万达购物广场：商铺投资大呼上当？_万达集团

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主题：万达购物广场：商铺投资大呼上当？

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bf108

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楼主

万达购物广场：商铺投资大呼上当？
8月16日上午9时许，不断有南昌万达购物广场的业主向本报投诉热线0791／6849849反映，由于开发商——南昌市万达购物广场有限公司(以下简称万达公司)，存在极其严重的商业违规行为，导致110户投资商铺的业主出现巨额亏损，于是记者前往现场采访调查。

　　40%的公摊面积是怎么算的？

　　“这里的商铺每平方米售价高达2至5万元，而公摊率却达到40%。开业快两年了，公司还没有将公摊哪些地方向业主公布”，这是维权业主意见的焦点。

　　据业主介绍，2003年国庆节前后，万达公司大做广告，声称这里的商铺位于八一广场商圈的中心地段，是南昌市商业地产的“铺王”，有高达30～40%的回报率，可以实现“一铺富三代”的梦想，于是业主们纷纷购买。公摊面积要达到40%，这也意味着每平方米要“贡献”掉一到两万多元。一位业主花700多万元买了一个200多平方米的商铺，实际上只得到130平方米，公摊掉28万多元，简直让人难以承受。另一位业主告诉记者，她每月要承担银行的利息6万元，而收到的租金却只有七千多元，现在后悔不矣。

　　“如果公司按当时楼书上的承诺，在公摊的面积上建造了音乐喷泉、休闲广场，我们也没话说，但现在公司却将大家的公摊面积，如过道、大厅等地方隔成柜台出租，独自占有应该归大家分享的租金，这是全体业主无法接受的”，业主们纷纷向记者讲述受骗的细节。

　　物业费每平方米29元？！

　　“南昌其他物业公司愿意按每平方米3至4元的物业费进行接管，而南昌万达却每平方米收取29元，许多想租的人都被它吓跑了，商铺一直租不出去，大家都亏得倾家荡产”，这是业主开展维权活动的导火索。

　　据悉，2003年商铺销售时，公司并没明确告之物业费用的标准，只是含糊地说会按照物价局的文件来收。等业主交了钱后，公司才告之是每平方米29元，后来公司又说是个预定价，运行一段时间后再通过召开业主听证会最终来定。然而，两年多来，公司一直拖着不开听证会，也没出示物价局的批文，就把预定价当作了最终定价。

　　万达购物广场开张后，许多商家曾想通过转租店铺开店，但一听到每29元的物业费，就不愿再往下谈了，这也是万达购物广场商铺一直租不出去的根本原因。

　　万达公司高层不肯露面

　　面对一百多维权业主的数小时的等待，万达公司高层始终不肯露面，只派一些没拍板权的聘用员工与业主交涉。

　　记者在现场看到，电梯、过道、大厅等地方都挤满了维权的业主，几名业主手里还举着写有“上当受骗”等字样的牌子，东湖公安分局省政府大院派出所的七八名民警也赶到现场维持秩序，业主代表多次提出要见万达总经理王建林，但一直没回话。

　　由于整个大厅里站满了维权的业主，一些本想逛商场购物的市民看到此番“热闹”的场面，只好打退堂鼓返回，楼上的沃尔玛商场因遭遇堵门而停业，整个购物广场几乎瘫痪。

　　记者在现场采访了近两个小时，始终没见公司高层露面，随后记者提出要求见公司的负责人，手拿对讲机的员工却说老总不在南昌，他们也不知道老总的手机。(本报记者姚文滨)

　　来源：江西日报

该帖于 2005-9-12 17:57:00 被修改过

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春花秋月夏雨冬雪此景几许清闲陈酿佳肴知己良朋待得半世逍遥

2005-08-17 12:34

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幕僚（上海）

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2楼

RE:万达购物广场：商铺投资大呼上当？
斑竹的贴与再评铜锣湾的含义非常接近！的确我们应该积极的将这些负面的报道公布与众！

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看贴回帖是道德
希望能交到高层次同行
http://blog.sina.com.cn/laoheyouhuashuo

2005-08-17 14:01

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李轻舟

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3楼

RE:万达购物广场：商铺投资大呼上当？
万达好逊啊,怎么能让这种新闻在联商漫天飞呢?王老板不要不舍得花钱,多学学陈先生.

