商业设计在商业地产开发中的作用
根据中国政府加入WTO时的承诺，2004年末，零售市场如期向世界开放。众多的国外知名零售商、娱乐运营商、餐饮企业和形形色色的服务行业大量涌入，国外的大型卖场、专业店和连锁商业机构加大了在中国投资和市场扩张的力度；与此同时国内大型零售企业和餐饮服务行业也高举保护民族产业的大旗，跑马圈地，抗衡外资企业。一时间商业地产的投资潜力骤然爆发，迅速成为了炙手可热的行业。
其实早在2002年，商业地产的说法已经在地产商和零售商中间得到了认同，而且商业地产的高回报已经诱导着在住宅和写字楼开发中尝到了甜头的地产商，也诱惑着初涉地产领域的许多"下海人"。不过，凡事都有两重性，高回报也伴随着高风险，经历了这两三年商业地产"人有多大胆，地有多高产"式的开发，相信商业地产商更多的是领教了商业地产的高风险，得到高回报的人毕竟是少数，从这两年商业地产项目鲜有成功的案例来看，多数问题都是出在了前期定位设计和规划设计、建筑设计上，导致后期招商和营运的困难，正所谓"醉过方知酒浓"。
国内商业地产的开发商多数都是凭着对住宅开发的经验和认识来开始商业项目的开发的，还不知道商业地产的开发要依靠专业的设计公司，因此商业设计这个概念的提出在中国不过才有二、三年。北京的东方广场是目前商业地产一个成功的典范，追述它的设计历史要到上个世纪90年代中期，那时尽管没有商业设计的说法，但东方广场是一个按照标准的商业规划设计模式开发成功的案例，所以商业设计在中国出现最多是近十年的事情。目前，伴随着商业地产的升温，相关产业的公司有如雨后春笋般地出现，许多国内外的公司开始涉足商业地产设计领域，甚至策划公司、代理行也纷纷"转业"高举商业设计的大旗，究竟何谓商业设计呢？我觉得在这里有必要说明一下。
商业设计是包括了：调查分析、市场定位、投资回报分析、业种业态组合与建筑规划、建筑方案设计、招商规划，以及后期的卖场分割、商业空间装饰设计、促销方案设计等等，涵盖了市场营销学、建筑学、零售专业的综合性边缘学科，在商业发达的欧美和日本，是一门独立的专业。因此，能够独立完成这些工作的公司在国内是很少的，大多是在某一领域有专长，能够全程担当商业地产开发顾问的公司才有资格成为商业设计公司。
一、定位规划：
作为商业设计公司，在开发项目的每一个阶段都有相关的技术要求。首先，在前期定位规划阶段，商业设计公司要掌握准确的商业和房地产市场信息，通过定性和定量的分析（一般国外商业设计公司都有自己开发的独立知识产权的数学模型）对市场需求和市场容量进行比对，确定开发的方向性，同时根据开发商所能承受的投资回报期限进行财务分析，最终决定商业的定位、类型和体量。这个过程绝不是拍脑袋式的决策，而是一个科学严谨的过程，既不等同于商业策划，也不是简单的财务报告。比如在大钟寺国际商业广场的前期规划阶段，最早的一家广告策划公司延续了大钟寺农贸市场的做法，将项目定位成一个农贸产品的物流中心，忽视了物流型商业物业的基本投资回报要求--廉价土地和开发商高额土地成本的落差，同时也忽视了海淀区新型商业容量不足的现状，仅仅依靠感觉得出了一个不成熟的结论，开发商无法接受。如果真的按此定位操盘，开发商岂不是血本无归？中海首佳公司接手此案例后，通过详实的市场调查分析，运用公司的数学模型进行计算，得出了该项目有望成为一个新的城市休闲娱乐购物中心的结论，保证了项目的可行性和开发商利益，最终被开发商欣然接受。
二、建筑规划和建筑设计：
在建筑规划阶段要在业种业态组合的基础上加入城市规划、交通组织、绿化率、容积率等相关条件的考虑，在平面布局上解决商业需求的问题。在建筑方案设计阶段，不仅仅要重视建筑物本身的美学，还要注重建筑与其他周边建筑物的和谐统一，最重要的是要满足未来运营商对建筑的要求，比如层高、柱距、楼板承重，滚梯和电梯的数量以及位置等，严格来讲是给建筑师出了一道难题，内容包括商业要求、建筑要求、消防要求等，然后请建筑师来解题。在国外，设计商业建筑一般都是请专业的建筑设计事务所来完成的，没有一定的商业建筑设计经验积累，是很难设计出适合商业营运要求的建筑。比如很多的写字楼、酒店加裙楼商业的项目，由于忽视了商业的需求，仅仅从节约成本出发，没有在裙楼商业和上面高层建筑之间增加转换层，导致裙楼商业卖场中柱距过小，减力墙过多，运营商无法使用该物业，最终导致招商失败，或者租金极低，不能达到开发商最初的投资回报要求。这是典型的不了解商业需求造成设计建筑失败。再者，有很多的住宅和商业的综合项目，建筑规划设计公司在不了解商业运营特点的情况下，仅从多出面积的角度出发，没有考虑商业运营的时间与住宅居民的作息时间的差异，把住宅和商业的间距设计得太近，本来是便民的商业设施却变成了扰民的噪音源和污染源，使得住户与运营商发生矛盾，有的矛盾双方甚至把矛头最终都指向开发商，这些都是开发商始料不及的。
当然，好的建筑规划和建筑设计结合适宜的商业规划，可以在建筑史上和商业史上都留下精彩的一笔：比如上海新天地将上海石库门的历史建筑（19世纪就存在于上海）修旧如旧，把原来居住型的建筑修葺成商业建筑，但外表仍然保持了当年的砖瓦，内部按照现代商业的需要为时尚人群度身定制，转化为新的商业元素；同时大量引进时尚的餐饮和娱乐型店铺，既再现了旧上海的历史文化，又迎合了现代人怀旧的情感，终于成为了上海的新地标。
该帖于 2005-12-22 23:06:00 被修改过
---------------------------------------------------
ALAN | 
