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 主题:华银控股长期在国内一线及战略城市收购大型商业地产  
hjb_jack

   
   
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RE:华银控股副总裁在广州商业地产博览会上的发言
  齐霁:大陆物业以及REIT形式在海外的上市
焦点房地产网 gz.focus.cn 2005年09月29日11:18 焦点广州


华银控股副总裁齐霁



  齐霁:我演讲的题目是:大陆物业以及REIT形式在海外上市。REITS在中国内地已经很热了,现在已经有人想搞REITS了,我想说的是,实际上做REITS只是上市的开始,后续的工作是很多的,所以做REITS不要简单的理解就是套现完事就走了,还涉及到后续的经营和增发等工作。我也感觉到目前的REITS的热度来自两方面原因。
一方面国内因为金融政策的紧缩。另一方面是因为海外的机构投资者对REITS的认可度比较高,尤其是海外的基金,需要一支大陆的基金分担风险。其次联交所、证监会对大陆的物业的REITS很有兴趣的,香港、新加坡因为地域的原因,资产是有限制的。内地是有非常大的潜力的。一次在新加坡参加一次会议的时候,RBS曾经对大陆的REITS进行了预测,未来五年内中国大陆的资产要达到1500亿元,我也非常高兴的看到,海外的基金进入到中国,现在有很多世界很大的REITS进入中国,但是如何退出。

关于REITS,我介绍几个方面:

一、何种物业可以做REITS。

二、上市的时机

三、如何做REITS

企业间的股权合作的方式,国内的商业银行的贷款,信托的融资,栽花的外资银行的贷款都是房地产融资的渠道。还有在资本市场发行证券还有在海外发行基金,现在大陆也有私募的基金以及海外的REITS。

下面讲一下REITS的好处,第一,是可以控制上市资产提高企业的声誉,对房地产的资格要求也很高,因为看中的是资产的本身。第三是回报率,提高企业竞争力。第四是改善房地产的结构,提升企业的收益。

什么样的物业适合做REITS,刚才几位从业态上介绍了REITS。从地产商有四大战略。北京、上海、广州、深圳,REITS都集中在沿海城市或者发达的地级城市,例如江苏的苏州等等。最后一部分还包括了西南的重庆、成都,这些物业要做的化,必须在城市中进行选择,第二点就是物业的产权要简单明细,如果有一部分卖掉了,如果超过了10%的产权卖给了散户,而且收不回来就存在了问题。

租金还要稳定,这主要体现在租赁合同中,这是非常重要的。租户的结构也要合理,包括主力店和次主力店等等。

下面谈一下上市的时机,主要针对开发商和物业的持有者。你们的商业物业没有经营三年或者五年,不建议你们做REITS,这样的话,会有很大的利益失去。大家知道三、五年是商业物业的培养期,这期间租金的增长是非常快的。这阶段做REITS会失去租金的收益,体现在套现上。当然也有一些情况,如果开发企业等不了三年,我给你一个建议,就是套现一部分,持有一部分。在基金中,你可以持有一定的份额,例如30%或者50%,这样将来持有的部分的比例就可以增值,又不影响项目的开发,如果是未完工的项目也可以私募的基金过桥。还有发行的时机还要看市场的情况。

李嘉诚在新加坡有两只REITS,最近准备在香港搞一个REITS。因为领汇可能会在香港上市。香港作为资产管理人要有拍照,目前新加坡没有这方面的要求,大陆的物业如果要上市,财务的要求比较严格,例如历史的数据、评估、审计等等,在新加坡只是一种形式,对未来设计一个格式进行预测就可以了。所以我说,目前来讲,稍微宽松一点就是在新加坡,回报率上来讲,这两个资本市场基本上没有大的区别,但是因为目前香港没有一只REITS出现,所以标准很难制定,没有标准寻找,例如十年期的国债,在新加坡应该说,不仅仅有这种国债作比较,而且还有其他的标准可寻,例如商业、写字楼、工业型的都有。