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不为五斗米折腰。

没错，这话就是写给那些曾经的同行、现在的走狗们看的。

2005-08-17 15:11

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njkk

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4楼

RE:万达购物广场：商铺投资大呼上当？
　　“物业费每平方米29元？！”-----差不多的,应该是含公共能源费了[主要是空调及公共照明电费].另外商场的物业管理成本也要较其他物业高些.
当然，这个收费水平物业是有蛮不错利润的。

看看广州的吧

广州正佳广场
管理费：60元/㎡/月

广州百信广场
管理费：35元/平方

广州十甫名都
管理费：48元/㎡/月

广州名盛广场
管理费50元/ m²/月

五广州月花商业广场
管理费：48元/㎡/月

xxqqyy 最后修改于：29 Aug 2005 11:34:53

2005-08-17 16:15

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愚人进言

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5楼

RE:万达购物广场：商铺投资大呼上当？
公平的说一句，万达一个不错的商场走到今日，是有很多的因素造成的，有万达自身的问题，管理缺位、业态局限、都是非常重要的因素，但一些业主自身的问题，是不是也要检讨呢？没有团队意识，没有商业理念，只要有钱就可以出租，这样，一个商场变成了市场，于是贬值成了必然。

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愚人,愚蠢之徒也,乃不知世故,不明事理之辈,然或因其不知世故方能不畏风险,又因不明事理故直言敢谏..

2005-08-17 17:31

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盼春风

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6楼

RE:万达购物广场：商铺投资大呼上当？
万达走到今天这一步，我个人不感到意外！
一、前期的规划先天不足，内街的通道太多客流逃逸明显，人为的造成死铺太多。
二、动线设计中存在不足，对死铺的客流引导不力，造成死铺更死
三、后期的经营管理不到位
总之就是开发商的目光短浅，可反过来说又有哪家开发商的目光远大的尼？

2005-08-18 13:25

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酒醉的探戈

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7楼

RE:万达购物广场：商铺投资大呼上当？
路过，看过

2005-08-19 13:40

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黑脸叔叔

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8楼

RE:万达购物广场：商铺投资大呼上当？
还是那个问题没有解决,即:开发商/投资者/经营商三者没有将利益均衡

2005-08-22 11:17

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陈浩益

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9楼

RE:万达购物广场：商铺投资大呼上当？
出了问题就要解决问题,很简单嘛!

2005-08-24 10:47

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鱼人

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10楼

RE:万达购物广场：商铺投资大呼上当？

　老板想赚钱想疯了

2005-08-25 17:01

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lunaldo

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11楼

解读万达模式（转载）
作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达商业地产品牌及其“订单”开发模式在业界具有举足轻重的影响，成为许多后续跟进的商业地产开发商研究、学习和模仿的样板。然而，万达前期开发的多个商业地产项目开业后出现的投资回报、商户招商、经营管理等方面的问题被媒体披露后，万达商业地产品牌和“订单” 开发模式也开始受到社会各界的普遍质疑。

　　万达究竟怎么了？“订单”地产是否遭遇瓶颈？万达模式将要何去何从？

　　万达的优势　

　　尽管万达的商业地产开发和运营在部分区域遭到严厉的批评和严峻的挑战，万达开发模式中存在的一些弊端也相继暴露，但是，我们必须看到，万达在商业地产开发中所具有的独特竞争优势是其它开发商所不可比的。如：超前的投资战略、丰富的开发经验、良好的政府关系、独特的商业资源和强大的销售能力等等。可以说正是基于这些优势，万达在商业地产开发领域才能一马当先，占据显赫的地位；正是基于这些优势而形成的万达的“底蕴”或者“气质”，万达才能挫而不折，才能扬弃短处，才能突破困境，才能再创辉煌。因此，审视万达、解读万达，首先不能对万达优势视而不见。

