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截至2005年底，商铺市场究竟有多少增量和存量，目前官方尚无明确数据，记者采访了几大知名经纪机构，亦未有公开发布的确凿数据，《楼市》结合目前尚未公开的“伟业商业白皮书”以及其他经纪机构数据，于2005年岁末之际，对商铺市场实际存量作了大致估算
532万平方米商业待消化
据伟业商业对2002年至2005年规模为5000平方米以上的已建、在建、待建的367个楼盘数据统计显示，2002年至2005年总共供应面积1267万平方米，并且未来三到五年里还会形成300万～400万平方米的供应。2005年的供应量达到52万平方米，而2006年供应达到90万平方米，2007年达到50万平方米。
同时，根据其所提供的各个区域落成面积与空置面积，取空置较高和较低的几个有代表性的区域，如截至2005年末，落成的商业面积朝阳区为153.9万平方米；海淀为138.9万平方米；东城区为14.2万平方米，石景山区为17万平方米。而几个区域的空置面积分别为：65万平方米；48万平方米；7.5万平方米；6万平方米。由此，计算京城商业房产空置率的平均值为42%，则市场上现存532万平方米的商业物业尚未消化。
“以北京为例，预计2005年北京商业用房的施工面积在700万平方米左右，新开工面积在300万平方米左右，竣工面积将达到170万平方米，加上市场上的存量，目前市场总供应量将接近500万平方米。”一位不愿透露姓名的房地产业分析师曾对媒体如此预测。
朝阳海淀抢占半壁江山
在商业面积总供应中，朝阳区占商业供应总体量的25%，高居各区之首，继续起着引领北京市商业经济的龙头作用。随着CBD向东扩展，华贸中心、财富中心、CCTV央视大楼等大体量综合项目的相继落成，朝阳区将充分发挥自身经济优势，带动整个区域乃至周边商业经营的兴旺发展。海淀区次之，如已开业的金源时代MALL供应量为68万平方米、正在招商的大钟寺商业广场供应量为43万平方米、郦城商业街供应量为20万平方米、中关村e世界供应量为10万平方米等。东城、西城分别占到10%以上，而丰台、宣武、崇文、石景山商业体量共占到21%，以下就具体商圈详细分析。
1.CBD区域
CBD是全北京商业供应面积最为集中的区域，据最新统计数据，2005年CBD核心区新增商业供应36万平方米，以大规模商业体为主，如中环世贸中心底商、世纪财富中心的商业、华贸中心的大世界及万达广场南区的商业，而去年CBD的商业新增供应多为分散在各项目的底商和社区商业街，如温特莱中心底商、尚都国际中心的底商等；2006年该区域也将迎来50万平方米的集中放量，供应势头较为凶猛。
2.中关村区域
目前，商业开发已成为中关村新的经济增长点，今年中关村核心商业设施供应达到90万平方米，其周边地区供应量已经接近百万平方米。大钟寺国际商业广场、第三极商业、中关村国际商城、新中关Citymall等大型商业综合体的推出将成为中关村庞大商业配套的支撑，企图ATT、中关村科技贸易中心等写字楼底商也开始逐步投入使用。
3.亚奥区域
从奥运商圈现状来看，亚运村的商业气氛已经相当成熟，奥运商圈由于受分批次、有节奏地出让和开发政策的指引，奥运地区的商业显得有些可望而不可及。许多本应在近年开发的地块，为保证不在奥运召开前出现在建工程，被安排在2008年之后开发。
4.城市中心区
传统的城市中心区东城、西城、宣武、崇文2005年商业项目供应主要以住宅、商务楼底商为主，而单独商业仅以国瑞购物中心、富卓花园广场、中国红街、三里屯3.3等项目为典型，个别项目因其明显的地段优势及商业定位而备受关注，但总体供应规模并不大，目前在售商业项目规模约为80万平方米。
5.规划新城及郊区
2005年3月北京市商业白皮书发布，鼓励新城及社区商业的开发。望京、通州、亦庄几个重要的新城正在形成商业中心。其中望京的商业走在前列，预计成熟后的望京地区商业面积将超过50万平方米，而通州和亦庄仍然处于酝酿期。另外，2005年北京郊区商业发展的势头不可阻挡，其规模越来越大，商业类型也越来越多，如万象新天10万平方米、万年花城12万平方米、远洋山水20万平方米。根据北京市商业委员会规划管理处规划，在郊区适当建设多功能购物中心，促进商业服务功能。可以明确的是，未来几年北京市商业项目的开发将向外扩展，三环路、四环路周边将成为商业开发的旺地。
超大型社区商业成主角