具体到回报率上,我听到很多的说法,在新加坡来讲,很多人告诉我可以达到6%或者7.5%,在我个人考虑,目前的回报率的要求是在6.5%—7.5%,即便是准备操作REITS了,回报率也是无法预定的,这里面有评估的标准,最后才可以确定。

如何做REITS,这里不详细讲了。你做REITS可以用财务的杠杆,最关键的是从资产进入新加坡REITS的过程,中国的REITS要通过STV,究竟设在国内还是在国外,多数的投资银行建议设立在国外,也有主张设置在国内,我个人认为应该设置在国外好一点。因为考虑到国家外管局的管制,设置在国外比较好一点。

下面介绍一下我公司的情况,以及将来的工作。我们的目标就是资产的管理,我们做REITS和开发商的角度是一样的,我们做的是将来REITS的资产管理。做REITS的事和其他的上市是一样的,上市是开始,不是结束。


Jackhuang 最后修改于:09 Oct 2005 18:10:23
2005-10-09 09:40
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李轻舟

   
   
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RE:华银控股长期在国内一线及战略城市收购大型商业地产
  北京、上海、广州、深圳,REITS都集中在沿海城市或者发达的地级城市,例如浙江的苏州等等。

老黄,该给你们的高层普及一下地理常识了.

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中国的印钞厂从来也没有像2009年以来这样,印钞机一天到晚不停的运转,运钞车以往一周只跑4次,而在2009年印钞厂工人发现一辆运钞车居然一天就跑两次。上海印钞厂一位老工人说,解放前印金圆券就是一天跑两趟。
2005-10-09 12:06
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hjb_jack

   
   
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RE:华银控股长期在国内一线及战略城市收购大型商业地产
  哈哈,这个轻舟兄,老总才不会犯这样的错呢,估计是焦点网上的笔误吧,我得去核查一下
Jackhuang 最后修改于:09 Oct 2005 12:28:20
2005-10-09 12:26
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昭邑零商

   
   
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RE:华银控股长期在国内一线及战略城市收购大型商业地产
  非常支持贵公司!
不过如果在参建项目上多下些功夫就更好了。
我们公司最近的几个项目都急需参建基金的介入。
由于银行收缩放贷,现在很多开发商都在放血救命。
2005-10-12 13:04
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hjb_jack

   
   
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RE:华银控股长期在国内一线及战略城市收购大型商业地产
  昭邑零商 是乎也在帮助寻找一些小体量的商业,如在过程中遇到合适我们公司收购标准的,还请联系我,我这里有一些项目,可能也能帮你的忙。
2005-10-13 10:26
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高启业

   
   
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RE:华银控股长期在国内一线及战略城市收购大型商业地产
  我在首都机场拥有150亩的土地资源,与扩建后的首都机场仅一条马路之隔,现在已经建设有1万多平米的标准建筑,正在进行招商。如果有人能够接受得了出售价格,我们也可以考虑出售。
如果各位有意,请联系我
注:国有土地产权手续齐备
地理位置绝对优越,是未来首都机场发展的一块黄金地段

高启业
010-69477900
13810011356
msn:gaoqiye0129@msn.com
2005-10-15 12:13
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冰蓝天下

   
   
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RE:华银控股长期在国内一线及战略城市收购大型商业地产
 

  您好  ,不知道贵司现在对上海区域大面积工业用地有无兴趣?本司今在上海有大面积工业厂房带租约对外出售,如贵司有兴趣请尽快与我联系。。。

                                              

                                                                                                                  上海三翼游资咨询有限公司

2010-07-08 14:19
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心情忽左忽右

   
   
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RE:华银控股长期在国内一线及战略城市收购大型商业地产
 

—— 以下是引用的内容 ----------------


其实真正的原因不在于此,真正的私募型基金公司和产业投资公司往往更倾向于个案的前期投入(比如联建,股权投资,或者做纯粹的债权融资)因为从投资角度看可控性大,取得现值之外的回报率也高。往往说“已经开业的个案,有承租户并已拥有稳定性经营绩效”的个案,显然是公募资金的嗜好(比如开放式基金或者保险基金)。这个在中国起码要等待10年之后才会形成市场空间。

很多项目都是现楼交易。

什么叫“现值之外的回报率”?