　　万达的优势，首先就在于万达董事长王健林胜人一筹的战略眼光和决策力。可以说，一个领导人的素质就是他企业的素质，他的眼光决定着企业的发展方向，他的能力决定着企业的运作实力。中国城市化进程的加快和入世后商业的全面升级为商业地产带来的巨大投资机会，是许多开发商都能预感得到的，但在这个机会面前，只有王健林能把它和商业资源、开发模式三者有机的结合在一起，成就了万达的商业地产开发模式。王健林并不是中国商业地产的第一人，但他高屋建瓴的投资战略、纵横捭阖的开发模式、先声夺人营销手段，使万达一开始就一路领先，成为中国商业地产的领跑者，王健林自然就成了中国商业地产的擎旗人。万达商业地产的今天，是王健林的眼力、能力、实力和号召力所决定的。万达的优势，首先就是王健林的优势。
　　
　　万达的第二个优势，就是它的良好政府关系和银行信用资源。商业地产的价值首先在地段。万达前期通过地产和足球经营建立起来的品牌影响力，使万达在各地的投资招商会上，理所当然的成了当地政府的贵客和高人，各地政府把城市中心的黄金地段和盘端出，任由万达千挑万选，加之万达在商业地产选址上的敏锐眼光，万达几乎在每个城市的商业项目都能独占最具商业价值的黄金地段。有了当地政府的支持，有了核心的商业地段，在项目投资开发上，万达籍多年的银行信用而获得银行资金的大力支持，自然就是顺理成章了。可以说，政府的支持和银行的扶持是万达在商业地产上获得成功的重要因素。

　　万达一开始就与国际零售巨头沃尔玛、百安居、百胜等结成了战略合作的伙伴关系，形成了万达独特的“订单地产”模式。国际商业资源的深度挖掘和多方整合能力，形成了万达的第三个优势。“订单”模式是万达的独特优势。“订单”模式开发至少为万达带来三个方面的好处：一、项目号召力的提升；二、项目商业价值的提升；三、投资开发风险的减小。另外，尽管万达在同这些国际巨头的结盟合作过程中，在租金上作出了很大的让利甚至牺牲，但通过沃尔玛巨头们的良好经营和品牌影响力，万达在获取有限租金之外，最大限度地获得了高额的资产升值，从而使万达的资本实力日益增强，为其持续发展奠定了坚实的基础。

　　万达的第四个的优势，是它的强大的营销能力。我们在每个城市都能看到占据核心商圈的万达项目围板上震撼人心的广告牌，当地媒体上富有冲击力的广告语。铺天盖地的广告，将万达“订单地产”中的国际巨头商家的品牌号召力、万达自身的品牌影响力，以及项目地段优势发挥得淋漓尽致，做足了卖点，极大地促进了项目的销售。尽管万达商铺的售价高出当地同质商业物业许多，但仍然阻挡不了商户的投资购买的热情。万达不仅自己的每个项目卖出了天价，成为商业地产中的明星项目，而且也极大的抬高和拉升了当地的其它商业楼盘的销售价格。万达强大的营销能力是其它投资商所不能及的。

　　万达的优势，还体现在它的连锁经营的模式上。万达凭借其实力和品牌号召力，一开始就高举起连锁经营的大旗，在全国各地攻城略地，连锁开发经营万达购物广场，使万达商业地产真正实现规模化开发，连锁化经营。连锁化发展和经营反过来又进一步加强了万达在政府、银行心目中的分量，巩固了万达与沃尔玛国际巨头们的结盟。因此，连锁发展经营构成了万达的第五大优势。

　　万达的误区

　　初上商业地产开发之路的万达，凭着“挟天子（沃尔玛们）以令诸侯（商户）”的号召力，凭着占据城市核心商圈的得天独厚优势，凭着在住宅地产方面的多年开发经验，以住宅地产开发的思维，将商铺切割，一卖了之，因而埋下了祸根。于是，就出现了震动业内外的“万达多米诺”现象：以长春万达购物广场为首张骨牌，从东北到华南，开始倒塌；多个项目开始被商户投诉、媒体揭短，经营惨淡，问题层出不穷。万达的高层们未免四处救火，穷于应付。不可回避，万达在商业地产上踢出的漂亮的头几脚，也踢痛了自己。无庸讳言，在长春等地几个项目的问题上，暴露出了万达在商业地产开发上的一些思维盲点和战略误区。

　　第一，在商业地产开发上，商业规划必须先行的原则，万达并未遵循。商业地产首先是为商业经营而开发建设的商业物业，它的一切使用功能是为满足今后的品牌招商、商业经营的需要。一个商业地产项目的业态定位、市场定位、功能配套是什么，是需要建立在充分的市场调查的基础之上的；而不同的商业业态、市场定位和功能配套，对商业物业的举架、柱距、荷载，对客流、物流、车流的交通，对电力、暖通、给排水、电梯设备等等各方面的要求都不相同。而在这方面，万达恰恰轻视了；充其量来看，万达只顾及到了沃尔玛们的商业需求。万达将主要精力放在拿地、融资、引进主力店和销售上。在商业规划上，过多相信了自己的判断和建筑设计院的方案。在商铺分割上，以切西瓜销售的方式，横竖切割，一卖了之。可以说，万达前期商业地产项目的失败，首先是商业规划的失败。

