华银控股长期在国内一线及战略城市收购大型商业地产

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主题：华银控股长期在国内一线及战略城市收购大型商业地产

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hjb_jack

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楼主

华银控股长期在国内一线及战略城市收购大型商业地产
有意者请与我联系。注意条件：建筑规模希望在5万平方米以上，已经开业的（尚未开业的可以保持联系）。
欢迎物业业主直接和我们联系，也欢迎能提供信息资源的中介机构与我们联系
电话：010-67648989-689
Fax: 010-67641969
msn: hjb_jack@hotmail.com
公司网址：www.ccam.com.cn

该帖于 2005-10-15 12:13:00 被修改过

Jackhuang 最后修改于：09 Oct 2005 09:41:33

2005-08-29 09:31

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hjb_jack

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2楼

RE:增加内容
有意者或者有资源者请与我联系，我姓黄

2005-08-29 09:35

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商业地产收购专业户

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3楼

RE:杭州的那位朋友请注意
请刚才和我电话联系的朋友继续联系，刚才的电话号码有误，除了电话010-67648989-689以外，还可以在MSN上交流：hjb_jack@hotmail.com,fax:010-67641969

2005-08-30 15:18

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商业地产收购专业户

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4楼

RE:香港徐先生
请您继续和我联系，暂时没有收到您的传真或者邮件
电话：01067648989-689
Fax：010-67641969
Msn：hjb_jack@hotmail.com

Jackhuang 最后修改于：30 Aug 2005 15:48:13

2005-08-30 15:36

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hjb_jack

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5楼

RE:华银投资公司在国内一线城市收购大型商业地产
请和我联系的朋友注意：规模不是绝对要求的，但是年租金需要在3000万以上再进行联系更好，另外物业的业主一定要愿意出售

Jackhuang 最后修改于：14 Sep 2005 18:54:59

2005-08-31 19:10

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ChenZai

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6楼

RE:华银投资公司在国内一线城市收购大型商业地产

看网站，也像个做渠道利润的公司，

朝阳产业恐怕亦是昙花一现！

2005-08-31 23:18

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ChenZai

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7楼

RE:华银投资公司在国内一线城市收购大型商业地产

深圳潮流在这一块上慢了北京一拍。

2005-08-31 23:20

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hjb_jack

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8楼

RE:华银投资公司在国内一线城市收购大型商业地产
楼上这位仁兄，我不大同意你的观点，房地产信托基金在海外已经发展成熟了，但在国内始终因为政策问题，没有开放，然而从海外的经验以及目前国内这些商业地产开发现状来看，房地产信托基金可以说是唯一的选择了，既能使普通老百姓能投资到一些商铺中去获取稳定和较高的收益，而且让开发商业能找到一个退出的渠道，并且还能有更多的精力放在开发上，这何乐而不为呢？

2005-09-01 19:03

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hjb_jack

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9楼

RE:华银投资公司在国内一线城市收购大型商业地产
深圳的商业地产发展非常迅猛的，比北京还慢？

2005-09-01 19:05

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hjb_jack

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10楼

RE:华银投资公司在国内一线城市收购大型商业地产
深圳的商业地产和住宅地产的一些模式，我都认为都有值得北京学习的地方

2005-09-01 19:07

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hjb_jack

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11楼

RE:华银投资公司在国内一线城市收购大型商业地产
非常欢迎各位质疑或是提问，我希望能尽我所能帮助到各位

Jackhuang 最后修改于：02 Sep 2005 17:12:29

2005-09-01 19:09

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hjb_jack

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12楼

RE:华银投资公司在国内一线城市收购大型商业地产
李轻舟大师除了在MSN上和我聊以外，能否在这里也能说几句，哈哈

2005-09-01 19:11

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于群

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13楼

转：二线城市大型商业物业

http://www.linkshop.com.cn/cgi-bin/dw/bbsinfo.d2w/allfollow?cat=g&root=263173&startnum=21

---------------------------------------------------
商业论坛http://bbs.86db.com/
移动:136 0402 5858
======================
招商超级群(群号 43072951)

2005-09-02 11:03

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海风自由

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14楼

RE:转：二线城市大型商业物业
不知老于转这个干什么？

2005-09-02 15:29

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hjb_jack

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15楼

RE:华银投资公司在国内一线及战略城市收购大型商业地产
于兄是想让我们关注二线城市，只是抱歉，现在的确还不能收购这些二线城市或者三线城市的物业。以后就没准了

2005-09-02 18:52

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李轻舟

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16楼

RE:华银投资公司在国内一线及战略城市收购大型商业地产
聊聊可以,先把"大师"的帽子拿掉,我最烦这种东西.

