主题：分散型街区摩尔VS单栋大盒子摩尔

RE:分散型街区摩尔VS单栋大盒子摩尔
我来说一些浅薄的看法吧，，还要请各位斧正

动线方面：
街区摩尔有它的好处，它通过不同的街区将穿越摩尔的人流最大化地进行了利用，这对于一些依靠大人流量来取得收益的业态比较适合，比如服装等。
根据我个人的看法，街区摩尔的人流动线最好是按照当地习惯的人流动线方向进行。以前看过一个日本学者对人流习惯的分析，得出的结论是人流习惯于沿着既有的方向进行，而抑制非既有方向的人流流向。因此街区摩尔的动线要更注重参考周边道路的设置。

而大盒子摩尔，它的人流动线与街区摩尔是不同的，人流进入大盒子摩尔后，可以按照设计师的动线规划流动，较少受到外界的干扰。

从招商考虑：
大盒子摩尔用地比较集中，一般都有正规正矩的形状，因此比较容易招进大型的主力商家，而街区型摩尔一般都是在形状比较怪异的地块上，因此可能在建筑要求上不太符合大商家（比如大超市、大百货）的要求，因此街区型的摩尔更多以店铺的形式存在。

从人口分布来看：

街区型摩尔对人流的要求比较高，对于一些大型的住宅区域，这些区域主要以居住为主，人流反而少于闹市。这样对于街区摩尔可能会有不利的影响
而大盒子摩尔对动线和人流要求不像街区摩 尔那么高，因此受到的影响相对较小，另外大盒子摩尔更容易发挥出“极点效应”，吸引人流向大盒子摩尔集中。

以上是我个人一些不成熟的看法，请大家好好批批。

RE:分散型街区摩尔VS单栋大盒子摩尔
以上2位朋友的看法都很有见地

街区MALL或者所谓LIVINGMALL对地理有要求比单体MALL高,最好是市中心繁华地区(成功的如宁波天一MALL),最好4面临路,至少是2-3面临大马路(主干道),如果规模超过5万平方米不是很合适新社区(失败的如3面临路的上海金桥新天地,一字长街的闵行淮海广场等等,好乐广场)


总之我个人也同样更喜欢单体MALL

RE:分散型街区摩尔VS单栋大盒子摩尔
不可否认分散型街区摩尔万一经营不善,各个商铺仍然可以独立开业,不象单栋大盒子摩尔万一大门关门,谁都不能开业,所以分散型街区摩尔分割卖掉后发展商的压力比较小,所以很多根本没有摩尔经营实力和能力的发展商都倾向于发展分散型街区摩尔(实质上出发点就是为了逃避责任).

但实际上分散型街区摩尔很多没有主力店,即使有主力店由于动线设计原因(分散建筑根本互不相通),小商铺也借不到主力店的光,所以分散型街区摩尔对于招商和经营能力的要求甚至比单栋大盒子摩尔更高更难

而且分散型街区摩尔太多分散的建筑除非非常杰出的设计,不然东一堆西一块,不利于树立统一形象

此外室外通道没有空调也是一大问题,百联西郊摩尔由于是"半"分散型街区摩尔就不如单栋大盒子摩尔的百联南方商城容易聚集人气

RE:分散型街区摩尔VS单栋大盒子摩尔
开发商炒作新概念 街区商业是开发商一厢情愿？

吴厚斌　　北京现代商报　


　　当社区商业、Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ、产权式商铺在纷纷扬扬的炒作中变得有些过时的时候，一些新鲜出炉的商业项目在精心包装下，披上了一层更新鲜的光环招摇过市：街区商业。
　　业内人士认为，谁都想自己运作的商业项目能像西单、王府井、前门那样，成为北京市级商业中心，吸引北京全市乃至全国的消费群。但街区商业并非开发商一拍脑门儿在纸上划上几道线就能做成的，充其量不过是给前期运作时商铺的销售增加炒作的砝码。

　　集中入市

　　今年大有街区商业项目集中入市之势，来势汹汹。最先打出街区商业旗号的当属京西的道乐蒙恩商务街和百子湾的后现代城商业街，其后跟进的有苹果社区商业街、中国红街、富力星光大道等被称为“街铺”的项目，还有即将开盘的北京华侨城商业街。

　　这些商业项目都有一个共同特征：位于某个有一定特色的地段，背后有实力开发商运作。为顺利招商，这些项目都选择了具有操盘经验的中介公司进行包装，极力宣称要办成面向北京市的特色商业街，要吸引全北京市的消费者，甚至要吸引来北京旅游的全国、全世界消费者。

　　听起来这些项目都很诱人。比如，中国红街处于ＣＢＤ、朝外商圈、三里屯和两大使馆区这五大商圈的中心位置，由长２６０米、总体量约７万平方米的写字楼与商业组成，商业部分占１万平方米，号称要引进５０余家国际顶级商铺，办成国际化商业走廊；位于东四环与京沈路东南角的北京华侨城是一个主题公园、住宅、商业街的融合体，其商业区的定位目标是不仅要对住宅的业主提供最基本的商业服务，还要为游人提供一个娱乐、休闲的去处；位于百子湾沿线的ＣＢＤ东都规划中的商业街长达８００米，商铺建筑规模达１６万平方米，宣称不只是给当地老百姓提供服务，还要关注到老百姓生活的方方面面，换言之，就是要吸引社区以外的更多消费群。