　　第二，在营销销售方面，万达过分追求销售数量、金额和速度，而缺乏对投资类型、经营品类、已售未售商铺的控制，过于追求商铺销售利润的最大化，而忽视了商户投资经营收益的最大化。商铺销售和住宅销售的最大区别，就是住宅一旦销售出去就进入了消费终端，而商铺销售出去却是商户经营的开始。一个是终端，一个是开端，但万达没有理解，或者视而不见。万达还是按照住宅的销售思维，怎么卖得快、怎样卖价高，就怎么卖。至于是卖给了投资客还是卖给了自营户，他们经营什么，能否获取合理的投资或经营回报，万达关心得不多。过分追求销售的高价、利润和速度，是万达地产思维的又一盲点，是万达的又一战略误区，这就必然为万达商业物业后续的运营埋下了隐患，投资商户的起诉和经营的危机就是意料之中的事了。

　　第三，过于“溺爱”主力商家而忽视了个体商户的利益。万达“订单商业地产”模式的成功之处，就在于成功地与沃尔玛们的结盟，成功地引进了国际顶级的主力店，提升了项目的商业价值和品牌号召力。但是，真所谓“成也萧何，败也萧何”；万达在沃尔玛们物业需求上的百依百顺，必然减少了对销售区域的考虑和投入，在对沃尔玛们的低廉租金上的损失必然要从销售的高价中回报。这就是我们不难在万达购物广场看到的景象：沃尔玛们轻装上阵、生意兴隆，而商户们不堪重负、惨淡经营。投资商户们“沃尔玛的大树底下好乘凉”的美梦，最终被万达的厚此薄彼所击碎，继而出现的诸多问题也一定程度上与万达过份“溺爱”主力商家而忽视了个体商户的利益不无关系。
　　
　　第四，忽视后期的品牌招商和经营管理是万达的又一误区。万达商业物业投资购买的主力客群是投资客，他们购买商铺是为了获取租金的投资回报，而自己并不想直接经营，这就必然需要万达承担起为投资商户返租、代租和代理招商的责任，由万达来统一规划、统一布局、统一招商、统一管理，而不能由商户各自为政，分散经营。但万达前期只提供基本的物业管理和简单的招商指导，从而导致万达的许多项目商铺卖得好，品牌招不好，商品销不了的先热后冷的局面。万达在招商上的被动和滞后，在管理上的简单和单一，直接影响着项目的定位、经营和发展，影响着万达后续开发项目的销售，影响着万达品牌的社会形象。

　　万达的未来

　　这几年，万达在掌声和批评声中，在投诉和吵闹声中，在彷徨和探索实践中，开始审视自己的商业地产模式，开始反思自己的成败。万达之所以是万达，就是它能正视过去，敢反省失败，能走出误区。经历了辉煌也遭遇了挫折的万达，开始了对万达模式的积极改进。

　　首先，万达开始尊重商业地产开发的客观规律，注重商业地产开发前期的介入和投入，组织专业人员对项目的商业定位、布局进行专业的规划和设计。这样，项目的各项功能配套和设备配套更加符合商业经营的需要，符合投资商户经营的利益。

　　其次，万达开始加大对商业物业自己持有的比例，有的项目甚至几乎全部持有。从而加强了对项目的掌控能力和管理主动权，使项目在定位、布局、招商、运营、管理等方面更符合商业的整体利益。　
第三，万达开始改变过去追求销售收益最大化的模式，转而注重获取长期的租金收益和资产升值的收益，变销售赢利模式为租金赢利模式。因而在商业地产开发运营模式上更加稳健、更加成熟。

　　第四，成立专门机构，加强对后期招商、经营、管理、服务的力度，统一招商，统一管理，从而有效的保障了项目后期的商业经营和商户的利益。

　　第五，在销售对象和招租商户的甄选方面，万达表现出更加严格和规范，对商户的经营形式、信誉、经营品类、实力等方面有系统的要求，为之后的经营管理打下了基础。
　　
　　随着商业地产在中国的快速发展，随着万达对商业地产的实践和探索，万达的商业地产模式开始被注入更多的商业元素和成熟基因。万达今天的实践为我们展望万达的未来洞开了一扇大门，我们有理由相信：万达和万达们有着扬弃过去的勇气和走出误区的决心，一个适合中国的商业地产模式也将逐步形成。　

( 来源:北京同世飞天商业顾问机构　作者:张璋　)

2005-08-26 22:49

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天衍

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12楼

RE:万达购物广场：商铺投资大呼上当？
哎，万达太不注意自己的品牌形象啊

2005-08-29 11:15

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剑桥学子

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13楼

RE:万达购物广场：商铺投资大呼上当？
上次和老王进餐的时候,他状态很好的呀!