实际上国内最需要基金介入的不是经营良好的项目,也不是烂尾楼,而是那些正在准备或者建设中的商业地产,基金在那里可以起到雪中送炭的效果,而现在很多人做的都是锦上添花.原因吗,很简单,大家都干做没有风险的轻松活,但这天下很难处处都有免费的午餐.

---------------------------------------------------
中国的印钞厂从来也没有像2009年以来这样，印钞机一天到晚不停的运转，运钞车以往一周只跑4次，而在2009年印钞厂工人发现一辆运钞车居然一天就跑两次。上海印钞厂一位老工人说，解放前印金圆券就是一天跑两趟。

2005-09-02 21:32

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ChenZai

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17楼

RE:华银投资公司在国内一线及战略城市收购大型商业地产
原因吗,很简单,大家都干做没有风险的轻松活,但这天下很难处处都有免费的午餐.
________________________________________________

其实真正的原因不在于此，真正的私募型基金公司和产业投资公司往往更倾向于个案的前期投入（比如联建，股权投资，或者做纯粹的债权融资）因为从投资角度看可控性大，取得现值之外的回报率也高。往往说“已经开业的个案，有承租户并已拥有稳定性经营绩效”的个案，显然是公募资金的嗜好（比如开放式基金或者保险基金）。这个在中国起码要等待10年之后才会形成市场空间。

在中国目前的环境下，如果一个投资型企业对房地产产权回报不感兴趣，而对商业经营的绩效回报或者租赁收益感兴趣（或者去收购一个拥有主力店租金收益的商业不动产），等于一笔死账，估计可能动机不纯~~~~~~~~~~绝非是常规的投资基金公司所为，

不过“现金收购大型商业地产”这个话题确实也吸引人，话说某公司某领导操作了一个MALL，或者搞了一个商业裙房，好不容易招到了大商家，仔细一算长期收益这么低，好了，现在某某大财团感兴趣，把这包袱丢给某某大财团多好。

呵呵！

2005-09-03 11:47

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李轻舟

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18楼

RE:华银投资公司在国内一线及战略城市收购大型商业地产
看来CHENZAI比我更了解这里面的道道,学习......

2005-09-03 15:55

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海风自由

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19楼

华银投资公司在国内一线及战略城市收购大型商业地产
chenzai:
中国市场需要十年，但是国外的市场呢？

2005-09-05 09:53

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海风自由

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20楼

RE:华银投资公司在国内一线及战略城市收购大型商业地产
chenzai :

能否知道你的msn？
希望和你交流
wlzhaopc@hotmail.com

2005-09-05 11:02

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alan66

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21楼

RE:华银投资公司在国内一线及战略城市收购大型商业地产
商业地产十一大融资渠道

www.hexun.com 【2005.09.05 14:06】楼市

转发:

　　华银投资控股有限公司副总裁齐霁华银投资控股有限公司投资部总经理刘思彤

　　在境内房地产企业面临资金紧缺的前提下，很多业内人士纷纷抱怨融资渠道单一。而事实上，目前主要存在的

问题并非融资渠道单一，而是由于一方面很多融资渠道存在各种各样的限制，另一方面则是由于资金需求方对融资市场的不甚了解，而致使很多融资渠道无用武之地。

　　在此前提下，笔者针对目前所需资金量比例较大的商业地产，综合其多年来在地产行业金融实践的经验，对除以股权方式实行企业间合作之外的十一种主要融资渠道进行了总结和比较。浅述如下。

　　一、境内商业银行贷款

　　就与商业地产开发商的亲密程度来看，境内商业银行无疑曾经是开发商“生死与共的战友、亲密无间的爱人”。然而随着近两年来国内宏观金融政策调整，商业银行收紧了对房地产行业的信贷，特别是加强了对房地产抵押贷款的审查，商业地产开发商的融资渠道大幅缩紧，业内人士戏称地产业和商业银行之间的“蜜月期”结束了。

　　二、信托投资公司发行信托计划

　　随着2001年10月1日《信托法》的出台，信托投资公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。2003年底中国大陆第一支商业房地产投资信托计划——法国欧尚天津第一店资金信托计划在北京推出，它代表着中国房地产投资信托基金（REITs）的雏形。

　　随后全国各家信托投资公司陆续推出房地产信托产品，手段多样、品种创新，在一定程度上解决了房地产开发商的开发资金短缺问题。仅北国投去年推出的商业房地产信托融资产品就有：华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让项目，密云商住房资金信托计划等数支，这些信托产品都是灵活运用信托手段设计出来的优良产品。