据伟业商业策划有限公司统计数据，目前京城商业平均单个项目商业面积24500平方米。在商业项目类型供应比例中，独体商铺所占比例最高，达到35%；商区商铺占24%；社区商铺比例为22%；临街商铺占19%。
而成业行对商业地产各业态统计发现，超大型社区商业在2005年成为市场的主角，这类商业项目通常已经不仅定位于社区商业，而是达到了地区级商业的级别。例如国美第一商街定位于朝阳北路区域商业中心;万年花城定位于西南三四环区域性商业中心。从商业形式上，由于规模大多超过10万平方米。因此包含了商场、商业街、娱乐城等多种形式，综合性更强，成为一般社区底商的升级版。它们的商业街多数散售，价格平均在1.5万元/平方米左右，比较适合投资。由于商业街店铺独立性强、目标客户群明确、易于管理，因此投资风险比返租型商铺低很多。
持有型商业比例朝阳最低
持有与分割产权是近两年来对商铺经营方式讨论最多的问题，虽然开发商与投资客逐渐都认识到了持有型统一经营管理的优势，但是由于资金回笼等各种原因，分割产权式商铺经营依然占据市场潮流，开发商是否具有持有经营准备将直接关系到商铺投资客的命运。具有自营打算的项目比例在各个区域的分布如图2所示。可以看出，朝阳和海淀商业体量最大，但是具有自营经营准备的比例却最小，这一方面说明了该区域项目开发商对商业经营的信心，同时在放量集中，竞争激烈的商业市场上也意味着更多的风险。
- 该帖于 2006-1-5 23:33:00 被修改过
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ALAN
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RE:北京532万平方米商业待消化
商业地产迎来“暖冬”
2006-1-5北京娱乐信报 www.stardaily.com.cn
２００５年的“金九银十”北京楼市“不温不火”，但随着市场重新定位，以及消费者对未来市场前景的判断，近期却出现商业项目“趋热”的现象。
商业地产进入活跃期
尽管时值岁末年初，但商业地产表现得尤为活跃，众多项目的发展进程也明显加速。记者获悉，位于崇文商圈、总建筑面积为２４万平方米的国瑞商业中心，日前举行了开工奠基仪式。有关负责人表示，按照项目的整体规划，国瑞商业中心要做成一个以休闲、娱乐、餐饮为特色，集购物中心、Ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ、主题店于一体的商业综合体。据了解，国瑞商业中心建成后，将与崇外大街上新世界商场、搜秀城、钱柜、乐圣、韩城时尚广场等，构成一个新的引导时尚潮流的青年商业氛围。
而此前ＹＡＨＯＯ、可口可乐概念店以及欧洲饮用量第一的咖啡店ｌａｖａｚｚａ和中国网球协会个人会员俱乐部等，先后入驻第三极文化主题商场的信息，一直受到投资者的关注。近日再次传出：项目与全国餐饮十强之首的亚惠集团携手合作的第三极亚惠美食广场，尽管均价约为２６０００元／平方米，但依然受到了不少投资者的青睐。据悉，第三极文化主题商场预计将于今年４月底开业。
中关村的商业地产在今年将全面发力。
投资者“转战”商业市场
对于这种现象，业内人士分析认为：去年国家出台的多项宏观调控措施，主要是针对住宅市场；而北京的商铺正处于供应量逐步放量期，而作为投资商铺的长线投资者，新政策中征收营业税、期房禁止转让等措施对这一部分群体影响不大，甚至对商铺投资反而是个利好。同时，商铺的投资回报率一般可达８％，远高于住宅。因此，投资者开始关注商铺投资也就不难理解了。
“年底一般都是投资性楼盘的丰收阶段。”中关村文化发展有限公司总裁欧阳旭分析指出，投资行为是从考察到行动的一个过程，这个观望包括传统意义上的考察，也包括今年受宏观调控后市场的政策性考察，基于夏天的蓄势，投资性项目必将会延续秋季销售持续升温的势头，在年底、年初达到高潮。因此年末也是投资市场最为活跃的时候，而近期市场的表现也充分证明了这一点。
零售商看好北京商业
仲量联行日前发布的第二次“亚洲零售商信心调查报告”显示：零售商在中国地区表现出色。北京、上海、广州三地的受访零售商中有４１％表示在过去的６个月中营业额增加，５９％的零售商报告在该时期营业额收入水平保持稳定。此外，零售商对未来的经营状况都持乐观态度。仲量联行北京董事总经理翰德伟表示：“鉴于过去６个月令人满意的经营业绩，零售商对未来的乐观态度不难理解。
信报记者张翼
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ALAN
