另外，经营恒隆广场，你看的时间需要长一点，大家不要以为高档的牌子就等于是高收入，就是他给你高的租金，不一定是你能想象的那么高，他们要看非常长远的。举个例子，他们前期的开发，装修用的钱是不可思议的。
作为开发商，一定要有长远的眼光，而且愿意跟他一起共渡难关。蟑螂跑进来，一般是不会跑出去的，牌子也是这样的，他进来以后，只会跟你一起发展，一般不会离开的。所以作为开发商，你对前期的设计，现场的管理，特别是物业管理需要一个非常高的水平。比如说恒隆广场跟很多广场不一样，自己的商场，我们是从来不会交给管理公司的，我们从头到尾，无论是清洁、保安都是自己经营，因为经营直接影响整个商场的好坏，这也是对高档的物业、高档的牌子来讲非常重要的考虑因素。
作为一个高档牌子管理的商场，各方面的服务都非常重要，从客观的条件讲，一般是地理位置、商场的设计、市场，在高档的牌子里，有某些是有影响力的，他来了，对我们是非常重要，在谈判的过程里，一定要有耐心。前期的准备跟管理，一定要耐心，一定要深入沟通，沟通完以后，他们会非常好的，从来不会烦你，他比你还要紧张。
我们当时怎么定地理位置呢？上海这么大，93年与现在情况完全不同，上海市几个中心，淮海路，南京中路，我们走来走去，当时上海的中心都是在南京西路，旁边的开发商都非常有名。对我们来说，选址除了地理位置，旁边的开发商是谁，他们盖出的物业怎么样，我们必须要有信心。我们看，是不是有名的开发商，除了主观的地理位置以外，就是开发商也非常重要。
另外，商城的设计，动线、流线，大家都非常明白了，但是有一个非常重要的，SHOPPING MALL所谓的高档，不等于一定是用非常昂贵的材料，你仔细看一下恒隆广场，是非常普通的装修，里面基本上没有用进口的材料，都是本地的材料。最重要的是非常简洁的，非常流畅的感觉。不要跟牌子的橱窗来竞争，他们一个橱窗是几十万的，很漂亮。但是我们的路线非常明朗，而且非常简洁。
另外，在恒隆广场，基本上所有的营业额都是本地的，我们粗略的算了一下，95％的营业额都是中国本地人，60％是上海人，35％是长江三角区一带的，只有5％是香港、日本、美国。所以我们推广的时候很注意，怎么样把恒隆广场定位为全国名牌的中心，这也是我们的目标。
你跟目标引进商户沟通是非常重要的，他们问你很多的问题，这些问题是很烦琐的问题，所以要有很大的耐心，而且过程非常长，每一个店铺都经过五六批人来看，到最后很可能又派一个建筑师来看这个地方，来看设计，这个时间是非常漫长的过程。有些朋友会说，我给他出装修费用，其实他也不要你的装修费，他跟我们签合同之后，半个月没有开工，因为全世界它只有一个设计师，租金照付，你也没有办法。所以耐心是很重要的。
也有很多同行跟我探讨，到底这些顶级品牌会不会开很多店，以上海来讲，到目前，传统的商业区有黄埔区等等，他们都在竞争，目前来讲，其实很多顶级牌子都希望开大的店，旗舰店，而都不愿意到处开，他们觉得，虽然上海、北京这样的城市都非常富，但是普遍的消费还没有到这个水平，所以他们情愿开一个旗舰店，把他的产品全面的展示出来，我们房地产开发怎么跟着他变，也是很重要的。
所谓主观的定位，包括很多理论，大家要思考一下，是不是房地产开发商真的能那么专业自己定位，然后做出来。从理论方面我不敢讲，我自己不是研究理论的，但是实际经验来讲，房地产商全部靠自己想法来定位，希望做到某一个程度有一定难度，这个方案有时要思考一下。不要忘了，定位以后要跟所有的牌子研究，他们会给你一个很好的说法。我来中国十年了，我觉得这些商家，对他们的经营、他们货品的认识比开发商还要清楚。
另外我讲讲高档牌子的经营，一般的房地产开发不具备百货经营的经验，往往不能满足这些商家需要的服务。后期的服务，能不能跟得上，这在谈判过程中绝对是重要的。比如说一些国际性的牌子，他们不愿意做一些灰色地带的东西，他们必须要考虑开发商有没有这个本事，而且做事很清楚，而且非常合乎法律等等，他们也不想走捷径，所以在谈判过程里，如果各位想跟他们谈判的话，必须要了解清楚他们所期望的后期服务。
另外我们有23个不同的国外的牌子，但到目前只有一个牌子拿到了独立的营业执照，所以在未来的两年，起码是一年，我们还继续用委托管理合同做，所以各位如果需要跟这些牌子合作，在这方面的后勤服务是需要注意的。朋友们有兴趣的，可以向我了解一下。
你跟他们谈判的时候，他们不会给你一个很高的保底租金的，但是当他们生意好的时候，他绝对愿意给你营业租金，这个不用担心，在20几个牌子里，他们的总公司比我还要紧张，他们很注意自己的营业额，所以这方面是不需要担心的，我们现在有23个牌子，差不多有12个已经超过了保底，有一些牌子因为生意太好了，它的租金会达到10块钱美金一平方米每天，营业额是非常高的。虽然在前期里是很烦琐很痛苦的经历，但是后期如果处理的好，后期的回报率是非常的高。
从这个角度，今天讲的是定位，定位定对了，然后去经营，经营的好，也是非常好的一个做法。
我回答的是这个问题：“后期的回报率是非常的高？”
无语～