　　然而，由于信托融资的资金来源主要集中于社会中小投资人，且受到314号文件、《资金信托管理办法》以及《信托投资公司管理办法》等多重政策限制，特别是受到每期不得超过200份合同的限制，单个集合资金信托计划的融资额度一般不超过亿元。据了解，自2002年314号文件出台后，全国大部分集合类房地产资金信托产品的发行额度都在1500万到一亿元之间。这对于大中型商业房地产开发项目而言无异于杯水车薪。

　　此外，银监会在今年年初又一次加大了对信托行业的监管力度，大部分信托投资公司所有项目必须要报送银监局审查，审查手续相当繁琐，时间拉长，这样一来信托快速而灵活的小规模融资优势荡然无存。

　　三、境内公司上市

　　房地产行业属于政策性较强的行业，而公司上市同样面临着极强的政策要求。众所周知，公司上市必须满足以下条件：连续三年盈利、净资产收益率每年不得低于10%、累计对外投资额不超过净资产的50%、总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万等。而目前大部分商业项目的建设都是一家项目公司完成，其目的主要是定向管理、专业分工、财务分开和运作自主。综合以上两种情况来看，房地产项目公司上市的可能性有多大、融资能力有多强、成本有多高、效果有多好等一系列问题都值得商榷。

　　从近年来房地产公司上市寥寥无几的现实来看，大部分权衡利弊后的商业地产开发商显然已经放弃了境内公司上市的想法。

　　四、发行企业债

　　根据《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才可以发行公司债券。这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债的范围内划了出去，且资金用途也明确为筹集生产经营资金。

　　即便房地产开发公司在公司结构上满足《公司法》的要求，也还要经过《企业债券管理条例》对企业发行债券规定的严格限制和审查。程序繁琐，条件严格。首先要报全国计划委员会、中国人民银行、财政部、国务院证券委员会纳入下一年度全国发行企业债的总体规模中，同时还要经过各级人民银行和同级计划管理部门的严格审批；其次，企业须具备一系列条件，例如企业规模的要求，连续三年盈利的要求以及所筹集资金的用途必须符合国家产业政策等等。且“企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值”、“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十”。有鉴于此，在未来的一定时期内，发行企业债无论从政策理论上还是从企业实际条件上都不可能成为商业地产开发商可期待的融资渠道。

　　五、金融租赁

　　2004年4月，上海某金融租赁公司推出了一支房地产“售后回租+保理”模式的金融租赁产品，出售回租人将其某一物业出售给金融租赁公司，并约定了5年作为回租期，同时金融租赁公司与某银行就此单业务建立保理业务关系，确定了资金来源。最终，该笔交易令房地产公司获得了6亿元的资金。稍加分析就会发现，信托投资公司近年来推出的“租金收益权财产信托受益权转让”信托产品与房地产金融租赁模式非常类似。两者的具体区别在于：一、以金融租赁的资金来源为银行，信托的资金来源为投资人；二、金融租赁可以解决的资金量较大，信托解决的资金量小；三、金融租赁后的风险由租赁公司和银行共同承担，信托的风险则完全转嫁给了投资人；四、金融租赁的收益由银行和租赁公司共享，信托收益归投资人，信托投资公司收取少量报酬。例如，北京国际信托投资有限公司推出的“华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让”项目就是基于这种理念设计的。

　　我们认为，房地产金融租赁对于商业地产开发商来言不失为一条很好的融资渠道，它为相当一部分具有优良房地产项目的开发商提供了一条可以融通较大规模资金的渠道。然而，通过采用银行保理业务，以银行作为房地产行业融资最终的资金来源，有悖于近两年来政府推出的收紧商业银行房地产行业贷款（特别是抵押贷款）金融政策的根本目的，即控制商业银行在房地产行业的信贷风险。

　　六、典当

　　典当融资手续简便、融资速度快捷，在如今商业地产企业短期小额融通资金的过程中，日益体现出了自己高效的特点。然而，我相信大部分开发商如果不是走投无路，是不会选择成本高昂的典当方式融资的。2004年我曾接触过的一个项目，在商业银行、信托投资公司等融资渠道全部堵死的情况下不得不选择了典当方式以解燃眉之急，而最终每年的融资成本竟然高达50%。可以说，这个项目一段时期内的利润全部让渡给了典当行，开发商损失惨重。

　　此外，由于受到典当行业自身条件限制，对于资金需求量巨大的商业地产行业来说，典当行的融资能力远远无法达到要求。特别是今年新出台的《典当管理办法》规定了“房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。” 进一步限制了房地产典当的总额。对于动辄上亿元的房地产融资来说，典当金额限制在如此小规模内，显然无法满足地产开发需求。

