13个街道办事处、122个社区居民委员会、366个村民委员会。
（四）、马鞍山城市发展规划
马鞍山十五目标为，融入南京区域经济，构建"四个支柱"：建设区域性高附加值材料深加工业、装备制造工业、房地产业和绿色产业。
城市发展东扩南进，南至南环路有经济技术开发区，沿永丰河两侧有滨河游园风光带，沿中心大道两侧也将做美化亮化工程。印山路工程、市政广场的规划也即将实施。东江东大道两侧规划为居住区。在东部花果山地区，附近有市体育馆，以及即将竣工的市二中。东区、南区发展潜力不可估量。北区虽然近几年也在一直改变（从马鞍山市的规划了解，北区是作为居住、商业和工业用地），但变化的幅度不大，提到北区，当地人都感觉恐怖，因为当地灰尘较大，特别是在阴天还有淡淡的酸味，环境很糟糕。
二、 马鞍市房产市场分析
（一）概况：
1、房地产市场价格走势分析
2003年马鞍山市商业用房价格指数全年平均上涨6.2％，居各类商品房销售首位。1—4季度，每季都保持上涨势头，到第4季度达到全年峰值，上涨9.1％。目前，沿雨山路、江东大道的商业用房销售均价在6000-10000元/平方米左右，花雨广场、大转盘的商业用房最高售价已达万元以上。根据商业用房是同等地段普通住宅售价的2—3倍来推算，普通住宅房价的上涨，直接刺激了商业用房售价出现较快上涨。
普通多层住宅价格指数全年平均上涨4.8％。1—3季度普通多层住宅价格一直保持平稳态势，第4季度增幅趋缓，同比为2.2％。目前，一级地段售价（均价）为2500—3200元/平方米左右，最高的房价在3500元/平方米左右(顶层价格)，二级地段售价为2000—2400元/平方米左右。三级地段的价格在1200-1600元/平方米左右（多数位置位于北区或周围环境较差地区）。
二手房市场交投活跃，供需两旺，部分地段价格呈跳跃式上涨。目前，二手房市场价格相差悬殊，1995年以后的结构合理、地理位置较好、有全新装潢的二手房，其售价已达2000元/平方米以上，与同地段的商品房售价基本相当。70年代及以前的房屋，由于结构不合理，面积过小，地段较差，房屋陈旧，其售价仅为700—1200元/平方米左右。二手房市场价格的波动原因，一是商品房价格上涨，拉动二手房价格上涨；二是马鞍山市学校学区的划分和重点中、小学的搬迁对二手房市场价格影响较大。私房租赁价格相应上涨。1—3季度，私房租赁价格指数基本稳定在2％以内，4季度快速上涨了6.5％。其主要原因是二手房市场价格、居民住宅市场价格均呈上涨态势，刺激私房租赁价格快速跟进。1990年以后的房屋，一级地段的私房租赁价格由去年的300—350元/55平方米套上涨到400—450元/55平方米套，二级地段的私房租赁价格也由去年的250—300元/55平方米套上涨到300—350元/55平方米套。
房地产市场价格变动的主要原因：
从总体上看，2003年至今马鞍山市房地产市场仍然需求旺盛，很多楼盘尚在图纸上，就被迫切需要购房的市民预定一空，强劲的购房势头，必然刺激房价的上涨。
居民可支配收入的持续增长，使居民购房意愿增强。小房换大房，旧房换新房已经成为消费热点。2003年，马鞍山市居民可支配收入达8794元，增幅13.9％，居全省首位，是继1995年以来涨幅最高的年份，居民可支配收入的快速增长，促进了市民购房消费能力的增强。
　　马鞍山市土地实行资本运营，土地交易市场更加规范化、程序化、透明化，绝大部分土地都是通过出让、拍卖的方式成交。另外，土地资源的有限性和土地的大量开发，促使地价上涨，从而直接推动了房价的上升。
城市化进程的步伐加快，是房价上升的又一个原因。从形态上讲 ，城市化就是房地产化，城市化即农业资源、农业生产活动和农村人口向城市的转化，2003年有约4万的农村人口涌入我市，这部分人口的住房需求，进一步促使房价上升，特别是二手房价格的上涨。　　2003年以来，建筑市场材料价格涨幅巨大。如钢材价格，同比上涨25.46％，其中：线材由2209.74元/吨上涨到3011.41元/吨，同比上涨36.28％，角钢由2500元/吨上涨到3450元/吨，同比上涨38.0％；每吨水泥平均售价上升100元。