2005-09-06 15:30

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abing

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14楼

RE:万达购物广场：商铺投资大呼上当？
在去年广州商业地产博览会的论坛上，王建林除了介绍自己的订单商业模式，也花了不少言辞检讨万达的教训和不足，跟斑竹提供的“万达未来”部分相似，相信万达会有一个更加美好的未来，也希望万达做得更好。

2005-09-07 10:34

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njkk

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15楼

RE:万达购物广场：商铺投资大呼上当？

万达获海外融资超过50亿欲破地产商资金困境

昨天上午，作为亚太零售商大会主讲嘉宾的万达集团董事长兼总裁王健林，在京城媒体的一再追问下透露，万达已经将超过50亿元人民币的海外投资收入囊中。这是迄今为止，国内地产界获得的最大一宗海外融资。但是他拒绝透露融资的详细情况，并表示，明年一季度之前，“一定会给大家一个公开说法”。

　　以股权换海外融资
　　因为有保密协议在先，王健林没有透露此次海外投资的战略合作伙伴的名称，但表示投资者是目前世界排名前三的投行。而且，除了已经确定的超过50亿元的投资外，王健林表示，明年年初还有一笔海外投资到位，规模是几十亿元，合作方很可能是来自欧洲的投行。
　　作为融资代价，万达将转让一部分股份给战略合作伙伴，但是王健林拒绝透露具体的股权比例。在此之前，已陆续有大大小小的海外资本进入中国房地产市场。与已有交易相比，万达此次的融资规模要大得多。有猜测认为，“守住控股权”应该是万达的底线。
　　对于融资是为了缓解万达的资金压力，王健林并不讳言：“资金紧张，对发展中的企业来说，是肯定的。”据了解，到2010年，万达集团计划建设50个以上的购物中心，收租面积达到700万平方米以上，年租金收入为40个亿，在世界商业地产商中争取前十位。“在3到5年内，如果我不做成行业老大，就有可能被虎视眈眈的国外商业地产商并购掉。”

　　避开法律瓶颈基金计划在港上市
　　“用股权换投资，只是万达短期的融资模式。”王健林肯定地说。并强调，这是在没有建立起稳定、低成本的融资渠道状况下的不得以之举，“长期来看，我们会走REITS模式”。此前，王健林曾透露，万达已经选定世界三大投行之一，共同房地产投资信托基金。昨天他表示，此次的海外融资，就是该基金实质性进展的一部分。
　　王健林透露，之后万达将通过将该基金上市来实现融资。其实，通过REITS来融资的地产商，王健林并非第一人。2004年时，首创集团总经理刘晓光就曾表示要成立一只中国自己的房地产基金。但他当时坦言，首先面临的是法律障碍，国内一直没有出台基金法；其次是做基金有两难，一难是发起难，第二是基金回报难。对此，王健林笑言“在允许的地方做”。目前，最便捷的方式就是在香港上市。

　　王健林“惊人”之语
　　“不能把（商业地产的）机会都让给老外”
　　——国际上共有1000多只这样的基金，大多都在寻找进入中国的机会，排名前三位的（基金）都已经进来了，看着他们买下这里的写字楼、买下那里的酒店，我们不能把机会都让给老外。

　　“大卖场企业在中国玩的都是空手道”
　　——我们与沃尔玛这样的国际零售巨头签的租赁合同都是统一版本，其中有强制条款规定，租赁方有分租权。换句话说，他们以30－40元／平方米·月的价格租下来，再以200元／平方米·月的价格租出去，只要分租达到20％－30％，（靠收取分租的租金），他们就是白玩。
　　小资料
　　REITS即“Real Estate Investment Trusts”的缩写，译为“房地产投资信托基金”，似于共同基金，是由个人或机构投资者共同出资组成的一个投资房地产的专设公司。

现代商报

贺文

2005-09-12 17:57

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