公募基金好象是以证券投资基金,以二级市场股票和债券为主。



在中国目前的环境下,如果一个投资型企业对房地产产权回报不感兴趣,而对商业经营的绩效回报或者租赁收益感兴趣(或者去收购一个拥有主力店租金收益的商业不动产),等于一笔死账,估计可能动机不纯~~~~~~~~~~绝非是常规的投资基金公司所为,
什么是房地产产权回?怎么体现啊?商业地产投资不对租赁收益感兴趣,那对什么感兴趣?


不过“现金收购大型商业地产”这个话题确实也吸引人,话说某公司某领导操作了一个MALL,或者搞了一个商业裙房,好不容易招到了大商家,仔细一算长期收益这么低,好了,现在某某大财团感兴趣,把这包袱丢给某某大财团多好。

呵呵!

实在不知道您在说啥

2010-07-16 22:26
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paulzhao

   
   
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额滴神呀,

这么老的帖子,谁给翻出来了。

让我又回到了当年指点江山挥斥方遒的的日子,

俱往矣呀。

2010-07-28 09:48
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铁血大旗

   
   
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值得好好看一下。

2010-07-30 16:17
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puminghao

   
   
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您好!  不知道贵公司是否会在深圳这边收购一些商业项目

家家顺地产  蒲生   13728696469    

puminghao88@163.com

2010-08-25 11:33
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李轻舟

   
   
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  楼上发小广告的中介,别闹了,你的价格没写错吧?俺怎么觉得好象少写了个0哦……
2010-08-25 22:28
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puminghao

   
   
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深圳宝安五星级酒店出让

占地面积:6000平米

宗地面积:3786.52平米

总建筑面积:33000平米

产权面积:28688.83平米

竣工日期:20067

物业用途:酒店

产权年限:40年(19901017-20301016日)

 

客房:7-30楼设有标准客房120间、高级客房120间(包括2间残疾人专用房)、豪华套房20间、行政高级房33间、行政套房3间、行政豪华房2间、总统套房1间,总339间客房。

 

餐饮:酒店一楼设有西餐厅和梅田日本料理,二楼设有中式鱼翅海鲜酒家。

 

娱乐:酒店G层设有特色大堂吧,一楼设有日式KTV音乐酒廊,五楼为SPA“水珍珠”水疗,二十九楼有行政酒廊。

 

宴会、会议及商务:一楼设商务中心及小会议室,三楼有宝安最具特色的大型宴会厅,无梁无柱、净面积1700多平米,同时另配贵宾休息室、衣帽间和两个固定会议室,29楼也配备了会议室和商务中心。

酒店于2007年月试营业,共30层,楼高99.6米;

 

200812月通过深圳水务局和节水办联合验收,成为宝安区第一家“排水达标单位”;

20095月正式通过广东省旅游局星评委检查评定,获颁“中国四星级饭店”证书和牌匾;

20103月被深圳市卫生与人口计划生育委员会评为“公共场所卫生信誉度等级住宿业A级单位”,并在授牌大会上向全市同行业介绍本酒店创建“A级”卫生单位的经验。

 

出让情况

1.      产权过户:按二手楼买卖交易方式,所有设备设施连同物业产权出让给买方;

2.      股权转让:产权所有人公司股权附带名下资产出让,付款方式可协商;

3.      整体出让价总价叁亿贰仟万元人民币(¥320000000.00元),价格为实收,产生之交易税费由买家支付。

 

买家提供以下文件:

公司营业执照复印件(盖公章)

   法人证明书(原件)

   法人授权委托书(原件,法人本人亲临则不需要)

   法人身份证复印件(盖公章)

   求购意向及价格确认书(原件)

   委托(我司)求购及佣金确认书(原件)

   资金证明书(原件,新开,可查实)

2010-08-26 15:49
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puminghao

   
   
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  是宝安区的标志性建筑之一。地理位置优越,交通十分便利,毗邻南头关口,距深圳国际机场仅15分钟车程,至皇岗口岸及蛇口码头约40分钟车程。只需5分钟即可连接广深高速公路。
2010-08-26 15:50
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