投资保值增值的示范效应。一是有些购买者购买一套或多套住房，用于投资，并不入住，准备通过完好的新房(现房)转手赚取差价。二是购买者购买后，简单装修即出租，赚取租金。三是周边地市（包括南京）的市民，在马鞍山市购买房产，保值增值。
随着马鞍山市经济的不断增长，人们在满足了吃、穿、用、行等基本需求之后，已把住房消费作为投资热点，房地产开发将向提高房屋的建筑质量、科技含量、智能化、规模化方向发展，房地产市场将继续保持一定的增速，市场价格总水平将呈现出平稳高位态势。
2、投资情况及市场需求量预测
　2004年全市计划完成住宅建设投资18.14亿元，总施工面积189.13万平方米，其中新开工住宅面积91.68万平方米，竣工面积80.23万平方米，共计7628套住房。将完成一批商品房、经济适用住房、危旧房改造和征地、拆迁安置房建设，建成花园居住区、西湖花园、江东小区、平山居住区、花果山居住区等一批住宅小区，同时完成一批小学、幼儿园、农贸市场、绿地游园等公共配套设施。其中一季度全市商品房建设投资额完成4.22亿元，同比增长2.1倍，施工面积、新开工面积分别完成173.13万平方米、59.66万平方米，分别增长92.35％、133.59％。保持了好的增长态势。
马鞍山2004年房地产开发投资力争完成20亿元，比上年增长30％以上，施工面积180万平方米，其中新开工100万平方米，竣工90万平方米，使城市人均住房建筑面积达到22平方米。继续实施市区成片危旧住房改造工程，力争完成17万平方米危旧住房改造任务。
需求量预测：
根据统计，截止2002年底城区人均居住建筑面积低于全国水平21平方米，目前市区44.35万人口*21平方米，总计实有住宅920万平方米，（不包括拆迁和人口增长因素，人口增长速度每年5.5-10%.）
到2005年城区达到100万平方公里，人口75万，实现人均22平方米，至少要完成800万平方米的住宅建设，从现在开始到未来10年，每年要完成100——150万平方米。市场需求比较旺盛。
3、开发商情况
房地产企业发展与城市发展同步，房地产企业发展较快，不仅是数量上的增加，质量上也在增加。
目前开发企业有资质的有100余家，一级企业1家，二级4家，三级22家，新开发公司暂定级40家。去年新成立22家，今年上半年15家，超过1000万的20余家，总注册资金10个亿，马钢注册资金2.1亿。有项目运作的有60—70家。大的企业施工面积10万平方米。
三、 马鞍山在建项目概况：
根据在建项目的房价及地理位置可以把马鞍山市的在建项目分为三个区域进行论述：
一）、新市区中心及南湖附近
由于此处的各种生活配套齐全，而且政府机关也多数集中在此区域，算是马鞍市的政治、金融、贸易中心，加上该区域周围的环境较好，靠近南湖、雨山湖和雨山公园，所以该区域的房价是马鞍市最贵的一个区域，房价基本都维持在3000元/平方米以上。该区域的物业形态多数是高层或小高层，销售情况一般，一般都在封顶或着即将封顶的情况下，还有一部分房子没有销售。
代表性项目：
1、雨丰花园
开发商：马鞍山森隆房地产开发有限公司
物业形态：11层和18层
户型面积：95—180平方不等
价格：11层的价格从2560—3030元/平方左右，18层的价格从2540—3200多元/平方，价格越往上越高。
销售状况：多层销售完毕，小高层销售70%左右
工程进度：主体竣工
2、中央花园
售楼地址：马鞍山花雨路（艳阳路口）
热线：0555-2337388、2356388
发展商：马鞍山华龙置业发展有限公司
建筑设计：马鞍山汇华建筑设计有限公司
景观规划：杭州潘天寿环境艺术设计有限公司
全程策划：上海富阳物业咨询有限公司
占地：5万平方
建筑面积：10万平方
户型面积（平方）：102.81、135.2、119.63、146.01、143.77、133.69等
消费购物：华联商厦、新亚百货大楼、莱斯厚购物广场、集美商场、新大新商场、苏果超市、桃源菜场等
休闲娱乐：雨山湖公园、南胡公园、花语广场、电影院、儿童乐园、青少年宫
餐饮美食：塞纳河畔酒店、肯德基、田园饭店、
公共交通：天马长途汽车站、10路、14路
学校教育：马钢职大、第四小学、湖东路三小、珍珠园小学、市七中、图书馆
医疗保健：妇幼保健院
银行金融：中国工商银行、中国银行、建设银行
价格：从3层到19层递增，从2650元/平方—3470元/平方
