陈智：城市化进程及铜锣湾现象的经济学意义
铜锣湾集团作为中国MALL业态的始创者，自1996年起对新概念美式购物中心SHOPPING MALL进行广泛研究，率先在国内提出“MALL”名词，始创了中国MALL完整业态，完整建立了MALL生态系统理念，将城市商业地产、社区生活广场与各种零售业态完美结合在一起，成为中国商业地产结合MALL规划的发展里程碑。
截至2005年8月，“铜锣湾”已经在全国各地拥有53个网点，其中42家是SHOPPING MALL，11家是大型综合百货店,营业总面积逾500万平方米，直属员工近万人。集团属下的香港铜锣湾广场连锁事业集团有限公司是全国唯一一家拥有超过30家MALL的企业。MALL，大型购物中心在美国、日本、欧洲以及其它国家和地区兴起并且进入蓬勃发展阶段，被零售业人士称为“流通革命”，主要原因在于购物中心从根本上改变了零售业的被动和从属地位，实现了与相关产业的有机融合乃至对地产的引导、对消费的促进。MALL催生了商业地产，使地产第一次服从于商业和市场的选择，这是中国商品经济的一个了不起的进步，同样具有“流通革命”的意义，政府第一次开始让市场说话了。
今年，我又到美国考察。以美国购物中心对美国经济的总体贡献为例，2000年其总销售额业绩已超过了1万亿美元，这个销售额在非汽车相关商品的销售额中占了55%，美国购物中心所用员工超过1000万人，几乎每11个工作人口中就有一名是在大型购物中心工作。
进入到20世纪90年代，我国的香港、台湾和东南亚各国购物中心步入蓬勃发展的阶段，购物中心的数量增加、规模扩大，形式日趋多样、服务更趋完善。但是从客观来讲，欧美的购物中心无论从总体数量、销售业绩，还是从国家流通产业中战略作用上看，都对我们研究购物中心、发展购物中心具有相当大的启示意义。
我们在发展MALL、规划MALL、做好MALL的道路上走了多远？我认为，才刚起步。怎么就有人喊停了。这是不懂商业，也不懂地产。商业和地产的结合，是一场艰难，但牢固而甜蜜的婚姻，也不是谁想发展多快就发展多快的问题，是一种双方契约的结合。
据有关机构统计，目前全国在建和已经投入运营的MALL项目不超过280个，总面积约3000万平方米。铜锣湾参与开发和运营的约40多个，总面积约500万平方米。距离目前城市商业网点建设和地产开发项目对我们的要求，我们的速度不是快了，而是慢了。铜锣湾应该做到这个市场份额的50%，才是正常的。主要原因是，我们的选址还很谨慎，同时，近年来我们更注重在运营能力上加大投资力度，确保已有项目的成功。但我总的认为，即使每年十家MALL的这个速度，还是慢了，因为市场选择MALL，城市需要MALL。
预计到2010年，我国人均GDP将达到2500美元，城镇居民人均GDP将达到5000美元以上。MALL发展的市场空间和业态空间还非常的远大。
依据国际购物中心的分类，大型购物中心可分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超区域型购物中心、时装精品购物中心、大型量贩购物中心、主题与节庆购物中心以及工厂直销购物中心。我们在一线城市、二线城市、中心城市和传统商业城市如何渐次规划和合理组合定位好这些明天的城市地标，该上的项目一定上，不该上的坚决不上，这就是市场选择，才是我们力量和信心的所在。
但我始终强调，发展MALL一定要尊重客观规律，充分了解当地商业规划和环境指数，既量力而行，又要有前瞻性的投资策略。中国MALL才处于起步期，我们只有做深做精做出视野，做出城市价值，才能对得起这有限的城市空间资源和城市未来的定位。
作者：陈智 深圳市铜锣湾百货有限公司董事长1966年5月出生于广东湛江，工商管理硕士。现任深圳市铜锣湾百货有限公司董事长、中国商业地产联盟联合主席等职务。陈智在中国首提“MALL”名词和Shopping mall的理论框架，并创建了中国第一家Shopping mall---CMALL铜锣湾广场，在国内开创了一个新的商业业态，并引发了全国“MALL”大潮，间接催生了国内的商业地产产业。该帖于 2006-1-13 1:48:00 被修改过
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