　　一厢情愿

　　在北京的商业格局中，有市级商业区、区级商业区和社区商业的区分。王府井、西单、前门是三大传统的市级商业区，三里屯酒吧街、马连道茶叶一条街是后来营建的市级商业区，以蓝岛大厦为“鼻祖”的朝外大街是典型的区级商业区，随着ＣＢＤ的发展和延伸，有可能向市级商业区转变，但一些依托于楼盘和社区的社区商业只能为周边群众提供服务，永远也不可能变成北京市级或区级商业区。

　　北京朝阳区商联会常务副会长李贵保认为，商业地产有一个不变的规律：先商业，后地产，不能全凭开发商的想象来运作项目。“街区商业，其实就是特色商业街的变种，并不新鲜。谁不想把项目做得有特色？但并不是你想做成什么样就是什么样的，好的特色街是有历史积淀的，是在自发的基础上形成的，不是凭空造出来的。”李贵保举例说，目前在全国做得最成功的街区商业项目是上海的新天地。它是一条比较古老的街改造而成的，结合了现实中的流行无素，将购物、休闲、娱乐结合在一起，被消费者接受了，所以成了上海的城市名片。“安徽黄山市的老街、北京前门的大栅栏、南京的夫子庙与秦淮河，都可以说是成功的街区项目，但都是在历史积淀的基础上融进了新的时代元素形成的，不是新创出来的。”

　　“不是给自己的项目戴上一顶街区商业的帽子就成了一条特色商业街，更不是盖了一幢楼，把其中的商业部分命个名，就成了一条街。街区的形成需要一个过程。”李贵保说，“三里屯、马连道，是哪个房地产商开发的？没有，都是摸索出来的。”

　　如今大有代替三里屯酒吧一条街之势的后海酒吧街，当初西城区政府曾找一个建材商，以３００万元一年的价格包给他，他不要，如今至少升值了十倍。这位建材商感叹：人算不如天算！他的感叹之中，透出一个真理：一个商业项目的成功与否，绝不是开发商的一厢情愿。

　　意在炒作

　　为什么那么多项目都宣称自己是街区商业？伟业商业管理顾问有限公司总经理蔡宇翔认为，街区商业面向的不仅是社区，由于消费群来自一个城市的各个角落，带动的是一种动态消费，当然比以服务为主的社区商业的静态消费能力强得多，这对于投资商来说，必然获得更好的经营业绩和投资回报。

　　也许正是这样的想法，才促使开发商频频打出“街区商业”的旗号。高力国际董事陆启浩就对街区商业的说法不太认同，他认为现在推出的号称街区商业的新项目充其量还是服务于某一块地段，具有区域性，很难达到城市商业购物中心的范畴。比如中国红街是想借助三里屯附近的娱乐人气，从娱乐区发展到商业区；后现代城虽然有商业部分，但更像一个社区商业。“喊出街区商业的口号，可以抬高项目的身价，有利于卖掉商铺。”

　　实际上，目前叫出“街区商业”概念的项目除中国红街是以写字楼和商业配套以外，其他项目均有楼盘和社区做支撑。一个社区内的商业项目要想做成新兴商业区，本身就受到交通、设施、人气等因素的限制。陆启浩认为，到现在北京黄金购物商业区也还是屈指可数，社区内的项目要运作街区商业，主要是为了借助这个概念来炒作，以抬高身价。

　　五合国际主设计师刘力认为，现在的许多商业地产项目其实只是楼盘的“配套”，根本不具备做大商业的条件，还不如老老实实地做好社区商业，把社区服务好。蔡宇翔更表示，今年第一季度，北京市空置商业用房比上年同期增加了１１８个百分点，人们投资的热度明显回落，说明个人投资越来越理性，不再轻易相信高额回报的承诺，投资者随着炒作非理性地投资购买型商业物业，到今年上半年已经走向一个理性的购买阶段，单靠概念已经无法使商业项目火起来。

　　产权式商铺已经频频遭遇滑铁卢，新兴的街区商业能否在一两年内真正脱颖而出，目前看来还是一个大问号。

RE:分散型街区摩尔VS单栋大盒子摩尔
目前国内MALL开发的确有些过多过滥,不仅有些不适合建MALL的地点建了MALL,更重要的是有些很适合建MALL的地点由于开发公司实力不济给搞坏了(例如资金实力不足造成烂尾楼,由于分割出售管理不力造成商铺销售火暴招商混乱没有人气,又由于没有经营能力等等)

总之建设MALL应该引入PK制度,而不能仅仅凭借谁出钱最多(土地出让),政府与哪家公司的关系最好等等

具体包括:
建设地点PK(交通,人口,经济,发展潜力,总体规划等等)
开发公司PK(以往成功实例,经验足,招商能力强,经营行销能力等等)
赚钱模式PK(长远发展,自有资金充足,引入基金,不分割出售-只租不售等等)

RE:分散型街区摩尔VS单栋大盒子摩尔
总之具体地块要具体分析,有些地块只适合建设单栋大盒子摩尔,如果硬要建分散型街区摩尔,效果肯定不会好(分散型街区摩尔不是万能药),反之也然

RE:分散型街区摩尔VS单栋大盒子摩尔
我不太喜欢分散型的，无论冬天、夏天和雨天逛起来很麻烦，但是其他日子还可以走走。
百联西郊我还是比较喜欢的空气流通性好，而且去任何一家店都不必担心风吹雨淋。

RE:分散型街区摩尔VS单栋大盒子摩尔
The Grove位于美国西部的洛杉矶地区，是由一个传统的农贸市场改造而成。



相关图片如下：

RE:分散型街区摩尔VS单栋大盒子摩尔
如棚户般的市场与国内非常相似，其间穿插着一些小的食肆


相关图片如下：

RE:分散型街区摩尔VS单栋大盒子摩尔
步行街通过仿古的轨道营造出人流动线


相关图片如下：