销售状况：去年10月份左右开盘，销售率在80%以上
3、碧溪丽景
发展商：浙江万马集团房地产开发有限公司
开发商：马鞍山市万马房地产开发有限公司、安徽佳达房地产开发（集团）有限公司
地址：位于马鞍山的城南新区，湖东路、花园路与印山路交叉口，西临碧溪河，
规模：规划用地6.77公顷，建筑用地5.26公顷，
绿化率：达到42.37%。
售楼中心：湖东南路碧云天城市花园万马商业广场28号
行销策划：上海安腾投资咨询有限公司
贵宾热线：05552358888、05552348888
户型面积（平方）：85.89、90.68、92.59、126.31、138、140.82、160.06等
价格：1层2380元/平方，3层2650元/平方，5层2600元/平方，6层2480元/平方
工程进度：主体竣工
销售状况：基本销售完毕
二）、江东大道两侧
该区域是马鞍市商品房开发比较红火的区域，周围的房价在2000-2600元/平方米左右，最贵的是南湖花园康居工程，均价在2600元/平方米左右。
1、西湖花园
垂询热线：05552381888，2381688
开发商：马鞍山西湖房地产开发有限公司
建筑设计：杭州杰出建筑设计事务所有限公司
马鞍山汇华建筑设计有限公司
环境设计：美国南京21世纪景观设计公司
全程策划推广：浙江点石广告
马鞍山市伯瑞吉广告
地址：江东大道与马濮路交汇处
建筑面积：36万平方
绿化率：37%
休闲空间：集餐饮、健身、游泳、棋牌、购物等服务于一体的休闲度假中心、青少年和老年活动中心
教育配置：标准24班小学、9班幼儿园、托儿所及邻近的中学，构筑良好的阶梯状教育体系
商业配套：大面积商业配套建筑群，包括净菜超市、商场、大型购物场所
其他：高配比地下及半地下车库
智能化：综合安防系统、背景音乐、社区虚拟网
本楼盘是安徽省首家国家康居住宅示范工程项目，价格从2200—2900元/平方，根据位置不等。
2、华东同济花园
开发商：马鞍山市华东房地产开发有限公司
现场销售部：21路公交车成功中学站
电话：2499799
名家设计：上海同济大学博士生导师倾心打造
绿化率：37.5%
周围配套：天润发、马钢医院、二中、成功中学、王家山小学、健康路小学
户型面积：从85.92—136.38平方不等
价格：一层为基价，2150元/平方，二层+5%，三、四层+12%，五层+8%，六层一样。其中三层107平方的总价在26万。均价2330元/平方米左右
销售状况：80%左右，顶层剩下较多
工程进度：主体基本竣工
3、东苑明珠
热线：0555-2455188
小高层，目前所剩不多，从122—144平方，2300元/平方起价，每层加30—40元/平方。
4、九缘城市花园
热线：0555-2488911
目前只有一层，其中110平方的2400元/平方。
三）、城北区域
由于该区域周围的污染企业比较多，所以该区域的房价比较便宜，大概的房价在1200-1500元/平方米左右，越往长江边，越便宜。在当地人的心中，跃进桥成了房产价格的分界点，在跃进桥以内的价格2000元/平方米左右，超过跃进桥的价格就要便宜400-600元/平方米左右。由于老百姓再此购房较少而且价格便宜，所以该区域开发的商品房较少，更始加深了人们对此处不好的印象。
该区域周围的房子多数比较破旧，居住人口比较密，随着城区的改变，有钱人基本都选择在南区或者东区购房，北区就成了一些住惯北区或者经济收入较弱的消费者的集居地。自然的在人们心目中形成北区无高档房的印象。
该区域的代表楼盘：
金玉兰花园：
投资商：香港柏华集团上海建平投资发展有限公司
发展商：马鞍山东部房地产开发有限公司
企划行销：与和地产代理机构
规划设计：美国C&D设计事物所
地址：宁芜路、跃进桥口
户型面积：68—170平方
目前，一期已经售完（2003年售完），当时售价1388元/平方，二期还未开盘，价格都未定。估计价格在1500-1600元/平方米
四、 意向项目概况：
本次拍卖2块土地，分别位于城北和城南，具体情况如下：
（一）2004-1地块：
一）基本情况：
1、 位置：湖东路与雨山路交叉口东南角
2、 出让面积：81.817亩
3、 容积率：不大于2
4、 建筑密度：不大于25%
5、 绿地率：不小于37%

