主题：自持，还是出售？——如何选择商业地产最佳经营模式

作者：周继平

（提要）
时至今日，多数商业地产开发依然选择出售物业。如果中国的金融环境能够发展得比较成熟，持有物业才是商业地产经营最佳的选择。那么，商业地产运营应该如何处理自持和出售的关系呢？

商业项目分割出售是目前商业地产开发运营中常见的现象，然而分割出售后带来的经营管理权分散，则被业界普遍认为是造成商业项目经营种种问题的根源。但是，由于商业地产开发耗资巨大，以目前金融环境的实际条件，出售部分物业将是不少企业在一段时间内无奈的选择。因此，合理地评估自持和出售物业对整个项目开发运营的利害，找出自持与出售的合适比例，则是商业地产开发中比较现实的选择。
（小标题）经营模式的选择
物业自持的主要收益是租金和资产升值与开发运营成本的差额。出售的主要收益是销售收入与开发成本的差额。前者通过出让使用权获取收益，但保留产权；后者通过出让使用权和产权获得收益。正是由于这些差异，选择不同的经营模式对商业项目的影响也就大不相同，其区别在于：
一、开发运营投入的资金规模不同。如果选择将物业出售，企业几乎不必承担项目的经营管理和培育期的支出，而且可以在工程进行到一定阶段即可进行预售，回笼资金，因此，选择出售要比选择自持投入的资金规模要小的多。
二、经营周期不同。如果选择将物业出售，物业销售完毕时，经营周期即结束，企业可选择将资金投入到下一个项目的运作。而选择自持物业，其经营周期将延伸到开发后的运营中，只要没有出售项目的产权，其经营周期可以一直持续下去。另外，在商业项目进入成熟期之后，可以有源源不断的资金供企业进行其它的投资。
三、经营风险不同。选择出售物业面临的风险是能否完成销售，一旦项目售完，即使今后项目经营不善，对开发商也无实际影响。而选择自持物业，其风险主要在于开业后的经营能否成功。
四、控制力不同。选择出售的经营模式，在项目售出后，对项目几乎无实质的控制能力；即使小业主私自改变业态，或者不服从管理，以至于破坏了整个经营计划，开发商也无能为力。而选择自持物业，由于实际拥有项目的所有权，因此开发商拥有强势的控制能力，可以保证对经营策略的执行。
戴德梁行商铺部助理董事张家鹏认为，每一个公司、每一个项目都有不同的发展战略，对于租、售策略的选择，亦可能是不同战略的结果。如果一个公司短期内需要大量集中的现金流或投资收益，可能就需要进行商铺销售，而如果一个公司看重持续的现金流或长远的投资收益，则可能会对物业进行出租。关于如何平衡商业地产的租、售比例，戴德梁行在为客户提供商业地产咨询服务过程中最多强调的一个观点就是：如果想控制未来商铺的经营品质，最好只租不售，因为销售了商铺你就失去了挑选租户的权利。并且针对非独立的“商场型商铺”，我们都极力建议业主不进行销售，因为将一个商场划割后销售给上百甚至成千名业主，会给未来的经营管理造成极大困难。
北京通商地产顾问总经理吴焕贤表示，在当前的环境下，不能绝对地认为那一种经营模式是适合现在的商业地产开发的。但是原则上，除了规模很小的项目，大多数项目最好都不要全部出售，而是应该将自持和出售相结合。同时，即使是出售也可以选择合适的方式，比如出售一段时间的使用权，以保证对项目整体的控制和管理。

（小标题）如何选择自持和出售的黄金分割点
目前，关于商业项目究竟应该自持多少、出售多少尚无标准。如吴焕贤认为，要保证项目的整体经营管理，最低的持有比例应该在20％以上；而广州佳阳商业策划机构董事长梁晶晶则认为，经营大型商业项目这一比例至少应该在30％——40％之间。实际上，由于各个项目的具体情况不同、经营商户不同，自持和出售的比例必须根据企业的具体情况进行通盘考虑。
确定商业地产自持物业的比例首先应该考虑对整个项目的控制管理力度，以保证整体运营策略的执行。如某项目定位为高档百货，那么除了对出售的部分在一些合同和管理体系方面对经营业态做出限定，还须持有足够的面积引入与定位相一致的主力店进入，以保证整体的经营策略得到实现。
另外，商业项目的经营最重要的就是能够吸引足够的客流，而具有较高的品牌影响力的商家能够对吸引客流产生举足轻重的作用。因此，这些具有号召力的商家需要的商业面积在确定自持和出售的比例时应该予以足够的考虑。
还有一个确定自持和出售比例的原则，是根据投资该项目所拟定的投资回报率来综合评定一个合适的比例。一般来说，长期持有可以获得租金和资产升值两方面的受益，持有物业的回报远远高于出售。因此，当项目出售的收益达不到预定回报率的时候，就应该根据具体的情况保留部分物业进行长期经营。
最后一种情况是被动持有，即在整个项目中有少数位置的商业面积由于公摊过高，或者是位置不理想，拿去出售将得不到理想的回报。这时，也可以选择将这部分面积持有，在召租时给客户提供优惠条件，待整个项目度过培育期、经营状况好转后获取更高的租金收益，或者届时再将其出售，以起到点石成金的效果。
当然，如果自持物业比例加大，对企业的资金要求自然也就加大。企业能够承受的资金压力，也是在决定自持与出售物业比例时不得不考虑的问题。
所谓“兵无常势，水无常形”，在商业地产的经营中也应该根据企业的实际情况，灵活地决定自持和出售物业的比例，并制定与之相适应的经营策略。
- 该帖于 2005-8-29 15:28:00 被修改过

RE:自持，还是出售？——如何选择商业地产最佳经营模式

商业地产如果不出售的话，是不是就没有活路了？

出售的害处还很多，是否可以另辟途径？

RE:自持，还是出售？——如何选择商业地产最佳经营模式
有一种模式是“打散产权”销售方式

巨库、第五大道等项目采取的运营模式就是“打散产权”进行销售，投资者是商铺的产权所有人。这种经营模式可以实现开发商的快速回款，增加现金的流动速度，但是分散的所有权难以统一经营方式，给市场定位和管理带来巨大难题。这种模式是住宅的模式，不适合商业的运作，从而导致投资回报的下降。

RE:自持，还是出售？——如何选择商业地产最佳经营模式
斐戈：总监
你在论坛上打了不少公司的广告，这次看到你的的评述。让我更加深入的体会了一次什么叫“不看广告，看疗效”。你转述的文章中那些人的理论已经够空洞了，你的评述......！

广告可以打，但是自己也要拿点实在的东西出来！拍砖了。

RE:自持，还是出售？——如何选择商业地产最佳经营模式
商业地产项目的运作之前先把下面的问题考虑清楚，再来谈租与售吧！

网上芳邻 最后修改于：25 Aug 2005 10:48:08- 该帖于 2007-1-16 16:24:00 被修改过