　　七、民间私募基金

　　民间私募基金始终都没有获得政府政策层面的支持，然而却以不争的事实极具活力的存在着。几年前，一些公司型私募基金已完成暗中的筹备，并开始在房地产市场积极运作。特别是在以温州为中心的浙江地区、以福建为中心的福建地区，据估算十余年间，民间私募基金投向全国房地产行业的资金已经超过了千亿规模。民间私募基金虽然隐蔽却不容忽视，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸扬扬的温州炒房团就是以民间私募基金的方式在运作。

　　八、外资商业银行贷款

　　2002年2月1日起，外资银行获准在中国大陆开展贷款业务，但仅限于对大陆的境外人士和外资企业提供人民币业务。直至2004年2月，花旗、汇丰、东亚和瑞穗四家外资银行才首批获准对中资企业人民币贷款业务。2005年5月底，渣打银行成为首家推出商业房地产贷款业务的外资银行，这为商业地产开发商拓宽融资渠道带来了新的希望。一般来说，外资商业银行对境内房地产开发商发放的贷款和境内商业银行相似，都是以商业物业作为抵押，以抵押标的物评估价或成本价的60%～70%作为发放贷款额度的依据。

　　然而外资商业银行贷款也存在着政策方面的限制。2004年上半年银监会就曾经要求外资银行提供其超过一亿元人民币贷款客户的资料，随后发改委、银监会联手央行又颁布了《境内外资银行外债管理办法》，变相的从政策层面对外资银行贷款规模进行控制。同时，外资商业银行本身由于受到人民币存款总量不足的限制，其有限的人民币贷款业务也主要是面对中小客户，额度一般不大。总之，外资银行的商业地产人民币贷款还远远不能成为商业地产开发商可以期待的主流融资通道。

　　九、海外私募基金

　　海外私募基金一般是通过非公开的方式集合少数投资者资金设立的基金，其销售与赎回都是基金管理人私下与投资者协商进行的。近年来，海外私募基金在国内表现异常活跃，国际基金机构纷纷出手完成了数笔大宗交易。特别是在上海、北京、深圳、广州这样的战略城市，表现格外突出。例如摩根士丹利房地产基金于今年初收购了位于北京CBD的富力双子座，收购价约4亿元人民币。澳洲麦格里集团旗下基金公司MGPA收购了位于上海的新茂大厦，收购价约8亿元人民币。新加坡嘉德置地更斥资逾3亿美元在北京、上海大规模收购成熟物业。我们发现，海外私募基金的投放主要集中在三个方面：一、收购成熟物业；二、与国内开发商股权方式合作；三、独立开发房地产项目。海外私募基金的最主要特点是融资金额巨大，偏好位置良好的内地成熟物业。

　　对于规模、地理位置俱佳的成熟商业物业来说海外私募基金无疑是很好的融资渠道。

　　十、房地产投资信托基金（REITs）

　　REITs (Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托基金。其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

　　通过REITs方式融资，对商业地产开发商而言显而易见的具有以下几个方面的优势：

　　1.可用以融资的物业范围宽广。任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITs融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。

　　2.可融资金额巨大，资金来源丰富。例如华银控股目前操作的REITs，单个物业可融资金额从3亿元起，根据物业实际价值，多多益善。而海外REITs市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者。

　　3.通过境外REITs融资，将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。

　　4.融资总额相对较高。一般情况下，采用REITs方式融资总额能够超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产价值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一般仅能获得相当于物业价值60%～70%的资金。REITs则是根据市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。

　　5.融资方式灵活。对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业，华银控股可以协助业主，以业主为发起人将其资产在境外上市。对于规模较小的物业，华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

　　6.可选择长期获益。物业业主也可以自持一部分基金单位，与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外，控制REITs管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。

　　7.REITs融资具有不可替代的节税优势。

　　8.采用REITs融资，可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。

　　9.由于上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，通过REITs运作可以带动企业完善治理结构调整，规范经营管理。

　　当然，采用REITs模式融资也有一定的局限性，比如从目前我们所操作的REITs来看，所收购的项目要求商业地产开发商必须要有相当的实力、必须要有已经开发完成的超过5万平方米以上的或者总资产价值超过3亿元人民币的、已经营运并开始产生稳定租金收益的商业资产。而这些商业资产是否能够最终运作上市还需要通过一系列的审查，符合在境外上市的条件才能确定。