二）、周围状况：
该地块位于马鞍山市新市区中心，周围的发展规划比较好，被马鞍市人民认可，而且周围的配套设施比较齐全，交通比较便利，多路公交车从此处通过。周围在建的项目以多层和小高层为主，销售状况良好。
三）、优劣势分析：
1、优势：
1）、地段位置较好，位于马鞍山市新城区中心，交通便利、配套齐全
2）、周围的环境较好，与马鞍市的工业区有一定的距离
3）、需求比较旺盛。
2、劣势：
1）、土地成本较高
2）、规划为小高层或高层，销售难度增大，而且投入的资本较大
3）、该地块上面的附属物没有拆迁，拆迁需要一段时间。
三）、价格预测：
根据以上调查资料可以看出，该区域现在周围的住宅房价在2800-3000元/平方米左右。我们预计如果该项目在年底之前开盘价格在3000元/平方米左右（均价）。
二、2004-1地块：
一）基本情况：
1、位置：湖东路与雨山路交叉口东南角
2、出让面积：81.817亩
3、容积率：不大于2
4、建筑密度：不大于25%
5、绿地率：不小于37%


二）、周围状况：
该地块位于马鞍山市老城区，周围的污染企业比较多，灰尘较大，是影响着人们在此购房的主要原因。而且由于该区域是马鞍山市的老市区，各种政府机关、学校等都搬离该区域，所以现在该区域的各种配套相对奇缺，甚至周围连个大超市也没有，更是大大的影响了人们在此购房的积极性。但该区域的交通相对比较便利，有2路公交车（1、21路）及马钢的多辆厂车从此通过，离新市区的距离也不是很远，市区的配套应该对该区域有一定的辐射作用。
三）、优劣势分析：
1、优势：
1）、周围在建项目很少，存在一定的市场机会
2）、土地成本较低，容易满足公司的四大指标
3）、周围属于工业区和老成区，居住人口很密，有一定的居住氛围
2、劣势：
1）、周围污染企业较多，环境较差
2）、马鞍山市民的购房习惯是不喜欢在北区购房，市场环境不好。
3）、周围生活配套稀缺，几乎没有大型超市和好的学校
4）、该区域铁路较多
四）、价格预测：
根据以上情况分析看出，该区域开发的商品房很少，而且价格便宜，现在周围的房价在1300-1500元/平方米左右，但是他们的产品比较一般，相信通过我们产品的创新价格会有所上升，但受北区整个环境的影响，估计价格上升的空间不会很大。如果在年底之前开盘，预计价格在1600-1700元/平方米左右，最高不会超过1800元/平方米。
- 该帖于 2005-10-24 14:08:00 被修改过

RE:马鞍山市地块调查报告
好，不错！有没有江苏镇江的调查资料啊？

RE:马鞍山市地块调查报告
马鞍山在建项目概况这一部分建议改成图和表的格式，这样一个项目一个项目的列出来看起来真的很没感觉，而且累人。可以做一个表格列一下每个项目大致的情况，再把一些感兴趣的特征做一些perceptual maps(直观图？不知道如何翻译），这样看起来特点回比较鲜明，对于自己得出总结结论也很有帮助。
建议以后大家做报告的时候多些图形和表格，毕竟一个报告动不动就上百页，看起来很累人，图表的表现能力就强多了。


另外，报告的重点不突出，不明显。在形式的表现上还有待加强。
我猜测你可能是做房地产咨询公司的，受邀投标项目的策划，或者是投资方想去投地，这次市调的重点应该是可行性，即是未来的价格趋势和销售的容易与否，所以，你应该把财料重新整理一下团绕这两个点来写。

诚如“薄酒一生”兄台所言，确实后面得出的结论太仓促了，和前面的内容缺乏联系，基本上结论就是从前面那些材料里来，但是缺乏关联转承。

一点小建议：）
我也是刚入行，期待能和大家讨论一下报告的方法细节。