保利文化广场做中国第五代商业运营大师?
做中国第五代商业运营大师
——访保利文化广场商业管理中心负责人刘刚
本报记者鞠波
核心提示
在色彩越来越斑斓的房地产界，保利集团给人印象更像一个实干型的企业，这或许与保利集团内敛务实的企业特性息息相关。
与许多性格张扬的企业不同，保利集团的内敛到了极致——虽然保利集团已在全国盛名远播，但关于“保利”的报道，却凤毛麟角。保利集团的内敛也让人难以和其背后总资产规模上百亿的地位联系在一起，然而掩卷细想，这种“夯实做事，大刀阔斧”蕴涵的正是保利集团企业内在的一种境界，一种气度。
品牌战略
商业运营城市
2005年，保利集团成立二十一周年。二十一年筚路蓝缕，像一块磨刀石，将保利集团磨砺成一柄重剑；二十一年大浪淘沙，沉淀出保利集团烫金品牌。2005年，保利文化广场的横空出世，商业运营城市的“保利”战略得以彰显，这也是保利集团这一老牌企业未来长远的发展战略。
和刘刚的对话也恰从保利集团的品牌开始，其有关品牌的论断也令记者耳目一新。
刘刚这样阐释保利集团的企业之道：“企业发展到一定阶段，在品牌上有所追求是必须的，社会责任感更是一个企业长期肩负的历史使命，保利文化广场的推出，正是保利集团用行动贯彻这一理念的市场表现，一个品牌企业要得到社会的认同和业主认同，只有把品牌建设落实在产品上，靠产品来体现，才是硬道理”。
“在城市运营的概念上，保利集团属于资源整合型的城市运营商，它开发的不是单一的一个商业地产项目，而是整合各种商业、文化、休闲、娱乐诸多资源，围绕完善城市的运营功能，提升城市的核心竞争力这一目标，推出中国第五代商业。
保利集团作为城市运营商，它的贡献在于把城市运营商的内涵，从以往的局部或板块领域纳入到一个行业的范畴—商业运营城市，这既是整个房地产行业的一个进步，更是保利集团2005年对深圳楼市，乃至全国楼市的一大贡献”，刘刚这样说道。
刘刚表示：“二十一年来，保利集团被社会认同，需要总结、扬弃，对保利集团而言，健康、平稳的发展是最重要的，不求大而求精。即便是创新，也不仅是概念创新，最终要在产品上落地。”
第五代商业不是一句口号，它是集博物馆、剧院、艺术殿堂等文化产业功能于一体的商业地产项目，从很大范畴提升了以往的商业地产内涵。保利文化广场以文化为特色、以商业为主体，创造性的提出主题商业概念，开创了新的商业形态。
企业谋略
创新决胜楼市
务实与低调，表明了保利集团运营保利文化广场的稳妥姿态，不过在项目策略运营这些具体层面上，保利集团又显示出其大刀阔斧的一面，而魄力背后的关键词是——创新。
刘刚在采访中多次谈到保利集团在保利文化广场上的创新基因—将文化、商业有机结合，首个探索文化地产开发模式，形成以商业功能为核心、娱乐休闲和文化设施为配套，具备深厚文化底蕴的商业地产项目，是保利集团由“市场营销”向“社会营销”的一次积极探索，在这一战略转轨之中，社会责任担纲保利集团经营企业品牌的核心。
今天，我们也可以欣喜地感受到，保利集团的创新行为不仅体现在产品设计层面，也体现在产品营销层面，产品服务层面。尤其是保利文化广场项目，从引进博物馆到打造国家甲级剧院，从国际影城的塑造到整体商业中心的规划，项目还没有正式推广，激情创新的形象早已经深入人心。刘刚认为，保利集团源源不断的创新因子来自保利集团决策者对市场的敏锐洞察和企业机制的灵活。
“创新的才是有活力的，这是市场发展的必然，产品可以复制，但只有不断打造出新的产品，有特点的产品，才是市场需要的产品，”刘刚认为，“近年来，社会上有种声音——深圳缺乏文化，更没有属于自己的主流文化，保利文化广场虽是一个商业地产项目，但以文促商的开发理念，正是保利集团力图改变深圳的这一城市现状的行为体现”。