　　十一、公司海外上市

　　内地企业上市主要选择的是美国、香港和新加坡，而房地产公司几乎全部选择的是在香港上市。我认为，房地产公司对香港市场的选择很大成分是考虑到了投资人的构成和偏好，华裔和亚洲投资者比欧美投资者更认同中国的房地产行业，更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。

　　中国公司在香港上市可以选择主板上市和创业板上市。

　　主板上市又分为发行H股上市和买壳上市两种方式。无论采用哪一种方式，主板上市的房地产公司首先要满足这样一些条件：上市前三年合计盈利5000万港元（其中最近一年需达到2000万港元）、上市市值需达到1亿港元，近三年管理层及所有权变化不大，至少有25%公众持股、需要100名股东，每100万港元的发行额必须有不少于三名股东持有。主板发行H股上市还需要经过国内相关机构层层审批，且未来公司股份转让等方面受国内法规限制较多。而香港联交所对主板上市中的买壳上市现象作了严格限制。

　　创业板上市主要是发行红筹股上市，要求企业必须从事单一业务，或围绕单一业务的周边业务活动。虽没有最低市值规定，但实际上在上市时市值不能少于4600万港币。

　　此外，无论选择哪个板块，房地产企业希望在海外上市吸引投资者都必须表现出足具吸引力的盈利能力，从目前已上市的地产公司情况来看市盈率要达到10%。对于那些符合条件的房地产集团公司来说，仍然可以选择香港市场作为其上市的首选，从而融通资金。

　　通过以上比较可以作出这样的评价，当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便。当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。当然，对那些地理位置很好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不是适合商业地产开发商的融资手段。

　　综上所述，相对于诸多融资渠道而言，REITs由于自身的种种优势，更符合商业地产的融资需求。虽然目前看来，社会各界对此认知程度还不高，但随着人们对REITs了解不断深入、房地产市场的发展以及2006年金融业的全面放开，我们相信，不久的将来，REITs必将成为商业地产市场融资的主流渠道。

---------------------------------------------------
ALAN

2005-09-05 22:55

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hjb_jack

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22楼

RE:华银投资公司在国内一线及战略城市收购大型商业地产
轻舟兄，抱歉，好几天没上论坛上来了，看到你的留言了，我知道你对我们公司现在的收购行为是乎有点不理解，认为我们只是在作锦上添花的事，而非雪中送炭，这一点，我承认，我们目前还没有做到可以收购烂尾楼的地步，但是我们始终是要走出这第一步的，而中国国内的政策原因，REITs尚不能在国内实现，而我们正是要做这第一人，让国内的比较成熟的商业地产能在海外实现，只有这一步走了以后，我们才能去谈更多的责任，去做雪中送炭的事情，这一点，也期望所有看到这个帖子的人，包括是商业开发商或是有资源的人能过理解我们的行为，能够支持我们，主动和我们联系，只有这样，我们中国的REITs才能迈出这第一步。
不知道我这样的回答让轻舟兄满意否？期望各位提出你们的困惑，让我们来共同解答它！

2005-09-06 10:25

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hjb_jack

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23楼

RE:华银投资公司在国内一线及战略城市收购大型商业地产
各位手中掌握有资源的开发商或者中介公司、个人请和我联系，有什么质疑也可以通过各种途径向我们提出，我会认真地对待。请相信我们的实力与诚意！

2005-09-08 11:18

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于群

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24楼

转——香港證監會放寬限制
香港證監會放寬限制
2005年6月初發佈的《房地產投資信託基金守則》，放寬了香港房地產信託投資基金(REITs)投資海外物業的限制，有可能將引發一輪國內商業地產的上市熱潮。
這是條不起眼的小消息，對內地房地產界來說，卻是石破天驚。換一個角度，香港證監會這一舉措，實際上相當於允許內地或者海外的發展商將其在內地的商業地產專案以REITs形式在香港上市。

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我国商业地产——商业地产基金证券化才是发展的趋势和主流！

而你们华银还真的酸走在了浪尖的前头！努力吧！

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2005-09-08 18:06

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hjb_jack

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25楼

RE:华银投资公司在国内一线及战略城市收购大型商业地产
哈哈，谢谢于兄支持，我们一直在努力，期望能做的更好，更快的实现目标。然而，真正要实现目标，也需要各位的支持，尤其是能提供资源的人士或开发商的支持，有你们的支持这个事业才能获得成功！在此感谢特别感谢李轻舟老兄，为我们提供了不少有价值的信息与资料，非常感谢！

2005-09-12 10:53

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alan66

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26楼

RE:华银控股在国内一线及战略城市收购大型商业地产
华银现在手上已经有哪些项目了?

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ALAN

2005-09-12 22:40

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hjb_jack

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