项目策略
运营主题商业
中国第五代商业，是保利文化广场的市场定位，但这一定位不是凭空而谈，它是在前四代商业基础上的一次升级换代，是以主题营运为模式，而将文化理念贯串其中，它致力寻求所有商业经营业态在文化层面上的共性，谋求解决经营和开发之间的冲突，实现利益主体的共赢。
从中国商业的发展史不难看出，80年代初期，第一代商业以传统的百货楼垄断式经营模式示人，而这一代商业在满足市场的初级消费需求的同时，毫无
休闲、娱乐等设施的补充，当中国迈出改革开放的步伐之后，这种传统的经营模式完全满足不了市场的需要，面临这一形势。
上世纪90年代初，第二代商业应
运而生，即大型超市，它们多数以仓储式商业经营模式出现，较前者具有一定的价格优势，但相对而言，仍属于单一的商业经营模式，在社会大发展的潮流中，经过几年的发展之后，又一次被新新事物—第三代商业所取代，此时已至上世纪90年代中期，这一代商业多属于大型商场、商业中心，它们对经营场所、场所设计、购物环境等方面，较前者有了质的提高，并加入了一定范围的文化娱乐、服务设施，完全体现出服务模式的商业经营优势，跨入21世纪，企业的扩张、城市化进程的加剧，再次对商业地产提出了更高的要求，此时的国内部分企业开始把目光瞄向国外，“克隆”国外商业地产的MALL经营模式，但经过MALL的惨痛教训之后，商业地产的经营之路开始深思—什么样的商业地产模式才适合当前的市场需求，正是对这种形势的深思熟虑，保利集团开始了其主题商业模式的探索，即中国第五代商业浮出水面，这一代商业完全从适合中国国情出发，从城市的功能体系着力，较前四者，它的优势更多体现在专业化与人性化两大方面，即要求从业者对不同消费习性和市场引导的承受力更主动；对消费者体现在某一方面的需求提供更周密的服务。
刘刚补充道，“近15万平方米的保利文化广场建成之后，80％以上的物业将为保利集团自有，并将自有的‘保利剧院’、‘保利影院’、‘保利博物馆’、‘保利物业’等品牌资源共同纳入保利文化广场这一运营体上，以使其文化、商业相得弥彰”。
据悉，保利文化广场逾7万平方米的运营面积中，拥有国内一流的歌剧院、深圳规模最大、档次最高的国际影城、保利集团在南中国惟一的博物馆、主题百货、主题步行街、国际知名超市、特色餐饮、风情酒吧、高科技娱乐等设施。届时，将成为深圳人高雅文化、艺术娱乐及休闲购物的首选，其辐射力不仅涉及整个深圳板块，珠三角也将纳入这一辐射范围之内。
“文化地产”的引领、“中国第五代商业”的倡导、“全新消费形态”的实施，都将对保利文化广场注入鲜活的精髓，从而有效保证经营者、投资者、消费者的根本利益，最终实现共赢。
▲21年坎坷，对于观望梦游的企业而言，恍若一瞬。而对于诸如“保利”者，21年筚路蓝缕是块磨刀石，一块铁石磨成一柄重剑，2005年，正是这柄宝剑深圳发光的时刻。
▲面对此起彼伏的地产概念与目不暇接的地产秀，保利集团从社会责任出发，把文化融入商业地产开发之中，彰显的是一个国字号企业的品牌经营之道。
▲务实与低调，是保利集团运营保利文化广场的稳妥姿态，不过在项目运营策略这些具体层面上，保利集团又显示出大刀阔斧的一面，或许这正是保利集团的企业“本色”。
该帖于 2006-1-23 9:41:00 被修改过
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ALAN | 
